19.03.2015 IMMOFINANZ nach drei Quartalen mit stabiler operativer Entwicklung
Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2014/15 ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles operatives Ergebnis in Höhe von EUR 241,9 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 242,3 Mio.). Das Konzernergebnis für die ersten drei Quartale des Geschäftsjahres 2014/15 beläuft sich auf EUR 79,2 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 142,1 Mio. bzw. EUR 220,2 Mio. inkl. 100% BUWOG). Ausschlaggebend für den Rückgang sind vor allem negative Effekte aus der währungsbereinigten Neubewertung des Immobilienvermögens, die auf Abwertungen von Immobilien in Osteuropa – insbesondere in Russland, Polen, Tschechien und der Slowakei – zurückzuführen sind. Diese währungsbereinigte Neubewertung in Höhe von EUR -99,1 Mio. in den ersten drei Quartalen reduziert das Konzernergebnis, ist jedoch nicht zahlungswirksam.
Weiters kam es im 3. Quartal des laufenden Geschäftsjahres zu einem negativen Effekt aus der IFRS-Bewertung der Umtauschanleihe 2014-2019 in BUWOG-Aktien in Höhe von EUR -31,1 Mio. Dem stehen allerdings per 31. Jänner 2015 stille Reserven in Höhe von rund EUR 107,8 Mio. des 49%-Anteils an der BUWOG gegenüber. Das Konzernergebnis für das 3. Quartal 2014/15 beläuft sich auf EUR 109,4 Mio. (2. Quartal 2014/15: EUR -16,2 Mio., 1. Quartal 2014/15: EUR -14,0 Mio.).
„Das dritte Quartal unseres Geschäftsjahres 2014/15 war von einer deutlichen Abschwächung des russischen Rubels zu Euro und US-Dollar gekennzeichnet. Wir haben daher für unsere fünf Moskauer Shopping Center die Politik der temporären Mietreduktionen beibehalten. Damit greifen wir nicht nur unseren langjährigen Partnern in einer für sie schwierigen Situation unter die Arme, sondern sichern auch eine weiterhin hohe Auslastung der Einkaufszentren“, sagt CEO Eduard Zehetner. „Die Auswirkungen dieser Maßnahmen spiegeln sich im zurückliegenden Quartal nun deutlicher in unseren Mieterlösen wider: Wiesen die Mieteinnahmen aus Russland im Startquartal 2014/15 noch eine positive bzw. im zweiten Quartal eine stabile Tendenz auf (im Like-for-like-Vergleich zum jeweiligen Vorquartal), so zeigte sich im dritten Quartal ein Rückgang um knapp 14% auf EUR 38,2 Mio. Die Anzahl der Besucher in unseren Moskauer Shopping Center ist im Vergleich der ersten drei Quartale um rund 10% rückläufig (exklusive GOODZONE).“
Aufgrund der anhaltenden Reduktionen und der Wechselkursfixierung sind aus heutiger Sicht für die nächsten Quartale weitere Rückgänge in den Mieterlösen und Forderungswertberichtigungen aus Russland zu erwarten.
Die übrigen Kernländer der IMMOFINANZ Group entwickeln sich hingegen stabil.
Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow (FFO) für die ersten drei Quartale 2014/15 beträgt EUR 102,5 Mio. Dies entspricht einer annualisierten FFO-Rendite nach Steuern auf Basis der Marktkapitalisierung von 7,4%[3]. Nach einem FFO im 2. Quartal 2014/15 von EUR 16,7 Mio. konnte dieser im 3. Quartal auf EUR 38,2 Mio. gesteigert werden. Der Anstieg des FFO ist dabei auf ein verbessertes Ergebnis aus Immobilienverkäufen, geringeren gezahlten Steuern sowie geringeren Zinszahlungen zurückzuführen.
Die Mieterlöse im Konzern reduzierten sich wegen negativer Effekte in Russland und planmäßiger Immobilienverkäufe auf EUR 344,4 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 360,7 Mio.). Das Ergebnis aus den Immobilienverkäufen beläuft sich auf EUR 12,9 Mio. nach EUR -0,7 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung verzeichnet mit EUR 3,1 Mio. eine stabile Entwicklung (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 3,3 Mio.).
Ausschüttungspolitik
Das kurz vor dem Jahreswechsel gestartete Aktienrückkaufprogramm 2014/15 ist mittlerweile abgeschlossen. Bis Anfang März wurden rund 10,2 Mio. Stück Aktien zu einem Gesamtkaufpreis von rund EUR 23,0 Mio. über die Börse erworben. Am 13. März 2015 erfolgte zudem die Beschlussfassung über ein neues Programm mit einem Volumen von bis zu 30 Millionen Stück Aktien, der Rückkauf startet frühestens am 1. April 2015 und kann bis zu einem Kurs von EUR 3,20 erfolgen. Vor Beginn des Rückkaufs werden rund 44,5 Mio. Stück eigene Aktien (sie stammen aus dem Finanzierungsgeschäft mit eigenen Aktien, das plangemäß rückgeführt wird) eingezogen.
