10.04.2015 Investmentmarkt für Wohnportfolios auf Rekordkurs
Der Handel mit deutschen Wohnungsportfolios startete im ersten Quartal 2015 äußerst schwungvoll. "Bereits zum Jahresanfang zeichnet sich ein neuer Rekordwert mit deutschen Wohnimmobilien ab, der das Ergebnis des letzten Booms 2005 deutlich überbieten könnte", sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Bedingt durch die Übernahme der GAGFAH durch die Deutsche Annington lag das Transaktionsvolumen mit Wohnpaketen und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von mindestens 50 Wohneinheiten in den ersten drei Monaten nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE bei rund 10,6 Milliarden Euro. Aber auch ohne die Großfusion, durch die Europas zweitgrößter börsennotierter Immobilienkonzern mit einem kombinierten Portfolio von rund 350.000 Wohnungen im Wert von 21 Milliarden Euro entsteht, lag das Transaktionsvolumen des ersten Quartals 2015 mit insgesamt gut 2,6 Milliarden Euro über dem durchschnittlichen Quartalsergebnis der letzten vier Jahre. Nach Angaben von CBRE wurden im ersten Quartal 2015 bei 57 registrierten Portfoliotransaktionen (nach 59 im Vorjahreszeitraum) insgesamt rund 172.000 Wohneinheiten (plus 70 Prozent) gehandelt. Der dabei erzielte Verkaufspreis pro Wohneinheit lag im Durchschnitt bei 61.100 Euro, zehn Prozent höher als noch ein Jahr zuvor. Auch der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnraum erhöhte sich in den letzten zwölf Monaten um 13 Prozent auf über 1.000 Euro.
Ungebrochen hohe Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien
"Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt für Wohnportfolios ist ungebrochen hoch und nach wie vor kann die Nachfrage seitens der großen Wohnungsunternehmen sowie der zunehmend aktiver werdenden institutionellen Investoren durch das am Markt vorhandene Angebot nur unzureichend gedeckt werden", stellt Lüttger fest. "Vor allem für Neubauprodukte im Core-Segment konnten die Preise gegenüber dem Vorquartal weiter zulegen. Entsprechend werden im Spitzensegment mit Vervielfältigern oberhalb des 25-fachen der Jahres-Ist-Miete gerechnet, was derzeit eher die Regel als die Ausnahme ist", so Lüttger weiter.
Weiter steigende Verkaufspreise für Wohnpakete
"Der Wettbewerb um deutsche Wohnimmobilien wird weiter zunehmen, sodass sich die Renditen für erstklassige Wohnungspakete auf dem aktuell niedrigen Niveau weiter verfestigen", erklärt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Dafür sorgt der kontinuierliche Zustrom neuer Anlegergelder, die am deutschen Markt investieren. Im derzeit herrschenden Niedrigzinsumfeld und vor dem Hintergrund des sich abzeichnenden kräftigen Wirtschaftsaufschwungs hierzulande suchen Immobilieninvestoren händeringend nach Anlagemöglichkeiten. Der deutsche Wohnungsmarkt gilt dabei als äußerst attraktiv, zumal im Geschosswohnbau in den aus Investorensicht begehrten Groß- und Universitätsstädten so gut wie kein Leerstand vorhanden ist. Zudem tragen die Fertigstellungszahlen bei Mehrfamilienhäusern der Bevölkerungsentwicklung in den Metropolen nur unzureichend Rechnung. Infolgedessen ist davon auszugehen, dass die Mieten in den prosperierenden Städten und Zuzugsregionen weiter steigen werden, wobei das Mietpreiswachstum im Wohnsegment deutlich stärker ausfällt als bei Gewerbeimmobilien", so Linsin weiter.
Dominiert wurde der Jahresauftakt 2015 im Wesentlichen von der GAGFAH-Übernahme durch die Deutsche Annington, jedoch konnten daneben acht weitere großvolumige Portfoliotransaktionen mit jeweils 100 Millionen Euro und mehr registriert werden. Auffallend ist dabei, dass zunehmend ausländische börsennotierte Wohnungsgesellschaften beziehungsweise REITs sich am deutschen Markt betätigen, wobei sich deren Investitionsfokus im ersten Quartal 2015 auf Berlin und das Hamburger Umland konzentrierte.
