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10.04.2015 Aufwärtstrend hält an: Büroinvestments auf Vorjahresniveau

Der bereits in den letzten Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend bei Büroimmobilien hat sich auch im ersten Quartal 2015 bestätigt. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,88 Mrd. € wurde das Vorjahresergebnis nahezu exakt wieder erreicht und der zehnjährige Durchschnitt um fast die Hälfte übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Bemerkenswert ist die Höhe des Resultats vor allem deshalb, weil es bislang ohne umfangreiche Portfolioverkäufe realisiert wurde“, sagt Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Während diese im ersten Quartal 2014 bereits 48 % (1,87 Mrd. €) zum Ergebnis beigetragen haben, kommen sie in den ersten drei Monaten 2015 lediglich auf knapp 8 % (knapp 300 Mio. €). Hierbei handelt es sich allerdings nur um eine Momentaufnahme, da sich eine Reihe großer Pakete in konkreter Verkaufsvorbereitung befindet und der Umsatz im weiteren Jahresverlauf spürbar anziehen wird. Einzeldeals können dagegen im ersten Quartal mit 3,58 Mrd. € einen neuen Umsatzrekord verbuchen, der 27 % über dem bisherigen Bestwert von 2007 liegt. Hierzu beigetragen haben auch bereits sechs Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich, auf die rund 28 % des Ergebnisses entfallen. Wie groß das Interesse der Anleger an deutschen Büroimmobilien ist, wird auch dadurch unterstrichen, dass nur gut ein Drittel des Resultats auf Core-Objekte entfällt. Käufer gehen also wieder stärker ins Risiko.

Top-Standorte legen überwiegend zu

Die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) weisen überwiegend eine positive Umsatzentwicklung auf und haben insgesamt um 30 % auf gut 3,03 Mrd. € zugelegt. Lediglich Düsseldorf, das im Vorjahreszeitraum einen Traumstart hinlegte (618 Mio. €), muss einen drastischen Einbruch auf rund 100 Mio. € verkraften und Köln einen leichten Rückgang auf 59 Mio. € hinnehmen. Alle übrigen Standorte legen teilweise deutlich zu: Unangefochtener Spitzenreiter ist München (983 Mio. €, +172 %) vor Frankfurt (894 Mio. €, +42 %). Die bayerische Landeshauptstadt konnte noch nie einen so hohen Anteil an Büro-Investments verzeichnen wie Anfang 2015. Mit dann schon deutlicherem Abstand folgen Berlin mit 562 Mio. € (+91 %) und Hamburg mit 437 Mio. € (+17 %) auf den Plätzen drei und vier. Auch attraktive B-Standorte konnten am guten Umsatz partizipieren. Von den Einzeldeals entfallen knapp 667 Mio. € auf Städte über 250.000 Einwohner, die damit mehr als doppelt so viel Transaktionsvolumen aufweisen wie im Vorjahreszeitraum. Die Kategorie zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern ist mit 136 Mio. € am Ergebnis beteiligt.

Nachfrage in allen Größenklassen – Breite Streuung der Investoren

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fiel die Beteiligung der einzelnen Größenklassen etwas homogener aus. Auch dies spricht für eine breite Nachfragebasis mit unterschiedlichen Ankaufsprofilen. Mit 32 % entfällt der größte Anteil erwartungsgemäß auf Deals über 100 Mio. €, die sich allerdings nur knapp vor Transaktionen zwischen 50 und 100 Mio. € (gut 28 %) platzieren konnten. Mit jeweils fast 17 % konnten die Kategorien von 25 bis 50 Mio. € sowie zwischen 10 und 25 Mio. € ihr Ergebnis sowohl relativ als auch absolut betrachtet leicht ausbauen. Gleiches gilt für kleine Objekte unter 10 Mio. €, die immerhin noch auf 6,5 % kommen.

Auch die sehr breite Streuung des Umsatzes über viele Investorengruppen unterstreicht das große Interesse unterschiedlicher Anlegertypen. Lediglich Spezialfonds, hinter denen sich häufig aber andere Käufergruppen wie Pensionskassen, Versicherer oder Sparkassen verbergen, die über diese Vehikel an den Investmentmärkten aktiv sind, konnten sich mit einem Anteil von 27 % etwas absetzen. Aber auch sie mussten Umsatzeinbußen hinnehmen. Einen zweistelligen Beitrag leisteten darüber hinaus nur noch Pensionskassen, die auf knapp 14 % kommen. Alle übrigen Investoren erreichen lediglich weniger als 10 %. Größere Anteile in dieser Gruppe können Equity/Real Estate Funds (9 %), offene Fonds (8 %), Staatsfonds (7 %) sowie Projektentwickler und private Anleger (jeweils 6 %) verbuchen.

Vor dem Hintergrund der nicht nur guten, sondern sogar noch weiter gestiegenen Nachfrage in Verbindung mit einem begrenzten Angebot an Core-Produkten, haben die Spitzenrenditen an allen Standorten weiter nachgegeben. Nach wie vor am teuersten ist München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,10 %, vor Hamburg mit 4,30 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Berlin und Frankfurt mit jeweils 4,40 %, Düsseldorf mit 4,60 % und Köln mit 4,70 %. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt bei 4,42 % und hat damit wieder das Niveau des bisherigen Tiefstands von Mitte 2007 erreicht.

Sehr gute Aussichten

„Nicht nur der Jahresauftakt, sondern auch die weiteren Aussichten für Büro-Investments deuten auf ein sehr gutes Jahresergebnis hin. Hierfür sprechen vor allem das historisch günstige Zinsumfeld sowie die sich weiter aufhellende konjunkturelle Entwicklung. Aber auch der gestiegene Dollarkurs macht Investments für viele ausländische Anleger noch attraktiver. Gleichzeitig befinden sich eine ganze Reihe großer Verkaufsprozesse in Bearbeitung, was sowohl für Einzel- als auch Portfolioverkäufe gilt. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass 2015 das bereits ausgezeichnete Vorjahresergebnis noch einmal übertroffen wird“, so Marcus Zorn.


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