Die Zahlung einer Bardividende für das laufende Geschäftsjahr 2014/15 ist von der Erzielung eines ausschüttungsfähigen Bilanzgewinns der IMMOFINANZ AG abhängig. Vor dem Hintergrund der aktuellen und weiteren Entwicklung in Russland sieht der Vorstand davon ab, eine konkrete Guidance für die Höhe einer möglichen Barausschüttung anzugeben. Allerdings gibt es auch positive Effekte, wie die Wertentwicklung der BUWOG-Aktie, welche derzeit stille Reserven generiert.
BUWOG mit 50% Kursplus
Der vor knapp einem Jahr erfolgte mehrheitliche Spin-off der BUWOG hat zu einer kompletten Neubewertung der in der ehemaligen Tochter gebündelten Wohnimmobilien-Assets in Österreich und Deutschland geführt. Statt mit einem Abschlag von an die rund 40% unter dem Dach der IMMOFINANZ wird die BUWOG nun – als einzige österreichische, im Prime Segment notierte Immobilienaktie – mit einem Aufschlag zum Net Asset Value (NAV) gehandelt. Per Mitte März belief sich dieser auf rund 15% (bezogen auf den NAV vom 31. Oktober 2014). Im Vergleich zur Erstnotiz an der Börse Wien in Höhe von EUR 13,20 Ende April 2014 hat die BUWOG in nicht einmal einem Jahr rund 50% an Wert zugelegt (Schlusskurs per 17. März: EUR 19,86) – und dies trotz einer Dividendenausschüttung in Höhe von EUR 0,69 je Aktie. Unter Berücksichtigung der Dividendenauszahlung bedeutet dies eine beachtliche Gesamtrendite von 55,7% in knapp elf Monaten.
Wie im Zuge der Abspaltung angekündigt, will sich die IMMOFINANZ mittelfristig und marktschonend von ihrem BUWOG-Anteil in Höhe von 49% trennen. Ein erster Schritt zur Monetarisierung wurde im Vorjahr mit der Emission einer Umtauschanleihe mit einem Volumen von EUR 375,0 Mio. auf einen Teil der BUWOG-Aktien gesetzt.
Ankündigung eines freiwilligen Übernahmeangebots durch O1/CA Immo
Erstmals am 25. Februar und zuletzt am 16. März 2015 haben die Unternehmen O1 Group Limited und CA Immo angekündigt, ein freiwilliges Übernahmeangebot für eine Minderheitsbeteiligung an der IMMOFINANZ legen zu wollen. „Wenngleich wir uns über Interesse an unserem Unternehmen und neue Aktionäre freuen, halten wir beide genannten Angebotspreise (EUR 2,51 bzw. EUR 2,80) für völlig unzureichend, um den Wert unserer Aktie abzubilden. Es freut uns aber, dass man sich unserer Strategie anschließt und osteuropäischen Portfolios in der Branche wieder viel Ertragspotenzial zutraut“, so CEO Zehetner.
ENTWICKLUNG IM DETAIL:
Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2014/15 ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles operatives Ergebnis in Höhe von EUR 241,9 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 242,3 Mio.). Nachdem sich die bereinigten Mieterlöse im 2. Quartal 2014/15 in einer Like-for-like-Betrachtung mit dem 1. Quartal 2014/15 stabil (-0,1%) entwickelt hatten, wurde im 3. Quartal 2014/15 mit EUR 107,3 Mio. gegenüber EUR 114,1 Mio. im 2. Quartal 2014/15 ein Rückgang in Höhe von -5,9% verzeichnet. Dieser ist vor allem auf die angespannte Situation in Russland und die damit verbundenen anhaltenden Unsicherheiten zurückzuführen. Die Mieterlöse aus Russland reduzierten sich dabei gegenüber dem 2. Quartal 2014/15 um EUR -6,1 Mio. auf EUR 38,2 Mio. Aus heutiger Sicht können für die nächsten Quartale weitere Rückgänge in den Like-for-like-Mieterlösen in Russland nicht ausgeschlossen werden. Die anderen Kernländer der IMMOFINANZ Group entwickeln sich weitgehend stabil.
Das Konzernergebnis für die ersten drei Quartale des Geschäftsjahres 2014/15 beläuft sich auf EUR 79,2 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 142,1 Mio. bzw. EUR 220,2 Mio. inkl. 100% BUWOG). Ausschlaggebend für den Rückgang sind vor allem negative Effekte aus der währungsbereinigten Neubewertung des Immobilienvermögens, die auf Abwertungen von Immobilien in Osteuropa – insbesondere in Russland, Polen, Tschechien und der Slowakei – zurückzufüh¬ren sind. Diese währungsbereinigte Neubewertung in Höhe von EUR -99,1 Mio. in den ersten drei Quartalen reduziert das Konzernergebnis, ist jedoch nicht zahlungswirksam.
Im 3. Quartal ergibt sich währungsbereinigt in einer Like-for-like-Betrachtung gegenüber dem 31. Oktober 2014 ein stabiles Bewertungsergebnis (EUR -8,1 Mio. bzw. -0,1%). Negative Bewertungseffekte sind auf Russland (EUR -73,9 Mio. aufgrund der wirtschaftlichen Lage) und die Slowakei (EUR -13,9 Mio. aufgrund geplanter Refurbishments) zurückzuführen. Dem stehen positive Effekte in Österreich (EUR +63,9 Mio.) und Deutschland (EUR 12,0 Mio.) jeweils aufgrund der hohen Investorennachfrage in diesen Ländern gegenüber.
