22.10.2014 Umsatzerwartung auf deutschem Lager- und Logistikflächenmarkt bis Ende des Jahres zweistellig im Plus
In den ersten drei Quartalen ist auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt ein Gesamtumsatz (Eigennutzer und Vermietungen) von rund 4 Mio. m² zu notieren. Der Anteil der Eigennutzer lag bei 45 %, das damit umgesetzte Volumen verzeichnete damit im Jahresvergleich einen leichten Rückgang (- 8 %). Kompensiert wurde diese Entwicklung durch einen Anstieg der Vermietungsumsätze. Insgesamt (Eigennutzer und Vermietungen) bewegt sich das Umsatzergebnis damit fast genau auf dem Vorjahreswert. Immerhin ein Plus von 14 % schlägt gegenüber dem 5-Jahresschnitt (Q1-Q3 2009 bis 2013) zu Buche. "Alle Nutzergruppen haben zu diesem guten Dreivierteljahresergebnis beigetragen, die Logistiker mit dem höchsten Volumen, genauso aber auch Industrieunternehmen und der Handel, hier immer mehr der Bereich E-Commerce, da bei den Discountern Expansion und Modernisierungen weitgehend abgeschlossen sind", so RAINER KOEPKE, bei JLL Head of Industrial Agency Germany. Und weiter: "Der deutliche Umsatzschub im dritten Quartal basiert auf einer Vielzahl mittlerer und großer Vermietungen zwischen 10.000 m² und 47.000 m². Die trotz schwächelnder Konjunktur und einiger nicht zu unterschätzender Unwägbarkeiten nach wie vor gute Nachfrage macht für das Gesamtjahr 2014 einen Lagerflächenumsatz in und außerhalb der Big 5 von bis zu 5,5 Mio. m² möglich. Das wäre ein Resultat 10 % über dem Vorjahr und 19 % über dem 5-Jahresschnitt."
UMSATZ IN DEN BIG 5 MIT DEUTLICHEN UNTERSCHIEDEN IN DEN REGIONEN
Das Umsatzvolumen der Big 5-Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) in den ersten neun Monaten liegt mit 1,37 Mio. m² insgesamt sowohl auf dem Vorjahresniveau als auch auf dem fünfjährigen Durchschnittswert. Regional zeigen sich allerdings deutliche Unterschiede. Während die Abweichungen im Jahresvergleich in Berlin, Hamburg und München weniger als 10 % betragen, ist in der Region Frankfurt mit 24 % ein deutliches Plus zu verbuchen. Hier wurden mit 410.000 m² die meisten Flächen umgesetzt, der Abstand zur zweitplatzierten Region Hamburg (300.000 m²) ist recht deutlich. Durch ein schwaches drittes Quartal bleibt die Region Düsseldorf um 20 % hinter dem Dreivierteljahresvolumen im Vorjahr zurück.
Alle Deals in den Big 5 in der Größenordnung ab 20.000 m² fanden bereits im ersten Halbjahr statt. Die drei größten Deals des dritten Quartals bewegen sich zwischen 17.000 und 18.000 m²: in Heppenheim bei Frankfurt mietete ein Industrieunternehmen rund 18.000 m². Der Logistikdienstleister Lorenz Gillhuber unterzeichnete in München einen Vertrag über 17.700 m² und in Hilden bei Düsseldorf mietete das E-Commerce-Unternehmen Jago rund 17.300 m². Eindeutig dominieren zwischen Januar und September in den Big 5-Regionen Unternehmen aus der Branche "Transport/Verkehr/Lagerhaltung" mit einem Anteil von 44 % das Umsatzgeschehen. Handelsunternehmen folgen mit 27 % vor Industrieunternehmen, deren Anteil bei 15 % liegt.
Die Spitzenmieten bei Lagerflächen über 5.000 m² sind weiterhin stabil, einzig in München gab es einen Anstieg um 10 Cent. Die deutschlandweit teuersten Flächen gibt es weiterhin in der Region München (6,50 Euro/m²/Monat), Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat) folgen. Preiswerter können Lagerflächen in Berlin und Umgebung mit 4,70 Euro/m²/Monat angemietet werden.
