07.04.2015 Knapp 10 Mrd. Euro Investmentumsatz: Starker Jahresauftakt
Im ersten Quartal 2015 wurden bundesweit rund 9,7 Mrd. € in Gewerbeimmobilien angelegt und damit nur geringfügig weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Mit 9,7 Mrd. € liegt der Investmentumsatz in etwa auf dem Niveau der Jahre 2014 und 2006
• 6,53 Mrd. € bedeuten einen neuen Rekordumsatz bei Einzeldeals
• Büroobjekte und Einzelhandelsimmobilien nahezu gleichauf
• Rund die Hälfte des Umsatzes entfällt auf die Big-Six-Standorte
• Ausländische Investoren tragen 50 % zum Ergebnis bei
• Yield Compression hält an
„Die Investmentmärkte befinden sich weiter im Rekordmodus. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 9,69 Mrd. € wurde das herausragende Vorjahresergebnis lediglich um etwa fünf Prozent verfehlt“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Nur bezogen auf Einzeltransaktionen wurde mit 6,53 Mrd. € sogar ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Die ausgesprochen günstigen Rahmenbedingungen des Zins- und Finanzierungsumfelds beflügeln sowohl das Interesse deutscher als auch ausländischer Investoren. In einigen Marktsegmenten reicht das vorhandene Angebot bei weitem nicht aus, um die große Nachfrage vollständig zu bedienen. Sonst wäre das Investitionsvolumen noch höher ausgefallen.“
Rund zwei Drittel des Ergebnisses (6,53 Mrd. €) entfallen auf Einzeldeals, die damit ihr bereits sehr gutes Vorjahresresultat um rund 15 % gesteigert und im Auftaktquartal erstmalig die 6-Mrd.-€-Schwelle übertroffen haben. Vor allem großvolumige Objekte wurden gesucht. Bereits in den ersten drei Monaten wurden sieben Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert.
Bei den Portfoliotransaktionen fiel der Jahresauftakt dagegen noch etwas verhalten aus. Mit gut 3,16 Mrd. € wurde das außergewöhnlich gute Vorjahresergebnis um knapp 31 % verfehlt. Diese Entwicklung ist allerdings nicht als Trend zu sehen, sondern lediglich eine Momentaufnahme. Da sich aktuell eine ganze Reihe großer Portfolios in konkreten Verkaufsvorbereitungen befinden, wird der Umsatz in diesem Marktsegment im weiteren Jahresverlauf spürbar zulegen.
Der Anteil ausländischer Anleger hat weiter leicht zugenommen und liegt bezogen auf den Gesamtumsatz bei 50 %. Bei Portfoliotransaktionen sind sie sogar führend und für 79 % des Ergebnisses verantwortlich. Bezogen auf Einzeldeals liegt ihre Beteiligung dagegen nur bei etwa 36 %.
Bei den Assetklassen lieferten sich Büro- und Einzelhandelsimmobilien im ersten Quartal ein Kopf-an-Kopf-Rennen, das die Büros mit einem Anteil von 40 % knapp für sich entscheiden konnten. Einzelhandelsobjekte tragen fast 39 % zum Ergebnis bei, wovon der Löwenanteil auf Portfolioverkäufe (2,14 Mrd. €) entfällt. In diesen Zahlen spiegelt sich unter anderem auch die Übernahme von Corio durch Klépierre wider, die mit rund einer Milliarde Euro zu Buche schlägt. Der Anteil von Logistik-Investments erreicht gut 5 %. Gerade in diesem Marktsegment limitiert das nicht ausreichende Angebot den Umsatz, der deshalb auch nur ein Drittel des Vorjahreswertes erreicht. Weiter zugelegt haben dagegen Hotelverkäufe (+11 %), die mit über 500 Mio. € ebenfalls gut 5 % zum Ergebnis beitragen.