Weiters kam es im 3. Quartal des laufenden Geschäftsjahres zu einem negativen Effekt aus der IFRS-Bewertung der Umtauschanleihe 2014-2019 auf BUWOG-Aktien. Aufgrund des deutlichen Kursanstieges der BUWOG im laufenden Geschäftsjahr kam es zu einer Aufwertung der Verbindlichkeit auf EUR 406,1 Mio. (Nominale EUR 375,0 Mio.). Die BUWOG-Aktien als Gegenposten zur Verbindlichkeit können hingegen auf Grund von Bilanzierungsvorschriften nicht aufgewertet werden, da die Beteiligung an der BUWOG Gruppe nach der Equity-Methode bilanziert werden muss. Diesen unbaren Bewertungseffekten in Höhe von EUR -31,1 Mio. aus der Umtauschanleihe stehen allerdings stille Reserven gegenüber. Die Umtauschanleihe ist mit rund 23,1 Mio. Stück der insgesamt von der IMMOFINANZ gehaltenen rund 48,8 Mio. Aktien an der BUWOG hinterlegt. Zum 31. Jänner 2015 betrug der Buchkurs dieser Beteiligung EUR 15,11 pro Aktie; der Börsenkurs lag bei EUR 17,32 pro Aktie. Die stillen Reserven der rund 48,8 Mio. BUWOG-Aktien betrugen zum 31. Jänner 2015 somit rund EUR 107,8 Mio.
Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow (FFO) für die ersten drei Quartale 2014/15 beträgt EUR 102,5 Mio. Dies entspricht einer annualisierten FFO-Rendite nach Steuern auf Basis der Marktkapitalisierung von 7,4%.[4] Nach einem FFO im 2. Quartal 2014/15 von EUR 16,7 Mio. konnte dieser im 3. Quartal auf EUR 38,2 Mio. gesteigert werden. Der Anstieg des FFO ist dabei auf ein verbessertes Ergebnis aus Immobilienverkäufen, geringeren gezahlten Steuern sowie geringeren Zinszahlungen zurückzuführen.
Die Mieterlöse im Konzern reduzierten sich wegen der Rückgänge in Russland und planmäßiger Immobilienverkäufe auf EUR 344,4 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 360,7 Mio.). Das Ergebnis aus den Immobilienverkäufen beläuft sich auf EUR 12,9 Mio. nach EUR -0,7 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung verzeichnet mit EUR 3,1 Mio. eine stabile Entwicklung (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 3,3 Mio.). Das operative Ergebnis beträgt EUR 241,9 Mio. (nach EUR 242,3 Mio.).
Ergebnis aus Asset Management
In den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2014/15 wurden Mieterlöse in Höhe von EUR 344,4 Mio. erwirtschaftet. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (EUR 360,7 Mio.) ist das ein Rückgang von 4,5%, der zum Großteil auf planmäßig erfolgte Immobilienverkäufe und temporäre Mietreduktionen in Russland zurückzuführen ist.
Das Ergebnis aus dem Asset Management beträgt EUR 263,0 Mio., was einem Rückgang um 10,6% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Dieser ist auch eine Folge erhöhter Immobilienaufwendungen, die im Wesentlichen auf Forderungsabschreibungen in Russland zurückzuführen sind. Diese betrugen EUR 15,5 Mio. und sind u.a. Mietern zuzuschreiben, die ihre Geschäftstätigkeit aufgrund der Krise einstellen mussten. Der verbleibende Stand an ausstehenden Mietforderungen in Russland nach bereits erfolgten Wertberichtigungen beträgt zum Berichtszeitpunkt EUR 16,0 Mio.
Ergebnis aus Immobilienverkäufen
Die Immobilienverkäufe steuerten ein Ergebnis in Höhe von EUR 12,9 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR -0,7 Mio.) bei. Im Zuge der Portfoliooptimierung wurden neben kleineren Objekten auch drei Logistikimmobilien in der Schweiz an einen Immobilienfonds der Credit Suisse AG veräußert und damit der strategiekonforme Rückzug aus dem Schweizer Markt abgeschlossen. Weiters wurde ein Logistikobjekt im deutschen Vaihingen an der Enz an die niederländische Geneba Properties abgegeben.
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung
Durch den Verkauf von Vorratsimmobilien und die Bewertung von aktiv verfolgten Entwicklungsprojekten erzielte die IMMOFINANZ Group im Berichtszeitraum ein Ergebnis aus der Immobilienentwicklung in Höhe von EUR 3,1 Mio. (Vergleichszeitraum des Vor¬jahres: EUR 3,3 Mio.). So hat die IMMOFINANZ Group im polnischen Pi?a ihr erstes Shopping Center der neuen Marke VIVO! im Oktober 2014 eröffnet. Das Einkaufszentrum mit einer Mietfläche von rund 24.000 m² wies zu diesem Zeitpunkt bereits einen Vermietungsgrad von 91% auf. Ebenfalls im Berichtszeitraum wurde ein STOP.SHOP. im polnischen ?ary (Mietfläche von rund 3.500 m²) fertig gestellt. Damit beläuft sich die Zahl der Standorte dieser Fachmarktkette nun auf 52.
