11.09.2014 Hannover: Begehrte Einkaufsmetropole mit weiterem Potenzial
Durch die Weltausstellung Expo und die weltgrößte Computermesse Cebit bzw. Industriemesse erlangte die Landeshauptstadt Niedersachsens nicht nur als Messestandort Weltruf. Die Region Hannover insgesamt ist unzweifelhaft der größte und bedeutendste Wirtschaftsraum und Verkehrsknotenpunkt Niedersachsens. In diesem Kontext kann die Stadt an der Leine nicht nur eine ausgezeichnete Verkehrsinfrastruktur quasi am innerdeutschen wie auch innereuropäischen Wegekreuz maßgeblicher Nord-Süd- und Ost-West-Verkehre vorweisen. Sie punktet in wirtschaftlicher Hinsicht über die zentralörtlichen Funktionen als Ministerien-, Behörden- und Uni-Standort hinaus auch als traditionell starker Standort im Fahrzeug- und Maschinenbau sowie bedeutender Versicherungs- und Finanzplatz. Ein arbeitstäglicher Pendlerüberschuss von rd. 107.000 Personen, eine positive Bevölkerungsentwicklung sowie eine überdurchschnittliche Einzelhandelskaufkraft (nach Angaben der GfK 104,9; Bundesdurchschnitt = 100) und über 2 Mio. Übernachtungen p.a. in Hotels und Pensionen sprechen eine deutliche Sprache in Hinblick auf die nach Auffassung von COMFORT im Bundesgebiet gelegentlich etwas unterschätzte Metropolbedeutung.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Last, but not least, stellt Hannover gerade auch mit Blick auf den Einzelhandel eine echte deutsche Top-Destination dar. Gemäß dem dezidiert für alle wichtigen deutschen Einkaufsstädte ermittelten COMFORT-City Ranking nimmt Hannover hier einen ausgezeichneten 6. Rang ein. Von allen Städten mit rund 500.000 Einwohnern (Bremen, Dortmund, Dresden, Duisburg, Essen, Leipzig und Nürnberg) hat die niedersächsische Hauptstadt durch die gezielte Weiterentwicklung des Bestands in den letzten 10 Jahren klar die Position als führende Shopping-Destination in dieser Städtegrößenklasse erreicht.
Aktuell werden in der City knapp 1,2 Milliarden Euro auf einer Verkaufsfläche von gut 263.000 m² umgesetzt. Hannover erreicht damit sowohl bezogen auf den Umsatzanteil der Innenstadt (32%) als auch den City-Anteil der Verkaufsfläche (29%) Werte, die damit deutlich oberhalb der Zahlen ähnlich großer Städte (Umsätze 28 %, Verkaufsfläche rd. 26 %) rangieren: ein klares Indiz für die außerordentliche Stärke der Innenstadt.
Diese kommt nicht zuletzt auch in dem mit insgesamt 1,8 Mio. Einwohnern beträchtlichen und weit über die Stadtgrenzen hinaus gehenden Einzugsgebiet des innerstädtischen Einzelhandels bzw. -hieran anknüpfend- einer hohen überdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität (nach Angaben der GfK 131,0) zum Ausdruck. Hier vermag Hannover insbesondere auch als Mode-Metropole zu punkten, erreicht doch die von COMFORT berechnete spezifische Modezentralität (Bekleidung, Textilien/ Schuhe/Lederwaren) einen Wert von 208,5. Dies bedeutet, dass in Hannovers Einzelhandel mehr als doppelt so viel Modeumsätze getätigt werden als die Einwohner der Stadt speziell für Mode an Kaufkraft in der Tasche haben. Mehr als doppelt so viel Mode-Kaufkraft kommt von auswärtigen Personen und Besuchern hinzu. Von allen deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern stellt Hannover insofern die zweitstärkste Modestadt überhaupt dar. Sie wird nur noch von München (Modezentralität rd. 228) ‚getoppt‘.