UMSÄTZE IN NEUBAUTEN / PROJEKTENTWICKLUNGEN DOMINIEREN AUSSERHALB DER BIG 5
Außerhalb der Big 5 Ballungsräume* wurden 2,6 Mio. m² Lagerflächen umgesetzt und damit das Vorjahresvolumen fast genau erreicht. Umsätze durch Eigennutzer zeichneten im gesamten Dreivierteljahreszeitraum für einen Anteil von 53 % verantwortlich, nach Quartalen differenziert ergibt sich allerdings ein uneinheitliches Bild. Im dritten Quartal wurden erstmals in diesem Jahr wieder mehr Umsätze durch Vermietungen registriert als durch Eigennutzer: der Anteil der Eigennutzer lag nur bei 35 % (310.000 m²) - im ersten Quartal betrug er noch 72 % (646.000 m²). Bei der Analyse, ob Flächenumsätze in Neubau/Projektentwicklung oder in Bestandsflächen stattgefunden haben, gab es dagegen keine Unterschiede. In allen drei Quartalen lag der Anteil der Flächenumsätze in Neubauten/Projektentwicklungen bei mindestens 70 %. Acht der zehn bisher größten Umsätze außerhalb der Big 5 entfallen auf Neubauten. Darunter auch die beiden größten Deals des dritten Quartals, der Eigennutzerneubau durch Daimler in Speyer (rund 79.000 m²) und die Anmietung von 47.000 m² durch Continental in Korbach. Die größten Deals des Jahres fanden allerdings bereits im ersten Quartal statt (ein Eigennutzerankauf von 120.000 m² in Ehingen südwestlich von Ulm und eine Anmietung über 100.000 m² in Bedburg durch den Logistikdienstleister Hammer).
"Fehlende Möglichkeiten im Bestand lassen immer mehr Nutzer zur built-to-suit Option greifen, angesichts kurzer Bauzeiten und - durch den starken Investmentmarkt - niedriger Mieten die passendste Varianten für einen konkreten Bedarf", so KOEPKE. Und weiter: "Bei den Mieten im Bestand gehen wir von einer stabilen Entwicklung aus, auch wenn regional bei verfügbaren Grundstücken im Umfeld durch die Konkurrenz durch preisgünstige nutzerspezifische Neubauten ein Preisdruck entsteht. Anderseits lässt die Knappheit im Bestand auch die moderate Preiserhöhung und Rückführung von Incentives zu."
Das Branchenranking zeigt auch außerhalb der Big 5-Ballungsräume Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung mit 46 % als größten Flächenabnehmer vor den Industrie- und Handelsunternehmen mit jeweils 27 %. Nach Vermietungs- und Eigennutzerumsätze getrennt ergibt sich ein noch deutlicheres Bild: 65 % des Anmietungsvolumens entfällt dann auf die erstgenannte Branche, 21 % auf Industrie- und 14 % auf Handelsunternehmen. Bei den Eigennutzerumsätzen dagegen führt der Handel - allerdings weniger deutlich - mit 38 %.
*In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein
UMSATZ IN DEN BIG 5 MIT DEUTLICHEN UNTERSCHIEDEN IN DEN REGIONEN
Das Umsatzvolumen der Big 5-Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) in den ersten neun Monaten liegt mit 1,37 Mio. m² insgesamt sowohl auf dem Vorjahresniveau als auch auf dem fünfjährigen Durchschnittswert. Regional zeigen sich allerdings deutliche Unterschiede. Während die Abweichungen im Jahresvergleich in Berlin, Hamburg und München weniger als 10 % betragen, ist in der Region Frankfurt mit 24 % ein deutliches Plus zu verbuchen. Hier wurden mit 410.000 m² die meisten Flächen umgesetzt, der Abstand zur zweitplatzierten Region Hamburg (300.000 m²) ist recht deutlich. Durch ein schwaches drittes Quartal bleibt die Region Düsseldorf um 20 % hinter dem Dreivierteljahresvolumen im Vorjahr zurück.