Verwaltungsaufwendungen
Die nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen (Gemeinkosten und Personalaufwendungen) haben sich gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres von EUR -64,2 Mio. auf EUR -44,8 Mio. reduziert. Dieser Rückgang ist auf geringere Rechts-, Prüfungs- und Beratungs- sowie Personalaufwendungen und gesunkene Dotierungen von Rückstellungen zurückzuführen.
Operatives Ergebnis, EBIT, EBT und Konzernergebnis
Das operative Ergebnis zeigt sich mit EUR 241,9 Mio. im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (EUR 242,3 Mio.) stabil (Veränderung von -0,2%). Den geringeren Mieterlösen infolge profitabler Immobilienverkäufe stehen die gesunkenen, nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen gegenüber.
Das währungsbereinigte Bewertungsergebnis liegt bei EUR -99,1 Mio. (Vergleichszeitraum des Vor-jahres: EUR -58,9 Mio.), was primär auf Abwertungen von Immobilien in Russland, Polen, Tschechien und der Slowakei zurückzuführen ist. Während für Russland für das laufende Jahr eine Rezession erwartet wird, waren in den anderen Ländern der Preisdruck wegen zahlreicher Fertigstellungen im Office-Bereich und das nach wie vor verhaltene Wirtschaftswachstum für eine Anhebung der Bewertungszinssätze ausschlaggebend. Positive Bewertungseffekte wurden hingegen in Österreich und Deutschland verzeichnet. Der Immobilienmarkt in diesen beiden Ländern entwickelt sich derzeit aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und des Rufs als „sicherer Hafen“ hervorragend.
Das währungsbedingte Bewertungsergebnis fällt mit EUR 814,2 Mio. (Vergleichszeitraum des Vor¬jahres: EUR 194,8 Mio.) stark positiv aus. Grund dafür ist die starke Abschwächung des Rubels zum Euro im Berichtszeitraum. Das Sonstige Bewertungsergebnis beläuft sich in Summe auf EUR 713,7 Mio. (nach EUR 135,5 Mio.). Das EBIT erhöhte sich aufgrund der positiven Wechselkurseffekte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von EUR 377,9 Mio. auf EUR 955,6 Mio.
Das Finanzergebnis verringerte sich auf EUR -738,9 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR -174,1 Mio.). Darin sind unbare, rein buchhalterische Wechselkurseffekte in Höhe von EUR -549,4 Mio. enthalten (Vergleichszeitraum des Vor¬jahres: EUR -48,3 Mio.). Diese stellen zu einem Großteil einerseits die aus den USD-Finanzverbindlichkeiten stammende Gegenposition zu den währungsbedingten Aufwertungen der Immobilien dar und setzen sich andererseits aus Umrechnungseffekten von konzerninternen Krediten zusammen. Ferner wirkt sich im sonstigen Finanzergebnis (EUR -69,6 Mio.; Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR -1,8 Mio.) u.a. die Aufwertung der Verbindlichkeit aus der Umtauschanleihe 2014-2019 negativ aus – aufgrund des deutlichen Anstiegs der BUWOG-Aktie im Berichtszeitraum wie bereits weiter oben erläutert. Das Ergebnis vor Ertragsteuern beläuft sich folglich auf EUR 216,7 Mio. (nach EUR 203,8 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres).
Vor allem aufgrund der negativen Effekte aus der währungsbereinigten Bewertung der Immobilien (EUR -99,1 Mio.) und der Bewertung der Verbindlichkeit aus der Umtauschanleihe 2014-2019 auf BUWOG-Aktien (EUR -31,1 Mio.) reduziert sich das Konzernergebnis auf EUR 79,2 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 142,1 Mio. bzw. EUR 220,2 Mio. inkl. 100% BUWOG).
Cashflow
Der Cashflow aus dem Ergebnis reduzierte sich auf EUR 214,9 Mio. (Ver¬gleichszeitraum des Vor¬jahres: EUR 262,3 Mio.). Ausschlaggebend dafür waren vor allem das geringere Ergebnis aus Asset Management und damit die gesunkenen Mieterlöse aus Russland. Weiters ist im Vergleichswert des Vorjahreszeitraums noch der Cashflow aus der BUWOG Gruppe enthalten. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit reduzierte sich von EUR 197,8 Mio. auf EUR 142,7 Mio. Dieser Rückgang ist auf den Anstieg von Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände (EUR -83,2 Mio.) aufgrund des Baufortschritts im Gerling Quartier zurückzuführen. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit verringerte sich auf EUR 118,0 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 191,4 Mio.), der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit hingegen verbesserte sich von EUR -684,2 Mio. auf EUR 118,1 Mio., was letztlich zur hohen Cash-Reserve von EUR 627,2 Mio. führt.
