26.11.2014 conwert mit solider operativer Entwicklung und Guidance-Bestätigung
Die im österreichischen ATX gehandelte conwert Immobilien Invest SE hat in den ersten neun Monaten 2014 ein solides operatives Ergebnis erzielt. Die Vermietungserlöse stiegen um 8,2 % auf 181,4 Mio EUR (1-9/2013: 167,6 Mio EUR). Der Anstieg war – wie schon im Halbjahr 2014 – durch die Konsolidierung des von GE Capital Real Estate Deutschland erworbenen Wohnimmobilienportfolios im vierten Quartal 2013 geprägt. Das Net Rental Income (NRI) stieg um 4,9 % von 107,6 Mio EUR auf 112,9 Mio EUR. Aber auch auf Like-for-Like-Basis (Anmerkung: Vergleich Vorschreibung von Nettomieten unter Ausklammerung zwischenzeitlich erworbener oder veräußerter Immobilien) erhöhte sich das Net Rental Income um 2,3 %. Die NRI-Marge fiel zwar aufgrund von höheren Immobilienaufwendungen insgesamt auf 62,2 % (1 9/2013: 64,2 %), verbesserte sich im dritten Quartal 2014 aber wieder auf 64,0 %, nachdem sie im Halbjahr noch bei 61,4 % gelegen war. Die Nettoverkehrswertrendite kam nach 6,0 % in der Berichtsperiode des Vorjahres bei 6,3 % zum Stichtag zu liegen und verbesserte sich somit um 5,0 %. Der Gesamtleerstand betrug zum Berichtsstichtag 10,4 % und sank damit gegenüber der Berichtsperiode des Vorjahres (1-9/2013: 11,8 %) um 11,9 %. Gegenüber Jahresende 2013 (Leerstand Jahresende 2013: 10,0 %) stellt dies zwar einen leichten Anstieg dar, das Management geht jedoch davon aus, den Leerstand bis Jahresende 2014 möglicherweise sogar erstmals konzernweit unter 10 % senken zu können.
Die Verkaufsumsätze waren – wie schon im Halbjahr 2014 – durch den Einzelverkauf von Wohnungen und Gewerbeeinheiten geprägt und betrugen 70,9 Mio EUR (1-9/2013: 167,2 Mio EUR). Die IFRS-Marge belief sich damit einhergehend auf 14,7 % und der IFRS-Gewinn aus den veräußerten Immobilien betrug 9,1 Mio EUR. conwert hält die Guidance für Verkaufserlöse 2014 in Höhe von 150-200 Mio EUR aufrecht, da der Abschluss des Verkaufsprozesses für das tschechische und den Großteil des slowakischen Portfolios sowie für einige größere Gewerbeobjekte noch dieses Jahr erwartet wird. Die im Zusammenhang mit fortgeschrittenen Verkaufsverhandlungen vorgenommene Anpassung der Bewertung von einzelnen Objekten insbesondere in der Tschechischen Republik, in der Slowakei sowie die Bewertungsanpassung des conwert-eigenen Büroobjektes in der Ukraine resultierten in einer negativen Zeitwertanpassung von insgesamt (6,0) Mio EUR nach (7,1) Mio EUR im Halbjahr 2014.
Die Personal- und sonstigen betrieblichen Aufwendungen verringerten sich insgesamt um 7,7 %, wobei die Personalaufwendungen zum Vergleichszeitraum um 16,6 % auf 20,4 Mio EUR sanken; die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen mit 28,8 Mio EUR in etwa auf gleichem Niveau wie 2013 (1-9/2013: 28,9 Mio EUR). Das Management rechnet jedoch über das Gesamtjahr 2014 mit einem Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen gegenüber 2013. Das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) lag bedingt durch das planmäßig reduzierte Verkaufsvolumen und die Konzentration auf ausgewählte Dienstleistungsmandate bei 82,5 Mio EUR (1-9/2013: 92,8 Mio EUR).
Das Finanzergebnis war, wie schon im ersten Halbjahr 2014, bedingt durch die historisch niedrige Zinslandschaft durch negative non-cash Effekte aus Derivaten in Höhe von insgesamt 45,0 Mio EUR belastet – davon waren 13,0 Mio EUR im dritten Quartal zu verbuchen. Das Finanzergebnis kam insgesamt bei (103,3) Mio EUR zu liegen (nach (56,3) Mio EUR 1-9/2013). Im Vorjahr hatte conwert zinskurvenbedingt einen entsprechend positiven Effekt zu verzeichnen. Der Anstieg der non-cash Effekte im Finanzergebnis ist insbesondere auf das Absinken der Zinskurve im Laufe von 2014 und die damit einhergehende Marktwertänderung der ineffektiven Swaps zurückzuführen, die conwert zur Absicherung der Fremdkapital-verbindlichkeiten gegen Zinsschwankungen ursprünglich in den Jahren 2007-2010 abgeschlossen hat. Daraus resultiert ein durch unbare Effekte geprägtes EBT von (27,8) Mio EUR (1-9/2013: 36,0 Mio EUR) und ein Konzernergebnis von (19,9) Mio EUR nach (23,1) Mio EUR im ersten Halbjahr 2014 und 24,7 Mio EUR im Vorjahr.
