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02.04.2015 Retail-Objekte stehen bei Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste

Der sehr dynamische Jahresauftakt beweist, dass Retail-Objekte bei Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste stehen. Mit einem Transaktionsvolumen von 3,76 Mrd. € im 1. Quartal 2015 wurden sowohl das Vorjahresergebnis als auch der zehnjährige Durchschnitt um rund 25 % übertroffen. Gleichzeitig ist dies das zweitbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre; lediglich 2006 wurde ein deutlich höheres Volumen erzielt. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Verantwortlich für dieses Top-Resultat sind insbesondere Portfoliodeals, die um 85 % auf gut 2,14 Mrd. € zugelegt haben“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Gepusht wurde diese Entwicklung unter anderem durch die Übernahme von Corio durch Klépierre, die alleine rund 1 Mrd. € zum Gesamtumsatz beigetragen hat. Demgegenüber mussten Einzeltransaktionen einen leichten Rückgang um 13 % auf aktuell knapp 1,62 Mrd. € hinnehmen. Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein mangelndes Investoreninteresse, sondern einzig und allein ein zu geringes Angebot an modernen und großvolumigen Objekten.“

Top-Standorte mit Umsatzplus, Fach- und Supermärkte weiter an der Spitze

Auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) verzeichneten eine Umsatzsteigerung auf rund 870 Mio. €, die mit 7 % aber etwas niedriger ausfiel als bundesweit. Nur München musste einen deutlichen Rückgang hinnehmen, da hier bislang nur 20 Mio. € registriert werden konnten. Am meisten umgesetzt wurde in Berlin, wo sich das Ergebnis mit 479 Mio. € fast verdoppelt hat. In Hamburg wurden 205 Mio. € und damit knapp 40 % mehr investiert als im Vorjahreszeitraum. Auf den weiteren Plätzen folgen Köln mit 80 Mio. €, Frankfurt mit 65 Mio. € sowie Düsseldorf mit knapp 21 Mio. €, die ebenfalls einen spürbaren Anstieg des Transaktionsvolumens verbuchen können.

Der bereits im vergangenen Jahr zu beobachtende Trend, dass Investoren wieder stärker ins Risiko gehen und auch außerhalb des Core-Segments kaufen, hat sich fortgesetzt. Profitiert haben hiervon Fach- und Supermärkte sowie Fachmarktzentren, die sich mit einem Umsatzanteil von knapp 46 % an die Spitze aller Assetklassen gesetzt haben. Auf Rang 2 folgen Shopping Center mit gut 35 %, was aber in großen Teilen auf den Corio-Verkauf zurückzuführen ist. Insgesamt bleibt das Angebot an attraktiven Shopping Centern aber sehr begrenzt. Der Anteil der innerstädtischen Geschäftshäuser stieg von knapp 13 % auf 19 %, was absolut betrachtet fast eine Verdopplung des Transaktionsvolumens bedeutet.

Immobilien AGs und Spezialfonds dominieren, Druck auf Spitzenrenditen hält an

Im Vergleich zum Vorjahr gab es eine etwas stärkere Konzentration auf ausgewählte Investorengruppen. Die bereits im vergangenen Jahr stark vertretenen Immobilien AGs haben (bedingt durch den Corio-Verkauf an Klépierre) ihren Anteil deutlich erhöht und sich mit knapp einem Drittel des Gesamtumsatzes klar an die Spitze gesetzt. Platz 2 belegen Spezialfonds, die fast 24 % zum Resultat beitragen und wie im vergangenen Jahr zu den wichtigsten Anlegern gehören. Vervollständigt wird das Führungstrio von Pensionskassen, auf die gut 14 % entfallen und die, etwas überraschend, sehr viel in Fachmarktprodukte investiert haben. Allein diese drei Käufergruppen waren für 70 % des Gesamtergebnisses verantwortlich. Der mit knapp 8 % relativ geringe Anteil privater Anleger und Family Offices ist überwiegend auf das nicht ausreichende Angebot an Premiumobjekten zurückzuführen. Mit 55 % haben ausländische Investoren ihren Umsatzanteil ausgebaut und sich vor den deutschen Käufern platziert, wofür in erster Linie ihr großes Engagement im Portfoliosegment verantwortlich ist.

Das große Investoreninteresse bei gleichzeitig begrenztem Angebot hat 2014 zu einer anhaltenden Yield Compression geführt. Dies gilt in besonderem Maße für das Premiumsegment hochwertiger Geschäftshäuser in den Top-Lagen der großen Standorte, wo die Netto-Anfangsrenditen mittlerweile unter 4 % gesunken sind. Teuerster Standort bleibt München mit einer Spitzenrendite von 3,50 %, gefolgt von Hamburg mit 3,80 %. In Köln sind 3,85 %, in Düsseldorf 3,90 % sowie in Berlin und Frankfurt 3,95 % anzusetzen. Im Durchschnitt der sechs wichtigsten deutschen Standorte liegt die Spitzenrendite bei 3,83 % und damit auf einem historischen Tiefstand.

Aber auch in den übrigen Marktsegmenten haben die Spitzenrenditen weiter nachgegeben. Für Shopping Center in sehr guten Lagen sind aktuell 4,50 % zu kalkulieren, und für hochwertige Fachmarktzentren mit gutem Mieterbesatz sind sie auf 5,50 % gesunken. Einzelne Fachmärkte als „Stand-Alone“ erzielen aktuell eine Top-Rendite von etwa 6,10 %.

Perspektiven

„Die Rahmenbedingungen für Retail Investments sind ausgesprochen gut. Eine positive Arbeitsmarktentwicklung und steigende Konsumausgaben bilden, in Verbindung mit dem historisch günstigen Zinsen, ein sehr attraktives Investitionsumfeld. Vor diesem Hintergrund ist auch im weiteren Jahresverlauf von hohen Transaktionsvolumina auszugehen, wobei insbesondere Portfolio-Deals im Core-plus- und Value-add-Segment zunehmen dürften. Der Umsatz mit hochwertigen Objekten, und hier vor allem mit Shopping Centern, wird dagegen weniger von der Nachfrage als dem verfügbaren Angebot bestimmt werden“, prognostiziert Piotr Bienkowski.


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