Net Asset Value (NAV)
Der Net Asset Value verringerte sich wegen der negativen Konzern-Gesamtergebnisrechnung (Immobilienabwertung bei gleichzeitiger Eliminierung der Währungsgewinne) auf EUR 4,40 per 31. Jänner 2015 (30. April 2014: EUR 4,56).
Buchwert je Aktie
Der Buchwert je Aktie beträgt EUR 3,96 per 31. Jänner 2015 (30. April 2014: EUR 4,19).
Weiters kam es im 3. Quartal des laufenden Geschäftsjahres zu einem negativen Effekt aus der IFRS-Bewertung der Umtauschanleihe 2014-2019 in BUWOG-Aktien in Höhe von EUR -31,1 Mio. Dem stehen allerdings per 31. Jänner 2015 stille Reserven in Höhe von rund EUR 107,8 Mio. des 49%-Anteils an der BUWOG gegenüber. Das Konzernergebnis für das 3. Quartal 2014/15 beläuft sich auf EUR 109,4 Mio. (2. Quartal 2014/15: EUR -16,2 Mio., 1. Quartal 2014/15: EUR -14,0 Mio.).
„Das dritte Quartal unseres Geschäftsjahres 2014/15 war von einer deutlichen Abschwächung des russischen Rubels zu Euro und US-Dollar gekennzeichnet. Wir haben daher für unsere fünf Moskauer Shopping Center die Politik der temporären Mietreduktionen beibehalten. Damit greifen wir nicht nur unseren langjährigen Partnern in einer für sie schwierigen Situation unter die Arme, sondern sichern auch eine weiterhin hohe Auslastung der Einkaufszentren“, sagt CEO Eduard Zehetner. „Die Auswirkungen dieser Maßnahmen spiegeln sich im zurückliegenden Quartal nun deutlicher in unseren Mieterlösen wider: Wiesen die Mieteinnahmen aus Russland im Startquartal 2014/15 noch eine positive bzw. im zweiten Quartal eine stabile Tendenz auf (im Like-for-like-Vergleich zum jeweiligen Vorquartal), so zeigte sich im dritten Quartal ein Rückgang um knapp 14% auf EUR 38,2 Mio. Die Anzahl der Besucher in unseren Moskauer Shopping Center ist im Vergleich der ersten drei Quartale um rund 10% rückläufig (exklusive GOODZONE).“
Aufgrund der anhaltenden Reduktionen und der Wechselkursfixierung sind aus heutiger Sicht für die nächsten Quartale weitere Rückgänge in den Mieterlösen und Forderungswertberichtigungen aus Russland zu erwarten.
Die übrigen Kernländer der IMMOFINANZ Group entwickeln sich hingegen stabil.
Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow (FFO) für die ersten drei Quartale 2014/15 beträgt EUR 102,5 Mio. Dies entspricht einer annualisierten FFO-Rendite nach Steuern auf Basis der Marktkapitalisierung von 7,4%[3]. Nach einem FFO im 2. Quartal 2014/15 von EUR 16,7 Mio. konnte dieser im 3. Quartal auf EUR 38,2 Mio. gesteigert werden. Der Anstieg des FFO ist dabei auf ein verbessertes Ergebnis aus Immobilienverkäufen, geringeren gezahlten Steuern sowie geringeren Zinszahlungen zurückzuführen.
Die Mieterlöse im Konzern reduzierten sich wegen negativer Effekte in Russland und planmäßiger Immobilienverkäufe auf EUR 344,4 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 360,7 Mio.). Das Ergebnis aus den Immobilienverkäufen beläuft sich auf EUR 12,9 Mio. nach EUR -0,7 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung verzeichnet mit EUR 3,1 Mio. eine stabile Entwicklung (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 3,3 Mio.).
Ausschüttungspolitik
Das kurz vor dem Jahreswechsel gestartete Aktienrückkaufprogramm 2014/15 ist mittlerweile abgeschlossen. Bis Anfang März wurden rund 10,2 Mio. Stück Aktien zu einem Gesamtkaufpreis von rund EUR 23,0 Mio. über die Börse erworben. Am 13. März 2015 erfolgte zudem die Beschlussfassung über ein neues Programm mit einem Volumen von bis zu 30 Millionen Stück Aktien, der Rückkauf startet frühestens am 1. April 2015 und kann bis zu einem Kurs von EUR 3,20 erfolgen. Vor Beginn des Rückkaufs werden rund 44,5 Mio. Stück eigene Aktien (sie stammen aus dem Finanzierungsgeschäft mit eigenen Aktien, das plangemäß rückgeführt wird) eingezogen.
Die Zahlung einer Bardividende für das laufende Geschäftsjahr 2014/15 ist von der Erzielung eines ausschüttungsfähigen Bilanzgewinns der IMMOFINANZ AG abhängig. Vor dem Hintergrund der aktuellen und weiteren Entwicklung in Russland sieht der Vorstand davon ab, eine konkrete Guidance für die Höhe einer möglichen Barausschüttung anzugeben. Allerdings gibt es auch positive Effekte, wie die Wertentwicklung der BUWOG-Aktie, welche derzeit stille Reserven generiert.