Der Loan-to-Value (LTV), der Verschuldungsgrad bezogen auf das Immobilienportfolio unter Berücksichtigung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente betrug zum Stichtag 54,7 % (31.12.2013: 55,9 %) und lag damit bereits innerhalb des Zielkorridors von 50 bis 55 %, der bis Jahresende 2014 in Aussicht gestellt war. Der Ziel-LTV für Jahresende 2015 liegt bei unter 50 %.
Die Funds from Operations vor Verkauf und Einmaleffekten (FFO I) als wesentliche operative Kenngröße von conwert stiegen im dritten Quartal 2014 deutlich um 10,2 Mio EUR auf 25,6 Mio EUR (9,8 Mio EUR im dritten Quartal 2014 und 27,7 Mio EUR für 1-9/2013). Zum Halbjahr war der FFO I bei 15,4 Mio EUR gelegen. Der FFO II (FFO I zuzüglich Verkaufsergebnis) lag bei 30,1 Mio EUR (1-9/2013: 40,0 Mio EUR) und damit trotz eines um 57,6 % reduzierten Verkaufsumsatzes nur um 24,8 % unter dem Vergleichswert der Berichtsperiode des Vorjahres. Unter Abzug der Cash gezahlten Steuern (Cash Profit) lag der FFO II bei 27,9 Mio EUR um rund 10,3 % unter Vorjahresniveau (1-9/2013: 31,1 Mio EUR). Das Management bekräftigt mit dem Ergebnis des dritten Quartals 2014 seine FFO I Prognosen von über 30 Mio EUR für 2014 und von 40 Mio EUR für 2015.
Clemens Schneider, CEO von conwert, sagt zum Ergebnis: „conwert ist es im dritten Quartal 2014 gelungen, weiteren operativen Schwung zu gewinnen und ein starkes operatives Ergebnis vor Verkauf und Bewertung bzw. einen FFO I von 10,2 Mio EUR zu erzielen. Wir haben bis zum Jahresende noch ein großes Stück Arbeit vor uns, um die Portfoliobereinigung voranzubringen. Ich bin aber optimistisch, dass wir noch 2014 einen großen Schritt bei der Portfoliobereinigung setzen können. Darüber hinaus haben wir auch Maßnahmen gesetzt, um unsere Cash- und Non-Cash-Kosten im Finanzergebnis schon in den kommenden Quartalen deutlich reduzieren zu können.“
Im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit von conwert im Jahr 2014 steht die Integration der 2013 erworbenen Portfolios (KWG und GE). Die Ausrichtung auf die sechs Kernmärkte (Wien, Berlin, Potsdam, Dresden, Leipzig, Nordrhein-Westfalen) soll eine weitere Verbesserung der operativen Ertragsstärke des Portfolios ermöglichen. Die Fokussierung hängt nicht zuletzt auch vom weiteren Fortschritt der Verkaufsaktivitäten im ECO- bzw. Gewerbe- und im CEE-Portfolio ab. Für das Gesamtjahr 2014 erwartet conwert nach wie vor Verkaufserlöse zwischen 150 und 200 Mio EUR.
Die Verkaufsumsätze waren – wie schon im Halbjahr 2014 – durch den Einzelverkauf von Wohnungen und Gewerbeeinheiten geprägt und betrugen 70,9 Mio EUR (1-9/2013: 167,2 Mio EUR). Die IFRS-Marge belief sich damit einhergehend auf 14,7 % und der IFRS-Gewinn aus den veräußerten Immobilien betrug 9,1 Mio EUR. conwert hält die Guidance für Verkaufserlöse 2014 in Höhe von 150-200 Mio EUR aufrecht, da der Abschluss des Verkaufsprozesses für das tschechische und den Großteil des slowakischen Portfolios sowie für einige größere Gewerbeobjekte noch dieses Jahr erwartet wird. Die im Zusammenhang mit fortgeschrittenen Verkaufsverhandlungen vorgenommene Anpassung der Bewertung von einzelnen Objekten insbesondere in der Tschechischen Republik, in der Slowakei sowie die Bewertungsanpassung des conwert-eigenen Büroobjektes in der Ukraine resultierten in einer negativen Zeitwertanpassung von insgesamt (6,0) Mio EUR nach (7,1) Mio EUR im Halbjahr 2014.
