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24.11.2014 DG HYP publiziert Immobilienmarktbericht Baden-Württemberg 2015

Die Aussichten für die Immobilienmärkte in Baden-Württemberg sind auch für 2015 gut. Die Nachfrage nach attraktiven Einzelhandels- und Büroflächen dürfte weiter anhalten. Die Dynamik der Mietsteigerungen wird infolge des bereits erreichten Niveaus aber leicht nachlassen. Auf dem Wohnimmobilienmarkt ist hingegen mit einer weiteren Aufwärtsbewegung zu rechnen. Hier dürften die hohen Mieten mangels ausreichenden Angebots und aufgrund wachsender Einwohnerzahlen ihren Zenit noch nicht erreicht haben. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle DG HYP-Studie zum Immobilienmarkt Baden-Württemberg. Neben der Landeshauptstadt Stuttgart und den angrenzenden Landkreisen wurden die Segmente Einzelhandel, Büro und Wohnen in den Großstädten Freiburg, Karlsruhe und Ulm analysiert. Bundeslandübergreifend wird in dem Bericht zudem die Metropolregion Rhein-Neckar mit den Städten Heidelberg, Mannheim und Ludwigshafen untersucht.

Harald Alber, Leiter Immobilienzentrum Stuttgart der DG HYP, sagt: „Das überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Umfeld in Baden-Württemberg, die günstige Arbeitsmarktentwicklung sowie der anhaltende Einwohnerzuwachs bilden ein positives Umfeld für die Entwicklung auf den gewerblichen Immobilienmärkten. Die stetige Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien sorgt für hohe und weiter steigende Kaufpreise und Mieten.“

Einzelhandel: hohe Kaufkraft sorgt für anhaltende Flächennachfrage
Die Top-Einkaufslagen der in der DG HYP-Studie betrachteten Oberzentren und der Landeshauptstadt Stuttgart verfügen über eine überwiegend hohe Kaufkraft und ein teilweise starkes Touristenaufkommen. Die intensive Nachfrage nach hochwertigen Einzelhandelsflächen hat in den vergangenen Jahren für spürbar gestiegene Spitzenmieten gesorgt. Insbesondere Freiburg und Mannheim verfügen über ein für Oberzentren vergleichsweise hohes Mietniveau. Angesichts der anhaltenden Konsumfreude sind attraktive Verkaufsflächen in Innenstadt-Lagen weiterhin gefragt. In Karlsruhe und Ulm ist für 2014 mit einem überdurchschnittlichen Mietanstieg von 2,7 Prozent bzw. 2,6 Prozent zu rechnen. In der Folge ist der Spielraum durch Flächenausweitungen in Ulm und Karlsruhe aber geringer. Spitzenreiter beim Mietzuwachs dürften 2015 Freiburg und Heidelberg mit einem Anstieg der Einzelhandelsmieten in Top-Lagen von bis zu 2 Prozent sein.

Auch in den untersuchten Landkreisen sind die Aussichten für den Einzelhandel in der kaufkraftstarken Region gut. Trotz zunehmender Verkaufsfläche sind die Mieten seit 2007 insbesondere in den Landkreisen Esslingen, Ludwigsburg und im Rems-Murr-Kreis kräftig gestiegen. Nach einer prognostizierten Steigerung für das laufende Jahr von rund 2 Prozent dürften die Einzelhandelsmieten 2015 erneut um rund 2 Prozent zulegen.

Büromieten steigen weiter, aber langsamer
Der Büromarkt zeichnet sich an den untersuchten Standorten durch ein überwiegend hohes Mietniveau infolge spürbar gestiegener Spitzenmieten aus. Die Oberzentren Freiburg, Heidelberg, Mannheim und Ulm zählen zu den teuersten regionalen Bürostandorten in Deutschland. In der Landeshauptstadt Stuttgart liegt die Spitzenmiete hingegen auf einem für Top-Standorte niedrigen Niveau. Ursächlich dafür ist die industrielle Prägung mit einem überdurchschnittlichen Beschäftigtenanteil im verarbeitenden Gewerbe. Angesichts hoher Nachfrage und niedriger Fertigstellungsquote dürfte die Spitzenmiete in Stuttgart 2015 um 1,6 Prozent zulegen. In den Oberzentren liegt der Mietanstieg aufgrund des bereits erreichten hohen Niveaus hingegen bei teilweise unter 1 Prozent. In den angrenzenden Landkreisen zeichnet sich der Büromarkt durch stabile Mieten und ein niedriges Leerstandsniveau aus. Diese Entwicklung wird sich 2015 weiter fortsetzen und für Mietsteigerungen um rund 1 Prozent sorgen.

In den untersuchten Städten der Metropolregion Rhein-Neckar ist der Spielraum für weitere Mietzuwächse mit maximal 0,5 Prozent begrenzt. In Heidelberg und Mannheim sind derzeit über 14 Euro pro Quadratmeter in Top-Lagen zu zahlen und damit mehr als im Durchschnitt der wichtigsten deutschen Oberzentren. Hinzu kommt die Flächenausweitung durch die Fertigstellung neuer Büroprojekte infolge der Umwandlung von Konversionsflächen. Ludwigshafen liegt aufgrund einer eingeschränkten Nachfrage am unteren Ende der Skala vergleichbarer Standorte. Eine Ausweitung der Spitzenmiete ist hier auch für 2015 nicht zu erwarten.

Wachstum der Wohnungsmieten setzt sich fort
Die Wohnungsmieten haben sich in Baden-Württemberg in den vergangenen Jahren auf hohem Niveau entwickelt. In den Städten wachsen die Einwohnerzahlen kontinuierlich. Gleichzeitig wurden nicht ausreichend neue Wohnungsprojekte begonnen. In nahezu allen betrachteten Städten liegt das Mietniveau spürbar über dem Durchschnitt deutscher Oberzentren. In den prosperierenden Regionen wird sich der Zuzug voraussichtlich weiter fortsetzen. Positiv auf die Mietentwicklung auswirken dürfte sich zudem eine niedrige Arbeitslosenquote und relativ hohe Löhne insbesondere in der Industrie. Vor diesem Hintergrund wird die Aufwärtsbewegung der Wohnungsmieten in den untersuchten Großstädten um durchschnittlich 1,7 Prozent anhalten.

Auch die Landkreise der Region Stuttgart zeichnen sich durch überdurchschnittliche Wohnungsmieten aus. Gründe dafür sind die anhaltende Zuwanderung aus dem In- und Ausland, der begrenzte Wohnungsneubau in Stuttgart bedingt durch die Kessellage sowie der gute S-Bahn-Anschluss an die Landeshauptstadt. Infolge eines eher moderaten Neubauniveaus wird der Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt der untersuchten Landkreise anhalten und 2015 zu weiter steigenden Mieten von rund 2 Prozent führen. Die untersuchten Städte der Metropolregionen dürften sich ebenfalls durch weiteren Mietzuwachs auszeichnen. In Heidelberg ist aufgrund des bereits hohen Niveaus mit 1 Prozent zu rechnen, in Mannheim und Ludwigshafen dürften die Wohnungsmieten um knapp 2 Prozent zulegen.


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