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03.11.2014 Finanzierungsentscheidungen von Immobilienprojektentwicklungen

Finanzierungen von Immobilienprojektentwicklungen scheitern häufig an der mangelhaften Qualität der Finanzierungsanträge der Entwickler. Die Ursache dafür liegt oftmals darin, dass Finanzierer und Entwickler unterschiedliche Vorstellungen über die Relevanz von Projekt- und Marktinformationen für eine Finanzierungszusage haben. Diese offenkundigen gegenseitigen Defizite hinsichtlich der Bedürfnisse und Möglichkeiten beider Seiten ist Gegenstand einer, in der Form erstmalig durchgeführten Studie der Technischen Universität München -LBI- in Zusammenarbeit mit der René Reif Consulting GmbH.

Das Ziel des gemeinsamen Forschungsvorhabens ist die Erarbeitung eines Finanzierungscodexes zur Standardisierung und Optimierung des Finanzierungsprozesses von Immobilienprojektentwicklungen.

Zur Sicherstellung von repräsentativen Ergebnissen wurden für die Datenerhebung bundesweit mehr als 1.000 Führungskräfte aus Unternehmen der Projektentwicklung und aus Finanzierungsinstituten – private Geschäftsbanken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken sowie weitere Kapitalgeber – befragt.

Prof. Dr.-Ing. Josef Zimmermann, Ordinarius des LBI, sieht die Bedeutung der Untersuchung bestätigt:
„Die hohe Rücklaufquote von über 40 Prozent bestätigt, dass die Forschungsfrage in der Immobilienwirtschaft und bei Finanzierungsinstituten von hoher Relevanz ist. Die Untersuchung ergab, dass mehr als ein Viertel aller Immobilienprojektentwicklungen den gestiegen Anforderungen bei der Finanzierungsanfrage nicht gerecht werden."

Die Untersuchung hat eindeutig bestätigt, dass die Anforderungen an Qualität und Quantität von Finanzierungsanträgen in den letzten zwei Jahren gestiegen sind und nach Auffassung sowohl der Kapitalgeber (KG) als auch der Projektentwickler (PE) in den nächsten zwei Jahren noch weiter steigen werden. Daraus ergibt sich die Schlussfolgerung, dass die Risikobereitschaft der kapitalgebenden Institute bezüglich der Finanzierung von Immobilienprojektentwicklungen weiter sinkt, was zu einer höheren Selektion bei der Kreditvergabe führt. Daraus lässt sich eine Verschärfung des Qualitätswettbewerbs unter Immobilienprojektentwicklungen bei der Finanzierungsanfrage ableiten.

René Reif, CEO der René Reif Consulting GmbH, stellt fest:
„Eine Kernaussage der Umfrageergebnisse besteht darin, dass die Forderung der Immobilienwirtschaft nach schnellen und insbesondere verbindlichen Finanzierungsentscheidungen an der meist mangelnden Qualität ihrer eigenen Finanzierungsanträge und einer signifikant unterschiedlichen Wahrnehmung der Bedeutung von Informationen für den Entscheidungsprozess der Banken scheitert.“

Dass in den letzten beiden Jahren die Anforderungen sowohl in quantitativer als auch qualitativer Hinsicht an die Finanzierungsanträge gestiegen sind, wird durch die Umfrageteilnehmer uni sono bestätigt, ebenso, dass sich dieser Trend – wenn auch nur leicht abgeschwächt – weiter fortsetzen wird.

Auch wenn Einigkeit zwischen Kapitalgebern und Projektentwicklern besteht, dass die Anforderungen gestiegen sind, ist es umso erstaunlicher, dass 30 Prozent der befragten Projektentwickler angeben, die Anforderungen der Kapitalgeber nicht zu kennen bzw. diese nicht als hinreichend genug kommuniziert empfinden. Jeder zweite Projektentwickler würde aktuell das Scheitern einer Finanzierungsanfrage mit den zu hohen Anforderungen der Banken an Finanzierungsanträge begründen.

Als mögliche Auswirkungen eines mangelhaft gestellten Finanzierungsantrags wurden sowohl eine Verzögerung des Finanzierungsprozesses als auch das Sinken der Finanzierungsbereitschaft identifiziert.

