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01.04.2015 Einzelhandel ist Schwungrad der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung

Mit dem beginnenden Frühling verdichten sich die Anzeichen für ein sehr gutes Einzelhandelsjahr 2015 hierzulande. So erreichte das von der GfK allmonatlich mit einer umfassenden Verbraucherbefragung erhobene Konsumklima aktuell im März das höchste Niveau seit über 13 Jahren (d.h. seit Oktober 2001!). Das ist das Gesamtergebnis der gewichteten Performance von drei gemessenen Einzelindikatoren: Anschaffungsneigung, Einkommenserwartung und Konjunkturerwartung.

Der aktuelle TOP-Wert des Konsumklimas ist auf die deutliche Verbesserung der Konjunkturerwartungen zurückzuführen. Nach einem erheblichen Absturz dieser Erwartungen im vergangenen Spätsommer und Herbst haben sich die Erwartungen seit Dezember stetig verbessert – auf nunmehr immerhin schon fast 37 Indikatorpunkte. Die sich verbessernden Konjunktureinschätzungen der Verbraucher korrespondieren im übrigen sehr gut zu den Erwartungen der Wirtschaft. So ist der vom ifo-Institut erhobene Geschäftsklima-Index ebenfalls in diesem März weiter angestiegen und nimmt die gesamtwirtschaftliche Konjunktur, nicht zuletzt konsumgetragen deutlich an Fahrt auf - oberhalb der noch verhaltenen Prognosen zur Jahreswende.

„Die deutschen Verbraucher schätzen angesichts von sinkenden (Öl-)Preisen, niedrigen Zinsen, einem Rekordstatus an Beschäftigung, deutlichen Erhöhungen der Tariflöhne und -gehälter wie auch der Renten bereits seit Monaten ihre persönliche Einkommensentwicklung wie auch die Bereitschaft zu größeren Anschaffungen sehr positiv ein. Hier rangieren die Bewertungen noch deutlich oberhalb der allgemeinen Konjunkturerwartung bei mehr als 50 (Einkommen) bzw. sogar mehr als 60 (Anschaffungsneigung) Indikatorpunkten“, berichtet COMFORT- Chefresearcher Olaf Petersen.

Im Übrigen war der deutsche Einzelhandel nach den vorläufigen Zahlen vom Statistischen Bundesamt für den Januar schon sehr gut gestartet. Dort hatten die Umsätze um sehr beachtliche gut 5 % (real) bzw. gut 4 % (nominal) zugelegt, dies im übrigen nach für das Gesamtjahr 2014 seitens der Bundesstatistiker ermittelten immerhin schon + 1,5 % real bzw. + 1,8 % nominal. Aktuell ist damit der Einzelhandel - anders als in der Vergangenheit - zu einem Schwungrad der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung geworden. Auf dieser Basis stellen sich die generellen Perspektiven sowohl für die Vermietungen im Einzelhandel als auch für den Verkauf von Handelsimmobilien für 2015 insgesamt sehr positiv dar.

TRENDS IM INNERSTÄDTISCHEN MARKT FÜR HANDELSIMMOBILIEN

Investment – wenig „Produkt“ und unglaublich viel Kapital sorgt für nochmals sinkende Renditen

- Das Marktumfeld ist für den Investmentmarkt weiterhin außerordentlich gut. Die weltpolitischen Einflüsse inkl. Ängsten vor Grexit oder Brexit sind sehr überschaubar und trüben die Immobilien-spezifische Investitionslaune nicht.

- Das Anleihekaufprogramm und somit frische Geld der EZB erhöht noch den Druck auf die Anlageform „Immobilie“. Die extrem positive und somit auch motivierende Stimmung auf der MIPIM 2015 bestärken alle Investoren zum uneingeschränken Handeln. Das Finanzierungsumfeld bleibt weiterhin sehr günstig. Kapital ist nicht der Engpass, sondern das Produkt.

- Aufgrund des extremen Angebotsengpasses im Core-Segment, sinken nochmals die Renditen und eine Vielzahl von Investoren weichen weiterhin in andere Segmente aus. Davon profitieren nicht nur die „value-added-Produkte“, sondern auch die „secondary-cities“.