BUWOG mit 50% Kursplus
Der vor knapp einem Jahr erfolgte mehrheitliche Spin-off der BUWOG hat zu einer kompletten Neubewertung der in der ehemaligen Tochter gebündelten Wohnimmobilien-Assets in Österreich und Deutschland geführt. Statt mit einem Abschlag von an die rund 40% unter dem Dach der IMMOFINANZ wird die BUWOG nun – als einzige österreichische, im Prime Segment notierte Immobilienaktie – mit einem Aufschlag zum Net Asset Value (NAV) gehandelt. Per Mitte März belief sich dieser auf rund 15% (bezogen auf den NAV vom 31. Oktober 2014). Im Vergleich zur Erstnotiz an der Börse Wien in Höhe von EUR 13,20 Ende April 2014 hat die BUWOG in nicht einmal einem Jahr rund 50% an Wert zugelegt (Schlusskurs per 17. März: EUR 19,86) – und dies trotz einer Dividendenausschüttung in Höhe von EUR 0,69 je Aktie. Unter Berücksichtigung der Dividendenauszahlung bedeutet dies eine beachtliche Gesamtrendite von 55,7% in knapp elf Monaten.
Wie im Zuge der Abspaltung angekündigt, will sich die IMMOFINANZ mittelfristig und marktschonend von ihrem BUWOG-Anteil in Höhe von 49% trennen. Ein erster Schritt zur Monetarisierung wurde im Vorjahr mit der Emission einer Umtauschanleihe mit einem Volumen von EUR 375,0 Mio. auf einen Teil der BUWOG-Aktien gesetzt.
Ankündigung eines freiwilligen Übernahmeangebots durch O1/CA Immo
Erstmals am 25. Februar und zuletzt am 16. März 2015 haben die Unternehmen O1 Group Limited und CA Immo angekündigt, ein freiwilliges Übernahmeangebot für eine Minderheitsbeteiligung an der IMMOFINANZ legen zu wollen. „Wenngleich wir uns über Interesse an unserem Unternehmen und neue Aktionäre freuen, halten wir beide genannten Angebotspreise (EUR 2,51 bzw. EUR 2,80) für völlig unzureichend, um den Wert unserer Aktie abzubilden. Es freut uns aber, dass man sich unserer Strategie anschließt und osteuropäischen Portfolios in der Branche wieder viel Ertragspotenzial zutraut“, so CEO Zehetner.
ENTWICKLUNG IM DETAIL:
Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2014/15 ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles operatives Ergebnis in Höhe von EUR 241,9 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 242,3 Mio.). Nachdem sich die bereinigten Mieterlöse im 2. Quartal 2014/15 in einer Like-for-like-Betrachtung mit dem 1. Quartal 2014/15 stabil (-0,1%) entwickelt hatten, wurde im 3. Quartal 2014/15 mit EUR 107,3 Mio. gegenüber EUR 114,1 Mio. im 2. Quartal 2014/15 ein Rückgang in Höhe von -5,9% verzeichnet. Dieser ist vor allem auf die angespannte Situation in Russland und die damit verbundenen anhaltenden Unsicherheiten zurückzuführen. Die Mieterlöse aus Russland reduzierten sich dabei gegenüber dem 2. Quartal 2014/15 um EUR -6,1 Mio. auf EUR 38,2 Mio. Aus heutiger Sicht können für die nächsten Quartale weitere Rückgänge in den Like-for-like-Mieterlösen in Russland nicht ausgeschlossen werden. Die anderen Kernländer der IMMOFINANZ Group entwickeln sich weitgehend stabil.
Das Konzernergebnis für die ersten drei Quartale des Geschäftsjahres 2014/15 beläuft sich auf EUR 79,2 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 142,1 Mio. bzw. EUR 220,2 Mio. inkl. 100% BUWOG). Ausschlaggebend für den Rückgang sind vor allem negative Effekte aus der währungsbereinigten Neubewertung des Immobilienvermögens, die auf Abwertungen von Immobilien in Osteuropa – insbesondere in Russland, Polen, Tschechien und der Slowakei – zurückzufüh¬ren sind. Diese währungsbereinigte Neubewertung in Höhe von EUR -99,1 Mio. in den ersten drei Quartalen reduziert das Konzernergebnis, ist jedoch nicht zahlungswirksam.
Im 3. Quartal ergibt sich währungsbereinigt in einer Like-for-like-Betrachtung gegenüber dem 31. Oktober 2014 ein stabiles Bewertungsergebnis (EUR -8,1 Mio. bzw. -0,1%). Negative Bewertungseffekte sind auf Russland (EUR -73,9 Mio. aufgrund der wirtschaftlichen Lage) und die Slowakei (EUR -13,9 Mio. aufgrund geplanter Refurbishments) zurückzuführen. Dem stehen positive Effekte in Österreich (EUR +63,9 Mio.) und Deutschland (EUR 12,0 Mio.) jeweils aufgrund der hohen Investorennachfrage in diesen Ländern gegenüber.
