09.01.2015 Starker Jahresendspurt auf dem Essener Büromarkt
Nach drei eher durchschnittlich bis schwachen Quartalen (Q1: 27.000 m², Q2 und Q3 jeweils 19.000 m²) hat der Essener Büromarkt zum Jahresende einen Endspurt hingelegt. Mit 36.000 m² war das vierte Quartal mit Abstand das stärkste, sodass sich der Gesamtumsatz auf 101.000 m² beläuft. Das Rekordergebnis des Vorjahres wird dennoch um fast 17 %, der langjährige Durchschnitt um knapp 8 % verfehlt. Das ergibt der Büromarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Dabei ist zu berücksichtigen, dass im letzten Jahr gleich zwei Großverträge das Resultat sehr beflügelten und in den vergangenen zwölf Monaten keine Großabschlüsse über 10.000 m² registriert werden konnten“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Essener Niederlassungsleiter. Für mehr als die Hälfte des Umsatzes (fast 53 %) sind Verträge zwischen 2.000 und 10.000 m² verantwortlich. Der größte registrierte Abschluss (8.900 m²) fand durch Open Grid in den Nebenlagen statt.
Im Südviertel wurde mit 22.500 m² am meisten Fläche umgesetzt. Der Teilmarkt profitiert dabei von zwei größeren Abschlüssen und konnte das Vorjahresergebnis sogar verdreifachen. Mit einem Anteil von etwas mehr als 22 % am Gesamtumsatz löst er damit den Citykern als beliebteste Lage ab. An zweiter Stelle liegt Rüttenscheid/Bredeney (15.500 m²) mit rund 15 %. Erst dahinter folgt der Citykern mit 14.000 m², was einem Minus von 62 % entspricht. Die Lage erreicht damit nur noch einen Anteil von 14 %. Im Südostviertel hingegen konnte mit 11.300 m² (11 %) mehr Fläche als im Vorjahr umgesetzt werden. Wie schon 2013 tragen die unter den Nebenlagen zusammengefassten Zonen des übrigen Stadtgebiets mit rund einem Drittel (34.000 m²) einen Großteil zum Umsatz bei.
Zuwachs in fast allen Größenklassen – Industrieunternehmen knapp vorn
Die meisten Größenklassen konnten deutliche Anteilsgewinne verbuchen, sodass die Verteilung ein recht ausgewogenes Bild zeigt. Dies spricht vor dem Hintergrund des Gesamtergebnisses für eine rege Nachfrage auf dem Essener Büromarkt –besonders, da keine Abschlüsse über 10.000 m² registriert wurden. Vor allem der Anteil von Großverträgen zwischen 5.000 und 10.000 m² (rund 27 %) ist mit einem Plus von 21 Prozentpunkten deutlich gestiegen. Ebenso haben kleine Abschlüsse von 200 bis 500 m² (rund 20 %, stark hinzugewonnen (+10 Prozentpunkte). Die mittleren Kategorien von 2.000 bis 5.000 m² (knapp 26 %, +7 Prozentpunkte) und von 1.000 bis 2.000 m² (fast 15 %, +4 Prozentpunkte) liegen auch beide über dem Vorjahreswert.
Die Branchenverteilung in Essen ist recht breit aufgestellt. Trotz deutlicher Anteilsverluste von fast 12 Prozentpunkten verteidigen die Industrieverwaltungen ihre Führungsposition (17 %). An zweiter Position folgen die Informations- und Kommunikationstechnologien, welche mit nun gut 16 % eine leichte Steigerung verbuchen konnten. Wie auch im Vorjahr erreichen die sonstigen Dienstleistungen den dritten Platz (14 %). Alle weiteren Branchen liegen bereits im einstelligen Bereich. Lobbyisten, welche im letzten Jahr in der Verteilung nicht vertreten waren, liegen bei knapp unter 10 %. Es folgen Handel (knapp 9 %) und dahinter die öffentliche Verwaltung (8 %) sowie Banken und Finanzdienstleister (gut 6 %), welche beide 2013 ebenfalls kaum in Erscheinung getreten sind. Einen Verlust von mehr als 18 Prozentpunkten verzeichnet die Branche Transport und Verkehr (3,5 %).
