04.03.2015 Preissprung bei Neubau-Eigentumswohnungen in Hamburg
Der durchschnittliche Angebotspreis für Neubau-Eigentumswohnungen in Hamburg stieg im vergangenen Jahr sprunghaft an. Nach drei Jahren mit einem Preisniveau um die 4.100 €/m² Wohnfläche kletterte er 2014 um rund 16 % auf 4.800 €/m² Wfl. In den letzten fünf Jahren (2010-2014) legte der durchschnittliche Angebotspreis um 25 % zu. Noch deutlicher fiel die Preisentwicklung in den Hamburger Zentral-Lagen* aus. Gegenüber 2013 stieg der Durchschnittspreis hier um 22 % auf 5.900 €/m² Wfl. und im Fünf-Jahres-Vergleich um 40 %.
Zentral-Lagen mit neuem Preishoch
„Damit hat der Durchschnittspreis für Neubau-Eigentumswohnungen in den Zentral-Lagen ein neues Hoch erreicht“, sagt Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau bei Grossmann & Berger, zu dem Hauptergebnis des neuen „Bauträgermarktberichts 2014“. In den Zentral-Lagen wurden 2014 rund 45 % aller Neubau-Einheiten angeboten. „Die dortige Preisentwicklung ist umso bemerkenswerter, als in den Premium-Stadtteilen Harvestehude, Uhlenhorst und Eppendorf 2014 keine Projekte in den Verkauf kamen.“
Deutlich weniger Einheiten und Wohnfläche
Im gesamten Stadtgebiet starteten 90 Neubau-Projekte mit 1.645 Einheiten und einer Gesamt-Wohnfläche von rund 155.450 m² in den Verkauf. Während die Projektanzahl nahezu unverändert blieb, reduzierten sich sowohl die Anzahl der Einheiten um über ein Viertel als auch die Wohnfläche um rund ein Fünftel. In den Zentral-Lagen fiel diese Entwicklung ähnlich aus. Die Anzahl der Einheiten sank um 17 % auf 735, die Wohnfläche um rund 18 % auf 70.000 m². „Damit hat sich das Angebot wieder den Durchschnittswerten der vergangenen Jahre angenähert“, so Stolz. „Signifikante Veränderungen auf dem Markt für Neubau-Eigentumswohnungen durch die Wohnungsbauoffensive des Senats und der Bezirke lassen sich angesichts dieser Zahlen noch nicht erkennen.“
Anhaltender Trend zu kleineren Wohnungen
Die Durchschnittsdaten pro Neubau-Eigentumswohnung gestalteten sich wie folgt:
Für Hamburg
- 2014: 94,5 m² Wohnfläche, 3,1 Zimmer, 469.750 € = + 7,1 m², + 87.201 €
- 2013: 87,4 m² Wohnfläche, 3,1 Zimmer, 382.540 €
Für die Zentral-Lagen
- 2014: 95,3 m² Wohnfläche, 3,0 Zimmer, 599.920 € = - 1,4 m², - 0,1 Zimmer, + 123.810 €
- 2013: 96,7 m² Wohnfläche, 3,1 Zimmer, 476.110 €
Die Abnahme der durchschnittlichen Zimmeranzahl pro Wohnung setzte sich weiter fort. Für Hamburg sank sie kontinuierlich von 3,6 Zimmern im Jahr 2009 auf 3,1 Zimmer im Jahr 2014. In den Zentral-Lagen nahm sie in demselben Zeitraum von 3,4 auf 3,0 ab mit einer zwischenzeitlichen Zunahme im Jahr 2012. Auch die prozentuale Verteilung der Zimmeranzahl auf das Gesamtangebot blieb, verglichen mit 2013, nahezu gleich: Es kamen 21 % Vier-Zimmer-, 44 % Drei-Zimmer- und 28 % Zwei-Zimmer-Wohnungen in den Verkauf. „Dabei hielt der Trend zu kompakteren und Ein-Zimmer-Wohnungen auch 2014 an“, erläutert Stolz. 20 bis 30 % Prozent der Käufer im Jahr 2014 waren Kapitalanleger, die in erster Linie kleinere Wohnungen erwarben, um bei der anschließenden Vermietung eine Gesamtbelastung zwischen 1.000 und 1.500 € nicht zu überschreiten.
Preisspitzenreiter HafenCity
Erwartungsgemäß wurden 2014 die höchsten durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Neubau-Eigentumswohnungen in den Zentral-Lagen in der HafenCity (9.500 €/m² Wfl.), Harvestehude (9.370 €/m² Wfl. aus 2013 aufgrund mangelnden Angebots in 2014) und Rotherbaum (7.350 €/m² Wfl.) registriert. „Der Durchschnittspreis von Ottensen in Höhe von 7.870 €/m² Wfl. ist nicht repräsentativ für diesen Stadtteil. Der extrem hohe Preis ist einem Projekt mit einer außerordentlichen Lagequalität geschuldet“, erklärt Stolz. „Das repräsentative Preisniveau für die typischen Lagen in Ottensen liegt bei rund 5.000 €/m² Wfl. mit steigender Tendenz.“ Die niedrigsten, allerdings aus dem Jahr 2013 stammenden, durchschnittlichen Quadratmeterpreise registrierte Stolz in St. Georg (4.250 €/m² Wfl.) und Eppendorf/Hoheluft-Ost (4.690 €/m² Wfl.). Der nächstniedrige, 2014 ermittelte Durchschnittspreis lag bei 4.800 €/m² Wfl. in Barmbek-Süd.
