03.03.2015 Hotelimmobilienmarkt Europa: Heterogene Makrosituation
Wie auch in den vergangenen Jahren tritt Christie + Co auf dem diesjährigen International Hotel Investment Forum, welches vom 2. bis zum 4. März im Hotel Intercontinental in Berlin stattfindet, als „Patron Sponsor“ auf. Als Europas führender Hotelimmobilienspezialist berät Christie + Co einen Großteil der bedeutenden Player in der europäischen Hotelinvestmentbranche. Trotz Unsicherheiten in einigen der europäischen Märkte sieht Christie + Co die Entwicklung insgesamt positiv.
„Die Märkte der verschiedenen Länder Europas unterscheiden sich je nach Makroumgebung zum Teil sehr. Die Situation in Deutschland ist beispielsweise ganz anders als die in Frankreich und auch in Skandinavien gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern,” sagt Andreas Scriven, International Managing Director und Head of Consultancy bei Christie + Co. Sicherlich haben laut Scriven die Probleme in manchen Ländern der Eurozone sowie der Mangel an Inflation in einigen Märkten, welche die Konjunktur stark schwächen – vor allem in Frankreich, Spanien und Italien – das Wachstum der Märkte gebremst. „Dennoch kommt wieder Bewegung in den Markt, wenngleich erst langsam,“ so Scriven. Ausgehend von Großbritannien, wo 2014 wieder Vertrauen in den Hotelmarkt zurückkehrte und die Transaktionsaktivität zunahm, befinden sich die europäischen Hotelmärkte insgesamt wieder im Aufwind. „Durch die Erfolgsstory auf dem britischen Markt kehrt unseren Beobachtungen zufolge wieder Vertrauen in die Märkte zurück. Nachdem Großbritannien mittlerweile bei Investoren jedoch als teuer gilt, sehen sie sich auch außerhalb der Insel um, beispielsweise in Irland, aber auch in Ländern auf dem europäischen Kontinent,“ fügt er hinzu.
In Deutschland schlug der Hotelinvestmentmarkt 2014 mit einem gesamten Transaktionsvolumen von rund drei Milliarden Euro alle Rekorde und übertraf damit sogar die Höchstwerte von 2006/2007 um über 30 Prozent und das Ergebnis des Vorjahres um über 87 Prozent. „Die Hauptgründe für dieses rekordverdächtige Ergebnis waren große Portfolioverkäufe einerseits und Transaktionen im Luxussegment andererseits“, erklärt Markus Beike, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie + Co. „Dabei standen bei den Investoren 2014 nicht mehr Core-Objekte sondern wieder vermehrt Value-added-Investments im Vordergrund: Ausländische Investoren und Banken zeigten deutlich mehr Risikobereitschaft und interessierten sich auch für Hotelimmobilien außerhalb der sechs Topstandorte, um deren Potential durch Investitionen und Asset-Management-Maßnahmen zu steigern. Zusätzlich gefördert wurden die Transaktionsaktivitäten von niedrigen Zinsraten, die es Käufern mit hohem Eigenkapitalanteil erlaubten, Immobilienkredite zu absolut günstigen Konditionen aufzunehmen“, ergänzt er. Im Gegensatz zum Vorjahr dominierten laut Christie + Co dabei ausländische Investoren, wobei der Löwenanteil an Transaktionen von institutionellen Investoren sowie vermögenden Einzelpersonen - so genannten „High-net-worth Individuals“ – abgeschlossen wurde, während Private-Equity-Gesellschaften und Hotelbetreiber für die Deals mit den höchsten Volumina verantwortlich zeichneten. „Angesichts des steigenden Interesses von Investoren, der Anzahl großvolumiger Deals in der Pipeline sowie der derzeitigen Transaktionsaktivität bei Einzelobjekten gehen wir für 2015 von einem weiteren positiven Jahr für den Hotelinvestmentmarkt aus. Ob dabei das Niveau des vergangenen Jahres dabei erreicht oder sogar übertroffen werden kann ist fraglich und hängt maßgeblich von der Anzahl der zum Verkauf stehen Hotels ab. Denn hier zeichnet sich bereits zum Jahresanfang ein Angebotsengpass ab bei gleichzeitigem Nachfrageüberhang,“ so Beike.
