News RSS-Feed

23.10.2014 Lebensmitteleinzelhandel: Weiterhin stabile Nachfrage nach Einzelhandelsinvestments sowie konstante Rendite

Die Mieten im Lebensmitteleinzelhandel sind nach einem deutlichen Rückgang zwischen 2010 und 2011 seit dem Jahr 2011 wieder kontinuierlich gestiegen. Die Durchschnittsmiete in diesem Segment lag bei den im Jahr 2013 abgeschlossenen Mietverträgen bei 11,21 Euro pro Quadratmeter. Sie erreicht damit zwar nicht den bisherigen Spitzenwert von 11,25 Euro pro Quadratmeter, der bei Abschlüssen aus dem Jahr 2010 im Durchschnitt registriert wurde, zeigt aber dennoch eine positive Entwicklung.

Inflationsbereinigt sind die Mieten im Mittel über die letzten 13 Jahre allerdings nahezu unverändert. Ausgehend von einem Indexwert von 100 im Jahr 2000 und bereinigt um die kumulierte durchschnittliche Inflationsrate pro Jahr, ergeben sich indexierte Mieten in einer Spanne zwischen 95,6 im Jahr 2008 und 134,4 im Jahr 2002. Diese Ergebnisse gehen aus dem aktuellen DIWG | STIWA Valuation-Report „Lebensmitteleinzelhandel“ hervor, den das Unternehmen nach 2012 zum zweiten Mal aufgelegt hat.

Andreas Borutta MRICS, Geschäftsführer der DIWG | STIWA Valuation GmbH: „Konsolidierung und Modernisierung des Filialnetzes, Konzentration auf die Kernmarken, Stärkung des Angebots an frischem Obst, Gemüse und von Convenience-Produkten, weiter steigende Umsätze im Handel, moderat ansteigende Mietpreise sowie eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Investitionsobjekten sind die aktuellen Trends auf dem deutschen Lebensmitteleinzelhandelsmarkt.“

Unterteilt nach Betriebstypen erzielen Supermärkte (Verkaufsfläche 400 bis 799 Quadratmeter) mit durchschnittlich 10,38 Euro pro Quadratmeter und einer Spanne von 5,14 bis 18,79 Euro pro Quadratmeter die höchsten Mieten. Gegenüber den letzten Ergebnissen aus dem Jahr 2011 ist die Durchschnittsmiete um 0,81 Euro pro Quadratmeter bzw. 8,5 Prozent angestiegen.

Die Mieten von Verbrauchermärkten (Verkaufsfläche 800 bis 4.999 Quadratmeter) liegen im Mittel bei 9,95 Euro pro Quadratmeter bei einer Spanne zwischen 1,60 und 18,28 Euro pro Quadratmeter. Der Anstieg gegenüber der Analyse von 2012 fiel mit 0,36 Euro pro Quadratmeter, dies entspricht 3,8 Prozent, deutlich geringer aus als bei Supermärkten.

Mit einer Durchschnittsmiete von 9,07 Euro pro Quadratmeter bei einer Spanne von 2,50 bis 14,08 Euro pro Quadratmeter liegt die Miete von SB-Warenhäusern (Verkaufsfläche über 5.000 Quadratmeter) im Vergleich auf dem niedrigsten Niveau. Zudem war im Vergleich zur letzten Analyse anders als bei Supermärkten und Verbrauchermärkten ein rückläufiges Mietpreisniveau zu verzeichnen, wobei der Rückgang mit 0,08 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 0,9 Prozent sehr gering ausfiel.

Regional betrachtet sind die durchschnittlichen Mietpreise relativ geringen Schwankungen ausgesetzt. Die Bandbreite reicht bei den Verbrauchermärkten von 9,09 Euro pro Quadratmeter in der Region Ost bis zu 10,36 Euro pro Quadratmeter in der Region West. Gegenüber der letzten Analyse sind die durchschnittlichen Mietpreise in fast allen Regionen angestiegen, besonders stark im Westen mit einem Plus von 6,4 Prozent. Ein Rückgang war lediglich in der Region Ost mit einem Minus von 5,0 Prozent zu verzeichnen.

Investment

Carl O. Stinglwagner FRICS, Partner der DIWG | STIWA Valuation GmbH: „Einzelhandelsimmobilien erfreuen sich als Investitionsobjekte weiterhin einer hohen Nachfrage. In 2013 wurden rund 8,7 Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert, dies entspricht einem Anteil von 27 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in Deutschland. Auf Fachmärkte und Fachmarktzentren, also die Kategorie, in die auch Supermärkte, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser einzuordnen sind, entfiel wiederum knapp 28 Prozent des Einzelhandelsinvestmentvolumens, die entspricht rund 2,4 Milliarden Euro.“

Auch im ersten Halbjahr 2014 waren Einzelhandelsimmobilien als Assetklasse sehr gefragt und erreichten mit einem Anteil von 29 Prozent am gesamten Investitionsvolumen sogar noch einen leicht höheren Anteil im Vergleich zum Vorjahr. Insgesamt wurden rund 4,8 Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert. Der Anteil von Fachmärkten und Fachmarktzentren am Einzelhandelsinvestmentvolumen legte dabei im Vergleich zum Vorjahr stark zu und erreichte knapp 46 Prozent. Dies entspricht einem Investmentumsatz von rund 2,2 Milliarden Euro. Fachmärkte und Fachmarktzentren waren damit innerhalb des Einzelhandelssektors die mit Abstand gefragteste Anlageklasse.

Dementsprechend haben die Renditen für Fachmärkte und Fachmarktzentren erneut leicht nachgegeben, nachdem sie sich seit 2011 auf niedrigem Niveau stabilisiert hatten. Die aggregierte Spitzenrendite an den deutschen Top 5-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) lag zum Ende des ersten Halbjahres 2014 bei 5,90 Prozent für Fachmarktzentren und 6,90 Prozent für einzelne Fachmärkte. Damit lassen sich trotz des insgesamt niedrigen Renditeniveaus mit Einzelhandelsimmobilien im Durchschnitt immer noch deutlich höhere Renditen erzielen als mit Büroimmobilien.

Fazit

„Mittelfristig gehen wir von einer weiterhin stabilen Nachfrage nach Einzelhandelsinvestments sowie konstanten Renditen aus. Die Mietpreise dürften sich ebenfalls stabil bis leicht ansteigend entwickeln, wobei wir für Verbrauchermärkte aufgrund der stärkeren Nachfrage der Handelsunternehmen ein höheres Mietsteigerungspotenzial erwarten als für Supermärkte und SB-Warenhäuser. Die Konsolidierung des Marktes dürfte sich mittelfristig weiter fortsetzen, wie die angekündigte Übernahme von Kaiser´s/Tengelmann Mitte 2015 durch den Wettbewerber Edeka zeigt. Die wachsende Bedeutung des Internethandels wird allerdings in naher Zukunft eine höhere Bedeutung erlangen“, so Stinglwagner in seinem Fazit.


Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!