09.01.2015 Büromarkt München mit stabilem Flächenumsatz
Mit einem Flächenumsatz von 597.000 m² konnte München das Niveau des Vorjahres (603.000 m²) halten. Der zehnjährige Durchschnitt wurde aber um gut 12 % verfehlt. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Trotzdem ist dieses Ergebnis zufriedenstellend, da zu berücksichtigen ist, dass der Eigennutzeranteil 2014 lediglich bei knapp 3 % lag, wogegen sie im Vorjahr über 90.000 m² zum Gesamtumsatz beigetragen hatten. Die reine Vermietungsleistung hat demzufolge 2014 sogar deutlich angezogen, was vor dem Hintergrund der nicht ganz einfachen konjunkturellen Rahmenbedingungen durchaus als Erfolg zu werten ist“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer und Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Ungewohnt ist die Tatsache, dass der Seriensieger München mit diesem Resultat bundesweit nur Platz zwei belegt, hinter Berlin, wo ein neues Rekordergebnis erzielt werden konnte. Zu den größten Deals gehörten die Vertragsabschlüsse von Brainlab (21.300 m²) in der Messestadt Riem, der BayWa AG (20.000 m²) am Cityrand Süd sowie von Panasonic Automotive (12.200 m²) in der Region Ost.
Rund 76 % des Flächenumsatzes, und damit etwas weniger als im Vorjahr, entfallen auf das Stadtgebiet. Damit konnten die Umlandregionen ihren Anteil wieder leicht von 20 % (2013) auf aktuell 24 % steigern. Umsatzstärkste Büromarktzone ist traditionell die City, die diese Position eindrucksvoll verteidigt hat und mit 92.000 m² rund 15 % des Resultats generieren konnte. Auf dem zweiten Platz folgt die gewohnt starke Region Nord in der Peripherie, die 69.000 m² (12 %) zum Gesamtumsatz beiträgt. Mitverantwortlich dafür waren u. a. zwei größere Abschlüsse von der Harman Deutschland GmbH (8.900 m²) und von Netma EF Nato Development (7.800 m²). Größere Beiträge leisteten darüber hinaus die Zonen Moosach/Milbertshofen mit 63.500 m² (11 %) und der Cityrand Süd mit 62.500 m² (10 %).
Insgesamt entfallen nur gut 20 % des Umsatzes auf große Abschlüsse über 5.000 m². Vor allem die Kategorie mit mehr als 10.000 m² büßt mit knapp 11 % rund 10 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahresergebnis ein. Demgegenüber konnte vor allem die Größenklasse von 2.000 bis 5.000 m² spürbar zulegen und ist für gut ein Viertel des Resultats verantwortlich. Auch die drei übrigen Klassen zwischen 200 und 2.000 m² erreichen jeweils Anteile zwischen 17 und 18 % und tragen damit erheblich zum Gesamtumsatz bei. Die Tatsache, dass kleine und mittlere Deals zulegen konnten, spricht für ein insgesamt lebhaftes Marktgeschehen und eine grundsätzlich positive Stimmung bei den Unternehmen.
Breite Branchenstruktur, Leerstand nur noch leicht rückläufig
Eines der Markenzeichen des Münchener Markts, die breite Branchenstruktur, hat sich 2014 erneut bestätigt. Mit einem Umsatzanteil von knapp 18 % haben die traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen die im letzten Jahr verloren gegangene Führungsposition zurückerobert. Platz zwei belegen die Informations- und Kommunikationstechnologien, nur knapp vor den Beratungsgesellschaften – beide mit fast 14 %. Auf zweistellige Umsatzanteile kommen darüber hinaus die sonstigen Dienstleistungen mit knapp 12 % sowie Handelsunternehmen mit gut 10 %. Zur Spitzengruppe gehört ebenfalls noch das Gesundheitswesen mit rund 10 %. Zusammen erreichen die sechs umsatzstärksten Branchengruppen damit nur 77 %, wodurch die breite, auf viele Schultern verteilte, Nachfragebasis noch einmal unterstrichen wird.
