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05.01.2015 Neue Höhenflüge am Investmentmarkt der Top-7-Standorte

Mit rund 21,37 Mrd. € erreichte das vorläufige Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien (ohne gewerbliche Wohninvestments) an den deutschen Top-7-Standorten nach Berechnungen von German Property Partners ein neues Hoch. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stieg das Ergebnis um 18,8 %. „Allein im vierten Quartal wurden Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von 13,58 Mrd. € gehandelt. Das ist fast doppelt so viel wie in den ersten drei Quartalen zusammen“, führt Andreas Rehberg aus, Sprecher von German Property Partners. „Zu dem starken letzten Quartal haben unter anderem Vorzieheffekte durch die Grunderwerbssteuererhöhung in Nordrhein-Westfalen beigetragen. Da in den letzten Dezembertagen erfahrungsgemäß weitere Transaktionen zum Abschluss kommen, die erst im Januar bekannt werden, wird das finale Ergebnis noch höher ausfallen. Anders als beim letzten Boom deutet derzeit allerdings wenig auf eine Marktüberhitzung hin, da die Banken auf eine hohe Eigenkapitalunterlegung achten und ihre Kreditvergabe konservativer handhaben.“

TAV: FRANKFURT LEGT AM MEISTEN ZU

Die Entwicklung der vorläufigen Transaktionsvolumina fiel zum Ende des 4. Quartals sehr unterschiedlich aus. Während es in München um 5,6 % sank, stieg es an allen anderen Standorten. Den größten Zuwachs erfuhr Frankfurt mit einem Plus von 54 % gefolgt von Hamburg (+30,4 %), Berlin (+17,6 %) und Köln (+12,2 %). In Stuttgart und Düsseldorf bewegten sich die Zuwächse zwischen 6,4 und 9,3 % auf einem geringeren Niveau. Mit deutlichem Abstand wies die Bankenmetropole mit 5,27 Mrd. € das höchste Transaktionsvolumen aller Top-7-Standorte auf vor München mit 4,44 Mrd. €. Grund: In Frankfurt fand Mitte Dezember mit der Veräußerung des PalaisQuartiers zwischen Zeil und Große Eschenheimer Straße für über 800 Mio. € die größte bisher bekannte Transaktion des Jahres 2014 statt. Auch die bisher zweit- und drittgrößten Verkäufe wurden in Frankfurt registriert. Hierbei handelte es sich um die Eigentümerwechsel des Silver Towers am Jürgen-Ponto-Platz 1 für mehr als 450 Mio. € von der IVG an Samsung sowie des im MainTor-Quartier befindlichen Büroobjekts Winx Tower für rund 350 Mio. €, das die Unternehmerin Susanne Klatten von der DIC Asset AG erwarb. Der Münchner Investmentmarkt zeichnete sich 2014 durch einige Großtransaktionen mit Volumina deutlich über 100 Mio. € aus sowie durch viele Verkäufe zwischen 35 und 80 Mio. €.

Drittgrößter deutscher Investmentstandort war Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 4 Mrd. € dank einer Vielzahl an Abschlüssen zwischen 60 und 270 Mio. €. Auch der Investmentmarkt Hamburg, auf dem allein im 4. Quartal Gewerbeimmobilien für 1,25 Mrd. € gehandelt wurden, erreichte mit 3,65 Mrd. € ein sehr gutes Ergebnis. Auf Volumina zwischen 1 und 1,91 Mrd. € kamen Stuttgart, Köln und Düsseldorf, wobei Köln das gute Transaktionsvolumen des Vorjahres von 800 Mio. € nochmals signifikant übertraf. „Angesichts der Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 5 auf 6,5 % in Nordrhein-Westfalen zum 1.1.2015 erwarten wir insbesondere in Düsseldorf und Köln einige Nachmeldungen. Werden diese mit den bisherigen Zahlen aufsummiert, dürften die bereits sehr guten Ergebnisse der Vorjahre nochmals übertroffen werden“, so Rehberg.

RENDITEN: ÜBERWIEGEND SINKEND

Auch 2014 investierten Anleger hauptsächlich in Büroobjekte und dies am stärksten in Stuttgart (rund 84 % am Transaktionsvolumen) und am wenigsten in Berlin (59 %). Während die Spitzenrendite für Büroobjekte zum Jahresende in Berlin unverändert bei 4,75 % lag, sank sie an allen anderen Standorten zwischen 0,3- (München) und 0,2-Prozentpunkten (Hamburg, Köln). Die höchste Spitzenrendite wurde mit 5 % in Stuttgart registriert, die niedrigste mit 4,1 % in München.

INVESTOREN: EIN DRITTEL DES TAV DURCH INTERNATIONALE

Bis auf Düsseldorf und München engagierten sich internationale Investoren an den anderen Top-7-Standorten stärker als 2013. Am aktivsten waren sie in Berlin (50 %), Köln (46 %) und Hamburg (44 %), wo jeweils die drei größten bzw. zwei der drei größten Transaktionen unter Beteiligung internationaler Parteien stattfanden. „Mit 8,5 Mrd. € wurden 2014 40 % des gesamten Transaktionsvolumens an den deutschen Top-7-Standorten durch ausländische Investoren generiert“, konstatiert Rehberg. Verglichen mit 2013 stieg ihr Interesse an Stuttgart überdurchschnittlich stark, was sich rechnerisch auf das geringe Transaktionsvolumen Internationaler im Vorjahreszeitraum zurückführen lässt. Während des Jahres 2014 dominierten auf Käufer- und Verkäuferseite Offene Fonds/Spezialfonds das Verkaufsgeschehen auf den Top-7-Immobilienmärkten. Auf Verkäuferseite traten zudem Projektentwickler/Bauträger stark in Erscheinung.

AUSBLICK: 2015

„An der Großwetterlage auf den Investmentmärkten der deutschen Top-7-Standorte wird sich voraus-sichtlich auch in den kommenden Monaten wenig ändern. Das Marktgeschehen wird von den historisch niedrigen EU-Leitzinsen, einer weiter steigenden Liquidität und großem Anlagedruck bei institutionellen und privaten Anlegern geprägt. Die Finanzmärkte reagieren auf die kleinsten Anzeichen wie die sich verschärfende Uneinigkeit über den weiteren Kurs der EU-Finanzpolitik oder Andeutungen einer eventuellen Erhöhung der US-Leitzinsen sehr nervös. Investitionen in deutsche Immobilien erscheinen in dieser Situation besonders kalkulierbar und sicher. Dabei werden Anleger insbesondere in München, Frankfurt und Berlin zunehmend steigende Preise und sinkende Renditen akzeptieren und auch an den anderen Standorten mehr und mehr auf Non-Core-Produkte und Lagen ausweichen müssen, die bisher weniger im Fokus standen“, prognostiziert Rehberg. „In Düsseldorf und Köln könnte es am Jahresanfang zu einer leichten Flaute durch die Erhöhung der Grunderwerbssteuer kommen, die aber nicht lange anhalten dürfte. Angesichts dieser Rahmenbedingungen erscheint uns ein Transaktionsvolumen um 18 Mrd. € für das Jahr 2015 realistisch.“



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