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02.04.2015 Frankfurt: Eigennutzer beherrschen Markt, Leerstand sinkt weiter

Das erste Quartal geht mit einem ganz „ordentlichen“ Flächenumsatz von ca. 91.100 m² zu Ende. „Dieses Ergebnis deckt sich in etwa mit der Zahl des selben Vorjahreszeitraums. Allerdings wurden mit 97 Abschlüssen fast ein Viertel weniger Deal erfasst“ sagt Oliver Schön, Geschäftsführer der black olive advisors GmbH. „Wir werten unsere Zahlen übrigens ohne Dunkelziffer aus, da wir feststellen, überdurchschnittlich viele Vertragsabschlüsse registrieren zu können. So Schön weiter. Gegenüber den Vorjahren ist das Ergebnis jedoch in verschiedener Hinsicht ungewöhnlich. Zum einen liegt der Anteil an Eigennutzern mit ca. 44 Prozent sehr hoch. zum anderen liegt der Anteil des Flächenumsatzes im CBD (Central Business District) bei unterdurchschnittlichen 36 Prozent. Allerdings wird sich dies im Laufe des Jahres aller Voraussicht nach nivellieren, denn einen Nachfrageeinbruch im Herzen Frankfurts ist nicht zu konstatieren. Die Gründe hierfür liegen vielmehr in einem großen Vertragsabschluss der DVAG in der Lage City Rand (City 2?)

Eigennutzer bestimmen das Marktgeschehen zum Jahresanfang
Der größte Abschluss des Jahres wurde von einem Eigennutzer getätigt. Die Deutsche Vermögensberatung AG (DVAG) hat im Frankfurter Teilmarkt City Rand ein ca. 38.000 m² großes Gebäude in der Windmühlstraße erworben und wird dies zunächst größtenteils (ca. 32.000 m²) selbst nutzen. Das Unternehmen plant die Renovierung Ihres Stammsitzes und benötigte dafür Interimsflächen. Aber auch danach wird das Gebäude wohl zu einem großen Teil weiter genutzt, da die vorhanden Flächen ohnehin zu knapp waren. Darüber hinaus haben wir weitere kleinere Eigennutzer-Abschlüsse zwischen 500 und 5.000 m² registriert. Der Anteil liegt mit 44 Prozent sehr hoch. In den Vorjahren lag der Anteil immer im kleinen einstelligen Bereich. Der boomende Investmentmarkt und die schlechte Zinsentwicklung motiviert offenbar nun auch zunehmenden mittelständische Unternehmen, ihr Kapital in (der eigenen) Immoblie anzulegen. Ob dies ein Strohfeuer oder eine zukunftsweisende Entwicklung ist, wird auch von den am Markt verfügbaren Objekten abhängen.

Finanzdienstleister durch große Eigennutzer-Deals auf Platz eins

Auch bei der Auswertung des Flächenumsatzes nach Branchen treibt der große Eigennutzer-Deal den Anteil der Finanzdienstleister auf 41 Prozent. Mit jeweils knapp unter 10 Prozent rangieren Bildungseinrichtungen und Öffentliche Verwaltungen, Verbände und soziale Einrichtungen auf Platz zwei und drei, knapp dahinter finden sich Forschungs- und Entwicklungsunternehmen mit ca. 7 Prozent. Berücksichtigt man den DVAG-Abschluss nicht, rutschen die Finanzdienstleister auf Platz vier ab.

Innenstadtlagen nach wie vor gefragt

Der Gewinner des ersten Quartals ist der Teilmarkt City Rand. Das ist wenig überraschend, denn dort befindet sich das DVAG-Objekt, welches dem Bereich satte 39 Prozent Flächenumsatz beschert. Zusammen mit den 38 Prozent des CBD und der City West summiert sich der Flächenumsatz im innenstadtnahen Bereich jedoch trotzdem auf 78 Prozent, was die stabile Nachfrage in diesem Bereich durchaus unterstreicht. Auch die Mietpreise haben sich demzufolge kaum verändert. Die Spitzenmiete liegt nach wie vor bei € 36,00/m², die Durchschnittsmiete ist leicht um € 0,50/m² auf € 18,50/m² gefallen.

