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20.10.2014 Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wächst weiter

Nach Analyse des Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo group hält die ungebrochen hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien an und beschert dem Investmentmarkt ein sehr gutes Quartalsergebnis. Auf das dritte Quartal entfällt ein Volumen von 8,3 Mrd. Euro, das damit sowohl das Ergebnis des Vorquartals um 15,6 % als auch des Vorjahresquartals um 34,6 % übersteigt. „Auf die ersten neun Monate des Jahres 2014 summiert sich das Investmentvolumen auf ca. 25,4 Mrd. Euro, womit 33,0 % mehr Kapital in Gewerbeimmobilien investiert worden ist als im Vorjahreszeitraum 2013“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group.

Der Großteil der Investitionen im bisherigen Jahresverlauf hat in der Anlageklasse der Büroimmobilien stattgefunden. Ein Volumen von 12,0 Mrd. Euro bzw. ein Anteil von 47,2 % spiegelt ein Plus von 40,0 % gegenüber dem Vorjahr wider. Den zweithöchsten Anteil mit 26,2 % (6,7 Mrd. Euro) haben Einzelhandelsimmobilien verbucht, der damit im Vorjahresvergleich unverändert geblieben ist. Eine deutliche Zunahme des Investmentvolumens konnte erneut bei Logistikimmobilien erfasst werden. Ein Plus von 54,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum führt zu einem Volumen von 2,7 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 10,5 %. „Damit ist diese Assetklasse auf Rekordkurs und übertrumpft bereits zum Ende des dritten Quartals das Spitzenjahr 2007, in dem 2,5 Mrd. Euro erzielt wurden“, so Kanzler. „Sonstige Nutzungen“ sind für ca. 4,1 Mrd. Euro bzw. 16,1 % verantwortlich, wovon nahezu die Hälfte des Volumens durch Hotelimmobilien generiert worden ist. Portfoliodeals haben durch einen Zuwachs von 61,0 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum nun einen Anteil von 30,7 % bzw. 7,8 Mrd. Euro erreicht, wodurch diese wesentlich zu dem sehr guten Abschneiden des Investmentmarktes beigetragen haben (Q1-Q3 2013: 4,8 Mrd. Euro bzw. 25,4 %-Anteil).

Das Gros des Investmentvolumens der ersten drei Quartale ist mit 13,9 Mrd. Euro bzw. 54,6 % (Q1-Q3 2013: 12,7 Mrd. Euro bzw. 66,5 %-Anteil) durch deutsche Investoren getätigt worden. Gleichauf liegt das Verkaufsvolumen aus Deutschland mit ebenfalls 13,9 Mrd. Euro. Zweit- und drittstärkste Investorenherkunftsstaaten sind mit 3,8 Mrd. (14,9 %) die USA sowie mit 1,8 Mrd. Euro (6,9 %) Großbritannien. „Gegenüber dem Vorjahr stellt dies für beide Staaten etwa eine Verdopplung dar“, erläutert Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group.

Auf die Größenklasse „100 bis 500 Mio. Euro“ entfällt infolge einer Vielzahl von Groß- und Portfoliodeals ein Anteil von 38,1 % bzw. 9,7 Mrd. Euro, die damit ein Plus von 36,4 % verzeichnet. Der zweithöchste Anteil ist durch Objekte „50 bis 100 Mio. Euro“ mit 4,4 Mrd. Euro bzw. 17,5 % erzielt worden.

Mit 24,9 % (6,3 Mrd. Euro) auf Käuferseite und 19,9 % (5,1 Mrd. Euro) auf Verkäuferseite sind Offene Fonds / Spezialfonds an dem Großteil des Transaktionsgeschehens der ersten neun Monate beteiligt gewesen. Im Vorjahresvergleich bedeutet dies ein Plus von 34,6 %. Zweitstärkste Käufergruppe sind Asset-/ Fondsmanager mit einem Ankaufvolumen von ca. 3,5 Mrd. Euro (13,6 %), gefolgt von Private-Equity Fonds / Opportunity Fonds, auf die sich ein Volumen von 3,0 Mrd. Euro (12,0 %) summiert. Auf Verkäuferseite reihen sich mit einem Volumen von 4,5 Mrd. Euro weiterhin die Projektentwickler an zweiter Stelle hinter den Offenen Fonds / Spezialfonds ein.

„Die ungebrochen hohe Nachfrage auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien findet im dritten Quartal 2014 in teilweise sinkenden Spitzenrenditen in der Assetklasse Büro ihren Ausdruck“, so Lemler. In Berlin (4,60 %), Frankfurt (4,60 %) und München (4,25 %) liegt die Renditereduktion im Vorquartalsvergleich bei 5 Basispunkten. Unverändert präsentieren sich die Büromärkte Düsseldorf (4,70 %) und Hamburg (4,55 %). Ebenfalls stabil zeigen sich die Top-5 Märkte in der Assetklasse Einzelhandel (Berlin: 4,35 %, Düsseldorf: 4,20 %, Frankfurt: 4,20 %, Hamburg: 4,15 %, München: 3,95 %). Logistikimmobilien verteuerten sich nur in Berlin um 5 Basispunkte auf nun 6,80 %. In Frankfurt (6,40 %), Düsseldorf (6,70 %), Hamburg (6,60 %) und München (6,40 %) ist die Logistikspitzenrendite im Vergleich zum Vorquartal gleichbleibend.

Zweifelsohne entwickelt sich das Jahr 2014 zum Jahr der Logistikimmobilien. Neben den etablierten Vehikeln werden neue Anlageprodukte (Spezialfonds) für dieses Segment von bereits im Markt tätigen Akteuren sowie auch von neuen Playern gelauncht. Das Gesamtjahresvolumen wird sich im Bereich der 3,5 Mrd. Euro Marke bewegen.

Auch die Internationalität der Nachfragebasis auf dem deutschen Investmentmarkt schreitet weiter voran. „Neben Akteuren aus dem Nahen und Mittleren Osten beobachten wir eine weiter wachsende Nachfrage auch von Investoren aus China, Malaysia, Singapur, Südkorea und Thailand“, so Lemler.

„Trotz abkühlender Wirtschaftsleistung und sinkender Auftragseingänge, derzeit wird im Herbstgutachten der Bundesregierung für 2014 ein BIP-Wachstum von 1,3 % und für 2015 von 1,2 % prognostiziert, bleibt für Deutschland die ungebrochen hohe Nachfrage nach Immobilien bestehen“, so Kanzler. Für das Schlussquartal wird von der NAI apollo group ein Volumen oberhalb des Vorjahresniveaus von 11,4 Mrd. Euro prognostiziert, woraus sich auf Jahressicht ein Transaktionsvolumen von bis zu 40 Mrd. Euro ergibt.


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