„Das Augenmerk der Investoren richtet sich weiterhin vor allem auf die großen deutschen Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München, die beim Transaktionsvolumen noch einmal um 15 % auf knapp 4,77 Mrd. € zugelegt haben. Damit entfällt knapp die Hälfte des Gesamtumsatzes auf die großen Metropolen“, betont Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Lediglich Düsseldorf verzeichnete mit 261 Mio. € und einem Minus von 62 % einen deutlichen Rückgang, was aber in erster Linie dem außergewöhnlichen Vorjahresresultat und bislang noch fehlender Großdeals geschuldet ist. Alle übrigen Städte konnten teilweise noch deutlich zulegen.“ An die Spitze gesetzt hat sich Berlin mit 1,3 Mrd. € (+70 %), dicht gefolgt von München (+24 %) und Frankfurt (+29 %) mit jeweils gut 1,1 Mrd. €. An allen drei Standorten wurde damit ein neuer Rekordumsatz für das erste Quartal erzielt. In Hamburg (811 Mio. €, +5 %) und Köln (172 Mio. €, +8 %) fiel der Zuwachs dagegen etwas geringer aus.
„Die starke Nachfrage in Verbindung mit dem historisch niedrigen Zinsumfeld trägt dazu bei, dass die Renditen weiter unter Druck sind. An allen Standorten konnte im ersten Quartal ein leichter Rückgang der Spitzenrenditen für Büroobjekte festgestellt werden“, ergänzt Sven Stricker. An der Spitze liegt weiterhin München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,10 %, gefolgt von Hamburg mit 4,30 % sowie Berlin und Frankfurt mit jeweils 4,40 %. In Düsseldorf sind 4,60 % anzusetzen und in Köln 4,70 %. Auch in anderen Assetklassen hält diese Entwicklung an, die sich vor allem im Logistikbereich besonders dynamisch vollzieht. Hier liegt die Spitzenrendite über alle großen Standorte mittlerweile bei 6,00 %.
„Die Rallye auf den Investmentmärkten wird auch im weiteren Jahresverlauf anhalten. Im Augenblick zeichnen sich keine Entwicklungen ab, die das große Interesse der Investoren bremsen könnten. Im Gegenteil, durch die expansive Geldpolitik der EZB sowie den deutlich gestiegenen Dollarkurs bestehen sogar realistische Chancen, dass die Nachfrage noch weiter anzieht. Die Yield Compression dürfte vor diesem Hintergrund auch noch weitergehen. Auch wenn der Umsatz mit größeren Portfolios, insbesondere auch im Core-plus- und Value-add-Segment noch spürbar zulegen wird, könnte das fehlende Produkt in einigen Marktsegmenten das Transaktionsvolumen insgesamt bremsen. Trotzdem gehen wir davon aus, dass der Vorjahresumsatz deutlich überschritten wird“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
• Mit 9,7 Mrd. € liegt der Investmentumsatz in etwa auf dem Niveau der Jahre 2014 und 2006
• 6,53 Mrd. € bedeuten einen neuen Rekordumsatz bei Einzeldeals
• Büroobjekte und Einzelhandelsimmobilien nahezu gleichauf
• Rund die Hälfte des Umsatzes entfällt auf die Big-Six-Standorte
• Ausländische Investoren tragen 50 % zum Ergebnis bei
• Yield Compression hält an
„Die Investmentmärkte befinden sich weiter im Rekordmodus. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 9,69 Mrd. € wurde das herausragende Vorjahresergebnis lediglich um etwa fünf Prozent verfehlt“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Nur bezogen auf Einzeltransaktionen wurde mit 6,53 Mrd. € sogar ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Die ausgesprochen günstigen Rahmenbedingungen des Zins- und Finanzierungsumfelds beflügeln sowohl das Interesse deutscher als auch ausländischer Investoren. In einigen Marktsegmenten reicht das vorhandene Angebot bei weitem nicht aus, um die große Nachfrage vollständig zu bedienen. Sonst wäre das Investitionsvolumen noch höher ausgefallen.“
Rund zwei Drittel des Ergebnisses (6,53 Mrd. €) entfallen auf Einzeldeals, die damit ihr bereits sehr gutes Vorjahresresultat um rund 15 % gesteigert und im Auftaktquartal erstmalig die 6-Mrd.-€-Schwelle übertroffen haben. Vor allem großvolumige Objekte wurden gesucht. Bereits in den ersten drei Monaten wurden sieben Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert.
Bei den Portfoliotransaktionen fiel der Jahresauftakt dagegen noch etwas verhalten aus. Mit gut 3,16 Mrd. € wurde das außergewöhnlich gute Vorjahresergebnis um knapp 31 % verfehlt. Diese Entwicklung ist allerdings nicht als Trend zu sehen, sondern lediglich eine Momentaufnahme. Da sich aktuell eine ganze Reihe großer Portfolios in konkreten Verkaufsvorbereitungen befinden, wird der Umsatz in diesem Marktsegment im weiteren Jahresverlauf spürbar zulegen.
