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28.11.2014 Gute Chancen für versöhnlichen Abschluss des Einzelhandelsjahres

Die vom Statistischen Bundesamt vorliegenden, gerade heute neu veröffentlichten Daten (Januar bis einschl. Oktober) sind trotz der im Jahresverlauf eingetretenen gesamtwirtschaftlichen Konjunkturabschwächung mehr als zufriedenstellend. Danach hat der gesamte Einzelhandelsumsatz immerhin um nominal 1,8 bzw. real 1,3 % zugelegt, wobei hier allerdings auch die Zahlen des Onlinehandels explizit mit enthalten sind. Das ist insofern beachtlich, weil die spätsommerliche Witterung Kunden eher zu Beschäftigungen an der frischen Luft als zum Shoppen animierte. Es täuscht aber nicht darüber hinweg, dass der goldene Herbst vor allem den Bekleidungseinzelhandel belastete, der bislang mit seiner Herbst-/Winterware nicht zum Zuge kam und von daher vielfach beträchtliche Umsatzrückgänge zu verzeichnen hatte. Für das wichtige Jahresendgeschäft stimmen die folgenden, allgemeinen Faktoren positiv:

- Niedrige Öl- und damit auch Benzin- / Dieselpreise entlasten Verbraucher, wirken inflationsdämpfend und wie ein kleines Konjunkturprogramm; das frei verfügbare Einkommen insbesondere von Pendlern steigt aktuell signifikant.

- Das anhaltend extrem niedrige Zinsniveau wirkt konsumstimulierend: warum soll man sparen?

- Der positive Beschäftigungstrend ist noch ungebrochen: so erreichte die Anzahl der Erwerbstätigen einen Rekordstand von erstmals über 43 Mio. Beschäftigten, das waren über 400.000 mehr als ein Jahr zuvor.

- Das jüngst veröffentlichte ifo-Geschäftsklima der deutschen Wirtschaft ist erstmals seit sechs Monaten wieder gestiegen, auch durch ein verbessertes Geschäftsklima bei den Einzelhändlern.

- Auch die Stimmung der Verbraucher ist gemäß dem gestern veröffentlichten GfK-Konsumklima angestiegen und rangiert auf einem im langfristigen Vergleich sehr hohen Niveau. „Ausgehend von den aktuellen Zahlen des GfK Konsumklimas Ende November ist davon auszugehen, dass die Verbraucher insgesamt

TRENDS IM INNERSTÄDTISCHEN MARKT FÜR HANDELSIMMOBILIEN

Investment – extrem knapper High Street-Markt sorgt für weiterhin sinkende Renditen

- Mit rund 7,5 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen von deutschen Retail-Investments nach den ersten 10 Monaten des Jahres 2014 in etwa 10 % höher als im Vorjahr. Aufgrund des äußerst eingeschränkten Produktangebotes von High Street-Immobilien nahm diese extrem nachgefragte Asset-Klasse nur ca. 18% des gesamten Retail-Marktes ein. Dies sind rund 50% weniger als 2013.

- Die COMFORT-Gruppe, die allein im Vorjahr mit einem Transaktionsvolumen von rund € 650 Mio. und somit einem Marktanteil von ca. 25% dieser kleinen aber feinen Asset-Klasse (mit rund € 2,6 Mrd. in 2013) abdeckte, kann sich in dem bedeutsamen High Street-Segment zweifelsfrei als Marktführer bezeichnen.

- Bei High Street-Immobilien dominieren die Einzeldeals, bei Fach- und Supermärkten als auch z. T. bei Fachmarktcentern beobachtet man wieder deutliche Trends zu Portfolio-Transaktionen. Über ein Drittel des gesamten Retail-Transaktionsmarktes waren bis Ende Oktober Paket-Deals.

- Aufgrund des extremen Angebotsengpasses im Core-Segment, weichen weiterhin eine Vielzahl von Investoren in andere Segmente aus. Davon profitieren nicht nur die „value-added-Produkte“, sondern auch die „secondary-cities“.