Alle Deals in den Big 5 in der Größenordnung ab 20.000 m² fanden bereits im ersten Halbjahr statt. Die drei größten Deals des dritten Quartals bewegen sich zwischen 17.000 und 18.000 m²: in Heppenheim bei Frankfurt mietete ein Industrieunternehmen rund 18.000 m². Der Logistikdienstleister Lorenz Gillhuber unterzeichnete in München einen Vertrag über 17.700 m² und in Hilden bei Düsseldorf mietete das E-Commerce-Unternehmen Jago rund 17.300 m². Eindeutig dominieren zwischen Januar und September in den Big 5-Regionen Unternehmen aus der Branche "Transport/Verkehr/Lagerhaltung" mit einem Anteil von 44 % das Umsatzgeschehen. Handelsunternehmen folgen mit 27 % vor Industrieunternehmen, deren Anteil bei 15 % liegt.
Die Spitzenmieten bei Lagerflächen über 5.000 m² sind weiterhin stabil, einzig in München gab es einen Anstieg um 10 Cent. Die deutschlandweit teuersten Flächen gibt es weiterhin in der Region München (6,50 Euro/m²/Monat), Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat) folgen. Preiswerter können Lagerflächen in Berlin und Umgebung mit 4,70 Euro/m²/Monat angemietet werden.
UMSÄTZE IN NEUBAUTEN / PROJEKTENTWICKLUNGEN DOMINIEREN AUSSERHALB DER BIG 5
Außerhalb der Big 5 Ballungsräume* wurden 2,6 Mio. m² Lagerflächen umgesetzt und damit das Vorjahresvolumen fast genau erreicht. Umsätze durch Eigennutzer zeichneten im gesamten Dreivierteljahreszeitraum für einen Anteil von 53 % verantwortlich, nach Quartalen differenziert ergibt sich allerdings ein uneinheitliches Bild. Im dritten Quartal wurden erstmals in diesem Jahr wieder mehr Umsätze durch Vermietungen registriert als durch Eigennutzer: der Anteil der Eigennutzer lag nur bei 35 % (310.000 m²) - im ersten Quartal betrug er noch 72 % (646.000 m²). Bei der Analyse, ob Flächenumsätze in Neubau/Projektentwicklung oder in Bestandsflächen stattgefunden haben, gab es dagegen keine Unterschiede. In allen drei Quartalen lag der Anteil der Flächenumsätze in Neubauten/Projektentwicklungen bei mindestens 70 %. Acht der zehn bisher größten Umsätze außerhalb der Big 5 entfallen auf Neubauten. Darunter auch die beiden größten Deals des dritten Quartals, der Eigennutzerneubau durch Daimler in Speyer (rund 79.000 m²) und die Anmietung von 47.000 m² durch Continental in Korbach. Die größten Deals des Jahres fanden allerdings bereits im ersten Quartal statt (ein Eigennutzerankauf von 120.000 m² in Ehingen südwestlich von Ulm und eine Anmietung über 100.000 m² in Bedburg durch den Logistikdienstleister Hammer).
"Fehlende Möglichkeiten im Bestand lassen immer mehr Nutzer zur built-to-suit Option greifen, angesichts kurzer Bauzeiten und - durch den starken Investmentmarkt - niedriger Mieten die passendste Varianten für einen konkreten Bedarf", so KOEPKE. Und weiter: "Bei den Mieten im Bestand gehen wir von einer stabilen Entwicklung aus, auch wenn regional bei verfügbaren Grundstücken im Umfeld durch die Konkurrenz durch preisgünstige nutzerspezifische Neubauten ein Preisdruck entsteht. Anderseits lässt die Knappheit im Bestand auch die moderate Preiserhöhung und Rückführung von Incentives zu."
Das Branchenranking zeigt auch außerhalb der Big 5-Ballungsräume Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung mit 46 % als größten Flächenabnehmer vor den Industrie- und Handelsunternehmen mit jeweils 27 %. Nach Vermietungs- und Eigennutzerumsätze getrennt ergibt sich ein noch deutlicheres Bild: 65 % des Anmietungsvolumens entfällt dann auf die erstgenannte Branche, 21 % auf Industrie- und 14 % auf Handelsunternehmen. Bei den Eigennutzerumsätzen dagegen führt der Handel - allerdings weniger deutlich - mit 38 %.
*In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein
