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13.01.2015 Zweitbester Investmentumsatz aller Zeiten in München

Mit einem Gesamtumsatz von knapp 5,35 Mrd. € konnte der Münchener Markt nicht nur das schon sehr gute Vorjahresergebnis um rund 13 % übertreffen, sondern erzielte gleichzeitig das zweitbeste jemals registrierte Transaktionsvolumen. Nur im Boomjahr 2007 lag das Resultat noch höher. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um deutlich mehr als 50 % überboten. Das ergibt der Investmentmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Damit setzte sich die bayerische Landeshauptstadt erneut an die Spitze aller großen deutschen Investmentstandorte, wenn auch nur hauchdünn vor Frankfurt“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Zu diesem herausragenden Umsatz hat einerseits die sehr große Anzahl an Deals beigetragen, andererseits aber auch eine ganze Reihe großvolumiger Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, von denen insgesamt 14 registriert wurden“. Zu den wichtigsten Deals gehörten die Verkäufe der Allianz Hauptverwaltung in Unterföhring, der Theresie sowie der Lenbach Gärten.

Gut 40 % des Transaktionsvolumens (knapp 2,16 Mrd. €) entfallen auf Deals mit mindestens 100 Mio. €, die damit nicht nur eindrucksvoll an der Spitze liegen, sondern auch rund fünf Prozentpunkte gegenüber 2013 zulegen konnten. Auf Platz zwei folgt die Kategorie von 50 bis 100 Mio. €, die auf einen Anteil von gut 23 % (knapp 1,24 Mrd. €) kommt. In etwa den Vorjahreswert halten konnte die Größenklasse 25 bis 50 Mio. €, die für knapp 22 % (1,17 Mrd. €) des Ergebnisses verantwortlich zeichnet. Weitere 11 % (607 Mio. €) des Umsatzes wurden für Verkäufe zwischen 10 und 25 Mio. € registriert. In kleinere Objekte unter 10 Mio. € wurden nur rund 177 Mio. € investiert, was einem Anteil von rund 3 % entspricht.

Breite Palette unterschiedlicher Investoren – Zwei Verkäufergruppen mit hohen Anteilen

Wie bereits im letzten Jahr war wieder eine breite Streuung des Umsatzes über unterschiedliche Investorengruppen zu beobachten. Insgesamt vier Anlegertypen kommen auf zweistellige Anteile. An die Spitze gesetzt haben sich wie im Vorjahr Spezialfonds, die gut 18 % zum Ergebnis beitragen. Auf den Podestplätzen folgen offene Fonds mit knapp 13 % und Equity/Real Estate Funds mit 12 %. Komplettiert wird das Führungsquartett durch die Projektentwickler, auf die fast 11 % des Transaktionsvolumens entfallen. Zusammen konnten diese Investorengruppen etwa 54 % des Resultats generieren. Größere Anteile verzeichneten noch Investment/Asset Manager (9 %) und private Anleger (8,5 %). Lediglich knapp 30 % des Umsatzes verbuchten ausländische Investoren, was im bundesweiten Vergleich ein relativ niedriger Wert ist.

Auf Verkäuferseite standen vor allem zwei Anlegergruppen im Blickpunkt. Dies waren zum einen Equity/Real Estate Funds, auf die gut 22 % des Verkaufsvolumens entfielen, zum anderen Projektentwickler, die auf 19 % kommen. Zweistellig am Transaktionsumsatz beteiligt waren außerdem noch Spezialfonds mit einem Anteil von gut 12 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Corporates (knapp 7 %), Pensionskassen (rund 6 %) und Immobilien AGs/REITs mit über 5 %. Alle übrigen Investorentypen trugen nur mit relativ geringen Anteilen zum Verkaufsumsatz bei, was für die sehr breite und stabile Eigentümerstruktur des Münchener Marktes spricht. Rund 40 % des Resultats entfielen auf ausländische Anleger, wofür insbesondere Equity/Real Estate Funds verantwortlich sind.