- Im letzten Quartal 2014 sind noch eine Vielzahl von Verkaufsprozessen in der Abarbeitung, so dass der extrem starke Markt „mitgenommen“ wird. Vor allem „Retail“, „Volumen“ und „gute Standorte“ stehen dabei im Fokus. Die Renditen geben nochmals nach. Die Stimmung erinnert ein wenig an die Jahre vor „Lehman“ – nur diesmal mit mehr Eigenkapital.

- „Das Marktumfeld ist weiterhin extrem positiv. Die erstmals seit 12 Monaten wieder optimistischen ifo-Daten fördern die ohnehin schon motivierende Stimmung. Das Finanzierungsumfeld bleibt weiterhin günstig. Das Jahr 2014 kann somit im Transaktionsvolumen knapp an die 10-Millarden-Grenze kommen“, berichtet Jürgen Kreutz, Head of COMFORT-Investment.

Vermietung – Deutschland als sicherer Hafen weiterhin hoch attraktiv für Filialisten

Die Quintessenz der führenden internationalen Messe für Einzelhandelsimmobilien, Mapic in Cannes, ist, insbesondere die hochfrequentierten, etablierten und klassischen innerstädtischen 1A Lagen der deutschen Metropolen und Großstädte sind bei internationalen Retailern weiterhin sehr begehrt.

- Die dezentrale Struktur in Deutschland ist einzigartig in Europa und beflügelt den Vermietungsmarkt.

- Endlich wieder mehr Flächentreiber: aktuell sind deutlich mehr großformatige Flächentreiber aktiv als in den vergangenen Jahren. Neben PRIMARK und FOREVER 21 sind hier insbesondere die beiden attraktiven Fashion-Konzepte RESERVED aus Polen sowie KOTON aus der Türkei zu nennen. Aber auch die Anmietung von Skandinaviens größter Sporthandelskette STADIUM in Hamburg oder die Deutschlandpremiere von UNIQLO aus Japan am Tauentzien in Berlin sind zwei repräsentative Beispiele für seriöse und ernst gemeinte Expansion.

- Luxus-Markt weiterhin unter Volldampf: die wenigen, echten Luxuslagen in Deutschland stehen nachhaltig hoch im Kurs, sowohl bei den etablierten als auch bei neuen Luxusanbietern. Speziell in diesem Marktsegment ist das viel zitierte „Key Money“ tatsächlich ein Thema.

- Die Mieten steigen im Schnitt! Vergleichsweise starke Zuwächse an manchen Standorten überkompensieren vereinzelte Mietrückgänge. Die Masse verharrt und bleibt stabil auf vergleichsweise hohem Niveau. In einer eigenen Liga spielen weiterhin die Metropolen sowie die direkt nachgelagerten Top-Städte.

- Wettbewerb: Insgesamt ergibt sich ein differenziertes Bild: vorsichtig-optimistische, abwartende Retailer treffen auf aggressiv vorwärtsdrängende Marken. Das hat zur Folge, dass für ein und dieselbe Einzelhandelsfläche häufig ganz unterschiedliche Mietpreise geboten werden. Diese zunehmende Varianz in den jeweiligen Mietgeboten spiegelt den Zustand des Marktes gut wieder.

- Faktor Zeit: es werden von Seiten der Mieter kaum mehr Kompromisse gemacht. Damit einhergehen längere Vermarktungszeiträume, da auch die Entscheidungsprozesse auf Mieterseite häufig komplexer und aufwändiger geworden sind. Keiner springt mehr ins kalte Wasser, esümiert COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk.

Vorläufiges Fazit: gleichwohl ist nach elf Monaten festzuhalten, dass sich 2014 überwiegend als recht dynamisches und spannendes Vermietungsjahr präsentiert hat. Die Einzelhandels- und Immobilien-experten von COMFORT drücken jetzt - wie alle Marktteilnehmer - die Daumen für einen ergiebigen und erfreulichen weihnachtlichen Endspurt.


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