Portfolioaufschläge in Berlin - Mietpreisbremse kein Investitionshindernis
Weiterhin zählt Berlin zu den aktivsten Investmentstandorten Deutschlands. In den ersten drei Monaten 2015 wurde über eine Milliarde Euro mit Wohnpaketen umgesetzt. "Ungeachtet der im Bundestag beschlossenen und vom Bundesrat genehmigten Mietpreisbremse per Gesetz zum Schutz von Mietern, stellen wir seitens nationaler wie internationaler Investoren eine ungebremste Nachfrage nach Wohnportfolien fest", stellt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Deutschland fest. "In Berlin rücken dabei insbesondere sanierte beziehungsweise teilsanierte Plattenbaubestände in Spandau und Marzahn-Hellersdorf in den Fokus der Immobilieninvestoren. Damit kommt auch die gestiegene Risikobereitschaft der Investoren zum Ausdruck, zumal im Core-Segment die Yield Compression bereits deutlich weiter fortgeschritten ist und sich die Anfangsrenditen für erstklassige Wohnungspakete in Berlin zunehmend dem niedrigen Niveau der anderen Top-Standorte wie Hamburg oder Frankfurt weiter annähern. Die große Nachfrage und die limitierte Produktverfügbarkeit sorgen in der Bundeshauptstadt für weiter steigende Verkaufspreise. In Berlin kann aktuell von einem Portfolio-Premium von 10 bis 15 Prozent gesprochen werden. Dementsprechend vergrößert sich das Anlagespektrum um management-intensive Produkte, mit denen sich noch auskömmlichere Renditen erzielen lassen", so Schlatterer weiter.
Neben dem Trend in Value-Add-Produkte in den Metropolregionen oder aber auch in gute Bestandsimmobilien in den B- und C-Städten in West- wie in Ostdeutschland zu investieren, ist auch eine höhere Dynamik vor allem seitens institutioneller Investoren in Projektentwicklungen in den Top-Standorten zu erkennen. Gerade die angespannte Wohnungsmarktsituation in den Metropolen verspricht eine erfolgreiche und risikoarme Investmentstrategie, um so den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig für das Entwicklerrisiko entsprechend entlohnt zu werden.
Rekordergebnis im weiteren Jahresverlauf 2015 möglich
Für das Gesamtjahr 2015 rechnet CBRE beim Handel mit Wohnpaketen mit einem Transaktionsvolumen von bis zu 20 Milliarden Euro und damit mit einem neuen Rekordergebnis, das deutlich über dem Wert des letzten Booms aus 2005 liegen dürfte. "Wir erwarten eine sehr dynamische Fortsetzung am Investmentmarkt mit deutschen Wohnungsbeständen. Die sehr guten Fundamentaldaten und ein historisch günstiges Kapitalmarktumfeld sprechen für die Investmentstory Wohnungsmarkt Deutschland, der nach wie vor von Nachholeffekten bei Mieten und Preisen geprägt ist und keine spekulativen Tendenzen aufweist", prognostiziert Linsin. Neben den anstehenden Börsengängen erwartet CBRE eine stärkere Marktkonsolidierung durch weitere Übernahmen von Wohnungsgesellschaften, infolge derer die neuen Eigentümer die Bestandsportfolien mit Blick auf eine räumliche Fokussierung auf wenige Kernmärkte strategisch ausrichten.
Ungebrochen hohe Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien
"Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt für Wohnportfolios ist ungebrochen hoch und nach wie vor kann die Nachfrage seitens der großen Wohnungsunternehmen sowie der zunehmend aktiver werdenden institutionellen Investoren durch das am Markt vorhandene Angebot nur unzureichend gedeckt werden", stellt Lüttger fest. "Vor allem für Neubauprodukte im Core-Segment konnten die Preise gegenüber dem Vorquartal weiter zulegen. Entsprechend werden im Spitzensegment mit Vervielfältigern oberhalb des 25-fachen der Jahres-Ist-Miete gerechnet, was derzeit eher die Regel als die Ausnahme ist", so Lüttger weiter.
Weiter steigende Verkaufspreise für Wohnpakete
"Der Wettbewerb um deutsche Wohnimmobilien wird weiter zunehmen, sodass sich die Renditen für erstklassige Wohnungspakete auf dem aktuell niedrigen Niveau weiter verfestigen", erklärt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Dafür sorgt der kontinuierliche Zustrom neuer Anlegergelder, die am deutschen Markt investieren. Im derzeit herrschenden Niedrigzinsumfeld und vor dem Hintergrund des sich abzeichnenden kräftigen Wirtschaftsaufschwungs hierzulande suchen Immobilieninvestoren händeringend nach Anlagemöglichkeiten. Der deutsche Wohnungsmarkt gilt dabei als äußerst attraktiv, zumal im Geschosswohnbau in den aus Investorensicht begehrten Groß- und Universitätsstädten so gut wie kein Leerstand vorhanden ist. Zudem tragen die Fertigstellungszahlen bei Mehrfamilienhäusern der Bevölkerungsentwicklung in den Metropolen nur unzureichend Rechnung. Infolgedessen ist davon auszugehen, dass die Mieten in den prosperierenden Städten und Zuzugsregionen weiter steigen werden, wobei das Mietpreiswachstum im Wohnsegment deutlich stärker ausfällt als bei Gewerbeimmobilien", so Linsin weiter.
