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02.10.2014 Keine Spur eines Sommerlochs auf deutschem Investmentmarkt

Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International Deutschland stand Ende des dritten Quartals 2014 auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von knapp 25,5 Milliarden Euro zu Buche. Damit investierten Anleger hierzulande ein Drittel mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Etwa 8,7 Milliarden Euro wurden in Portfolios investiert, was einem Anteil von gut 34 Prozent entspricht und in absoluten Zahlen fast einer Verdoppelung im Vergleich zum Vorjahr nahe kommt.

Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland: „Von einer Sommerpause kann in diesem Jahr keine Rede sein. Als treibende Faktoren sind einerseits das anhaltend günstige Zinsumfeld und andererseits ein stetig anwachsender Kapitalstrom auf der Suche nach lohnenden Anlagemöglichkeiten verantwortlich. Internationale Investoren waren bislang sehr aktiv und sicherten sich Immobilien im Wert von knapp elf Milliarden Euro, womit sie ihren Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr von 30 auf 43 Prozent ausbauten. Mit gut sechs Milliarden Euro stammte der größte Teil des ausländischen Kapitals aus der Region EMEA, das heißt Europa, Mittlerer Osten und Afrika. 3,7 Milliarden Euro flossen aus Nord-, Mittel- und Südamerika und weitere 1,1 Milliarden aus der Region Asien/Pazifik nach Deutschland.“

Zu den größten Einzeltransaktionen des dritten Quartals zählte der Kauf der Theresie in München für 257 Millionen Euro durch Deka Immobilien. Der insgesamt rund 77.000 Quadratmeter große, direkt an der Theresienwiese gelegene Gebäudekomplex wurde 2003 fertig gestellt und bietet unter anderem 55.000 Quadratmeter Bürofläche. Ein ähnliches Volumen wurde mit dem Verkauf des Büro- und Hotelobjekts Upper West in Berlin an ein Family Office erzielt. Hinzu kommt ein Portfolioverkauf in Höhe von 221 Millionen Euro. Der südkoreanische Pensionsfonds POBA (Public Officials Benefit Association) sicherte sich im Rahmen eines Share Deals 50 Prozent an insgesamt sieben in den deutschen Topstandorten gelegenen Immobilien.

An Büroimmobilien ist kein Vorbeikommen

Im dritten Quartal wurden deutlich mehr Büroimmobilien verkauft als in den vorangegangenen Monaten. Aus diesem Grund stieg ihr Anteil am Transaktionsvolumen bis Ende September auf knapp 47 Prozent, was einem Anlagevolumen von gut 11,8 Milliarden Euro entspricht. Dahinter folgten Einzelhandelsimmobilien mit knapp 5,9 Milliarden Euro und 23 Prozent Marktanteil. Hervorzuheben ist der anhaltende Hunger der Investoren auf Logistik- und Hotelimmobilien. In beide Immobilientypen wurden bis Ende des dritten Quartals deutlich mehr investiert als noch vor einem Jahr. Auf Logistikimmobilien entfielen rund 2,4 Milliarden Euro und somit gut neun Prozent des Transaktionsvolumens, auf Hotelimmobilien knapp 2,1 Milliarden, was über acht Prozent Marktanteil entspricht. „Eine steigende Zahl von Anlegern scheint ihr Anlageprofil auf höher rentierliche Immobilientypen zur Beimischung in ihre Portfolios auszuweiten“, sagt Trombello.

Immobilien-Spezialfonds groß im Geschäft

Insbesondere getrieben von einer Vielzahl an nationalen und internationalen Immobilien-Spezialfonds lagen bei den Anlegertypen Ende des dritten Quartals offene Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds mit einem Investmentvolumen von knapp 5,8 Milliarden Euro deutlich an der Spitze. Auf dem zweiten Platz folgten Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) mit 3,1 Milliarden Euro vor einer Vierergruppe aus Projektentwicklern (2,2 Milliarden Euro), Privaten Investoren und Family Offices (2,1 Milliarden Euro), Corporates und Eigennutzern (2,1 Milliarden Euro) sowie Opportunity und Private Equity Fonds (2,0 Milliarden Euro).

