30.03.2015 Investmentmarkt Deutschland: Stabil bei anhaltenden Trends
Auf rund 3,68 Mrd. € belief sich das vorläufige Transaktionsvolumen (ohne gewerbliche Wohninvestments) an den deutschen Top-7-Immobilienstandorten im 1. Quartal 2015. Dies ergaben aktuelle Berechnungen von German Property Partners (GPP). Damit lag das Ergebnis 2,6 % über dem Vorjahreswert. „Der Vorzieheffekt durch die Grunderwerbs-Steuerhöhung in Nordrhein-Westfalen kam in Düsseldorf voll zum Tragen, wo sich das Transaktionsvolumen halbierte. Köln hingegen entwickelte sich äußerst positiv. Die großen Zuwächse in Berlin und Hamburg glichen den Rückgang in Düsseldorf wieder aus. Obwohl internationale Marktteilnehmer weiterhin sehr aktiv sind, konnten wir bis auf eine keine Transaktion von asiatischer Seite feststellen. Sofern sie Objekte nicht über Dritte erworben haben, ging der vorhergesagte Zustrom an asiatischem Kapital bisher weitestgehend an Deutschland vorbei“, sagt GPP-Sprecher Andreas Rehberg.
TAV: ERWARTETER UMSATZKNICK IN DÜSSELDORF
Die Spreizung der Transaktionsvolumina reichte im 1. Quartal von 150 Mio. € in Köln bis 973 Mio. € in München. „Die Entwicklung des Münchener Marktes beobachten wir sehr genau, da es kaum noch Objekte gibt, die in den letzten drei, vier Jahren nicht gehandelt wurden“, so Rehberg. Als zweit- und drittgrößte Investmentstandorte folgten relativ gleichauf Hamburg und Berlin mit Transaktionsvolumina von 750 bzw. 730 Mio. €. Frankfurt lag trotz des bisher größten im 1. Quartal registrierten Abschlusses (siehe unten) mit einem Transaktionsvolumen von 682 Mio. € nur im Mittelfeld. „Die Bankenmetropole dürfte München allerdings noch überholen, sollten sich die für das erste Quartal erwarteten Nachmeldungen mit Volumina zwischen 200 und 550 Mio. € bestätigen“, sagt Rehberg. Weder für Köln noch für Düsseldorf wurden Transaktionen über 50 Mio. € verzeichnet. „Die Umsatzflaute in Düsseldorf ist nur vorübergehend. Sobald die Effekte durch die Grunderwerbs-Steuererhöhung nachlassen, wird das Transaktionsgeschehen wieder an Fahrt aufnehmen“, führt Rehberg aus.
Gemessen an dem geringen Transaktionsvolumen des Vorjahreszeitraums wies Köln mit 71 % die höchste Zuwachsrate auf. Auch Berlin und Hamburg zeigten mit +49 % und +30 % deutlich höhere Ergebnisse als im Vorjahreszeitraum. Düsseldorf (-59 %), Frankfurt (-6,9 %) und München (-4,4 %) verzeichneten deutliche bis geringe Rückgänge.
RENDITEN: AUSNAHMSLOS UNTER FÜNF PROZENT
Auch im 1. Quartal waren Büroobjekte „Anlegers Liebling“ und dies am meisten in Frankfurt (73 % am Transaktionsvolumen) und am wenigsten in Berlin (51 %). Nur in Stuttgart konzentrierten sich die Investoren auf die Assetklasse Handel. Während die Spitzenrendite für Büroobjekte in Hamburg unverändert bei 4,50 % lag, sank sie an allen anderen Standorten weiter. Die niedrigste Spitzenrendite wurde mit 4,00 % in München, die höchste mit 4,75 % in Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart registriert. Dazu Rehberg: „Die Renditen der einzelnen Standorte nähern sich immer mehr an. Daher gehen wir für den weiteren Jahresverlauf von zwei Annahmen aus: Zum einen werden Investoren noch stärker jenseits von Core- und CorePlus-Produkten investieren müssen, um ihre Renditeprognosen erfüllen zu können. Zum anderen wird ein weiteres Absinken der ohnehin schon niedrigen Renditen noch wahrscheinlicher. In München könnte 2015 sogar eine Drei vor dem Komma stehen.“
INVESTOREN: INTERNATIONALE BLEIBEN AKTIV
Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum nahm das Engagement internationaler Investoren an allen Top-7-Standorten bis auf Düsseldorf zu. Am aktivsten waren sie in Frankfurt (73 %), Berlin (40 %) und Düsseldorf (38 %), in München (20 %) traten sie am wenigsten in Erscheinung. „Internationale Anleger handelten im ersten Quartal gewerbliche Immobilien für über 1,5 Mrd. €“, konstatiert Rehberg. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stieg ihr Interesse an Frankfurt und Stuttgart überproportional stark, was an den auf sie entfallenden äußerst geringen Transaktionsvolumina des Vorjahreszeitraums lag. Während des 1. Quartals dominierten auf Verkäuferseite Projektenwickler das Marktgeschehen auf den Top-7-Immobilienmärkten. Die Käuferseite war wesentlich uneinheitlicher: Neben Offenen Fonds/Spezialfonds traten Pensionskassen (Frankfurt), Asset-Manager/ Bestandshalter (Hamburg), Privatinvestoren/Family Offices (Berlin) und Projektentwickler (Düsseldorf) in Erscheinung.
