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15.10.2014 Sommerliche Verschnaufpause auf dem Einzelhandelsinvestmentmarkt

Der deutsche Einzelhandelsinvestmentmarkt bewegte sich nach Angaben von Colliers International Deutschland auf nahezu dem gleichen Niveau wie im vorangegangenen Jahr. Gegenüber 2013 wurde ein Anstieg des Transaktionsvolumens um vier Prozent auf rund 5,9 Milliarden Euro verzeichnet. Entgegen des Trends auf dem gesamten gewerblichen Investmentmarkt ließen es Einzelhandelsinvestoren im dritten Quartal insgesamt ruhiger angehen als in den Monaten zuvor und setzten knapp 1,5 Milliarden Euro um. Im ersten Quartal waren es 2,6 Milliarden Euro, im zweiten immerhin noch gut 1,8 Milliarden Euro.

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland:
„Einen deutlich höheren Anteil als noch vor einem Jahr hatten Paketverkäufe. Insgesamt flossen in den Monaten Januar bis September 2014 rund 2,4 Milliarden Euro oder 42 Prozent des Transaktionsvolumens in Einzelhandelsportfolios. Neben den bereits bekannten Deals aus den Vorquartalen hatte der Ankauf der restlichen, von einem Fonds von Perella Weinberg gehaltenen Anteile am Shopping-Center-Entwickler mfi für rund 317 Millionen Euro durch Unibail-Rodamco im dritten Quartal daran einen hohen Anteil. Unibail-Rodamco ist nach dem Kauf eines 50 Prozent-Anteils am CentrO in Oberhausen im ersten Quartal in diesem Jahr bereits an einem zweiten sehr großvolumigen Deal beteiligt. Zudem kaufte GLL Real Estate Partners ein aus acht SB-Warenhäusern und Fachmärkten bestehendes Portfolio mit Kaufland als Hauptmieter und rund 114.000 Quadratmetern Verkaufsfläche für einen dreistelligen Millionenbetrag. Großvolumige Einzeltransaktionen, wie jener der Kö-Galerie im zweiten Quartal, blieben in den Monaten Juli bis September dagegen aus.“

Der Anteil internationaler Investoren lag Ende des dritten Quartals bei 46 Prozent und somit deutlich über dem Niveau des Vorjahres. Mit knapp 2,7 Milliarden Euro investierten Anleger mit Hauptsitz außerhalb Deutschlands mehr als doppelt so viel in Einzelhandelsimmobilien wie 2013. Noch deutlicher ist die Zunahme auf Verkäuferseite, wo sich ausländische Eigentümer für über 4,1 Milliarden Euro von einzelhandelsgenutzten Immobilien trennten und damit einen Anteil von 70 Prozent am Investmentvolumen erreichten. Im Vorjahr lag das Verkaufsvolumen bei 1,7 Milliarden Euro und einem Anteil von 30 Prozent. „Viele ausländische Anleger nutzen das derzeit günstige Marktumfeld und veräußern Teile ihrer Bestände. Gleichzeitig investieren sie wieder an anderer Stelle, da sie von einer anhaltend guten Entwicklung der deutschen Einzelhandelslandschaft überzeugt sind“, sagt Trumpp.

Fachmarktimmobilien weiter hoch in der Investorengunst

Seit Jahresbeginn wurden mit knapp 2,6 Milliarden Euro rund 44 Prozent des Transaktionsvolumens in Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte investiert. Diese lagen damit deutlich vor den Einkaufszentren, auf die mit gut 1,8 Milliarden Euro etwa 31 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen. Innerstädtische Geschäftshäuser, Kauf- und Warenhäuser sowie Highstreet-Immobilien konnten mit 1,4 Milliarden Euro etwa 24 Prozent des angelegten Kapitals auf sich vereinen.

Bei den Investoren zeigte sich im bisherigen Jahresverlauf eine breit gefächerte Nachfrage aus zahlreichen Branchen mit unterschiedlichen Risikoprofilen. Immobilien-AGs investierten knapp eine Milliarde Euro und damit 17 Prozent des Investitionsvolumens. Sie lagen damit vor den geschlossen Immobilienfonds mit 857 Millionen Euro, den offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit 761 Millionen Euro sowie den Vermögensverwaltern mit 725 Millionen Euro.

In den sechs deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart wurden bis Ende September knapp 1,6 Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien und damit etwa 300 Millionen weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres angelegt. Dieser Rückgang kann unter anderem auf das Ausbleiben großvolumiger Einzelabschlüsse im dritten Quartal zurückgeführt werden. Zwischen Juli und September wurde in den Top-Standorten keine Einzelhandelsimmobilie für über 100 Millionen Euro veräußert.

„Auf die Spitzenrenditen hatte diese Zurückhaltung allerdings keinen Einfluss. Insbesondere Spitzenimmobilien in den Bestlagen der deutschen Top-Standorte werden nur sehr selten, dann aber sehr hochpreisig verkauft. Im gewichteten Mittel erzielten sie Ende des dritten Quartals eine Bruttoanfangsrendite von 4,14 Prozent und damit 9 Basispunkte weniger als noch zum Halbjahr und 19 Basispunkte weniger als vor einem Jahr“, sagt Trumpp. Die hochpreisigsten Geschäftshäuser sind nach wie vor in der Innenstadt Münchens zu finden. Dort sank die Spitzenrendite im Jahresverlauf um 25 Basispunkte auf 3,50 Prozent. In Berlin ging es im Vergleich zum Vorjahr um 20 Basispunkte auf 4,50 Prozent nach unten, in Hamburg (4,60 Prozent) und Stuttgart (4,20 Prozent) um jeweils 10. Keine Veränderung ergab sich in Frankfurt (4,20 Prozent) und Düsseldorf (4,25 Prozent).

Die Spitzenrendite für moderne Einkaufszentren jüngeren Baujahrs lag Ende des dritten Quartals unverändert und je nach Standort zwischen 5,00 und 6,00 Prozent. Erstklassige Fachmarktzentren in verkehrsgünstigen Lagen bewegten sich in einer Spanne zwischen 6,00 und 6,60 Prozent, während neu gebaute, sehr gut gelegene einzelne Fachmärkte zwischen 6,00 und 7,00 Prozent gehandelt wurden.

Ausblick: Viertes Quartal wird wieder lebhafter

„Nach einer ausgiebigen Sommerpause wird das abschließende vierte Quartal sehr wahrscheinlich wieder deutlich lebhafter. Es befinden sich derzeit einige sehr große Portfolio- und Einzelobjekte in finalen Verkaufsverhandlungen, und auch der Einstieg des französischen Shoppingcenter-Investors Klépierre bei Corio dürfte in den letzten drei Monaten des Jahres vollzogen sein“, sagt Trumpp. „Aus diesem Grund halten wir nach wie vor ein Transaktionsvolumen von bis zu 10 Milliarden Euro für möglich.“


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