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25.03.2015 conwert erzielt 2014 starkes operatives Ergebnis, neue FFO Guidance

Die conwert Immobilien Invest SE konnte im Jahr 2014 eine deutliche Verbesserung im operativen Geschäftsverlauf erreichen. Insbesondere die Kerngeschäftsfelder Wohnimmobilien in Deutschland und in Österreich entwickelten sich sehr positiv.

Die Vermietungserlöse stiegen trotz einer Verkleinerung des Immobilienportfolios auf 30.385 Mieteinheiten um 4,4 % auf 237,3 Mio €. Dieser Anstieg konnte im Wesentlichen durch gestiegene durchschnittliche Mieten pro Quadratmeter sowie eine deutliche Reduktion des Leerstands erreicht werden. Zum Jahresende 2014 betrug die Leerstandsrate nur mehr 9,0 % nach 10,1 % zum 31 Dezember 2013. Die Durchschnittsmiete im Gesamtportfolio stieg um 2,5 % auf 6,27 €/m²/M. (31.12.2013: 6,12 €/m²/M.). Vor diesem Hintergrund stieg das Net Rental Income (NRI) um 6,6 % von 141,4 Mio € auf 150,7 Mio €. Aber auch auf Like-for-Like-Basis stieg das NRI um 2,3 %. Die bereinigte NRI-Marge*) stieg von 81,4 % auf 85 % und erreichte damit das durchschnittliche Niveau in der Peer Group deutscher Wohnimmobiliengesellschaften.
*) Unter Bereinigung der Mieterlöse um weiterverrechenbare Betriebskosten, um eine Vergleichsbasis zu den deutschen Wohnimmobilien zu erleichtern. Vor Bereinigung betrug die NRI-Marge 63,5 % (2013: 62,2 %).

Parallel zu den Verbesserungen bei den Mieterträgen konnten die Kosten deutlich gesenkt werden. Personalkosten und sonstige betriebliche Aufwendungen konnten im Jahresvergleich um 12,5 % auf 67,4 Mio € gesenkt werden.

Die Erlöse aus dem Verkauf von einzelnen Einheiten und Immobilien betrugen 2014 133,4 Mio €. Unter Berücksichtigung von 2014 fixierten, zum Bilanzstichtag aber noch nicht abgeschlossenen Transaktionen lagen die Verkaufserlöse bei 229,1 Mio € (2013: 273,4 Mio €) und damit über der Guidance für 2014 (150 bis 200 Mio €). Der IFRS-Gewinn aus Verkäufen betrug 11,1 Mio €, die Marge nach IFRS erreichte 9,0 %.

Die Dienstleistungserlöse sanken im Jahresvergleich um 31,1 % auf 10,5 Mio €. Das ist einerseits auf die Reduktion interner Verrechnungen für die Bewirtschaftung des conwert-Portfolios, andererseits auf die geplante Reduktion des Dienstleistungsgeschäfts mit Dritten auf wenige, ausgewählte Kernbereiche zurückzuführen.

Wichtige Fortschritte konnten auch bei der Refokussierung des Portfolios und der damit verbundenen Konzentration auf die Kernmärkte Deutschland und Österreich erzielt werden. 2014 wurden der Großteil des slowakischen und das gesamte tschechische Portfolio (Closing noch ausstehend) veräußert und der Anteil des Segments Übrige Länder (Tschechische Republik, Slowakei, Ungarn, Ukraine, Luxemburg) sank damit gemessen an der Nutzfläche auf unter 2 % des gesamten conwert-Portfolios.

Die Neubewertung des Immobilienportfolios resultierte zwar netto nur in einer Aufwertung von 13,0 Mio €, darin sind aber bereits Nettoabwertungen des Gewerbeimmobilienportfolios in Höhe von (27,1) Mio € enthalten. Das Neubewertungsergebnis für die Wohnimmobilien von conwert ergab 2014 netto eine Aufwertung von 40,1 Mio €.

Eine erhebliche Belastung für das conwert-Ergebnis stellten erwartungsgemäß auch im vierten Quartal 2014 die hohen Finanzierungskosten dar, die vor allem aus Zinssicherungsgeschäften aus den Jahren 2007 bis 2010 resultieren. Die nach IFRS vorgeschriebene Mark-to-Market-Bewertung führte wegen der im Vorjahr weiter gefallenen Zinskurve zu einer erheblichen Belastung des Finanzergebnisses. Es verschlechterte sich vor diesem Hintergrund von (74,7) Mio € 2013 auf (131,5) Mio €, davon entfielen (50,6) Mio € auf unbare Kosten aus ineffektiven Swaps, nachdem dieser Wert 2013 noch bei 5,8 Mio € gelegen war.