Büroinvestments nicht mehr ganz so dominierend

Zwar konnten absolut betrachtet rund 100 Mio. € mehr in Büroobjekte investiert werden als 2013, relativ betrachtet hat sich ihr Anteil aber um fünf Prozentpunkte verringert. Trotzdem führen sie mit gut 56 % immer noch unangefochten die Rangliste der Assetklassen an. Auf Platz zwei folgen wiederum Einzelhandelsimmobilien, die auf über 17 % kommen. Mehr als verdoppelt hat sich das Transaktionsvolumen mit Hotels, die sich dadurch mit einem Anteil von gut 11 % auf Position drei geschoben haben. Deutlich mehr investiert wurde auch in Entwicklungsgrundstücke, die über 7 % zum Resultat beigetragen haben. Diese Entwicklung spricht dafür, dass die Projektentwickler an den Standort München glauben. Deutlich geringer fiel dagegen der Umsatz mit Logistik- und Light-Industrial-Objekten aus, die zusammen lediglich 2,5 % auf sich vereinen konnten.

Die in München traditionell breite Streuung der Investitionen auf unterschiedliche Lagen konnte auch 2014 beobachtet werden. In keiner anderen deutschen Stadt verteilt sich das Transaktionsvolumen so ausgeglichen über das Marktgebiet wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Mit einem Anteil von gut 31 % am Gesamtumsatz haben sich die Cityrandzonen an die Spitze gesetzt und die im letzten Jahr noch führende City von Platz eins verdrängt. Diese liegt jetzt mit rund 26 % nahezu gleichauf mit den Nebenlagen auf Platz zwei. Aber auch die peripheren Standorte im Umland Münchens erreichen einen starken Umsatzanteil von knapp 17 %. Mit Ausnahme der City konnten damit auch alle Standortbereiche ihr absolutes Investitionsvolumen deutlich steigern.

Spitzenrenditen haben nachgegeben

Die große Nachfrage, insbesondere nach hochwertigen Core-Objekten, und der daraus resultierende Wettbewerb unter den Investoren haben die Spitzenrendite für Büroobjekte in den vergangenen zwölf Monaten noch einmal um 15 Basispunkte sinken lassen. Ende 2014 ist sie mit 4,25 % anzusetzen. Damit bleibt München unverändert der teuerste Standort Deutschlands, was dafür spricht, dass Investoren gerade die langfristigen Perspektiven der bayerischen Landeshauptstadt und damit die Werthaltigkeit ihrer Investments ausgesprochen positiv bewerten.

Im Logistiksegment ist die Yield-Compression noch deutlicher ausgefallen. Hier hat die Spitzenrendite im Laufe des Jahres 2014 um 40 Basispunkte auf aktuell 6,20 % nachgegeben. Stabil geblieben ist dagegen die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen der Fußgängerzonen, die bereits sehr niedrig ist und weiterhin bei etwa 3,75 % liegt. Gerade in diesem Marktsegment ist aber darauf hinzuweisen, dass im Einzelfall bei besonderen Rahmenbedingungen auch noch deutlich höhere Preise erzielt werden können.

Perspektiven für 2015 unverändert gut

„Die Perspektiven für 2015 sind weiterhin sehr gut. München wird nach wie vor zu den mit Abstand beliebtesten deutschen Investitionsstandorten gehören und gerade im Core-Segment eine unverändert hohe Nachfrage auf sich ziehen, wobei aber aufgrund der Marktstärke auch von einer erneuten Erhöhung des Anteils von Transaktionen jenseits des reinen Core-Segments auszugehen ist. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der insgesamt guten Rahmenbedingungen. Hier sind vor allem auch das nach Aussage der EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau sowie die verbesserten Finanzierungsbedingungen zu nennen. Aber auch die leicht positiveren Prognosen für das gesamtwirtschaftliche Wachstum 2015, die anziehenden Stimmungsindikatoren wie der Ifo- und ZEW-Index und der stabile Arbeitsmarkt lassen Immobilieninvestitionen sehr attraktiv erscheinen. Vor diesem Hintergrund ist auch für 2015 ein sehr hohes Transaktionsvolumen deutlich über dem langjährigen Durchschnitt zu erwarten. Ob das Angebot aber ausreichen wird, um das Vorjahresergebnis wieder zu erreichen oder sogar zu überbieten, bleibt noch abzuwarten“, sagt Stefan Bauer.



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