Die Personal- und sonstigen betrieblichen Aufwendungen verringerten sich insgesamt um 7,7 %, wobei die Personalaufwendungen zum Vergleichszeitraum um 16,6 % auf 20,4 Mio EUR sanken; die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen mit 28,8 Mio EUR in etwa auf gleichem Niveau wie 2013 (1-9/2013: 28,9 Mio EUR). Das Management rechnet jedoch über das Gesamtjahr 2014 mit einem Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen gegenüber 2013. Das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) lag bedingt durch das planmäßig reduzierte Verkaufsvolumen und die Konzentration auf ausgewählte Dienstleistungsmandate bei 82,5 Mio EUR (1-9/2013: 92,8 Mio EUR).
Das Finanzergebnis war, wie schon im ersten Halbjahr 2014, bedingt durch die historisch niedrige Zinslandschaft durch negative non-cash Effekte aus Derivaten in Höhe von insgesamt 45,0 Mio EUR belastet – davon waren 13,0 Mio EUR im dritten Quartal zu verbuchen. Das Finanzergebnis kam insgesamt bei (103,3) Mio EUR zu liegen (nach (56,3) Mio EUR 1-9/2013). Im Vorjahr hatte conwert zinskurvenbedingt einen entsprechend positiven Effekt zu verzeichnen. Der Anstieg der non-cash Effekte im Finanzergebnis ist insbesondere auf das Absinken der Zinskurve im Laufe von 2014 und die damit einhergehende Marktwertänderung der ineffektiven Swaps zurückzuführen, die conwert zur Absicherung der Fremdkapital-verbindlichkeiten gegen Zinsschwankungen ursprünglich in den Jahren 2007-2010 abgeschlossen hat. Daraus resultiert ein durch unbare Effekte geprägtes EBT von (27,8) Mio EUR (1-9/2013: 36,0 Mio EUR) und ein Konzernergebnis von (19,9) Mio EUR nach (23,1) Mio EUR im ersten Halbjahr 2014 und 24,7 Mio EUR im Vorjahr.
Der Loan-to-Value (LTV), der Verschuldungsgrad bezogen auf das Immobilienportfolio unter Berücksichtigung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente betrug zum Stichtag 54,7 % (31.12.2013: 55,9 %) und lag damit bereits innerhalb des Zielkorridors von 50 bis 55 %, der bis Jahresende 2014 in Aussicht gestellt war. Der Ziel-LTV für Jahresende 2015 liegt bei unter 50 %.
Die Funds from Operations vor Verkauf und Einmaleffekten (FFO I) als wesentliche operative Kenngröße von conwert stiegen im dritten Quartal 2014 deutlich um 10,2 Mio EUR auf 25,6 Mio EUR (9,8 Mio EUR im dritten Quartal 2014 und 27,7 Mio EUR für 1-9/2013). Zum Halbjahr war der FFO I bei 15,4 Mio EUR gelegen. Der FFO II (FFO I zuzüglich Verkaufsergebnis) lag bei 30,1 Mio EUR (1-9/2013: 40,0 Mio EUR) und damit trotz eines um 57,6 % reduzierten Verkaufsumsatzes nur um 24,8 % unter dem Vergleichswert der Berichtsperiode des Vorjahres. Unter Abzug der Cash gezahlten Steuern (Cash Profit) lag der FFO II bei 27,9 Mio EUR um rund 10,3 % unter Vorjahresniveau (1-9/2013: 31,1 Mio EUR). Das Management bekräftigt mit dem Ergebnis des dritten Quartals 2014 seine FFO I Prognosen von über 30 Mio EUR für 2014 und von 40 Mio EUR für 2015.
Clemens Schneider, CEO von conwert, sagt zum Ergebnis: „conwert ist es im dritten Quartal 2014 gelungen, weiteren operativen Schwung zu gewinnen und ein starkes operatives Ergebnis vor Verkauf und Bewertung bzw. einen FFO I von 10,2 Mio EUR zu erzielen. Wir haben bis zum Jahresende noch ein großes Stück Arbeit vor uns, um die Portfoliobereinigung voranzubringen. Ich bin aber optimistisch, dass wir noch 2014 einen großen Schritt bei der Portfoliobereinigung setzen können. Darüber hinaus haben wir auch Maßnahmen gesetzt, um unsere Cash- und Non-Cash-Kosten im Finanzergebnis schon in den kommenden Quartalen deutlich reduzieren zu können.“
Im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit von conwert im Jahr 2014 steht die Integration der 2013 erworbenen Portfolios (KWG und GE). Die Ausrichtung auf die sechs Kernmärkte (Wien, Berlin, Potsdam, Dresden, Leipzig, Nordrhein-Westfalen) soll eine weitere Verbesserung der operativen Ertragsstärke des Portfolios ermöglichen. Die Fokussierung hängt nicht zuletzt auch vom weiteren Fortschritt der Verkaufsaktivitäten im ECO- bzw. Gewerbe- und im CEE-Portfolio ab. Für das Gesamtjahr 2014 erwartet conwert nach wie vor Verkaufserlöse zwischen 150 und 200 Mio EUR.