AUSBLICK: 2015
Rehberg: „Die Trends des Vorjahres halten an: Anlagedruck, Liquiditätsschwemme und Produktknappheit bestimmen den Markt. Es fehlt an Leuchtturmprojekten wie dem MIPIM-prämierten Drei-Scheiben-Haus in Düsseldorf. Entsprechend nimmt der Wettbewerb zu. Dennoch zeichnen sich großvolumige Verkäufe ab wie beispielsweise die Veräußerung des Trianons in Frankfurt.“
TAV: ERWARTETER UMSATZKNICK IN DÜSSELDORF
Die Spreizung der Transaktionsvolumina reichte im 1. Quartal von 150 Mio. € in Köln bis 973 Mio. € in München. „Die Entwicklung des Münchener Marktes beobachten wir sehr genau, da es kaum noch Objekte gibt, die in den letzten drei, vier Jahren nicht gehandelt wurden“, so Rehberg. Als zweit- und drittgrößte Investmentstandorte folgten relativ gleichauf Hamburg und Berlin mit Transaktionsvolumina von 750 bzw. 730 Mio. €. Frankfurt lag trotz des bisher größten im 1. Quartal registrierten Abschlusses (siehe unten) mit einem Transaktionsvolumen von 682 Mio. € nur im Mittelfeld. „Die Bankenmetropole dürfte München allerdings noch überholen, sollten sich die für das erste Quartal erwarteten Nachmeldungen mit Volumina zwischen 200 und 550 Mio. € bestätigen“, sagt Rehberg. Weder für Köln noch für Düsseldorf wurden Transaktionen über 50 Mio. € verzeichnet. „Die Umsatzflaute in Düsseldorf ist nur vorübergehend. Sobald die Effekte durch die Grunderwerbs-Steuererhöhung nachlassen, wird das Transaktionsgeschehen wieder an Fahrt aufnehmen“, führt Rehberg aus.
Gemessen an dem geringen Transaktionsvolumen des Vorjahreszeitraums wies Köln mit 71 % die höchste Zuwachsrate auf. Auch Berlin und Hamburg zeigten mit +49 % und +30 % deutlich höhere Ergebnisse als im Vorjahreszeitraum. Düsseldorf (-59 %), Frankfurt (-6,9 %) und München (-4,4 %) verzeichneten deutliche bis geringe Rückgänge.
RENDITEN: AUSNAHMSLOS UNTER FÜNF PROZENT
Auch im 1. Quartal waren Büroobjekte „Anlegers Liebling“ und dies am meisten in Frankfurt (73 % am Transaktionsvolumen) und am wenigsten in Berlin (51 %). Nur in Stuttgart konzentrierten sich die Investoren auf die Assetklasse Handel. Während die Spitzenrendite für Büroobjekte in Hamburg unverändert bei 4,50 % lag, sank sie an allen anderen Standorten weiter. Die niedrigste Spitzenrendite wurde mit 4,00 % in München, die höchste mit 4,75 % in Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart registriert. Dazu Rehberg: „Die Renditen der einzelnen Standorte nähern sich immer mehr an. Daher gehen wir für den weiteren Jahresverlauf von zwei Annahmen aus: Zum einen werden Investoren noch stärker jenseits von Core- und CorePlus-Produkten investieren müssen, um ihre Renditeprognosen erfüllen zu können. Zum anderen wird ein weiteres Absinken der ohnehin schon niedrigen Renditen noch wahrscheinlicher. In München könnte 2015 sogar eine Drei vor dem Komma stehen.“
INVESTOREN: INTERNATIONALE BLEIBEN AKTIV
Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum nahm das Engagement internationaler Investoren an allen Top-7-Standorten bis auf Düsseldorf zu. Am aktivsten waren sie in Frankfurt (73 %), Berlin (40 %) und Düsseldorf (38 %), in München (20 %) traten sie am wenigsten in Erscheinung. „Internationale Anleger handelten im ersten Quartal gewerbliche Immobilien für über 1,5 Mrd. €“, konstatiert Rehberg. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stieg ihr Interesse an Frankfurt und Stuttgart überproportional stark, was an den auf sie entfallenden äußerst geringen Transaktionsvolumina des Vorjahreszeitraums lag. Während des 1. Quartals dominierten auf Verkäuferseite Projektenwickler das Marktgeschehen auf den Top-7-Immobilienmärkten. Die Käuferseite war wesentlich uneinheitlicher: Neben Offenen Fonds/Spezialfonds traten Pensionskassen (Frankfurt), Asset-Manager/ Bestandshalter (Hamburg), Privatinvestoren/Family Offices (Berlin) und Projektentwickler (Düsseldorf) in Erscheinung.
AUSBLICK: 2015
Rehberg: „Die Trends des Vorjahres halten an: Anlagedruck, Liquiditätsschwemme und Produktknappheit bestimmen den Markt. Es fehlt an Leuchtturmprojekten wie dem MIPIM-prämierten Drei-Scheiben-Haus in Düsseldorf. Entsprechend nimmt der Wettbewerb zu. Dennoch zeichnen sich großvolumige Verkäufe ab wie beispielsweise die Veräußerung des Trianons in Frankfurt.“