Der Leerstandabbau hat sich erwartungsgemäß verlangsamt. Mit einem Gesamtvolumen von 1,27 Mio. m² liegt er aktuell nur 2 % niedriger als Ende 2013. Im letzten Quartal war sogar schon wieder ein leichter Anstieg zu beobachten, was auch für das Teilsegment der modernen Leerstandsflächen gilt. Mit insgesamt 337.000 m² erreichen sie einen Anteil von 26,5 % am Gesamtleerstand, was nur unwesentlich unter dem vergleichbaren Vorjahresergebnis liegt, im bundesweiten Vergleich aber immer noch ein niedriger Wert ist. Die größten Leerstände weisen die Büromarktzonen Region Nord (232.500 m²), City (181.500 m²), Region Ost (109.000 m²) und Cityrand Süd (101.500 m²) auf. Nur die City verfügt dabei mit gut 48 % auch über einen größeren Anteil moderner Leerstände. Die Leerstandsquote liegt bei 6,2 % im Gesamtmarkt und bei nur 5,2 % im Stadtgebiet.
Flächen im Bau deutlich gesunken, Spitzenmiete gestiegen
Die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, ist im Jahr 2014 deutlich gesunken. Mit 359.000 m² liegt sie rund 28 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Das unter Marktgesichtspunkten wichtigere Teilsegment, die hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen, hat sich ebenfalls rückläufig entwickelt. Mit minus 12 % fiel die Verringerung allerdings etwas moderater aus. Insgesamt stehen dem Markt aktuell noch 173.000 m² zur Verfügung, was einem Anteil von 48 % am gesamten Bauvolumen entspricht – ein im bundesweiten Vergleich relativ hoher Wert. Vor dem Hintergrund der starken Nachfrage ist das verfügbare Neubauvolumen aber als sehr überschaubar einzustufen.
Aufgrund des gerade in präferierten Innenstadtlagen teilweise knappen Angebots an hochwertigen, modernen Flächen hat die Spitzenmiete im Jahr 2014 um rund 3 % auf aktuell 34,50 €/m² angezogen. Erzielt wird sie nach wie vor in der City. Aber auch die Höchstmieten in einigen anderen Büromarktzonen sind gestiegen, besonders stark im kleinen Teilmarkt Bogenhausen, wo mittlerweile 29 €/m² anzusetzen sind (+16 %). Darüber hinaus waren in fast allen Lagen anziehende Durchschnittsmieten zu beobachten. Dies gilt nicht nur für City- und Cityrand-Standorte, sondern auch für die Nebenlagen und die Peripherie. Vor diesem Hintergrund kann von einem generellen Aufwärtstrend der Mietpreisniveaus gesprochen werden. Verantwortlich hierfür ist vor allem das begrenzte Angebot bei gleichzeitig weiterhin guter Nachfrage.
Perspektiven für 2015
„Für das Jahr 2015 zeichnet sich eine insgesamt stabile bis leicht positive Entwicklung des Münchener Büromarkts ab. Ausschlaggebend für diese Einschätzung sind einerseits die tendenziell etwas positiveren Prognosen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, andererseits zeigt die relativ stabile Nachfrage gerade im kleinteiligen und mittleren Marktsegment, dass die Grundstimmung bei den meisten Unternehmen durchaus positiv ist. Vor diesem Hintergrund besteht auch eine realistische Chance, dass der Flächenumsatz leicht steigen wird und die 600.000-m²-Schwelle wieder übertroffen werden kann. Rekordumsätze sind aufgrund der absehbaren Konjunkturentwicklung allerdings nicht zu erwarten. Das Angebot an Büroflächen wird voraussichtlich weiter abnehmen. Dies gilt sowohl für die Leerstände, als auch für die verfügbaren Flächen im Bau. Gerade im Marktsegment moderner Angebote wird die Verfügbarkeit damit tendenziell weiter sinken. Trotzdem ist aus heutiger Sicht bezogen auf die Spitzenmiete zumindest im ersten Halbjahr 2015 eher von einer Stabilisierung auszugehen“, prognostiziert Stefan Bauer.
