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13.11.2014 Vermietungen am Hamburger Büromarkt auch im 3. Quartal gestiegen

Der Hamburger Büromarkt verzeichnete im 3. Quartal mit einem Flächenumsatz von 145.000 Quadratmetern ein deutliches Wachstum von 11 Prozent (14.700 Quadratmeter) gegenüber dem Vorquartal und erreichte damit den höchsten Wert seit dem 4. Quartal 2011. Der Flächenumsatz der ersten drei Quartale insgesamt erzielte mit 385.300 Quadratmetern ein sehr gutes Ergebnis. In den Jahren 2005 bis 2013 wurden im Zeitraum Januar bis September durchschnittlich 346.000 Quadratmeter und damit knapp 40.000 Quadratmeter weniger umgesetzt als im laufenden Jahr. Dies geht aus der aktuellen DTZ-Studie „Property Times Hamburg Büromarkt Q3 2014“ hervor.

Yvo Postleb, Country Head Germany bei DTZ, sagt: „Der Hamburger Büromarkt wurde, wie in den Quartalen zuvor, von Großabschlüssen angekurbelt. Ohne erneute Großabschlüsse dürfte der Flächenumsatz im 4. Quartal unter dem der beiden Vorquartale liegen. Wir prognostizieren bis zum Jahresende einen Flächenumsatz, der sich der 500.000-Quadratmeter-Marke annähern wird. Damit wird ein Wert erreicht, der über dem Durchschnitt der letzten neun Jahre liegt.“

Großflächendeals als Motor

Im Jahresverlauf 2014 wurde bisher 40 Prozent des Flächenumsatzes mit zwölf Deals in einer Größe von mindestens 5.000 Quadratmetern erzielt. In den letzten drei Quartalen konnte dieses Segment einen Flächenumsatz von 153.800 Quadratmetern verzeichnen. Auch im 3. Quartal dieses Jahres treiben Großflächendeals den Umsatz nach oben. Der größte Abschluss des Quartals entfällt auf die VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft, die mit 22.000 Quadratmetern alleine 15 Prozent zum Quartalsumsatz beitrug. Den zweitgrößten Vertrag der letzten drei Monate schloss die Funke Media Gruppe ab, die in der Projektentwicklung Burstah Offices knapp 10.400 Quadratmeter anmietete.

Konstanter Take-up in den Zentralen Bürolagen, hoher Zuwachs in den übrigen Teilmärkten

In den vergangenen neun Monaten wurden in den Zentralen Bürolagen 223.900 Quadratmeter Bürofläche an neue Nutzer vergeben – ein leichter Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (in dem 4.700 Quadratmeter oder 2 Prozent mehr umgesetzt wurden). Aufgrund des deutlich höheren Take-ups in den peripheren Lagen fällt der Anteil der zentralen Lagen geringer aus als im Vorjahreszeitraum (71 Prozent) und liegt mit 57 Prozent deutlich unter der Zweidrittelmarke.
In den vier um das Zentrum gelegenen Lagen Nord, Ost, Süd und West nahm der Flächenumsatz gegenüber den ersten neun Monaten 2014 um 70.000 Quadratmeter zu. Das prozentual geringste Wachstum zeigte sich hierbei im Teilmarkt Hamburg West, in dem der Umsatz um 47 Prozent zunahm und dessen Anteil am Gesamtvolumen damit 14 Prozent beträgt. In Hamburg Ost legte der Anteil um 67 Prozent gegenüber Q1 bis Q3 2013 zu, in den Teilmärkten Süd und Nord hat sich der Umsatz mehr als verdoppelt.

Abschlüsse im Bereich 12,50 Euro bis unter 17,50 Euro dominieren
Der Großteil des Flächenumsatzes in den Monaten Januar bis September 2014 entfiel auf die Mietpreisklasse zwischen 12,50 Euro und 17,49 Euro pro Quadratmeter und Monat. In diesem Preissegment wurden 45 Prozent aller Flächen bzw. 157.800 Quadratmeter umgesetzt. Mieten unter 12,50 Euro wurden für ein Drittel der Flächen vereinbart. Auf eine Miete von mindestens 17,50 Euro pro Quadratmeter und Monat entfielen 22 Prozent des Gesamtumsatzes. Mieten von mindestens 20 Euro pro Quadratmeter wurden für zehn Prozent aller Flächen abgeschlossen.

Die gewichtete Durchschnittsmiete für die ersten drei Quartale 2014 liegt bei 14,30 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Die realisierbare Spitzenmiete liegt seit zwölf Monaten unverändert bei 24 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Zum Ende des 3. Quartals standen in Hamburg mit 850.000 Quadratmetern unter 6 Prozent der Büroflächen leer. Gegenüber dem Vorquartal gingen die verfügbaren Flächen um 10.000 Quadratmeter zurück. Die Leerstandsquote ist seit Q2 2011 kontinuierlich von 8,5 Prozent auf 5,9 Prozent im 3. Quartal 2014 gesunken. Erstmals seit mehr als zehn Jahren liegt sie damit unter der 6-Prozent-Marke.

Fertigstellungsvolumen von 209.000 Quadratmeter für 2014
Aktuell befinden sich 119.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau, die bis zum Jahresende bezugsfertig sein sollen. Zusammen mit den bereits fertiggestellten Flächen ergibt sich ein prognostiziertes Fertigstellungsvolumen von rund 209.000 Quadratmetern für das Gesamtjahr 2014. Dieses liegt sowohl über dem Vorjahreswert als auch über dem Durchschnitt der vergangenen drei Jahre (183.000 Quadratmeter).

Thomas Löffler, Niederlassungsleiter Hamburg bei DTZ, ergänzt: „Für das kommende Jahr ist nach derzeitigen Planungen mit einem leicht rückläufigen Fertigstellungsvolumen zu rechnen. Angesichts der geringen Leerstandsquote steht für Mieter erst ab 2016 wieder ein spürbar größeres Angebot an modernen Büroflächen bereit.“


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