Auch Österreichs Hotelinvestmentmarkt schloss 2014 mit einem beachtlichen Ergebnis, wenngleich das Niveau des Vorjahres nicht ganz erreicht werden konnte: 230 Millionen Euro wurden im vergangenen Jahr durch Hoteltransaktionen erzielt. „Anders als in Deutschland gab es jedoch nur wenige großvolumige Portfolioverkäufe und Deals im Luxussegment,“ weiß Lukas Hochedlinger, Managing Director Austria. Ähnlich wie 2013 fand laut Christie + Co jedoch ein Großteil der Aktivitäten im zweiten Halbjahr statt. Der Großteil der Käufer waren dabei Privatinvestoren. „Derzeit stehen einige interessante Hotels aus den verschiedensten Assetklassen in Wien und den Bundesländern zum Verkauf“, so Hochedlinger. Aufgrund des regen Interesses von Käufern und Verkäufern schon zu Beginn des neuen Jahres geht der Hotelimmobilienexperte von einem stabilen österreichischen Hotelinvestmentmarkt 2015 aus. Christie + Co ist exklusiv mit dem Verkauf mehrerer Hotels beauftragt. „Mit der Vermarktung stehen wir bereits in den Startlöchern und werden in den nächsten Wochen auf den Makt gehen. Wir freuen uns 2015 auf viel Aktivität im Hotelinvestmentmarkt in Österreich“, ergänzt er.
Der Hotelinvestmentmarkt in Polen hingegen steckt im Vergleich zu vielen westeuropäischen Ländern noch in den Kinderschuhen. Während einige kleinere Objekte 2014 ihren Eigentümer wechselten, war der jüngste Ankauf des Hampton by Hilton Warsaw City Centre durch Union Investment praktisch die einzige Transaktion in dieser Größenordnung, welcher im vergangenen Jahr in Polen abgeschlossen wurde. „Viele Investoren sind nach wie vor der Ansicht, dass Polens Hotelinvestmentmarkt nicht genügend Exit-Optionen biete. Die Verbesserung der Hotelindikatoren, die steigende Präsenz von Hotelketten sowie die vergleichsweise hohen Immobilienpreise in europäischen Kernmärkten wie London, Paris und München überzeugt nun aber langsam auch große Investorengruppen vom Kauf von Bestandshotels in Polen. Vor allem potentielle Käufer aus Deutschland, Frankreich, Großbritannien und den USA suchen derzeit aktiv nach interessanten Hotelobjekten in Warschau und Krakau, aber auch Breslau und Danzig“, erklärt Adam Konieczny, Country Head Poland bei Christie + Co. „Darüber hinaus hat die Ukrainekrise paradoxerweise einen positiven Effekt auf den polnischen Hotelinvestmentmarkt. Investoren, die ursprünglich ihr Geld in der Ukraine oder Russland anlegen wollten, ziehen sich nun aus diesen Märkten zurück und platzieren ihr Kapital in Ländern wie Polen“, fügt er hinzu. Grundsätzlich geht er von einem vielversprechenden Jahr 2015 aus, sowohl in Bezug auf neue Developments als auch Investments. „Vor allem Budget-Hotels und ‚Medical Spas‘ bieten hohes Potential für Investoren und wir erwarten eine gesteigerte Transaktionsaktivität in diesen Sektoren. Auch die Entwicklung der MICE-Märkte Krakau und Kattowitz, wo neue hochwertige Konferenzimmobilien entstehen, könnte die regionalen Hotelmärkte positiv beeinflussen“, glaubt Konieczny.
In Großbritannien führte der Aufschwung im Hotelmarkt im vergangenen Jahr zu einem Anstieg der Hotelimmobilienpreise von 17,2 Prozent. Chris Day, Managing Director bei Christie + Co in Großbritannien erklärt: „Wir konnten beobachten, dass sich die Wertentwicklung auf dem Hotelimmobilienmarkt immer stärker verbessert hat und auch Kredite sind nun wieder leichter verfügbar. Eine Vielzahl von Transaktionen fand 2014 statt, wobei wir beim Großteil der Fälle die Preise noch nach oben treiben und so die ursprünglichen Erwartungen übertreffen konnten.” Vor allem Investoren aus Nordamerika, die Objekte in Europa akquirierten, waren 2014 laut Day für diese Entwicklung verantwortlich. Und britische Hoteleigentümer und Forderungsinhaber waren darauf aus, Kapital aus dem Interesse an Hotels zu schlagen, die attraktive Renditen und einen hohen Mehrwert versprechen. „Der britische Hotelmarkt hat sich 2014 mit dramatischer Geschwindigkeit erholt, sowohl in Bezug auf die Investitionsbereitschaft als auch die Transaktionsvolumina. Verglichen mit den Daten früherer Rezessionen gab es noch nie so eine steile Erholungskurve. Kaufangebote lagen teilweise 10 bis 15 Prozent über dem Orientierungspreis,” so Day.