Weiters kam es im 3. Quartal des laufenden Geschäftsjahres zu einem negativen Effekt aus der IFRS-Bewertung der Umtauschanleihe 2014-2019 auf BUWOG-Aktien. Aufgrund des deutlichen Kursanstieges der BUWOG im laufenden Geschäftsjahr kam es zu einer Aufwertung der Verbindlichkeit auf EUR 406,1 Mio. (Nominale EUR 375,0 Mio.). Die BUWOG-Aktien als Gegenposten zur Verbindlichkeit können hingegen auf Grund von Bilanzierungsvorschriften nicht aufgewertet werden, da die Beteiligung an der BUWOG Gruppe nach der Equity-Methode bilanziert werden muss. Diesen unbaren Bewertungseffekten in Höhe von EUR -31,1 Mio. aus der Umtauschanleihe stehen allerdings stille Reserven gegenüber. Die Umtauschanleihe ist mit rund 23,1 Mio. Stück der insgesamt von der IMMOFINANZ gehaltenen rund 48,8 Mio. Aktien an der BUWOG hinterlegt. Zum 31. Jänner 2015 betrug der Buchkurs dieser Beteiligung EUR 15,11 pro Aktie; der Börsenkurs lag bei EUR 17,32 pro Aktie. Die stillen Reserven der rund 48,8 Mio. BUWOG-Aktien betrugen zum 31. Jänner 2015 somit rund EUR 107,8 Mio.
Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow (FFO) für die ersten drei Quartale 2014/15 beträgt EUR 102,5 Mio. Dies entspricht einer annualisierten FFO-Rendite nach Steuern auf Basis der Marktkapitalisierung von 7,4%.[4] Nach einem FFO im 2. Quartal 2014/15 von EUR 16,7 Mio. konnte dieser im 3. Quartal auf EUR 38,2 Mio. gesteigert werden. Der Anstieg des FFO ist dabei auf ein verbessertes Ergebnis aus Immobilienverkäufen, geringeren gezahlten Steuern sowie geringeren Zinszahlungen zurückzuführen.
Die Mieterlöse im Konzern reduzierten sich wegen der Rückgänge in Russland und planmäßiger Immobilienverkäufe auf EUR 344,4 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 360,7 Mio.). Das Ergebnis aus den Immobilienverkäufen beläuft sich auf EUR 12,9 Mio. nach EUR -0,7 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung verzeichnet mit EUR 3,1 Mio. eine stabile Entwicklung (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 3,3 Mio.). Das operative Ergebnis beträgt EUR 241,9 Mio. (nach EUR 242,3 Mio.).
Ergebnis aus Asset Management
In den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2014/15 wurden Mieterlöse in Höhe von EUR 344,4 Mio. erwirtschaftet. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (EUR 360,7 Mio.) ist das ein Rückgang von 4,5%, der zum Großteil auf planmäßig erfolgte Immobilienverkäufe und temporäre Mietreduktionen in Russland zurückzuführen ist.
Das Ergebnis aus dem Asset Management beträgt EUR 263,0 Mio., was einem Rückgang um 10,6% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Dieser ist auch eine Folge erhöhter Immobilienaufwendungen, die im Wesentlichen auf Forderungsabschreibungen in Russland zurückzuführen sind. Diese betrugen EUR 15,5 Mio. und sind u.a. Mietern zuzuschreiben, die ihre Geschäftstätigkeit aufgrund der Krise einstellen mussten. Der verbleibende Stand an ausstehenden Mietforderungen in Russland nach bereits erfolgten Wertberichtigungen beträgt zum Berichtszeitpunkt EUR 16,0 Mio.
Ergebnis aus Immobilienverkäufen
Die Immobilienverkäufe steuerten ein Ergebnis in Höhe von EUR 12,9 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR -0,7 Mio.) bei. Im Zuge der Portfoliooptimierung wurden neben kleineren Objekten auch drei Logistikimmobilien in der Schweiz an einen Immobilienfonds der Credit Suisse AG veräußert und damit der strategiekonforme Rückzug aus dem Schweizer Markt abgeschlossen. Weiters wurde ein Logistikobjekt im deutschen Vaihingen an der Enz an die niederländische Geneba Properties abgegeben.
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung
Durch den Verkauf von Vorratsimmobilien und die Bewertung von aktiv verfolgten Entwicklungsprojekten erzielte die IMMOFINANZ Group im Berichtszeitraum ein Ergebnis aus der Immobilienentwicklung in Höhe von EUR 3,1 Mio. (Vergleichszeitraum des Vor¬jahres: EUR 3,3 Mio.). So hat die IMMOFINANZ Group im polnischen Pi?a ihr erstes Shopping Center der neuen Marke VIVO! im Oktober 2014 eröffnet. Das Einkaufszentrum mit einer Mietfläche von rund 24.000 m² wies zu diesem Zeitpunkt bereits einen Vermietungsgrad von 91% auf. Ebenfalls im Berichtszeitraum wurde ein STOP.SHOP. im polnischen ?ary (Mietfläche von rund 3.500 m²) fertig gestellt. Damit beläuft sich die Zahl der Standorte dieser Fachmarktkette nun auf 52.