Im Hinblick auf die regionale Wettbewerbssituation ist aktuell Bewegung primär im nördlichen Stadtumfeld festzustellen. So wird Ende September die Fertigstellung des A2-Center in Isernhagen-Altwarmbüchen gefeiert. Nach Eröffnung des ersten Bauabschnitts vor ca. einem Jahr werden nach der Komplettierung dann in diesem Fachmarktzentrum insgesamt 40 teilweise sehr namhafte Mieter (u.a. real,-, Saturn, Toys’R‘ us, C&A, und CB Mode, Intersport) präsent sein. In der direkten Nachbarschaft wird ferner noch ein insgesamt gut 37.000 großer Möbel Höffner-Markt gebaut.
Während es in Garbsen um den vom Center-Entwickler Sonae Sierra einstmals geplanten Bau der sogenannten „Neuen Mitte“ (rd. 20.000 m² VKF) ausgesprochen ruhig geworden ist, vollzieht sich laufend der Umbau des Garbsener Planeten-Centers zum Stadtteilzentrum. Die Umstrukturierung zum nahversorgungsorientierten Center (rd. 12.000 m² Verkaufsfläche) soll noch Ende diesen Jahres abgeschlossen werden.
Das 2012 in Soltau eröffnete Designer Outlet hat sich insgesamt sicherlich mittlerweile etwas stärker im Markt etablieren können. Nennenswerte Effekte im Hinblick auf Hannovers Einzelhandelslandschaft sind aber bislang noch nicht auszumachen. Nach Auffassung der COMFORT Hamburg ist vielmehr auch insgesamt im Hinblick auf die Wettbewerbsposition der Hannoveraner City eindeutig weiterhin eine dominierende Position für die gesamte Region zu konstatieren.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Bahnhofstraße und Niki-de-Saint-Phalle-Promenade
• Toplage mit konsumorientiertem Einzelhandelsbesatz, überwiegend Young-Fashion
• Bildet auf ca. 200 Metern Länge das Entree zu den bedeutenden Einkaufslagen der City mit Karmaschstraße, Georgstraße und Große Packhofstraße, Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Kröpcke (wichtigster regionaler Verkehrsknotenpunkt)
• Höchste Passantenfrequenzen, gehört zu den 10 stärksten deutschen Einkaufsstraßen
• Besonderheit: Tieferliegende Niki-de-Saint-Phalle-Promenade, dadurch getrennte Laufwege
• Direkte ober- sowie unterirdische Anbindung an den Hauptbahnhof
• Großflächennutzer: Galeria Kaufhof, Hugendubel, ESPRIT, Desigual, New Yorker, Mango
• Neue Mieter: Apple (Nr. 5) Eröffnung wird bis zum Frühjahr 2015 erwartet, Übernahme der Shoe City-Fläche durch Mango (Nr. 8), in der ehemaligen Mango-Fläche (Nr. 4) hat der Mieter umgestellt auf H.E. by Mango (Herrenkonzept)
• Aktueller Mietpreis liegt bei 190,- EUR/m²
Georgstraße
• Sehr hohe Passantenfrequenzen im stärksten Bereich zwischen H&M (Kröpcke) und C&A, konsumorientiert
• Traditionelle innerstädtische Toplage, breites Angebot und stabiler Mieterbesatz
• Großflächenmieter Karstadt, C&A, H&M, ESPRIT, Horstmann und Sander
• Abschnitt zwischen Kröpcke und Windmühlenstraße Richung Oper mit „einhüftigem“ Einzelhandel (keine Fußgängerzone) stellt eine Niveaulage mit Entwicklungspotenzial dar
• Aktueller Mietpreis liegt bei 190,- EUR/m²
Große Packhofstraße
• Konsumige 1A-Lage mit hoher Passantenfrequenz; hundertprozentiger Filialisierungsgrad mit hohem internationalen Anteil
• Einzelhändler wie Wormland und s.Oliver nutzen zusätzlichen Antritt von der Karmarschstraße
• Geprägt durch Textil- und Schuhanbieter und eine relativ enge Straßenflucht, u.a. Karstadt Sport, Görtz, Salamander, TK Maxx, Gerry Weber, Edeka, dm, Zara
• Standort profitiert von Primarkfrequenz in der Osterstraße
• Projektentwicklung der ehemaligen Erdmann-Immobilie mit ca. 2.600 m² Einzelhandelsfläche, ab 2016 Mieter: Reserved
• Aktueller Mietpreis liegt bei 185,- EUR/m²
Karmarschstraße
• 1A-Lage mit hoher Passantenfrequenz, Übergang von Konsumlage zur Niveaulage
• Platz der Traditionshäuser Mäntelhaus Kaiser, I. G. von der Linde, Parfümerie Liebe