„Die Märkte der verschiedenen Länder Europas unterscheiden sich je nach Makroumgebung zum Teil sehr. Die Situation in Deutschland ist beispielsweise ganz anders als die in Frankreich und auch in Skandinavien gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern,” sagt Andreas Scriven, International Managing Director und Head of Consultancy bei Christie + Co. Sicherlich haben laut Scriven die Probleme in manchen Ländern der Eurozone sowie der Mangel an Inflation in einigen Märkten, welche die Konjunktur stark schwächen – vor allem in Frankreich, Spanien und Italien – das Wachstum der Märkte gebremst. „Dennoch kommt wieder Bewegung in den Markt, wenngleich erst langsam,“ so Scriven. Ausgehend von Großbritannien, wo 2014 wieder Vertrauen in den Hotelmarkt zurückkehrte und die Transaktionsaktivität zunahm, befinden sich die europäischen Hotelmärkte insgesamt wieder im Aufwind. „Durch die Erfolgsstory auf dem britischen Markt kehrt unseren Beobachtungen zufolge wieder Vertrauen in die Märkte zurück. Nachdem Großbritannien mittlerweile bei Investoren jedoch als teuer gilt, sehen sie sich auch außerhalb der Insel um, beispielsweise in Irland, aber auch in Ländern auf dem europäischen Kontinent,“ fügt er hinzu.
In Deutschland schlug der Hotelinvestmentmarkt 2014 mit einem gesamten Transaktionsvolumen von rund drei Milliarden Euro alle Rekorde und übertraf damit sogar die Höchstwerte von 2006/2007 um über 30 Prozent und das Ergebnis des Vorjahres um über 87 Prozent. „Die Hauptgründe für dieses rekordverdächtige Ergebnis waren große Portfolioverkäufe einerseits und Transaktionen im Luxussegment andererseits“, erklärt Markus Beike, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie + Co. „Dabei standen bei den Investoren 2014 nicht mehr Core-Objekte sondern wieder vermehrt Value-added-Investments im Vordergrund: Ausländische Investoren und Banken zeigten deutlich mehr Risikobereitschaft und interessierten sich auch für Hotelimmobilien außerhalb der sechs Topstandorte, um deren Potential durch Investitionen und Asset-Management-Maßnahmen zu steigern. Zusätzlich gefördert wurden die Transaktionsaktivitäten von niedrigen Zinsraten, die es Käufern mit hohem Eigenkapitalanteil erlaubten, Immobilienkredite zu absolut günstigen Konditionen aufzunehmen“, ergänzt er. Im Gegensatz zum Vorjahr dominierten laut Christie + Co dabei ausländische Investoren, wobei der Löwenanteil an Transaktionen von institutionellen Investoren sowie vermögenden Einzelpersonen - so genannten „High-net-worth Individuals“ – abgeschlossen wurde, während Private-Equity-Gesellschaften und Hotelbetreiber für die Deals mit den höchsten Volumina verantwortlich zeichneten. „Angesichts des steigenden Interesses von Investoren, der Anzahl großvolumiger Deals in der Pipeline sowie der derzeitigen Transaktionsaktivität bei Einzelobjekten gehen wir für 2015 von einem weiteren positiven Jahr für den Hotelinvestmentmarkt aus. Ob dabei das Niveau des vergangenen Jahres dabei erreicht oder sogar übertroffen werden kann ist fraglich und hängt maßgeblich von der Anzahl der zum Verkauf stehen Hotels ab. Denn hier zeichnet sich bereits zum Jahresanfang ein Angebotsengpass ab bei gleichzeitigem Nachfrageüberhang,“ so Beike.