Verwaltungsaufwendungen
Die nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen (Gemeinkosten und Personalaufwendungen) haben sich gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres von EUR -64,2 Mio. auf EUR -44,8 Mio. reduziert. Dieser Rückgang ist auf geringere Rechts-, Prüfungs- und Beratungs- sowie Personalaufwendungen und gesunkene Dotierungen von Rückstellungen zurückzuführen.
Operatives Ergebnis, EBIT, EBT und Konzernergebnis
Das operative Ergebnis zeigt sich mit EUR 241,9 Mio. im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (EUR 242,3 Mio.) stabil (Veränderung von -0,2%). Den geringeren Mieterlösen infolge profitabler Immobilienverkäufe stehen die gesunkenen, nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen gegenüber.
Das währungsbereinigte Bewertungsergebnis liegt bei EUR -99,1 Mio. (Vergleichszeitraum des Vor-jahres: EUR -58,9 Mio.), was primär auf Abwertungen von Immobilien in Russland, Polen, Tschechien und der Slowakei zurückzuführen ist. Während für Russland für das laufende Jahr eine Rezession erwartet wird, waren in den anderen Ländern der Preisdruck wegen zahlreicher Fertigstellungen im Office-Bereich und das nach wie vor verhaltene Wirtschaftswachstum für eine Anhebung der Bewertungszinssätze ausschlaggebend. Positive Bewertungseffekte wurden hingegen in Österreich und Deutschland verzeichnet. Der Immobilienmarkt in diesen beiden Ländern entwickelt sich derzeit aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und des Rufs als „sicherer Hafen“ hervorragend.
Das währungsbedingte Bewertungsergebnis fällt mit EUR 814,2 Mio. (Vergleichszeitraum des Vor¬jahres: EUR 194,8 Mio.) stark positiv aus. Grund dafür ist die starke Abschwächung des Rubels zum Euro im Berichtszeitraum. Das Sonstige Bewertungsergebnis beläuft sich in Summe auf EUR 713,7 Mio. (nach EUR 135,5 Mio.). Das EBIT erhöhte sich aufgrund der positiven Wechselkurseffekte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von EUR 377,9 Mio. auf EUR 955,6 Mio.
Das Finanzergebnis verringerte sich auf EUR -738,9 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR -174,1 Mio.). Darin sind unbare, rein buchhalterische Wechselkurseffekte in Höhe von EUR -549,4 Mio. enthalten (Vergleichszeitraum des Vor¬jahres: EUR -48,3 Mio.). Diese stellen zu einem Großteil einerseits die aus den USD-Finanzverbindlichkeiten stammende Gegenposition zu den währungsbedingten Aufwertungen der Immobilien dar und setzen sich andererseits aus Umrechnungseffekten von konzerninternen Krediten zusammen. Ferner wirkt sich im sonstigen Finanzergebnis (EUR -69,6 Mio.; Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR -1,8 Mio.) u.a. die Aufwertung der Verbindlichkeit aus der Umtauschanleihe 2014-2019 negativ aus – aufgrund des deutlichen Anstiegs der BUWOG-Aktie im Berichtszeitraum wie bereits weiter oben erläutert. Das Ergebnis vor Ertragsteuern beläuft sich folglich auf EUR 216,7 Mio. (nach EUR 203,8 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres).
Vor allem aufgrund der negativen Effekte aus der währungsbereinigten Bewertung der Immobilien (EUR -99,1 Mio.) und der Bewertung der Verbindlichkeit aus der Umtauschanleihe 2014-2019 auf BUWOG-Aktien (EUR -31,1 Mio.) reduziert sich das Konzernergebnis auf EUR 79,2 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 142,1 Mio. bzw. EUR 220,2 Mio. inkl. 100% BUWOG).
Cashflow
Der Cashflow aus dem Ergebnis reduzierte sich auf EUR 214,9 Mio. (Ver¬gleichszeitraum des Vor¬jahres: EUR 262,3 Mio.). Ausschlaggebend dafür waren vor allem das geringere Ergebnis aus Asset Management und damit die gesunkenen Mieterlöse aus Russland. Weiters ist im Vergleichswert des Vorjahreszeitraums noch der Cashflow aus der BUWOG Gruppe enthalten. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit reduzierte sich von EUR 197,8 Mio. auf EUR 142,7 Mio. Dieser Rückgang ist auf den Anstieg von Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände (EUR -83,2 Mio.) aufgrund des Baufortschritts im Gerling Quartier zurückzuführen. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit verringerte sich auf EUR 118,0 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 191,4 Mio.), der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit hingegen verbesserte sich von EUR -684,2 Mio. auf EUR 118,1 Mio., was letztlich zur hohen Cash-Reserve von EUR 627,2 Mio. führt.
Net Asset Value (NAV)
Der Net Asset Value verringerte sich wegen der negativen Konzern-Gesamtergebnisrechnung (Immobilienabwertung bei gleichzeitiger Eliminierung der Währungsgewinne) auf EUR 4,40 per 31. Jänner 2015 (30. April 2014: EUR 4,56).
Buchwert je Aktie
Der Buchwert je Aktie beträgt EUR 3,96 per 31. Jänner 2015 (30. April 2014: EUR 4,19).