„Trotzdem ist dieses Ergebnis zufriedenstellend, da zu berücksichtigen ist, dass der Eigennutzeranteil 2014 lediglich bei knapp 3 % lag, wogegen sie im Vorjahr über 90.000 m² zum Gesamtumsatz beigetragen hatten. Die reine Vermietungsleistung hat demzufolge 2014 sogar deutlich angezogen, was vor dem Hintergrund der nicht ganz einfachen konjunkturellen Rahmenbedingungen durchaus als Erfolg zu werten ist“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer und Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Ungewohnt ist die Tatsache, dass der Seriensieger München mit diesem Resultat bundesweit nur Platz zwei belegt, hinter Berlin, wo ein neues Rekordergebnis erzielt werden konnte. Zu den größten Deals gehörten die Vertragsabschlüsse von Brainlab (21.300 m²) in der Messestadt Riem, der BayWa AG (20.000 m²) am Cityrand Süd sowie von Panasonic Automotive (12.200 m²) in der Region Ost.
Rund 76 % des Flächenumsatzes, und damit etwas weniger als im Vorjahr, entfallen auf das Stadtgebiet. Damit konnten die Umlandregionen ihren Anteil wieder leicht von 20 % (2013) auf aktuell 24 % steigern. Umsatzstärkste Büromarktzone ist traditionell die City, die diese Position eindrucksvoll verteidigt hat und mit 92.000 m² rund 15 % des Resultats generieren konnte. Auf dem zweiten Platz folgt die gewohnt starke Region Nord in der Peripherie, die 69.000 m² (12 %) zum Gesamtumsatz beiträgt. Mitverantwortlich dafür waren u. a. zwei größere Abschlüsse von der Harman Deutschland GmbH (8.900 m²) und von Netma EF Nato Development (7.800 m²). Größere Beiträge leisteten darüber hinaus die Zonen Moosach/Milbertshofen mit 63.500 m² (11 %) und der Cityrand Süd mit 62.500 m² (10 %).
Insgesamt entfallen nur gut 20 % des Umsatzes auf große Abschlüsse über 5.000 m². Vor allem die Kategorie mit mehr als 10.000 m² büßt mit knapp 11 % rund 10 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahresergebnis ein. Demgegenüber konnte vor allem die Größenklasse von 2.000 bis 5.000 m² spürbar zulegen und ist für gut ein Viertel des Resultats verantwortlich. Auch die drei übrigen Klassen zwischen 200 und 2.000 m² erreichen jeweils Anteile zwischen 17 und 18 % und tragen damit erheblich zum Gesamtumsatz bei. Die Tatsache, dass kleine und mittlere Deals zulegen konnten, spricht für ein insgesamt lebhaftes Marktgeschehen und eine grundsätzlich positive Stimmung bei den Unternehmen.
Breite Branchenstruktur, Leerstand nur noch leicht rückläufig
Eines der Markenzeichen des Münchener Markts, die breite Branchenstruktur, hat sich 2014 erneut bestätigt. Mit einem Umsatzanteil von knapp 18 % haben die traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen die im letzten Jahr verloren gegangene Führungsposition zurückerobert. Platz zwei belegen die Informations- und Kommunikationstechnologien, nur knapp vor den Beratungsgesellschaften – beide mit fast 14 %. Auf zweistellige Umsatzanteile kommen darüber hinaus die sonstigen Dienstleistungen mit knapp 12 % sowie Handelsunternehmen mit gut 10 %. Zur Spitzengruppe gehört ebenfalls noch das Gesundheitswesen mit rund 10 %. Zusammen erreichen die sechs umsatzstärksten Branchengruppen damit nur 77 %, wodurch die breite, auf viele Schultern verteilte, Nachfragebasis noch einmal unterstrichen wird.