Auch Österreichs Hotelinvestmentmarkt schloss 2014 mit einem beachtlichen Ergebnis, wenngleich das Niveau des Vorjahres nicht ganz erreicht werden konnte: 230 Millionen Euro wurden im vergangenen Jahr durch Hoteltransaktionen erzielt. „Anders als in Deutschland gab es jedoch nur wenige großvolumige Portfolioverkäufe und Deals im Luxussegment,“ weiß Lukas Hochedlinger, Managing Director Austria. Ähnlich wie 2013 fand laut Christie + Co jedoch ein Großteil der Aktivitäten im zweiten Halbjahr statt. Der Großteil der Käufer waren dabei Privatinvestoren. „Derzeit stehen einige interessante Hotels aus den verschiedensten Assetklassen in Wien und den Bundesländern zum Verkauf“, so Hochedlinger. Aufgrund des regen Interesses von Käufern und Verkäufern schon zu Beginn des neuen Jahres geht der Hotelimmobilienexperte von einem stabilen österreichischen Hotelinvestmentmarkt 2015 aus. Christie + Co ist exklusiv mit dem Verkauf mehrerer Hotels beauftragt. „Mit der Vermarktung stehen wir bereits in den Startlöchern und werden in den nächsten Wochen auf den Makt gehen. Wir freuen uns 2015 auf viel Aktivität im Hotelinvestmentmarkt in Österreich“, ergänzt er.
Der Hotelinvestmentmarkt in Polen hingegen steckt im Vergleich zu vielen westeuropäischen Ländern noch in den Kinderschuhen. Während einige kleinere Objekte 2014 ihren Eigentümer wechselten, war der jüngste Ankauf des Hampton by Hilton Warsaw City Centre durch Union Investment praktisch die einzige Transaktion in dieser Größenordnung, welcher im vergangenen Jahr in Polen abgeschlossen wurde. „Viele Investoren sind nach wie vor der Ansicht, dass Polens Hotelinvestmentmarkt nicht genügend Exit-Optionen biete. Die Verbesserung der Hotelindikatoren, die steigende Präsenz von Hotelketten sowie die vergleichsweise hohen Immobilienpreise in europäischen Kernmärkten wie London, Paris und München überzeugt nun aber langsam auch große Investorengruppen vom Kauf von Bestandshotels in Polen. Vor allem potentielle Käufer aus Deutschland, Frankreich, Großbritannien und den USA suchen derzeit aktiv nach interessanten Hotelobjekten in Warschau und Krakau, aber auch Breslau und Danzig“, erklärt Adam Konieczny, Country Head Poland bei Christie + Co. „Darüber hinaus hat die Ukrainekrise paradoxerweise einen positiven Effekt auf den polnischen Hotelinvestmentmarkt. Investoren, die ursprünglich ihr Geld in der Ukraine oder Russland anlegen wollten, ziehen sich nun aus diesen Märkten zurück und platzieren ihr Kapital in Ländern wie Polen“, fügt er hinzu. Grundsätzlich geht er von einem vielversprechenden Jahr 2015 aus, sowohl in Bezug auf neue Developments als auch Investments. „Vor allem Budget-Hotels und ‚Medical Spas‘ bieten hohes Potential für Investoren und wir erwarten eine gesteigerte Transaktionsaktivität in diesen Sektoren. Auch die Entwicklung der MICE-Märkte Krakau und Kattowitz, wo neue hochwertige Konferenzimmobilien entstehen, könnte die regionalen Hotelmärkte positiv beeinflussen“, glaubt Konieczny.
In Großbritannien führte der Aufschwung im Hotelmarkt im vergangenen Jahr zu einem Anstieg der Hotelimmobilienpreise von 17,2 Prozent. Chris Day, Managing Director bei Christie + Co in Großbritannien erklärt: „Wir konnten beobachten, dass sich die Wertentwicklung auf dem Hotelimmobilienmarkt immer stärker verbessert hat und auch Kredite sind nun wieder leichter verfügbar. Eine Vielzahl von Transaktionen fand 2014 statt, wobei wir beim Großteil der Fälle die Preise noch nach oben treiben und so die ursprünglichen Erwartungen übertreffen konnten.” Vor allem Investoren aus Nordamerika, die Objekte in Europa akquirierten, waren 2014 laut Day für diese Entwicklung verantwortlich. Und britische Hoteleigentümer und Forderungsinhaber waren darauf aus, Kapital aus dem Interesse an Hotels zu schlagen, die attraktive Renditen und einen hohen Mehrwert versprechen. „Der britische Hotelmarkt hat sich 2014 mit dramatischer Geschwindigkeit erholt, sowohl in Bezug auf die Investitionsbereitschaft als auch die Transaktionsvolumina. Verglichen mit den Daten früherer Rezessionen gab es noch nie so eine steile Erholungskurve. Kaufangebote lagen teilweise 10 bis 15 Prozent über dem Orientierungspreis,” so Day.