Winterhude mit größtem Angebot
Die meisten Neubau-Eigentumswohnungen in den Zentral-Lagen kamen in Winterhude (177) und Barmbek-Süd (171) in den Verkauf. Hingegen blieben mit Altona-Altstadt/Altona-Nord, Eppendorf/Hoheluft-Ost, Harvestehude, St. Georg, St. Pauli/Sternschanze und Uhlenhorst gleich neun Zentral-Lagen komplett ohne Angebot.
Ausblick 2015: Ähnliche Großwetterlage mit Preistendenz nach oben
Mittlerweile koppeln sich die Neubau-Kaufpreise von den Neubau-Mieten in Hamburg ab. „Während die Preiskurve deutlich nach oben zeigt, flacht die Kurve der Mieten auf hohem Niveau ab“, sagt Stolz. „Angesichts der höchsten Mietbelastung aller Bundesländer – Hamburger zahlen laut immonet fast die Hälfte ihres Monatseinkommens für die Miete – gibt es hier nur noch wenig Spielraum nach oben. Ganz anders sieht das bei den Kaufpreisen aus, bei denen die Niedrigstzinsen die Preissteigerungen ausgleichen.“ Die Erfahrung von Stolz hat gezeigt, dass sich Neubau-Wohnungen beispielsweise mit technischen Raffinessen oder ausgefallener Architektur in den typischen Stadtteillagen schlechter vermarkten lassen. „High-End-Projekte mit dem „gewissen Etwas“ in exponierter Lage als Ergebnis eines Architektenwettbewerbs sollten gesondert betrachtet werden.“ Für das Jahr 2015 rechnet Stolz mit weiter steigenden Preisen für Neubau-Eigentumswohnungen, wobei es von der Anzahl der Einheiten und ihrer Lage abhängt, wie hoch der Anstieg ausfällt. 5.450 Zeichen
* Zu den Zentral-Lagen im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger die folgenden 21 zu 16 Wohnlagen zusammengefassten Stadtteile: Alsterdorf, Altona-Altstadt/Altona-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek/Hohenfelde, Eimsbüttel/Hoheluft-West, Eppendorf/Hoheluft-Ost, HafenCity, Harvestehude, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli/Sternschanze, Uhlenhorst und Winterhude.
Zentral-Lagen mit neuem Preishoch
„Damit hat der Durchschnittspreis für Neubau-Eigentumswohnungen in den Zentral-Lagen ein neues Hoch erreicht“, sagt Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau bei Grossmann & Berger, zu dem Hauptergebnis des neuen „Bauträgermarktberichts 2014“. In den Zentral-Lagen wurden 2014 rund 45 % aller Neubau-Einheiten angeboten. „Die dortige Preisentwicklung ist umso bemerkenswerter, als in den Premium-Stadtteilen Harvestehude, Uhlenhorst und Eppendorf 2014 keine Projekte in den Verkauf kamen.“
Deutlich weniger Einheiten und Wohnfläche
Im gesamten Stadtgebiet starteten 90 Neubau-Projekte mit 1.645 Einheiten und einer Gesamt-Wohnfläche von rund 155.450 m² in den Verkauf. Während die Projektanzahl nahezu unverändert blieb, reduzierten sich sowohl die Anzahl der Einheiten um über ein Viertel als auch die Wohnfläche um rund ein Fünftel. In den Zentral-Lagen fiel diese Entwicklung ähnlich aus. Die Anzahl der Einheiten sank um 17 % auf 735, die Wohnfläche um rund 18 % auf 70.000 m². „Damit hat sich das Angebot wieder den Durchschnittswerten der vergangenen Jahre angenähert“, so Stolz. „Signifikante Veränderungen auf dem Markt für Neubau-Eigentumswohnungen durch die Wohnungsbauoffensive des Senats und der Bezirke lassen sich angesichts dieser Zahlen noch nicht erkennen.“
Anhaltender Trend zu kleineren Wohnungen
Die Durchschnittsdaten pro Neubau-Eigentumswohnung gestalteten sich wie folgt:
Für Hamburg
- 2014: 94,5 m² Wohnfläche, 3,1 Zimmer, 469.750 € = + 7,1 m², + 87.201 €
- 2013: 87,4 m² Wohnfläche, 3,1 Zimmer, 382.540 €
Für die Zentral-Lagen
- 2014: 95,3 m² Wohnfläche, 3,0 Zimmer, 599.920 € = - 1,4 m², - 0,1 Zimmer, + 123.810 €
- 2013: 96,7 m² Wohnfläche, 3,1 Zimmer, 476.110 €
Die Abnahme der durchschnittlichen Zimmeranzahl pro Wohnung setzte sich weiter fort. Für Hamburg sank sie kontinuierlich von 3,6 Zimmern im Jahr 2009 auf 3,1 Zimmer im Jahr 2014. In den Zentral-Lagen nahm sie in demselben Zeitraum von 3,4 auf 3,0 ab mit einer zwischenzeitlichen Zunahme im Jahr 2012. Auch die prozentuale Verteilung der Zimmeranzahl auf das Gesamtangebot blieb, verglichen mit 2013, nahezu gleich: Es kamen 21 % Vier-Zimmer-, 44 % Drei-Zimmer- und 28 % Zwei-Zimmer-Wohnungen in den Verkauf. „Dabei hielt der Trend zu kompakteren und Ein-Zimmer-Wohnungen auch 2014 an“, erläutert Stolz. 20 bis 30 % Prozent der Käufer im Jahr 2014 waren Kapitalanleger, die in erster Linie kleinere Wohnungen erwarben, um bei der anschließenden Vermietung eine Gesamtbelastung zwischen 1.000 und 1.500 € nicht zu überschreiten.
