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27.02.2015 Scope bewertet den Fonds Real I.S. Grundvermögen mit BBB (AIF)

Der Fonds investiert aktuell in ein Büro- und Einzelhandelsgebäude in München sowie ein Einzelhandelszentrum in Bonn. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds liegt nach Einschätzung von Scope Ratings im Bereich vergleichbarer Fonds.

Scope Ratings hat den geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF) "Real I.S. Grundvermögen" mit einem Rating von BBBAIF bewertet. Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 2,83% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 1,18%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds liegt nach Einschätzung von Scope im Bereich vergleichbarer AIF.

Der Anleger beteiligt sich über den Fonds an einem überwiegend gewerblich genutzten Immobilienportfolio in Deutschland. Das angestrebte Eigenkapitalvolumen beträgt bis zu 400 Mio. Euro. Bislang wurden zwei Objekte angebunden, welche durch 43,9 Mio. Euro vorrangiges Fremdkapital und 54,2 Mio. EUR Eigenkapital finanziert wurden. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei rund 44,8%. Über das Agio von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 4,5% an.

Beide bislang erworbenen Objekte zeichnen sich durch eine Multi-Tenant-Struktur und verschiedene Nutzungsarten aus. Der 2012 erbaute RegerHof ist Teil des Stadt-Quartiers WelfenHöfe im Münchner Stadtviertel Haidhausen und verfügt über eine gut diversifizierte Mieterstruktur. Die fünf größten Mieter erbringen rund 60% der Gesamtmieteinnahme.

Die Fronhofer Galeria im Bonner Stadtteil Bad Godesberg erwirtschaftet rund 50% ihrer Mieteinnahmen aus Einzelhandelsflächen. Sie wurde bereits 1968 erbaut, jedoch zwischen 2003 und 2004 kernsaniert.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
- die Diversifikation über (bislang) zwei Objekte mit verschiedenen Nutzungsarten und Mietern
- die langfristig fixierten Fremdfinanzierungen
- den bereits erfolgten Eigentumsübergang bei beiden Objekten

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
- den Blindpool-Charakter des Fonds, da die Investitionsphase des AIF noch nicht abgeschlossen ist; etwaige noch anzubindende Objekte sind Scope unbekannt
- die Finanzierung über tilgungsfreie Darlehen
- die durchschnittlich lediglich sechs Jahre Restlaufzeit der Mietverträge der Fronhofer Galeria

Real I.S. verfügt über jahrzehntelange Erfahrung im Bereich der geschlossenen Fonds, mit einem klaren Fokus auf dem Immobiliensektor und einen guten Track Record. Es liegt ein aktuelles Scope Asset Management Rating von AAAMR vor (Stand: 26.02.2015).



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