Der Anteil ausländischer Anleger hat weiter leicht zugenommen und liegt bezogen auf den Gesamtumsatz bei 50 %. Bei Portfoliotransaktionen sind sie sogar führend und für 79 % des Ergebnisses verantwortlich. Bezogen auf Einzeldeals liegt ihre Beteiligung dagegen nur bei etwa 36 %.
Bei den Assetklassen lieferten sich Büro- und Einzelhandelsimmobilien im ersten Quartal ein Kopf-an-Kopf-Rennen, das die Büros mit einem Anteil von 40 % knapp für sich entscheiden konnten. Einzelhandelsobjekte tragen fast 39 % zum Ergebnis bei, wovon der Löwenanteil auf Portfolioverkäufe (2,14 Mrd. €) entfällt. In diesen Zahlen spiegelt sich unter anderem auch die Übernahme von Corio durch Klépierre wider, die mit rund einer Milliarde Euro zu Buche schlägt. Der Anteil von Logistik-Investments erreicht gut 5 %. Gerade in diesem Marktsegment limitiert das nicht ausreichende Angebot den Umsatz, der deshalb auch nur ein Drittel des Vorjahreswertes erreicht. Weiter zugelegt haben dagegen Hotelverkäufe (+11 %), die mit über 500 Mio. € ebenfalls gut 5 % zum Ergebnis beitragen.
„Das Augenmerk der Investoren richtet sich weiterhin vor allem auf die großen deutschen Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München, die beim Transaktionsvolumen noch einmal um 15 % auf knapp 4,77 Mrd. € zugelegt haben. Damit entfällt knapp die Hälfte des Gesamtumsatzes auf die großen Metropolen“, betont Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Lediglich Düsseldorf verzeichnete mit 261 Mio. € und einem Minus von 62 % einen deutlichen Rückgang, was aber in erster Linie dem außergewöhnlichen Vorjahresresultat und bislang noch fehlender Großdeals geschuldet ist. Alle übrigen Städte konnten teilweise noch deutlich zulegen.“ An die Spitze gesetzt hat sich Berlin mit 1,3 Mrd. € (+70 %), dicht gefolgt von München (+24 %) und Frankfurt (+29 %) mit jeweils gut 1,1 Mrd. €. An allen drei Standorten wurde damit ein neuer Rekordumsatz für das erste Quartal erzielt. In Hamburg (811 Mio. €, +5 %) und Köln (172 Mio. €, +8 %) fiel der Zuwachs dagegen etwas geringer aus.
„Die starke Nachfrage in Verbindung mit dem historisch niedrigen Zinsumfeld trägt dazu bei, dass die Renditen weiter unter Druck sind. An allen Standorten konnte im ersten Quartal ein leichter Rückgang der Spitzenrenditen für Büroobjekte festgestellt werden“, ergänzt Sven Stricker. An der Spitze liegt weiterhin München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,10 %, gefolgt von Hamburg mit 4,30 % sowie Berlin und Frankfurt mit jeweils 4,40 %. In Düsseldorf sind 4,60 % anzusetzen und in Köln 4,70 %. Auch in anderen Assetklassen hält diese Entwicklung an, die sich vor allem im Logistikbereich besonders dynamisch vollzieht. Hier liegt die Spitzenrendite über alle großen Standorte mittlerweile bei 6,00 %.
„Die Rallye auf den Investmentmärkten wird auch im weiteren Jahresverlauf anhalten. Im Augenblick zeichnen sich keine Entwicklungen ab, die das große Interesse der Investoren bremsen könnten. Im Gegenteil, durch die expansive Geldpolitik der EZB sowie den deutlich gestiegenen Dollarkurs bestehen sogar realistische Chancen, dass die Nachfrage noch weiter anzieht. Die Yield Compression dürfte vor diesem Hintergrund auch noch weitergehen. Auch wenn der Umsatz mit größeren Portfolios, insbesondere auch im Core-plus- und Value-add-Segment noch spürbar zulegen wird, könnte das fehlende Produkt in einigen Marktsegmenten das Transaktionsvolumen insgesamt bremsen. Trotzdem gehen wir davon aus, dass der Vorjahresumsatz deutlich überschritten wird“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