Der Leerstandabbau hat sich erwartungsgemäß verlangsamt. Mit einem Gesamtvolumen von 1,27 Mio. m² liegt er aktuell nur 2 % niedriger als Ende 2013. Im letzten Quartal war sogar schon wieder ein leichter Anstieg zu beobachten, was auch für das Teilsegment der modernen Leerstandsflächen gilt. Mit insgesamt 337.000 m² erreichen sie einen Anteil von 26,5 % am Gesamtleerstand, was nur unwesentlich unter dem vergleichbaren Vorjahresergebnis liegt, im bundesweiten Vergleich aber immer noch ein niedriger Wert ist. Die größten Leerstände weisen die Büromarktzonen Region Nord (232.500 m²), City (181.500 m²), Region Ost (109.000 m²) und Cityrand Süd (101.500 m²) auf. Nur die City verfügt dabei mit gut 48 % auch über einen größeren Anteil moderner Leerstände. Die Leerstandsquote liegt bei 6,2 % im Gesamtmarkt und bei nur 5,2 % im Stadtgebiet.
Flächen im Bau deutlich gesunken, Spitzenmiete gestiegen
Die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, ist im Jahr 2014 deutlich gesunken. Mit 359.000 m² liegt sie rund 28 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Das unter Marktgesichtspunkten wichtigere Teilsegment, die hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen, hat sich ebenfalls rückläufig entwickelt. Mit minus 12 % fiel die Verringerung allerdings etwas moderater aus. Insgesamt stehen dem Markt aktuell noch 173.000 m² zur Verfügung, was einem Anteil von 48 % am gesamten Bauvolumen entspricht – ein im bundesweiten Vergleich relativ hoher Wert. Vor dem Hintergrund der starken Nachfrage ist das verfügbare Neubauvolumen aber als sehr überschaubar einzustufen.
Aufgrund des gerade in präferierten Innenstadtlagen teilweise knappen Angebots an hochwertigen, modernen Flächen hat die Spitzenmiete im Jahr 2014 um rund 3 % auf aktuell 34,50 €/m² angezogen. Erzielt wird sie nach wie vor in der City. Aber auch die Höchstmieten in einigen anderen Büromarktzonen sind gestiegen, besonders stark im kleinen Teilmarkt Bogenhausen, wo mittlerweile 29 €/m² anzusetzen sind (+16 %). Darüber hinaus waren in fast allen Lagen anziehende Durchschnittsmieten zu beobachten. Dies gilt nicht nur für City- und Cityrand-Standorte, sondern auch für die Nebenlagen und die Peripherie. Vor diesem Hintergrund kann von einem generellen Aufwärtstrend der Mietpreisniveaus gesprochen werden. Verantwortlich hierfür ist vor allem das begrenzte Angebot bei gleichzeitig weiterhin guter Nachfrage.
Perspektiven für 2015
„Für das Jahr 2015 zeichnet sich eine insgesamt stabile bis leicht positive Entwicklung des Münchener Büromarkts ab. Ausschlaggebend für diese Einschätzung sind einerseits die tendenziell etwas positiveren Prognosen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, andererseits zeigt die relativ stabile Nachfrage gerade im kleinteiligen und mittleren Marktsegment, dass die Grundstimmung bei den meisten Unternehmen durchaus positiv ist. Vor diesem Hintergrund besteht auch eine realistische Chance, dass der Flächenumsatz leicht steigen wird und die 600.000-m²-Schwelle wieder übertroffen werden kann. Rekordumsätze sind aufgrund der absehbaren Konjunkturentwicklung allerdings nicht zu erwarten. Das Angebot an Büroflächen wird voraussichtlich weiter abnehmen. Dies gilt sowohl für die Leerstände, als auch für die verfügbaren Flächen im Bau. Gerade im Marktsegment moderner Angebote wird die Verfügbarkeit damit tendenziell weiter sinken. Trotzdem ist aus heutiger Sicht bezogen auf die Spitzenmiete zumindest im ersten Halbjahr 2015 eher von einer Stabilisierung auszugehen“, prognostiziert Stefan Bauer.