Die Mehrheit der Befragten Projektentwickler und Kapitalgeber halten mit ca. 78 Prozent Zustimmung das Verfassen eines standardisierten Finanzierungskodexes für möglich. Die Kapitalgeber gehen mit 72,6 Prozent Zustimmung davon aus, dass dadurch eine Optimierung des Prozesses der Kreditgewährung zu erwarten ist. Die Erhöhung der Erfolgsquote von Finanzierungsanfragen erwarten dadurch 67,7 Prozent der Kapitalgeber und eine Mehrzahl der Projektentwickler.

Konfliktpotenzial hinsichtlich der Anforderungen an Finanzierungsanträge zeigt sich auch darin, dass auf Basis der Umfrageergebnisse Kapitalgeber und Projektentwickler die Wichtigkeit der im Rahmen der Finanzierungbeantragung zu erbringenden Nachweise zum Teil signifikant unterschiedlich beurteilen.
So spielen beispielsweise zur Darlegung des Objektverkaufs eigene Marktrecherchen für den Projektentwickler eine signifikant wichtigere Rolle als externe Gutachten. Kapitalgeber priorisieren dagegen als Nachweis für den geplanten Objektverkauf ein internes Bankengutachten.

Hinsichtlich der Sicherstellung der geplanten Vermietung zeigt sich die gleiche Wichtigkeitsreihenfolge wie beim Objektverkauf. Auch hier werden eigene Marktrecherchen von Projektentwicklern als signifikant wichtiger eingestuft als ein Gutachten von einem im Markt anerkannten Dritten. Für den Kapitalgeber stellt wiederum ein internes Gutachten den wichtigsten Kenntnisstandtreiber dar.

Prof. Dr.-Ing. Josef Zimmermann:
„Es hat den Anschein, dass die Kapitalgeber hinsichtlich von Objektverkauf und Vermietung nur ihren eigenen Gutachten wirklich vertrauen. Es fragt sich, wie unter diesen Bedingungen Transparenz und Objektivität für Projektentwickler gewährleistet werden soll. Diese Transparenz erachte ich allerdings als zwingend erforderlich, wenn der Finanzierungsprozess gemeinsam optimiert und standardisiert werden soll."

In der Phase der Grundstücksfinanzierung ist beispielsweise für Kapitalgeber ein Bauvorbescheid von primärer Bedeutung, während dieser für den Projektentwickler oftmals nur von zweitrangiger Bedeutung ist. Des Weiteren werden für die Kapitalgeber in der Grundstücksfinanzierung zweit- oder drittrangig wichtige Nachweise in der Phase der Aufbaufinanzierung zu primären Nachweisen, zum Beispiel die Baugenehmigung oder das detaillierte Vermarktungskonzept.

Unter diesen Vorzeichen ist es mehr als nachvollziehbar, dass mehr als 60 Prozent der befragten Kapitalgeber jeden zweiten Finanzierungsantrag der letzten beiden Jahre sowohl in qualitativer als auch quantitativer Hinsicht als mangelhaft bewerten.

René Reif in seinem Fazit:
„Die Immobilienwirtschaft entzieht sich auf Basis der beiden vorgenannten Ergebnisse nach unserer Einschätzung selbst die Grundlage nach der eigenen Forderung schneller, verbindlicher und vor allem projektspezifischer Finanzierungsentscheidungen. Wie die Ergebnisse der in dieser Form erstmalig durchgeführten Umfrage zeigen, besteht hohes Optimierungspotenzial im Hinblick auf die Transparenz als auch die Kommunikation im ganzheitlichen Finanzierungsprozess. Daher werden wir die Entwicklung eines Finanzierungskodexes zügig vorantreiben."

Hinweise:
Die durchgeführte bundesweite Untersuchung basiert auf Fragen, die durch zwei Workshops jeweils getrennt mit Kapitalgenbern und Projektentwicklern erarbeitet worden sind, sowie mehreren Expertengesprächen und Testbefragungen. Die vollständigen Ergebnisse der Untersuchungen sind ausführlich erörtert in: Tilke, C.: Standardisierung der Anforderungen an die Immobilienprojektentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des Finanzierungsprozesses, Dissertation am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung, München 2014.


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