09.12.2014 Beste Investmentchancen für Zinshäuser abseits der Top-Standorte
Nach Angaben des inhabergeführten und unabhängigen Immobilienberatungsunternehmens Persch Consult bieten sich im Bereich Zinshäuser die besten Investmentchancen abseits der Top-Standorte. Das ist die zentrale Aussage des aktuellen Persch-Marktberichtes 2014/2015 „Zinshäuser im Fokus von Immobilieninvestments“. Er wird bereits zum fünften Mal veröffentlicht und enthält Marktdaten & Benchmarks zu 54 deutschen A-* und B-Standorten**.
Nikolaus Persch MRICS, Geschäftsführender Gesellschafter der Persch Consult GmbH Chartered Surveyors: „Obwohl vor allem internationale Investoren
sich mit Core- oder Core-Plus-Strategien noch auf die Top- und wenige B-Standorte beschränken, drängen bereits nationale Investoren und Family Offices in lokale Zentren vor. Innerhalb der Top-Standorte erweitert sich das Betätigungsfeld von den guten Lagen auch auf mittlere und entwicklungsfähige einfache Lagen.“
Nach Angaben von Persch Consult liegt der Grund darin, dass sich in den guten Lagen der Top-Standorte die „Sicherheit teuer erkauft wird“. So werden beispielsweise in Hamburg Preise mit zum Teil dem 25 bis 30-fachen der Nettokaltmiete gezahlt. Persch: „Im Hinblick auf einen mittelfristigen Exit ist ein solches Engagement unsicher, obwohl diese Vervielfältiger derzeit am Markt zu erzielen sind. Aber: In den gefragten Wohnlagen werden vielfach schon stagnierende Mieten und Kaufpreise von Eigentumswohnungen festgestellt. Die Grenze des für normale Haushalte Bezahlbaren ist zunehmend erreicht. Bis auf wenige Ausnahmen wie Hamburg und München, wo von Mietern fast alles nachgefragt wird, was leer steht, raten wir in jedem Fall zu einer
genauen Untersuchung der Lage und einer differenzierten Betrachtungsweise der Objekte.“
Die Persch-Recherchen zeigen: Die durchschnittlichen Vervielfältiger sind innerhalb des letzten Jahres deutlich gestiegen. Jens Giere MRICS, Director Real Estate Services bei der Persch Consult GmbH: “Hier erwarten wir für das kommende Jahr eine weitere Ausdifferenzierung: Gute Objekte in guter Lage werden in den meisten Standorten das derzeitig hohe Niveau halten können, eventuell sogar noch steigen, während Objekte mit ´Restrisiken´ wie Modernisierungsstau oder ungünstiger Mieterstruktur wieder fallen, zumindest aber stagnieren werden. Auch deswegen, weil der Verkaufsdruck im Bestand einiger Investoren im Laufe des kommenden Jahres wieder zunehmen wird.“
Der Marktbericht von Persch Consult beinhaltet neben den „Zinshausnews“ zu 54 deutschen Standorten die „Persch-Consult-Einschätzung”, eine Zusammenfassung der Kenngrößen und Einflussfaktoren sowie eine Trendaussage zu den einzelnen Städten.
Eine exaktere Ausdifferenzierung der Ist-Situation der Märkte wird nach Aussage von Persch Consult immer wichtiger, sowohl auf Käufer- wie Verkäuferseite als auch für Bestandshalter. Giere: „Denn auch für diesen ist – nicht nur vor dem Hintergrund der Finanzierungsseite – existentiell wichtig, über die Werte seiner Assets im Bilde zu sein. Ganz davon abgesehen, dass sich der wirtschaftlich richtige Exit-Zeitpunkt sonst nicht bestimmen lässt. Und auch wenn der Exit noch nicht angestrebt wird, ist zu prüfen, wann der Moment für eine Revitalisierung gekommen ist. Der Aufwand, ein Turn-Around-Management für ein notleidendes Objekt zu realisieren, ist ungleich größer als rechtzeitig den Bestand zum optimalen Zeitpunkt auf die sich ändernde Nachfrage am Markt auszurichten.“
„Bei der derzeitigen Entwicklung wird der Investor gewinnen, der in der Lage ist rechtzeitig zu vernünftigen Preisen in B-Standorte einzusteigen, die ein deutliches Aufwärtspotenzial im Hinblick auf Kennziffern wie Lohnniveau, Kaufkraft und ein noch verhältnismäßig niedriges Mietniveau aufweisen, wie beispielsweise Dresden, Leipzig oder Jena“, so Persch abschließend.
