02.04.2015 Wohnportfolios: Risikobereitschaft der Investoren deutlich gestiegen
Für knapp 9,7 Mrd. Euro wechselten in den ersten drei Monaten des Jahres 2015 Wohnimmobilienpakete den Eigentümer. Dies ist ein Anstieg von 76 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, wobei mehr als 80 % des im 1. Quartal 2015 realisierten Transaktionsvolumens auf die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington entfallen. Da für den weiteren Jahresverlauf noch mehrere Übernahmen bzw. Zusammenschlüsse von Wohnungsunternehmen zu erwarten sind, wird im Jahr 2015 voraussichtlich ein neuer Umsatzrekord am Wohnungsportfoliomarkt erzielt werden, wobei deutlich mehr als die Hälfte dieses Umsatzes auf Transaktionen am Kapitalmarkt entfallen dürfte. „Der Hunger institutioneller Investoren auf deutsche Wohnimmobilien ist weiterhin sehr groß, er kann aber mangels Angebot nicht mehr durch Objektkäufe gestillt werden“, erläutert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills. „Die Verlagerung des Transaktionsgeschehens an den Kapitalmarkt wird deshalb in diesem Jahr eine prägende Entwicklung sein“, ergänzt Nemecek.
Neben dem Gagfah-Portfolio wurden im 1. Quartal 2015 noch 56 weitere Wohnungspakete verkauft und damit vier mehr als im Vorjahreszeitraum. Allerdings ist die Zahl der Transaktionen mit mindestens 1.000 Einheiten von zehn auf vier zurückgegangen – eine Folge des geringen Angebots in diesem Größensegment. Ein Nachfrageüberhang besteht über alle Größenklassen hinweg, was sich auch in der Preisentwicklung widerspiegelt. Im Durchschnitt wurden für die im 1. Quartal gehandelten Einheiten mehr als 64.000 Euro gezahlt (+ 18 % ggü. Q1-2014). Bei mehr als jedem dritten Paket wurde ein Preis von mindestens 100.000 Euro je Einheit erzielt.
Weil Dresden einen regionalen Schwerpunkt des Gagfah-Portfolios darstellt, führt die sächsische Hauptstadt die Liste der umsatzstärksten Städte an (ca. 35.000 Einheiten). Berlin folgt auf Rang 2 (ca. 24.000 Einheiten), den dritten Platz belegt Hamburg (ca. 11.000 Einheiten). Insgesamt wurden im 1. Quartal in mehr als fünfzig Städten und Gemeinden Wohnungspakete gehandelt, darunter auch in Gelsenkirchen, Halle (Saale) und Zwickau, die allesamt recht ungünstige Bevölkerungsprognosen aufweisen. Dies zeigt, dass zumindest einige Investoren eine recht hohe Risikobereitschaft mitbringen und Pakete mit Value-add- oder opportunistischem Charakter nachfragen. Bei diesen Investoren handelt es sich unter anderem um Privatinvestoren bzw. Family Offices sowie Projektentwickler. Die ebenfalls opportunistisch agierenden Private-Equity-Gesellschaften traten dagegen kaum als Käufer auf. Fast 90 % des Ankaufsvolumens entfielen auf Immobilien-AGs, mit großem Abstand folgen sonstige Asset-Manager (5 %) sowie Spezialfonds (2 %). Auch auf der Verkäuferseite bildeten Immobilien-AGs (bzw. deren Aktionäre) und sonstige Asset-Manager die beiden größten Akteursgruppen.
An der Dominanz der Immobilien-AGs auf der Käuferseite dürfte sich auch im weiteren Jahresverlauf nichts ändern. Denn gerade die großen Gesellschaften können sich im aktuellen Kapitalmarktumfeld zu außerordentlich günstigen Konditionen in großem Umfang Kapital beschaffen, was ihnen im Bieterwettbewerb einen Vorteil verschafft. Allerdings befinden sich derzeit kaum noch größere Portfolios im Markt, so dass sich der Nachfrageüberhang tendenziell weiter verschärft. „Möglicherweise erhöht sich bei dem ein oder anderen Eigentümer durch die voraussichtlich weiter steigenden Preise die Verkaufsbereitschaft, grundsätzlich bleibt der deutsche Wohnungsmarkt aber auch in diesem Jahr ein Verkäufermarkt“ glaubt Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills.
Neben dem Gagfah-Portfolio wurden im 1. Quartal 2015 noch 56 weitere Wohnungspakete verkauft und damit vier mehr als im Vorjahreszeitraum. Allerdings ist die Zahl der Transaktionen mit mindestens 1.000 Einheiten von zehn auf vier zurückgegangen – eine Folge des geringen Angebots in diesem Größensegment. Ein Nachfrageüberhang besteht über alle Größenklassen hinweg, was sich auch in der Preisentwicklung widerspiegelt. Im Durchschnitt wurden für die im 1. Quartal gehandelten Einheiten mehr als 64.000 Euro gezahlt (+ 18 % ggü. Q1-2014). Bei mehr als jedem dritten Paket wurde ein Preis von mindestens 100.000 Euro je Einheit erzielt.
Weil Dresden einen regionalen Schwerpunkt des Gagfah-Portfolios darstellt, führt die sächsische Hauptstadt die Liste der umsatzstärksten Städte an (ca. 35.000 Einheiten). Berlin folgt auf Rang 2 (ca. 24.000 Einheiten), den dritten Platz belegt Hamburg (ca. 11.000 Einheiten). Insgesamt wurden im 1. Quartal in mehr als fünfzig Städten und Gemeinden Wohnungspakete gehandelt, darunter auch in Gelsenkirchen, Halle (Saale) und Zwickau, die allesamt recht ungünstige Bevölkerungsprognosen aufweisen. Dies zeigt, dass zumindest einige Investoren eine recht hohe Risikobereitschaft mitbringen und Pakete mit Value-add- oder opportunistischem Charakter nachfragen. Bei diesen Investoren handelt es sich unter anderem um Privatinvestoren bzw. Family Offices sowie Projektentwickler. Die ebenfalls opportunistisch agierenden Private-Equity-Gesellschaften traten dagegen kaum als Käufer auf. Fast 90 % des Ankaufsvolumens entfielen auf Immobilien-AGs, mit großem Abstand folgen sonstige Asset-Manager (5 %) sowie Spezialfonds (2 %). Auch auf der Verkäuferseite bildeten Immobilien-AGs (bzw. deren Aktionäre) und sonstige Asset-Manager die beiden größten Akteursgruppen.
An der Dominanz der Immobilien-AGs auf der Käuferseite dürfte sich auch im weiteren Jahresverlauf nichts ändern. Denn gerade die großen Gesellschaften können sich im aktuellen Kapitalmarktumfeld zu außerordentlich günstigen Konditionen in großem Umfang Kapital beschaffen, was ihnen im Bieterwettbewerb einen Vorteil verschafft. Allerdings befinden sich derzeit kaum noch größere Portfolios im Markt, so dass sich der Nachfrageüberhang tendenziell weiter verschärft. „Möglicherweise erhöht sich bei dem ein oder anderen Eigentümer durch die voraussichtlich weiter steigenden Preise die Verkaufsbereitschaft, grundsätzlich bleibt der deutsche Wohnungsmarkt aber auch in diesem Jahr ein Verkäufermarkt“ glaubt Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills.