• CENTRUM Projektentwicklung am Kröpcke. Hier entstanden bis Frühjahr 2014 insgesamt über 18.000 m² neue Einzelhandelsflächen, u. a. P&C Weltstadthaus (über 10.000 m² Verkaufsfläche), Eckerle (ca. 2.000 m²). Die Entwicklung beseitigt die einstige Einhüftigkeit der Fußgängerzone und macht die Karmarschstraße zur echten eigenständigen Toplage
• Neue Mieter: Kiehls, Rituals, The Body Shop, COS (alle Mieter vermittelt durch COMFORT)
• Aktueller Mietpreis liegt bei 195,- EUR/m²
Unbestritten zählt die Hannoveraner Innenstadt auch in einer bundesweiten Perspektive zu den stärksten Einzelhandels-Standorten hierzulande. Die anhaltende Internationalisierung durch ansiedlungswillige neue Retailkonzepte sowie die beachtliche Anzahl von Projektentwicklungen der letzten Jahre, wie auch die aktuellen Entwicklungen, zeugen von einer dynamischen Innenstadtentwicklung, sodass in diesem Zuge auch an die etablierten A-Lagen angrenzende Nebenlagen, zukünftiges Entwicklungspotenzial versprechen.
Mit den vier annähernd gleichwertigen 1A-Lagen Georgstraße, Bahnhofstraße, Karmarschstraße und Große Packhofstraße, die ein räumlich kompaktes, fußgängerfreundliches Innenstadtgefüge bilden, verfügt Hannover über ideale Voraussetzungen für ein ungetrübtes Shopping-Vergnügen, welches mit einem attraktiven Einzelhandelsmix aus erfolgreichen Filialisten und leistungsstarken traditionellen Platzhirschen, einschließlich einer gut integrierten Ernst August Galerie, seinesgleichen unter den deutschen Großstädten sucht. Eine gute verkehrsmäßige Erreichbarkeit der Innenstadt über den ÖPNV sowie ein ausreichendes Angebot an Parkmöglichkeiten für den Individualverkehr sind weitere Merkmale von guten Standort-Voraussetzungen für den Einzelhandel.
Die herausragende Einzelhandelsentwicklung der vergangenen Jahre mit einem Flächenangebot von über 18.000 m² Einzelhandelsfläche am Schnittpunkt der drei bedeutendsten Einzelhandelslagen und gleichzeitig zentraler innerstädtischer Treffpunkt, dem Kröpcke, bildet die gleichnamige im Jahr 2014 fertiggestellte Projektentwicklung des Düsseldorfer Projektentwicklers CENTRUM. Die Immobilie wurde bereits im Herbst 2013 an die Union Investment Real Estate GmbH verkauft.
Mieter sind das neue „Weltstadthaus“ von P&C (ca. 10.300 m² Verkaufsfläche), der Münchener Herrenausstatter Eckerle, COS und weitere namhafte Einzelhändler, wie Rossmann, Tchibo, Kamps, The Body Shop, Kiehls und Rituals, für deren Vermittlung gesamt die COMFORT Hamburg verantwortlich zeichnet. Mit der bis zum Jahresende 2014 erwarteten Vollvermietung des Geschäftshauses am Kröpcke schließt die Karmarschstraße endgültig zu den anderen 1A-Lagen auf, welches sich bereits in der Mietenentwicklung bestätigt, welche die größte Dynamik im Vergleich aller Hannoveraner Einzelhandelslagen in den vergangenen Jahren aufweist. Ein sehr deutliches Statement zugunsten Hannover setzt auch der mit Druck auf den deutschen Markt strebende polnische Fashion-Retailer Reserved, der neben der ehemaligen Hugendubel-Fläche in der Ernst August Galerie nun auch rund 2.600 m² Einzelhandelsfläche in der Projektentwicklung des ehemaligen Erdmann-Hauses in der Große Packhofstraße bei Development Partner angemietet hat und bis 2016 eröffnen wird. Ergänzt werden die Toplagen durch gut funktionierende Nebenlagen, wie Schillerstraße, Rathenaustraße und Luisenstraße. Das Luisenquartier mit seinem überschaubaren aber qualitativ überwiegend höherwertigeren Einzelhandelsangebot im Niveaubereich sowie vereinzelten Luxusangeboten wird sinnvoll ergänzt durch lokale Player, wie den Modeanbietern Terner und Schlösser. Für die klassischen High Streets-Anbieter scheidet diese Lage jedoch in der Regel aufgrund der eher mäßigen Frequenzsituation aus, dennoch hat sie ihren festen und berechtigten Platz im ausgewogenen Hannoveraner Einzelhandelsgefüge.