Leerstand auf neuem Höchststand – Deutlich weniger Flächen im Bau
Der Leerstand auf dem Essener Büromarkt beläuft sich zum Jahresende auf 200.000 m² und erreicht damit einen neuen Rekord. Im Vergleich zum Vorjahr steht dem Markt knapp 20 % mehr Fläche kurzfristig zur Verfügung. Gut 26 % davon lassen sich im Citykern (51.900 m²) lokalisieren. Insgesamt wurde ein deutlicher Anstieg normal ausgestatteter Leerstandsflächen registriert. Gleichzeitig ist die für Marktteilnehmer interessantere Kennzahl, nämlich der Umfang moderner Flächen, absolut betrachtet fast unverändert geblieben. Somit hat sich ihr Anteil am Gesamtleerstand reduziert und liegt nun bei 23 %. Mehr als die Hälfte (52 %) der modernen Leerstandsflächen befindet sich in Rüttenscheid/Bredeney (23.900 m²). Im Citykern sind es 7.900 m² und damit 17 %. Die Leerstandsquote ist auf 5,4 % angestiegen, was im bundesweiten Vergleich dennoch ein niedriger Wert ist.
Die Flächen im Bau haben sich im Vergleich zum Vorjahr um rund 47 % auf 30.000 m² reduziert. Die Bautätigkeit konzentriert sich zu 90 % auf den Citykern (27.000 m²), wobei die Fertigstellungen erst für 2016 sowie 2017 geplant sind. Des Weiteren entstehen aktuell innerhalb der Büromarktzone des übrigen Stadtgebietes neue Angebote. Hier befinden sich auch die wenigen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen, welche sich auf 2.000 m² summieren (knapp 7 %). Aufgrund des gestiegenen Leerstands hat sich das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) um gut 17 % auf 202.000 m² erhöht.
Die Spitzenmiete liegt weiterhin bei 14 €/m² und wird für modern ausgestattete Flächen in den Top-Lagen des Citykerns erzielt. Zweitteuerster Teilmarkt ist Rüttenscheid/Bredeney mit 13,70 €/m². Auch hier ist die Höchstmiete in den vergangenen zwölf Monaten stabil geblieben. Steigerungen sind sowohl im Südviertel (13,05 €/m², +4 %) als auch im Südostviertel (11 €/m², +16 %) registriert worden. Rückgänge der Spitzenmiete gab es hingegen im Teilmarkt übriges Stadtgebiet auf 12,50 €/m² (-7 %) und auf 10,80 €/m² in der Weststadt (-10 %). Ebenso verhält es sich mit den Durchschnittsmieten, die, mit Ausnahme der Lagen Weststadt und Rüttenscheid/Bredeney, in fast allen Teilmärkten gesunken sind.
Positive Aussichten
„Trotz des geringeren Flächenumsatzes ist 2014 insgesamt als zufriedenstellendes Jahr für den Büromarkt zu werten. Für 2015 ist jedoch wieder mit einer leichten Steigerung des Flächenumsatzes zu rechnen, sodass das Endergebnis zumindest im Bereich des langjährigen Durchschnitts liegen sollte. Gerade in kleineren Büromärkten wie Essen haben Abschlüsse von Großverträgen eine tragende Bedeutung, sodass auch im kommenden Jahr abzuwarten bleibt, wie stark diese den Flächenumsatz beflügeln können. Durch die grundsätzlich positive Nachfrage wird sich der Leerstand, welcher zuletzt etwas zugelegt hatte, aller Voraussicht nach wieder reduzieren. Dadurch dass es nur wenige verfügbare Flächen im Bau gibt, müssen Flächengesuche mit den vorhandenen kurzfristig verfügbaren Flächen bedient werden. Trotz einer erwarteten Steigerung der Bautätigkeit wird sich das Flächenangebot auf dem Vermietungsmarkt vermutlich eher weiter reduzieren, da die meisten Neubauflächen bereits vorvermietet sind oder für den Eigenbedarf errichtet werden“, so Meszelinsky.