- Nettogesamtrenditen von rund 3,5% bis 3% werden für Core-Investments zunehmend akzeptiert, da man davon ausgehen kann, dass mindestens die nächsten zwei bis drei Jahre das extrem niedrige Zinsniveau erhalten bleiben wird.

- Bei High Street-Immobilien dominieren - wie meist - die Einzeldeals. Bei Fach- und Supermärkten als auch z. T. bei Fachmarktcentern geht der deutliche Trend weiter zu Portfolio-Transaktionen. Über ein Drittel des gesamten Retail-Transaktionsmarktes waren in 2014 Paket-Deals – in 2015 wird die Quote wahrscheinlich noch höher liegen.

- Die COMFORT-Gruppe dominiert weiterhin in der kleinen aber feinen Asset-Klasse der High Street Immobilien als Marktführer und deckte in den letzten Jahren einen Marktanteil zwischen 23% und 26% ab.

- Der Anlagedruck der Investoren sorgt für ausgefallenere Ankaufs- und Einstiegsmodelle. Strukturierte Bieterprozesse beim Verkauf nehmen zu. Die Renditen geben auf breiter Front nochmals nach. „Die Stimmung erinnert ein wenig an die Jahre vor „Lehman“ – diesmal jedoch nicht nur mit „fremden“ Geld, sondern mit extrem viel Eigenkapital“, berichtet Jürgen Kreutz, Head of COMFORT-Investment. Vermietung – Internationale Mieter präferieren Top-Lagen / auch für den Markenaufbau

- Insbesondere die hochfrequentierten, etablierten und klassischen innerstädtischen 1A-Lagen der deutschen Metropolen und Großstädte sind bei internationalen Retailern nachhaltig sehr begehrt.

- Diese Lagen bieten nicht nur die Möglichkeit, sich ein erhebliches Umsatzpotential zu erschließen. Die infrage kommenden Top-Standorte bieten darüber hinaus, vor allem neuen Konzepten den Vorteil, die eigene Marke gleichzeitig bundesweit bekannt zu machen.

- Dieser Zusammenhang ist einer der Hauptgründe für die anhaltende Dominanz internationaler Einzelhändler bei Neuabschlüssen / bei der Verdichtung in den deutschen Top-Einkaufsstraßen. Konkret zu nennen sind hier beispielsweise Superdry aus England, Calzedonia aus Italien, Hunkemöller aus Holland, das Premiumkonzept & Other Stories von H&M sowie die traditionelle, deutsche Schmuckmanufaktur Wellendorff.

- Die in Europa einzigartige polyzentrische Struktur in Deutschland gibt die entsprechenden Toplagen sozusagen auf natürlichem Weg vor. Es dominieren Städte mit hohen Kaufkraft- und / oder hohen Zentralitätskennziffern.

- Aus diesem Grunde spielen diese herausgehobenen Standorte in den Metropolen sowie in den direkt nachgelagerten Top-Städten nachhaltig in einer eigenen Liga: Hier sorgt der Wettbewerb für ein stabiles bis steigendes Mietpreisniveau.

- Anders sieht es abseits dieser Top-Standorte aus: Hier verharren die Mieten häufig analog zur stagnierenden Nachfrage. Teilweise gibt es auch entsprechende Mietrückgänge, entsprechend dem schwächer werdenden Wettbewerb. Insgesamt ist jedoch festzuhalten, dass die Masse verharrt und relativ stabil auf vergleichsweise hohem Niveau bleibt.

- Grundsätzlich gilt auch: Die Mieter sind nicht mehr bereit, Kompromisslösungen in Bezug auf die Flächen zu akzeptieren. Die entsprechenden Entscheidungsprozesse auf Mieterseite sind häufig sehr komplex und aufwändig geworden. Die Folge sind zum Teil wesentlich längere Vermarktungszeiträume.

- Luxus boomt: Sowohl die etablierten als auch die neuen Luxusanbieter investieren nachhaltig extrem stark in die deutschen Luxuslagen. Die richtige Positionierung auf den wenigen, echten Luxuslagen in den deutschen Metropolen ist eben noch herausfordernder als auf den Konsummeilen.


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