Auch das Quartier um den irischen Textilgiganten Primark in der Osterstraße entwickelte sich durch den frequenzbringenden Großmieter positiv. Neue Laufwege wurden etabliert, wie z.B. die zuvor unbedeutende Kleine Packhofstraße als Direktverbindung zwischen Primark und Georgstraße. In erster Linie profitieren bisher gastronomische Mieter in diesem Quartier von der neuen Frequenz und eine Reihe von Gastronomen, wie z.B. Vapiano in der Heiligerstraße/ Ecke Limburgstraße ließen sich in den letzten Jahren dort nieder.
INVESTMENT
Das Ankaufsinteresse von Investoren ist in Hannover stark ausgeprägt und hat steigende Tendenz. Gestützt wird dies einerseits durch die sehr gute und kontinuierliche Einzelhandelsentwicklung der Hannoveraner City der letzten Jahre sowie dem allgemein wachsenden Interesse nach Standorten, wie z.B. Hannover: Die zunehmende Anzahl an Investoren, die derzeit dem Trend folgend Ihren Handlungskreis über die BIG 7 hinaus erweitern, landen sehr schnell bei Hannover. Dies war z.B. beim offenen Immobilienfonds von Union Investment Real Estate zu sehen, als dieser 2013 die wohl prominenteste Einzelhandelsimmobilie in der Hannoveraner Innenstadt für einen dreistelligen Millionenbetrag erwarb (Vermittlung durch COMFORT): Das Kröpcke mit dem Ankermieter Peek & Cloppenburg. Es war der erste Ankauf der Hamburger Fondsgesellschaft in der Innenstadt von Hannover und Ziel ist es, mit dem Ankauf das Portfolio weiter durch Standorte dieser Größenordnung zu diversifizieren. Ende 2013 erwarb Real I.S. für einen Spezialfonds das aus dem 19. Jahrhundert stammende Büro- und Geschäftshaus "Ernst-August-Carree" seitlich des Hauptbahnhofs von CBRE Global Investors. Die ca. 6.800 m² Gesamtfläche wird im Erdgeschoss von Einzelhändlern und Gastronomen genutzt, darüber befinden sich Büros und Arztpraxen.
Die hohe Anzahl von bedeutenden Transaktionen in der Innenstadt wie auch an der Peripherie konnte in 2014 aufgrund mangelnden Angebots nicht wiederholt werden. Im letzten Jahr erwarb z.B. das Münchener Familienunternehmen Accom Immobilien Holding (AIH) zusammen mit dem Lister Podbi-Park die Galerie Luise in der Luisenstraße. Beide Liegenschaften sollen durch Investitionen aufgewertet werden: Die Galerie Luise soll stärker im Premium Segment positioniert werden sowie hinsichtlich der Eingangssituation zur Joachimstraße hin und der Gemeinschaftsflächen optimiert werden.