Nikolaus Persch MRICS, Geschäftsführender Gesellschafter der Persch Consult GmbH Chartered Surveyors: „Obwohl vor allem internationale Investoren
sich mit Core- oder Core-Plus-Strategien noch auf die Top- und wenige B-Standorte beschränken, drängen bereits nationale Investoren und Family Offices in lokale Zentren vor. Innerhalb der Top-Standorte erweitert sich das Betätigungsfeld von den guten Lagen auch auf mittlere und entwicklungsfähige einfache Lagen.“
Nach Angaben von Persch Consult liegt der Grund darin, dass sich in den guten Lagen der Top-Standorte die „Sicherheit teuer erkauft wird“. So werden beispielsweise in Hamburg Preise mit zum Teil dem 25 bis 30-fachen der Nettokaltmiete gezahlt. Persch: „Im Hinblick auf einen mittelfristigen Exit ist ein solches Engagement unsicher, obwohl diese Vervielfältiger derzeit am Markt zu erzielen sind. Aber: In den gefragten Wohnlagen werden vielfach schon stagnierende Mieten und Kaufpreise von Eigentumswohnungen festgestellt. Die Grenze des für normale Haushalte Bezahlbaren ist zunehmend erreicht. Bis auf wenige Ausnahmen wie Hamburg und München, wo von Mietern fast alles nachgefragt wird, was leer steht, raten wir in jedem Fall zu einer
genauen Untersuchung der Lage und einer differenzierten Betrachtungsweise der Objekte.“
Die Persch-Recherchen zeigen: Die durchschnittlichen Vervielfältiger sind innerhalb des letzten Jahres deutlich gestiegen. Jens Giere MRICS, Director Real Estate Services bei der Persch Consult GmbH: “Hier erwarten wir für das kommende Jahr eine weitere Ausdifferenzierung: Gute Objekte in guter Lage werden in den meisten Standorten das derzeitig hohe Niveau halten können, eventuell sogar noch steigen, während Objekte mit ´Restrisiken´ wie Modernisierungsstau oder ungünstiger Mieterstruktur wieder fallen, zumindest aber stagnieren werden. Auch deswegen, weil der Verkaufsdruck im Bestand einiger Investoren im Laufe des kommenden Jahres wieder zunehmen wird.“
Der Marktbericht von Persch Consult beinhaltet neben den „Zinshausnews“ zu 54 deutschen Standorten die „Persch-Consult-Einschätzung”, eine Zusammenfassung der Kenngrößen und Einflussfaktoren sowie eine Trendaussage zu den einzelnen Städten.
Eine exaktere Ausdifferenzierung der Ist-Situation der Märkte wird nach Aussage von Persch Consult immer wichtiger, sowohl auf Käufer- wie Verkäuferseite als auch für Bestandshalter. Giere: „Denn auch für diesen ist – nicht nur vor dem Hintergrund der Finanzierungsseite – existentiell wichtig, über die Werte seiner Assets im Bilde zu sein. Ganz davon abgesehen, dass sich der wirtschaftlich richtige Exit-Zeitpunkt sonst nicht bestimmen lässt. Und auch wenn der Exit noch nicht angestrebt wird, ist zu prüfen, wann der Moment für eine Revitalisierung gekommen ist. Der Aufwand, ein Turn-Around-Management für ein notleidendes Objekt zu realisieren, ist ungleich größer als rechtzeitig den Bestand zum optimalen Zeitpunkt auf die sich ändernde Nachfrage am Markt auszurichten.“
„Bei der derzeitigen Entwicklung wird der Investor gewinnen, der in der Lage ist rechtzeitig zu vernünftigen Preisen in B-Standorte einzusteigen, die ein deutliches Aufwärtspotenzial im Hinblick auf Kennziffern wie Lohnniveau, Kaufkraft und ein noch verhältnismäßig niedriges Mietniveau aufweisen, wie beispielsweise Dresden, Leipzig oder Jena“, so Persch abschließend.