„Dabei ist zu berücksichtigen, dass im letzten Jahr gleich zwei Großverträge das Resultat sehr beflügelten und in den vergangenen zwölf Monaten keine Großabschlüsse über 10.000 m² registriert werden konnten“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Essener Niederlassungsleiter. Für mehr als die Hälfte des Umsatzes (fast 53 %) sind Verträge zwischen 2.000 und 10.000 m² verantwortlich. Der größte registrierte Abschluss (8.900 m²) fand durch Open Grid in den Nebenlagen statt.
Im Südviertel wurde mit 22.500 m² am meisten Fläche umgesetzt. Der Teilmarkt profitiert dabei von zwei größeren Abschlüssen und konnte das Vorjahresergebnis sogar verdreifachen. Mit einem Anteil von etwas mehr als 22 % am Gesamtumsatz löst er damit den Citykern als beliebteste Lage ab. An zweiter Stelle liegt Rüttenscheid/Bredeney (15.500 m²) mit rund 15 %. Erst dahinter folgt der Citykern mit 14.000 m², was einem Minus von 62 % entspricht. Die Lage erreicht damit nur noch einen Anteil von 14 %. Im Südostviertel hingegen konnte mit 11.300 m² (11 %) mehr Fläche als im Vorjahr umgesetzt werden. Wie schon 2013 tragen die unter den Nebenlagen zusammengefassten Zonen des übrigen Stadtgebiets mit rund einem Drittel (34.000 m²) einen Großteil zum Umsatz bei.
Zuwachs in fast allen Größenklassen – Industrieunternehmen knapp vorn
Die meisten Größenklassen konnten deutliche Anteilsgewinne verbuchen, sodass die Verteilung ein recht ausgewogenes Bild zeigt. Dies spricht vor dem Hintergrund des Gesamtergebnisses für eine rege Nachfrage auf dem Essener Büromarkt –besonders, da keine Abschlüsse über 10.000 m² registriert wurden. Vor allem der Anteil von Großverträgen zwischen 5.000 und 10.000 m² (rund 27 %) ist mit einem Plus von 21 Prozentpunkten deutlich gestiegen. Ebenso haben kleine Abschlüsse von 200 bis 500 m² (rund 20 %, stark hinzugewonnen (+10 Prozentpunkte). Die mittleren Kategorien von 2.000 bis 5.000 m² (knapp 26 %, +7 Prozentpunkte) und von 1.000 bis 2.000 m² (fast 15 %, +4 Prozentpunkte) liegen auch beide über dem Vorjahreswert.
Die Branchenverteilung in Essen ist recht breit aufgestellt. Trotz deutlicher Anteilsverluste von fast 12 Prozentpunkten verteidigen die Industrieverwaltungen ihre Führungsposition (17 %). An zweiter Position folgen die Informations- und Kommunikationstechnologien, welche mit nun gut 16 % eine leichte Steigerung verbuchen konnten. Wie auch im Vorjahr erreichen die sonstigen Dienstleistungen den dritten Platz (14 %). Alle weiteren Branchen liegen bereits im einstelligen Bereich. Lobbyisten, welche im letzten Jahr in der Verteilung nicht vertreten waren, liegen bei knapp unter 10 %. Es folgen Handel (knapp 9 %) und dahinter die öffentliche Verwaltung (8 %) sowie Banken und Finanzdienstleister (gut 6 %), welche beide 2013 ebenfalls kaum in Erscheinung getreten sind. Einen Verlust von mehr als 18 Prozentpunkten verzeichnet die Branche Transport und Verkehr (3,5 %).