Die Bestlagen der Karmarschstraße, Bahnhofstraße, Georgstraße und Große Packhofstraße liegen in Bezug auf Miet- und Renditeniveau immer enger zusammen und bieten eine einheitliche Attraktivität für Investoren. Insbesondere die Karmarschstraße bietet gute Chancen im Zuge der Fertigstellung des Kröpckes weiter an Qualität zu gewinnen und ihren Aufwärtstrend fortzusetzen. Die schon seit langem zur Diskussion stehende Aufwertung und Neubebauung des Steintorplatzes könnte im Zusammenspiel u.a. mit der städtebaulich geplanten Neustrukturierung im weiteren Umfeld (u.a. Marstall) perspektivisch die bisher eher schwache Qualität am Ende der Georgstraße verändern – hin zu einer Lage nunmehr auch mit deutlich mehr Attraktivität und Ambiente. Ebenso bietet die unsichere Zukunft des Karstadt Konzerns und in diesem Zuge wieder aufkommende Überlegungen hinsichtlich eines Zusammenschlusses von Karstadt und Galeria Kaufhof auch Raum für Entwicklungsmöglichkeiten in Hannover: Wurden bereits das Karstadt Technikhaus sowie das Bettenhaus verkauft und für neue Mieter entwickelt, gibt es noch das Haupthaus in sehr guter Lage in der Georgstraße sowie zwei Galeria Kaufhöfe, womit sich Projektentwickler gerne beschäftigen würden. Angesichts der zunehmenden Attraktivität für Investoren für die Stadt und dem geringen Angebot, geraten die Renditen weiter unter Druck und liegen in den Toplagen derzeit bei knapp über 5 % p.a.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Durch die in der Vergangenheit vollzogenen vielfältigen Maßnahmen zur Qualifizierung der Innenstadt ist Hannover auch als Standort für den modernen stationären Einkauf enorm vorangekommen. In dieser Hinsicht überzeugt sie mit einer sehr beachtlichen, absolut ‚erstligareifen‘ ‚kritischen Masse‘, die aber auch in qualitativer Hinsicht mit einem breit gestaffelten Angebot und unterschiedlichsten Formaten unterlegt ist. Dabei ist die City durch die enge Verzahnung der einzelnen Lagen kompakt und überschaubar genug, um sie fußläufig erfahren zu können. Die sozio-ökonomischen Parameter stellen sich als solide und perspektivreich dar.
Das sind alles in allem sehr gute Rahmenbedingungen für erfolgreichen Einzelhandel, die nicht zuletzt auch in der Entwicklung der maßgeblichen immobilienwirtschaftlichen Parameter zum Ausdruck kommen: tendenziell anziehende Retail-Mieten und zunehmende Kaufpreise. Von daher, wie aber mit Blick auf die Tatsache, dass mit der erfolgten Fertigstellung des Kröpcke und Eröffnung von Apple die großen ‚Leuchturm‘-Entwicklungen der Vergangenheit demnächst abgeschlossen sein werden, ist durchaus noch weiteres Projektentwicklungspotenzial gegeben. Dies nicht zuletzt mit Blick auf den regionalen Wettbewerb, der aktuell sicherlich die dominierende Position der Hannoveraner City noch nicht in Frage stellt, auf der anderen Seite aber auch keineswegs schläft. Das zweifellos auch zu den deutschen Top-Einkaufsmetropolen zählende Düsseldorf hat sich in einer ähnlichen Gemengelage einen „Kö-Bogen“ geleistet und projektiert dazu gerade eine nächste Erweiterung. Standort- und Marktseitig könnte man sich Ähnliches sicherlich auch für Hannover vorstellen.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Last, but not least, stellt Hannover gerade auch mit Blick auf den Einzelhandel eine echte deutsche Top-Destination dar. Gemäß dem dezidiert für alle wichtigen deutschen Einkaufsstädte ermittelten COMFORT-City Ranking nimmt Hannover hier einen ausgezeichneten 6. Rang ein. Von allen Städten mit rund 500.000 Einwohnern (Bremen, Dortmund, Dresden, Duisburg, Essen, Leipzig und Nürnberg) hat die niedersächsische Hauptstadt durch die gezielte Weiterentwicklung des Bestands in den letzten 10 Jahren klar die Position als führende Shopping-Destination in dieser Städtegrößenklasse erreicht.
Aktuell werden in der City knapp 1,2 Milliarden Euro auf einer Verkaufsfläche von gut 263.000 m² umgesetzt. Hannover erreicht damit sowohl bezogen auf den Umsatzanteil der Innenstadt (32%) als auch den City-Anteil der Verkaufsfläche (29%) Werte, die damit deutlich oberhalb der Zahlen ähnlich großer Städte (Umsätze 28 %, Verkaufsfläche rd. 26 %) rangieren: ein klares Indiz für die außerordentliche Stärke der Innenstadt.