Dominiert wurde der Jahresauftakt 2015 im Wesentlichen von der GAGFAH-Übernahme durch die Deutsche Annington, jedoch konnten daneben acht weitere großvolumige Portfoliotransaktionen mit jeweils 100 Millionen Euro und mehr registriert werden. Auffallend ist dabei, dass zunehmend ausländische börsennotierte Wohnungsgesellschaften beziehungsweise REITs sich am deutschen Markt betätigen, wobei sich deren Investitionsfokus im ersten Quartal 2015 auf Berlin und das Hamburger Umland konzentrierte.
Portfolioaufschläge in Berlin - Mietpreisbremse kein Investitionshindernis
Weiterhin zählt Berlin zu den aktivsten Investmentstandorten Deutschlands. In den ersten drei Monaten 2015 wurde über eine Milliarde Euro mit Wohnpaketen umgesetzt. "Ungeachtet der im Bundestag beschlossenen und vom Bundesrat genehmigten Mietpreisbremse per Gesetz zum Schutz von Mietern, stellen wir seitens nationaler wie internationaler Investoren eine ungebremste Nachfrage nach Wohnportfolien fest", stellt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Deutschland fest. "In Berlin rücken dabei insbesondere sanierte beziehungsweise teilsanierte Plattenbaubestände in Spandau und Marzahn-Hellersdorf in den Fokus der Immobilieninvestoren. Damit kommt auch die gestiegene Risikobereitschaft der Investoren zum Ausdruck, zumal im Core-Segment die Yield Compression bereits deutlich weiter fortgeschritten ist und sich die Anfangsrenditen für erstklassige Wohnungspakete in Berlin zunehmend dem niedrigen Niveau der anderen Top-Standorte wie Hamburg oder Frankfurt weiter annähern. Die große Nachfrage und die limitierte Produktverfügbarkeit sorgen in der Bundeshauptstadt für weiter steigende Verkaufspreise. In Berlin kann aktuell von einem Portfolio-Premium von 10 bis 15 Prozent gesprochen werden. Dementsprechend vergrößert sich das Anlagespektrum um management-intensive Produkte, mit denen sich noch auskömmlichere Renditen erzielen lassen", so Schlatterer weiter.
Neben dem Trend in Value-Add-Produkte in den Metropolregionen oder aber auch in gute Bestandsimmobilien in den B- und C-Städten in West- wie in Ostdeutschland zu investieren, ist auch eine höhere Dynamik vor allem seitens institutioneller Investoren in Projektentwicklungen in den Top-Standorten zu erkennen. Gerade die angespannte Wohnungsmarktsituation in den Metropolen verspricht eine erfolgreiche und risikoarme Investmentstrategie, um so den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig für das Entwicklerrisiko entsprechend entlohnt zu werden.
Rekordergebnis im weiteren Jahresverlauf 2015 möglich
Für das Gesamtjahr 2015 rechnet CBRE beim Handel mit Wohnpaketen mit einem Transaktionsvolumen von bis zu 20 Milliarden Euro und damit mit einem neuen Rekordergebnis, das deutlich über dem Wert des letzten Booms aus 2005 liegen dürfte. "Wir erwarten eine sehr dynamische Fortsetzung am Investmentmarkt mit deutschen Wohnungsbeständen. Die sehr guten Fundamentaldaten und ein historisch günstiges Kapitalmarktumfeld sprechen für die Investmentstory Wohnungsmarkt Deutschland, der nach wie vor von Nachholeffekten bei Mieten und Preisen geprägt ist und keine spekulativen Tendenzen aufweist", prognostiziert Linsin. Neben den anstehenden Börsengängen erwartet CBRE eine stärkere Marktkonsolidierung durch weitere Übernahmen von Wohnungsgesellschaften, infolge derer die neuen Eigentümer die Bestandsportfolien mit Blick auf eine räumliche Fokussierung auf wenige Kernmärkte strategisch ausrichten.
