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15.10.2014 Büroflächenumsatz in Hamburg legte spürbar zu

Der Hamburger Büromarkt erzielte bis zum Ende des dritten Quartals einen Flächenumsatz von 372.000 m² und liegt damit 17 % über dem Vorjahresresultat. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Ermöglicht wurde dieses überdurchschnittliche Ergebnis insbesondere durch eine außergewöhnliche Häufung von Großabschlüssen, die auch zu einem hohen Eigennutzeranteil beigetragen haben“, erläutert Marco Stahl, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. „So haben insgesamt sieben Nutzer Verträge im Bereich ab 10.000 m² abgeschlossen und sind schon allein für fast ein Drittel des Flächenumsatzes verantwortlich.“ Auf die Telekom in der City Nord (32.000 m²) und die VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft in Barmbek (22.000 m²) entfallen dabei die beiden größten Abschlüsse. Obwohl mit der Funke Mediengruppe (Hamburger Abendblatt) nur ein Großvertrag in der Innenstadt liegt (12.000 m²), ist die City erneut mit großem Abstand die beliebteste Büromarktzone (22 %). Sie profitiert dabei von einer regen Nachfrage in allen Flächensegmenten.

Ausgeglichene Verteilung der Branchen, Leerstand stabilisiert sich

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen wird von den großflächigen Abschlüssen naturgemäß stark beeinflusst. Informations- und Kommunikationstechnologien setzen sich mit 18,5 % an die Spitze und legen damit um gut 11 Prozentpunkte gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum zu. Verwaltungen von Industrieunternehmen folgen mit gut 15 % auf dem zweiten Platz und liegen damit vor der Branche Medien und Werbung, die gut 12 % erreicht. Die noch im Vorjahr führenden sonstigen Dienstleistungen landen mit über 9 % schon im einstelligen Bereich. Insgesamt basiert das Ergebnis auf einer sehr breiten Nachfrage, was der hohe Anteil der unter Sonstige (28 %) zusammengefassten Umsätze unterstreicht.

Das Volumen der leer stehenden Flächen beläuft sich aktuell auf insgesamt 858.000 m². Damit ist der Leerstand im Vergleich zum dritten Quartal 2013 zwar um 1,5 % gesunken, seit seinem vorläufigen Tiefststand am Jahresanfang hat er aber wieder leicht zugelegt. Nach einer kontinuierlichen Reduzierung in den vergangenen Jahren scheint sich der Leerstand damit zunächst auf dem aktuellen Niveau zu stabilisieren. Die leer stehenden Flächen mit einer modernen Ausstattungsqualität haben sich mit einem Anteil von lediglich einem Viertel kaum verändert. Neben den Sammelkategorien erweiterte Innenstadt und übriges Stadtgebiet bestehen die größten Flächenreserven nach wie vor in der City (108.000 m²) und der City Süd (97.500 m²). Die Leerstandsquote liegt am Ende des dritten Quartals bei 6,3 %.

Verfügbare Flächen im Bau auf niedrigem Niveau, Höchstmiete bei 25 €/m²

Die Flächen im Bau haben in den vergangenen zwölf Monaten um knapp 30 % zugelegt und belaufen sich auf 267.000 m². Die aus Marktgesichtspunkten interessantere Größe der davon noch verfügbaren Flächen hat sich im gleichen Zeitraum dagegen um gut ein Viertel reduziert. Mit 123.000 m² erreichen sie einen im langfristigen Vergleich sehr niedrigen Wert. In den Alsterlagen entstehen mit 37.000 m² die umfangreichsten Neubauflächen, die noch zur Anmietung zur Verfügung stehen. Mit ihrer Fertigstellung wird jedoch erst ab 2016 gerechnet.

Die Spitzenmiete ist bereits Ende 2013 um gut 4 % auf 25 €/m² gestiegen und hat sich seitdem auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Sie wird für erstklassige Flächen in der City erzielt, die damit vor der HafenCity liegt, wo unverändert eine Höchstmiete von 24 €/m² erreicht wird. Über alle Büromarktzonen betrachtet ist insgesamt ein leichtes Anziehen der Spitzen– und Durchschnittsmietpreise zu beobachten.

Perspektiven

„Das gute Ergebnis des Hamburger Büromarkts wurde wesentlich von den zahlreichen Großabschlüssen getragen, was insbesondere im dritten Quartal zu einem sehr hohen Umsatz von 143.000 m² geführt hat. Bis zum Jahresende ist mit einer stabilen Nachfrageentwicklung zu rechnen, sodass ein Gesamtergebnis leicht über dem zehnjährigen Durchschnitt, der bei 470.000 m² liegt, realistisch erscheint. Während der Leerstand in etwa konstant bleiben sollte, dürften die verfügbaren Flächen im Bau aufgrund der hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen weiter reduziert werden. Die Spitzenmiete sollte sich auf dem erreichten Niveau weiter verfestigen“, so Marco Stahl.


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