Preisspitzenreiter HafenCity
Erwartungsgemäß wurden 2014 die höchsten durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Neubau-Eigentumswohnungen in den Zentral-Lagen in der HafenCity (9.500 €/m² Wfl.), Harvestehude (9.370 €/m² Wfl. aus 2013 aufgrund mangelnden Angebots in 2014) und Rotherbaum (7.350 €/m² Wfl.) registriert. „Der Durchschnittspreis von Ottensen in Höhe von 7.870 €/m² Wfl. ist nicht repräsentativ für diesen Stadtteil. Der extrem hohe Preis ist einem Projekt mit einer außerordentlichen Lagequalität geschuldet“, erklärt Stolz. „Das repräsentative Preisniveau für die typischen Lagen in Ottensen liegt bei rund 5.000 €/m² Wfl. mit steigender Tendenz.“ Die niedrigsten, allerdings aus dem Jahr 2013 stammenden, durchschnittlichen Quadratmeterpreise registrierte Stolz in St. Georg (4.250 €/m² Wfl.) und Eppendorf/Hoheluft-Ost (4.690 €/m² Wfl.). Der nächstniedrige, 2014 ermittelte Durchschnittspreis lag bei 4.800 €/m² Wfl. in Barmbek-Süd.
Winterhude mit größtem Angebot
Die meisten Neubau-Eigentumswohnungen in den Zentral-Lagen kamen in Winterhude (177) und Barmbek-Süd (171) in den Verkauf. Hingegen blieben mit Altona-Altstadt/Altona-Nord, Eppendorf/Hoheluft-Ost, Harvestehude, St. Georg, St. Pauli/Sternschanze und Uhlenhorst gleich neun Zentral-Lagen komplett ohne Angebot.
Ausblick 2015: Ähnliche Großwetterlage mit Preistendenz nach oben
Mittlerweile koppeln sich die Neubau-Kaufpreise von den Neubau-Mieten in Hamburg ab. „Während die Preiskurve deutlich nach oben zeigt, flacht die Kurve der Mieten auf hohem Niveau ab“, sagt Stolz. „Angesichts der höchsten Mietbelastung aller Bundesländer – Hamburger zahlen laut immonet fast die Hälfte ihres Monatseinkommens für die Miete – gibt es hier nur noch wenig Spielraum nach oben. Ganz anders sieht das bei den Kaufpreisen aus, bei denen die Niedrigstzinsen die Preissteigerungen ausgleichen.“ Die Erfahrung von Stolz hat gezeigt, dass sich Neubau-Wohnungen beispielsweise mit technischen Raffinessen oder ausgefallener Architektur in den typischen Stadtteillagen schlechter vermarkten lassen. „High-End-Projekte mit dem „gewissen Etwas“ in exponierter Lage als Ergebnis eines Architektenwettbewerbs sollten gesondert betrachtet werden.“ Für das Jahr 2015 rechnet Stolz mit weiter steigenden Preisen für Neubau-Eigentumswohnungen, wobei es von der Anzahl der Einheiten und ihrer Lage abhängt, wie hoch der Anstieg ausfällt. 5.450 Zeichen
* Zu den Zentral-Lagen im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger die folgenden 21 zu 16 Wohnlagen zusammengefassten Stadtteile: Alsterdorf, Altona-Altstadt/Altona-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek/Hohenfelde, Eimsbüttel/Hoheluft-West, Eppendorf/Hoheluft-Ost, HafenCity, Harvestehude, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli/Sternschanze, Uhlenhorst und Winterhude.