Das Konzernergebnis nach Steuern betrug vor diesem Hintergrund (8,9) Mio € nach 13,3 Mio € im letzten Jahr. Im dritten Quartal 2014 war der Verlust noch bei (19,9) Mio € gelegen und konnte im vierten Quartal halbiert werden.
Die Funds from Operations vor Verkauf und Einmaleffekten (FFO I) lagen 2014 mit 34,8 Mio € um 3,9 % unter dem Vorjahresniveau, aber bei signifikanter Reduktion der Einmalkosten deutlich über der Guidance (über 30 Mio €).

Der NAV stieg von 15,40 € auf 15,70 € pro Aktie. Der Loan-to-value (LTV) sank erstmals auf 53,6 % und lag damit im Zielkorridor für 2014 von 50-55 %. Unter Berücksichtigung der im Geld liegenden Wandelschuldverschreibungen (Aktienkurs liegt über dem Wandlungspreis) als Eigenkapital betrug der LTV sogar nur noch 47,5 %.

Die Guidance für 2015 liegt bei rund 40 Mio €; 2016 rechnet das Management mit einem FFO I von mehr als 50 Mio €. Der Haupttreiber dieser FFO-Verbesserung ist die Reduktion der Fremdkapitalkosten. Weiters wird eine effizientere Immobilienverwaltung zur Realisierung von NRI-Potenzial führen: Ende 2015 werden insbesondere die Integration der KWG und des GE Portfolios abgeschlossen sein und die daraus resultierenden Synergieeffekte erstmals 2016 eine Ganzjahreswirkung zeigen. Des Weiteren wurde in 2015 das Projekt „Greenfield“ intiiert, das das Asset Management und die Hausverwaltung weiter optimieren und zu einer positiven Ergebnisauswirkung ab 2016 führen wird.

Darüber hinaus kündigte das Management eine umfassende Überprüfung der Finanzierungsstruktur an, um die Zinskosten deutlich unter das in der Guidance erwartete Niveau zu senken. Aufgrund erster Indikationen rechnet conwert – abhängig von der weiteren Entwicklung der Zinslandschaft – damit, die Finanzierungskosten um mehr als 100 Basispunkte senken und so einen signifikanten zusätzlichen Ergebnisbeitrag realisieren zu können. Dieser ist aktuell noch nicht in der Guidance für 2015 und 2016 enthalten.

CEO Clemens Schneider beurteilt das Jahresergebnis 2014 sehr positiv: „Die Maßnahmen zur Verbesserung des operativen Geschäfts beginnen zu greifen. Die Steigerung der Durchschnittsmieten, die Senkung der Leerstandsrate und das erfolgreiche Kostensenkungsprogramm haben die Ertragskraft des Unternehmens nachhaltig gesteigert. Auch die Umstrukturierung des Portfolios in Richtung eines auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich fokussierten Unternehmens ist gut vorangekommen.“

Die weiteren Maßnahmen zur Steigerung der Ertragskraft können auf einem soliden Fundament aufbauen. CEO Clemens Schneider sagt: „Wir haben ein hartes Arbeitsprogramm für 2015 und 2016 erarbeitet, das sich in der Guidance für die wichtigsten Unternehmenskennzahlen widerspiegelt.“ CFO Thomas Doll ergänzt: „Vor dem Hintergrund der aktuellen Möglichkeiten an den internationalen Finanzmärkten sehen wir signifikantes zusätzliches Potential, vor allem im Zusammenhang mit der Refinanzierung bestehender Kreditverträge.“

Der Verwaltungsrat und beide Direktoren halten vor diesem Hintergrund fest: „Der Geschäftsausblick für 2015 und 2016 sowie das Refinanzierungspotenzial von conwert sind im Angebot der Deutsche Wohnen AG nicht adäquat reflektiert.“

Die Deutsche Wohnen AG hat am 18. März 2015 ein freiwilliges Übernahmeangebot zu 11,50 €/Aktie veröffentlicht. Details zum Angebot finden sich auf der Website von conwert (www.conwert.at). Der Verwaltungsrat wird bis spätestens 1. April 2015 eine ausführliche Stellungnahme abgeben.


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