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17.11.2014 Berliner Büromarkt weiterhin in sehr guter Verfassung

Büroflächen in der Hauptstadt sind weiterhin sehr gefragt. Im 3. Quartal 2014 wurden Mietverträge über eine Fläche von 139.500 Quadratmetern abgeschlossen. Das ist zwar ein leichter Rückgang gegenüber dem 2. Quartal um 12.100 Quadratmeter, jedoch wurde im Jahresverlauf mit einem Flächenumsatz von 455.100 Quadratmetern nach 2012 der zweithöchste Neunmonatswert der letzten Dekade erzielt. Dies geht aus der aktuellen DTZ-Studie „Property Times Berlin Büromarkt Q3 2014“ hervor.

Der größte Abschluss reichte knapp an die 10.000-Quadratmeter-Schwelle heran: Der Spielwarenhändler MyToys mietete 9.700 Quadratmeter Bürofläche nahe dem Kleistpark an. Weitere Großabschlüsse blieben aus. Bemerkenswert sind wiederum die vielen Anmietungen bis 1.000 Quadratmeter. Insgesamt wurden 51 Prozent des Flächenumsatzes in diesem Bereich abgeschlossen. In allen drei Quartalen wurden jeweils mehr als 70.000 Quadratmeter in dieser Größenordnung umgesetzt, in den beiden Vorjahren hatte das Maximum bei 63.000 Quadratmetern gelegen. Weitere 25 Prozent des Flächenumsatzes stammten aus Anmietungen zwischen 1.000 Quadratmetern bis unter 3.000 Quadratmeter. 24 Prozent betrafen große Abschlüsse ab 3.000 Quadratmeter.

Yvo Postleb, Country Head Germany bei DTZ, sagt: „Die Dynamik bei Neugründungen, Standortwechseln und Flächenerweiterungen ist in Berlin ungebrochen. Das wird durch die hohe Zahl an Abschlüssen unter 1.000 Quadratmetern belegt. Es ist gleichzeitig ein Beleg für die geringe Abhängigkeit des Berliner Marktes von Großabschlüssen.“

Zentrale Bürolagen bleiben bevorzugter Standort
Mit Mietflächen von 76.400 Quadratmetern, das entspricht 55 Prozent des Gesamtumsatzes, bleiben die Zentralen Bürolagen wie in den beiden Vorquartalen der bevorzugte Standort. Am stärksten war die Zentrale Bürolage Ost mit 43.300 Quadratmetern. Zweitstärkster Teilmarkt wurde im 3. Quartal Berlin Süd mit einem Umsatz von 29.700 Quadratmetern, wobei die Großanmietung von MyToys bereits ein Drittel des Flächenumsatzes ausmachte. Danach folgt an dritter Stelle der Teilmarkt Zentrale Bürolage West mit 26.100 Quadratmetern.

In den ersten neun Monaten 2014 entfielen mehr als die Hälfte des bisherigen Ergebnisses von 455.100 Quadratmetern auf die Zentralen Bürolagen Ost mit 138.000 Quadratmetern und West mit 94.500 Quadratmetern. Der Berliner Süden hat sich dahinter in den vergangenen zweieinhalb Jahren als drittstärkster Markt etabliert. Seit 2012 wurden hier 244.000 Quadratmeter Büroflächen von neuen Mietern bezogen.

Gewichtete Durchschnittsmiete stieg auf 12,30 Euro
Die neu abgeschlossenen Mietverträge der ersten drei Quartale 2014 erreichten mit 12,30 Euro pro Quadratmeter und Monat eine um 0,50 Euro höhere gewichtete Durchschnittsmiete im Vergleich zu den ersten neun Monaten des Vorjahres. Der größte Teil des Take-up entfiel mit 141.800 Quadratmetern auf die Mietpreisklasse unter 10 Euro sowie mit 156.600 Quadratmetern auf die Größenordnung zwischen 10 bis unter 15 Euro. Das sind insgesamt 70 Prozent der insgesamt vermieteten Flächen (ohne Eigennutzer). Mieten von mindestens 15 Euro wurden für 30 Prozent der Flächen realisiert.

Die realisierbare Spitzenmiete bleibt stabil bei 22,25 Euro. „Wir sehen zurzeit keine Anzeichen dafür, dass sich dieser Wert in den kommenden Monaten nach oben oder unten bewegt. Ausgenommen natürlich eventuelle Ausreißer, für die aufgrund einer exponierten Lage, wie dem Pariser Platz, ihrer baulichen Hochwertigkeit oder Baustruktur auch höhere Mieten erzielt werden können“, sagt Heiko Himme, Head of Office Agency für DTZ Deutschland.

Leerstand im 3. Quartal drastisch geschrumpft
Das erste Mal seit dem Jahr 2000 liegt die Leerstandsquote in Berlin unter 7,5 Prozent. Grund für die drastische Beschleunigung des Abbaus von Leerstand auf 7 Prozent im 3. Quartal sind niedrige Fertigstellungsvolumina, eine konstant gute Flächenabnahme sowie eine Rücknahme von Flächen für Refurbishments. In den vergangenen drei Monaten sank das Volumen an leer stehenden Flächen, die kurzfristig bezogen werden können, um 153.000 Quadratmeter auf insgesamt 1,257 Mio. Quadratmeter. Rückläufig war das Angebot vor allem in der Zentralen Büromarktlage Ost sowie im Teilmarkt Berlin Ost.

In absoluten Zahlen sind die leerstehenden Flächen in Berlin Ost (274.100 Quadratmeter) und Berlin Süd (unter 200.000 Quadratmeter) am höchsten.

Fertigstellungsvolumen wächst, Projektpipeline ist gefüllt
Gegenüber dem Vorjahr hat das Fertigstellungsvolumen in den ersten neun Monaten 2014 enorm angezogen. Das Ergebnis der ersten drei Quartale liegt bereits höher als das Fertigstellungsvolumen des gesamten Jahres 2013. Bisher wurden 2014 durch Neubau und Kernsanierung rund 113.000 Quadratmeter Büroflächen bezugsfertig. Voraussichtlich können bis Jahresende weitere 89.000 Quadratmeter bezogen werden. 70.000 Quadratmeter davon betreffen die Bundesministerien für Inneres sowie für Bildung und Forschung.

Heiko Himme sagt: „Für 2015 erwarten wir für das Neubauvolumen einen weiteren Sprung nach oben. Nach vorliegenden Planungen können 283.000 Quadratmeter fertig werden. Und auch für 2016 sind die Aussichten gut. Nach heutigem Stand werden allein im nächsten halben Jahr Projekte in einer Größenordnung von 240.000 Quadratmetern begonnen. Das sind aller Voraussicht nach dann Objekte, die 2016 fertiggestellt werden.“



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