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16.01.2015 Wohnportfoliotransaktionen: 13,1 Mrd. Euro im Jahr 2014

Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group schließt das Jahr 2014 für den Markt für Wohnportfoliotransaktionen* mit einem Transaktionsvolumen von 13,1 Mrd. Euro und damit über den zu Jahresbeginn prognostizierten Erwartungen ab. Zwar ist im Vergleich zu 2013 ein Umsatzrückgang von 12,7 % zu verzeichnen, innerhalb der letzten acht Jahre konnte aber das drittstärkste Ergebnis erzielt werden (2013: 15,0 Mrd. Euro und 2007: 14,2 Mrd. Euro). Die Anzahl der Portfolios und der Wohneinheiten ist mit 229.200 Wohneinheiten, die in 316 Transaktionen (mit jeweils mindestens 30 Wohneinheiten) gehandelt worden sind, im Vergleich zu 2013 annährend gleich geblieben.

Marktdominierend waren in 2014 erneut Großtransaktionen (Verkäufe mit einem Volumen von jeweils ab 100 Mio. Euro): In 26 Verkäufen ist ein Volumen mit einem Gesamtwert von knapp 8,1 Mrd. Euro gehandelt worden. Dies entspricht einem Anteil von 61,7 % am gesamten Transaktionsvolumen (2013: 68,5 %). Am stärksten zugelegt haben Portfolios der mittleren und kleinen Größenklasse unter 50 Mio. Euro, die mit einem Volumen von 3,8 Mrd. Euro 28,8 % zum Ergebnis beigesteuert haben (2013: 20,9 % und 3,1 Mrd. Euro). Die drei Megadeals des Jahres mit jeweils über 500 Mrd. Euro (Vitus-Portfolio mit 1,4 Mrd. Euro, DeWAG-Portfolio mit 970 Mio. Euro und DGAG-Portfolio mit 892 Mio. Euro) „wurden alle bereits im ersten Quartal getätigt und stellen mit rund 3,3 Mrd. Euro allein 24,9 % des Transaktionsvolumens in 2014. Der wichtigste Abschluss der letzten drei Monate war der Weiterverkauf eines Teils des ehemaligen Vitus-Portfolios mit 9.600 Wohneinheiten von der Deutschen Annington an die LEG Immobilien mit 484 Mio. Euro“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group.

Dem Trend der letzten Jahre folgend war auch in 2014 das Interesse an Investments in den etablierten Ballungszentren sowie Großstädten mit positiver Wirtschaftsentwicklung groß. Parallel hat sich, hervorgerufen durch den Mangel an Investitionsmöglichkeiten in den Top-Regionen, aber eine breitere regionale Streuung der Ankaufsaktivitäten herausgebildet. So ist Berlin zwar auch im abgelaufenen Jahr das begehrteste Anlageziel geblieben, allerdings hat die Zahl der Investments im Vergleich zum Vorjahr um 14,1 % abgenommen und liegt nun bei einem Anteil von 18,5 % (2013: 22,0 %). „Gewinner abseits der Top-Städte verteilen sich über das gesamte Bundesgebiet. Profitieren konnten dabei u.a. Chemnitz, Bremen, Dresden, Kiel, Leipzig oder Mannheim, in denen eine erhöhte Anzahl an Transaktionsfällen festgestellt werden konnte. Auch zu nennen sind Städte, in denen zwar weniger, jedoch überdurchschnittlich große Portfolioverkäufe stattgefunden haben wie u.a. Augsburg, Mönchengladbach oder Wilhelmshaven“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH.

Wie im Vorjahr haben vor allem börsennotierte Immobilienunternehmen das Marktgeschehen geprägt. Mit einem Ankaufvolumen von 6,6 Mrd. Euro (50,8 %) und einem Verkaufsvolumen von 1,3 Mrd. Euro (10,1 %) stellen sie nicht nur die größte Investorengruppe, sondern auch den größten Nettokäufer dar. Auch die Zweitplatzierten, die nicht gelisteten Immobiliengesellschaften, konnten mit einem Transaktionsvolumen von 2,6 Mrd. Euro und einem Anteil von 19,7 % am Gesamtumsatz im Vorjahresvergleich deutlich zulegen (2013: 8,9 %). Diesen stehen allerdings Veräußerungen in einem Gesamtwert von 2,8 Mrd. Euro gegenüber, wodurch der Nettoumsatz bei den Immobiliengesellschaften in den negativen Bereich rutscht. Die größte Verkäufergruppe sind die Asset- und Fondsmanager, deren Verkäufe über 3,9 Mrd. Euro die Neuinvestitionen von 0,6 Mrd. Euro deutlich übersteigen.

Hinsichtlich der Investorenherkunft prägen mit einem Anteil von 79,4 % des Transaktionsvolumens erneut einheimische Investoren das Marktgeschehen. Die Bedeutung der internationalen Käufer hat mit einem Investitionsvolumen von 20,6 % leicht um 2,3 %-Punkte im Vergleich zu 2013 zugenommen. Den Top-Deal unter den internationalen Investoren hat die seit Ende April börsennotierte österreichische BUWOG group mit dem Kauf des DGAG-Portfolios abgeschlossen und katapultierte damit Österreich mit 7,1 % an die Spitze des Rankings als stärkstes internationales Herkunftsland.

Mit Abstand stärkster Einzelinvestor des Jahres ist die Deutsche Annington durch den Ankauf insbesondere der Vitus-, DeWAG- und Frankonia-Portfolios für zusammen knapp 2,7 Mrd. Euro. Es folgen die Adler Real Estate (drei Großdeals), die BUWOG group (ein Großdeal) und die LEG Immobilien (zwei Großdeals).

„Portfoliobereinigungen – zu denen auch die direkte Weiterveräußerung von nicht zur Unternehmensstrategie passenden Teilbeständen zu zählen sind – sowie die stärkere Hinwendung zu Wohnbeständen in peripheren Standorten Deutschlands haben zu einer Verringerung des durchschnittlichen Preises geführt. So ist der Kaufpreis für eine Wohneinheit im Vergleich zum Vorjahr um rund 7,0 % auf im Schnitt 57.500 € gefallen. Der m²-Preis liegt somit knapp unter 900 Euro/m² und damit um ca. 60 Euro/m² unter dem Schnitt von 2013“, so Kanzler.

Bei Projektentwicklungen zeigt sich allerdings ein anderes Bild. Durch Transaktionen von hochwertigen Entwicklungen – insbesondere in von hoher Wohnraumnachfrage geprägten Städten, wie Berlin, Hamburg und München – hat sich der vorjährige Anstieg des Durchschnittspreises in 2014 mit einem Plus von 6,0 % weiter fortgesetzt. Damit sind Projektentwicklungen mit durchschnittlich 3.200 €/m² gehandelt worden.

Für das Jahr 2015 rechnet die NAI apollo group mit einer ungebremst positiven Entwicklung des deutschen Transaktionsmarktes für Wohnportfolios. „Zwar erwarten wir weniger Asset-Großtransaktionen, dafür sind aber weitere Unternehmensübernahmen und Fusionen wahrscheinlich“, prognostiziert Mergen. Allein der im Januar noch mögliche Zusammenschluss der Deutschen Annington mit der GAGFAH GROUP ist 3,9 Mrd. Euro schwer. Infolgedessen erscheint auch in 2015 ein erneutes Erreichen der 13 Mrd. Euro-Grenze realistisch.

* Verkauf von Wohnungspaketen oder Wohnungsanlagen mit mindestens 30 WE sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit übernommen wird; ohne Börsengänge.


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