Leerstand auf neuem Höchststand – Deutlich weniger Flächen im Bau
Der Leerstand auf dem Essener Büromarkt beläuft sich zum Jahresende auf 200.000 m² und erreicht damit einen neuen Rekord. Im Vergleich zum Vorjahr steht dem Markt knapp 20 % mehr Fläche kurzfristig zur Verfügung. Gut 26 % davon lassen sich im Citykern (51.900 m²) lokalisieren. Insgesamt wurde ein deutlicher Anstieg normal ausgestatteter Leerstandsflächen registriert. Gleichzeitig ist die für Marktteilnehmer interessantere Kennzahl, nämlich der Umfang moderner Flächen, absolut betrachtet fast unverändert geblieben. Somit hat sich ihr Anteil am Gesamtleerstand reduziert und liegt nun bei 23 %. Mehr als die Hälfte (52 %) der modernen Leerstandsflächen befindet sich in Rüttenscheid/Bredeney (23.900 m²). Im Citykern sind es 7.900 m² und damit 17 %. Die Leerstandsquote ist auf 5,4 % angestiegen, was im bundesweiten Vergleich dennoch ein niedriger Wert ist.
Die Flächen im Bau haben sich im Vergleich zum Vorjahr um rund 47 % auf 30.000 m² reduziert. Die Bautätigkeit konzentriert sich zu 90 % auf den Citykern (27.000 m²), wobei die Fertigstellungen erst für 2016 sowie 2017 geplant sind. Des Weiteren entstehen aktuell innerhalb der Büromarktzone des übrigen Stadtgebietes neue Angebote. Hier befinden sich auch die wenigen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen, welche sich auf 2.000 m² summieren (knapp 7 %). Aufgrund des gestiegenen Leerstands hat sich das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) um gut 17 % auf 202.000 m² erhöht.
Die Spitzenmiete liegt weiterhin bei 14 €/m² und wird für modern ausgestattete Flächen in den Top-Lagen des Citykerns erzielt. Zweitteuerster Teilmarkt ist Rüttenscheid/Bredeney mit 13,70 €/m². Auch hier ist die Höchstmiete in den vergangenen zwölf Monaten stabil geblieben. Steigerungen sind sowohl im Südviertel (13,05 €/m², +4 %) als auch im Südostviertel (11 €/m², +16 %) registriert worden. Rückgänge der Spitzenmiete gab es hingegen im Teilmarkt übriges Stadtgebiet auf 12,50 €/m² (-7 %) und auf 10,80 €/m² in der Weststadt (-10 %). Ebenso verhält es sich mit den Durchschnittsmieten, die, mit Ausnahme der Lagen Weststadt und Rüttenscheid/Bredeney, in fast allen Teilmärkten gesunken sind.
Positive Aussichten
„Trotz des geringeren Flächenumsatzes ist 2014 insgesamt als zufriedenstellendes Jahr für den Büromarkt zu werten. Für 2015 ist jedoch wieder mit einer leichten Steigerung des Flächenumsatzes zu rechnen, sodass das Endergebnis zumindest im Bereich des langjährigen Durchschnitts liegen sollte. Gerade in kleineren Büromärkten wie Essen haben Abschlüsse von Großverträgen eine tragende Bedeutung, sodass auch im kommenden Jahr abzuwarten bleibt, wie stark diese den Flächenumsatz beflügeln können. Durch die grundsätzlich positive Nachfrage wird sich der Leerstand, welcher zuletzt etwas zugelegt hatte, aller Voraussicht nach wieder reduzieren. Dadurch dass es nur wenige verfügbare Flächen im Bau gibt, müssen Flächengesuche mit den vorhandenen kurzfristig verfügbaren Flächen bedient werden. Trotz einer erwarteten Steigerung der Bautätigkeit wird sich das Flächenangebot auf dem Vermietungsmarkt vermutlich eher weiter reduzieren, da die meisten Neubauflächen bereits vorvermietet sind oder für den Eigenbedarf errichtet werden“, so Meszelinsky.