Über 50 Prozent des Anlagevolumens fließt in sechs Topstandorte

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „In die detailliert untersuchten deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart flossen fast 13 Milliarden Euro des bislang in Deutschland investierten Kapitals. Dies sind fast 2,4 Milliarden Euro beziehungsweise 23 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Somit bauten die sechs Topstandorte ihren Marktanteil wieder auf das gewohnte Niveau von über 50 Prozent aus.“

Umsatzprimus unter den Immobilienhochburgen bleibt München. In gewerblich genutzte Immobilien der bayerischen Landeshauptstadt flossen bislang fast 3,7 Milliarden Euro und damit rund 47 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Einen großen Anteil daran hatten einige größere Einzeltransaktionen wie die der Theresie innerhalb des Stadtgebiets oder die der Allianz Firmenzentrale in Unterföhring im Umland. Der Versicherungskonzern kaufte die erst 2007 an Whitehall veräußerte, rund 82.000 Quadratmeter große Immobilie im dritten Quartal für über 200 Millionen Euro zurück. Durch einige großvolumige Verkäufe in den Sommermonaten erreichte Berlin ein Transaktionsvolumen von 2,5 Milliarden Euro und damit rund zwölf Prozent mehr als im Vorjahr. Neben dem Verkauf des Upper West trugen Verkäufe wie jener des Quartiers am Tacheles für etwa 145 Millionen Euro an Parella Weinberg zu dem sehr lebhaften dritten Quartal bei. Den dritten Platz belegte Hamburg, wo bislang ein Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro und ein Plus im Vergleich zum Vorjahr von 33 Prozent zu Buche stehen. Auch in der Elbmetropole wurden in den vergangenen Monaten prominente Immobilien veräußert. Die Tanzenden Türme, zwei Hochhäuser mit insgesamt rund 35.000 Quadratmeter Nutzfläche, gingen im Rahmen eines Share-Deals für etwa 165 Millionen Euro an einen Spezialfonds der Hansainvest. Der schwedische Pensionsfonds Cityhold sicherte sich mit dem Atlantic Haus für etwa 130 Millionen Euro eine 88 Meter hohe Büroimmobilie im Stadtteil St. Pauli. Frankfurt am Main mit knapp 2,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen ist derzeit der einzige Standort, an dem im Vergleich zum Vorjahr ein leichtes Minus von drei Prozent registriert werden musste. Dass dies nur eine Momentaufnahme ist und sich bis Jahresende noch ändern wird, liegt an mehreren großvolumigen Verkäufen, die in den nächsten Wochen in die Statistik einfließen werden. Größter Verkauf des dritten Quartals in Deutschlands Finanzzentrum war jener des Westend Carrees an zwei Spezialfonds der IVG. In Düsseldorf legte das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 27 Prozent auf knapp 1,5 Milliarden Euro zu, obwohl das dritte Quartal ruhiger ausfiel als die beiden vorangegangenen, in denen mit der Kö-Galerie und der Herzogterrassen die bislang größten Verkäufe stattfanden. Stuttgart rundet das Bild der Topstandorte mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von 757 Millionen Euro und einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 16 Prozent ab. Die größten Ankäufe in einem lebhaften dritten Quartal tätigten Cordea Savills, die das Friedrichs-Carré für über 60 Millionen Euro von der Bayerischen Versorgungskammer erwarben, und Dream Global REIT. Der kanadische REIT sicherte sich das 25.000 Quadratmeter große Büroobjekt Officium im Stadtteil Vaihingen für rund 47 Millionen Euro.

„Die anhaltend hohe Nachfrage hinterlässt Spuren bei den Spitzenrenditen. Im Vergleich zum Halbjahr sank die durchschnittliche gewichtete Bruttoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien deutschlandweit um neun Basispunkte und im Vergleich zum Vorjahr um 26 Basispunkte auf aktuell 4,57 Prozent. Maßgeblichen Anteil daran hatte München, wo wir den größten Sprung seit Ende des ersten Halbjahrs registriert haben. Die Spitzenrendite fiel um 25 Basispunkte auf 4,00 Prozent. Alle anderen Standorte blieben stabil und bewegten sich in einer Spanne zwischen 4,50 Prozent in Hamburg und 5,10 Prozent in Düsseldorf und Stuttgart“, sagt Ignaz Trombello.

Ausblick: Auch im vierten Quartal ist ein Feuerwerk zu erwarten

„Die laufenden Verhandlungen und die regen Aktivitäten auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland lassen auch für das vierte Quartal ein Feuerwerk erwarten. Alleine am Standort Frankfurt summiert sich das Volumen von kurzfristig zu erwartenden Verkäufen auf deutlich über eine Milliarde Euro. Aber auch an anderen Standorten erwarten wir bis Jahresende noch das eine oder andere Highlight“, so Trombello. „Solange das Zinsniveau auf dem aktuellen Niveau verharrt und keine außergewöhnlichen negativen Ereignisse den Standort Deutschland treffen, stellt das Angebot weiter den limitierenden Faktor für noch höhere Transaktionsumsätze dar. Dennoch erwarten wir nochmals eine Steigerung des Vorjahresergebnisses und ein Transaktionsvolumen von jenseits der 35 Milliarden Euro.“



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