Unternehmen verkleinern sich nach Umzügen

Neben dem stark gestiegenen Vertragsverlängerungsvolumen sind die Verkleinerungstendenzen vieler Unternehmen mit für den gesunkenen Flächenumsatz in Vergangenheit und naher Zukunft verantwortlich. Besonders betroffen davon sind Banken, aber auch Unternehmen anderer Branchen. So reduziert beispielsweise die Deutsche Bank im Rahmen ihres Umzugs in das neue Gebäude im Jahr 2016 ihre Fläche um über 7.000 m². Auch die Royal Bank of Scotland (RBS) wird die Zahl ihrer Mitarbeiter drastisch um 50 Prozent und mehr reduzieren, konnte man jüngst der Presse entnehmen, ebenso JP Morgan, die im Zuge ihres Umzugs in den Taunusturm Flächenkürzungen vorgenommen hatten. Viele Banken haben vor allem im Investmentbanking die Krise nicht unbeschadet überstanden. Aber auch andere Branchen senken ihren Platzverbrauch, wie beispielsweise die ODGERS BERNDTSON, die ihre Fläche zu Gunsten einer besseren Lage (Taunusturm) reduziert.

Leerstand rückläufig, Projektfertigstellungen halbiert

Der Leerstand hat sich in den letzten drei Monaten um 28 Basispunkte (0,3 Prozent-Punkte) auf 12,02 Prozent reduziert. Dazu beigetragen haben die Bestandsanmietung der DVAG und der anhaltende Trend zur Umnutzung (in Q1 2015: ca. 40.000 m²). Umso bemerkenswerter, da durch Baufertigstellung im ersten Quartal 2015 schon ca. 27.400 m² freie Fläche auf den Markt kam. Insgesamt gehen die Fertigstellungen jedoch zurück. Bis Ende 2015 werden nur ca. 140.500 m² fertig und damit in etwa halb so viel wie im Jahr 2014. Allerdings gehen auch die Vorbelegungsquoten zurück ? von ehemals 70-80 Prozent auf 49 Prozent für das Jahr 2015.

Langer Atem für spekulative Objekte nötig

Projektentwicklungen stehen nichtsdestotrotz hoch im Kurs. Neben den projektierten Gebäuden sind in den letzten Jahren auch spekulative Objekte wieder stärker in den Fokus gerückt. Spekulative Bauten ersetzen in der jüngsten Vergangenheit mehrheitlich nicht mehr vermarktbare Büroobjekte – meist im weiteren Innenstadtgebiet. Neben den ganz „Großen“ wie „TaunusTurm“ und „St. Martin Tower“ gibt es eine Reihe kleinerer spekulativer Objekte. Dazu zählen zum Beispiel das „Forty Seven & Co.“, das „ma’ro“ und das „Vista“. Die erstgenannten haben gemeinsam, dass sie kurz vor Fertigstellung ? und auch darüber hinaus ? noch Leerstandsquoten über 50 Prozent aufweisen. Nach und nach füllen sich die Flächen mit Mietern, aber der Projektentwickler muss längere Mietausfallszeiten einkalkulieren. Projektentwicklungen in Top-Lagen werden daher auch in Zukunft ihre Mieter finden - es kann nur den berühmten „Moment länger“ dauern.

Fazit

Das Jahr begann ohne große Überraschungen. Hauptsächlicher Umsatztreiber waren Eigennutzer-Deals „Bis Jahresende rechnen wir mit einem Flächenumsatz deutlich unter 400.000 m². Die Mieten werden ihr Niveau halten können und der Leerstand wird sich noch leicht reduzieren, aber große Sprünge sind hier nicht zu erwarten. Dazu müsste bei einem Leerstand von ca. 1,4 Millionen Quadratmetern aber auch ein Wunder geschehen.“ erklärt Schön.


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