Diese kommt nicht zuletzt auch in dem mit insgesamt 1,8 Mio. Einwohnern beträchtlichen und weit über die Stadtgrenzen hinaus gehenden Einzugsgebiet des innerstädtischen Einzelhandels bzw. -hieran anknüpfend- einer hohen überdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität (nach Angaben der GfK 131,0) zum Ausdruck. Hier vermag Hannover insbesondere auch als Mode-Metropole zu punkten, erreicht doch die von COMFORT berechnete spezifische Modezentralität (Bekleidung, Textilien/ Schuhe/Lederwaren) einen Wert von 208,5. Dies bedeutet, dass in Hannovers Einzelhandel mehr als doppelt so viel Modeumsätze getätigt werden als die Einwohner der Stadt speziell für Mode an Kaufkraft in der Tasche haben. Mehr als doppelt so viel Mode-Kaufkraft kommt von auswärtigen Personen und Besuchern hinzu. Von allen deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern stellt Hannover insofern die zweitstärkste Modestadt überhaupt dar. Sie wird nur noch von München (Modezentralität rd. 228) ‚getoppt‘.
Im Hinblick auf die regionale Wettbewerbssituation ist aktuell Bewegung primär im nördlichen Stadtumfeld festzustellen. So wird Ende September die Fertigstellung des A2-Center in Isernhagen-Altwarmbüchen gefeiert. Nach Eröffnung des ersten Bauabschnitts vor ca. einem Jahr werden nach der Komplettierung dann in diesem Fachmarktzentrum insgesamt 40 teilweise sehr namhafte Mieter (u.a. real,-, Saturn, Toys’R‘ us, C&A, und CB Mode, Intersport) präsent sein. In der direkten Nachbarschaft wird ferner noch ein insgesamt gut 37.000 großer Möbel Höffner-Markt gebaut.
Während es in Garbsen um den vom Center-Entwickler Sonae Sierra einstmals geplanten Bau der sogenannten „Neuen Mitte“ (rd. 20.000 m² VKF) ausgesprochen ruhig geworden ist, vollzieht sich laufend der Umbau des Garbsener Planeten-Centers zum Stadtteilzentrum. Die Umstrukturierung zum nahversorgungsorientierten Center (rd. 12.000 m² Verkaufsfläche) soll noch Ende diesen Jahres abgeschlossen werden.
Das 2012 in Soltau eröffnete Designer Outlet hat sich insgesamt sicherlich mittlerweile etwas stärker im Markt etablieren können. Nennenswerte Effekte im Hinblick auf Hannovers Einzelhandelslandschaft sind aber bislang noch nicht auszumachen. Nach Auffassung der COMFORT Hamburg ist vielmehr auch insgesamt im Hinblick auf die Wettbewerbsposition der Hannoveraner City eindeutig weiterhin eine dominierende Position für die gesamte Region zu konstatieren.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Bahnhofstraße und Niki-de-Saint-Phalle-Promenade
• Toplage mit konsumorientiertem Einzelhandelsbesatz, überwiegend Young-Fashion
• Bildet auf ca. 200 Metern Länge das Entree zu den bedeutenden Einkaufslagen der City mit Karmaschstraße, Georgstraße und Große Packhofstraße, Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Kröpcke (wichtigster regionaler Verkehrsknotenpunkt)
• Höchste Passantenfrequenzen, gehört zu den 10 stärksten deutschen Einkaufsstraßen
• Besonderheit: Tieferliegende Niki-de-Saint-Phalle-Promenade, dadurch getrennte Laufwege
• Direkte ober- sowie unterirdische Anbindung an den Hauptbahnhof
• Großflächennutzer: Galeria Kaufhof, Hugendubel, ESPRIT, Desigual, New Yorker, Mango
• Neue Mieter: Apple (Nr. 5) Eröffnung wird bis zum Frühjahr 2015 erwartet, Übernahme der Shoe City-Fläche durch Mango (Nr. 8), in der ehemaligen Mango-Fläche (Nr. 4) hat der Mieter umgestellt auf H.E. by Mango (Herrenkonzept)
• Aktueller Mietpreis liegt bei 190,- EUR/m²
Georgstraße
• Sehr hohe Passantenfrequenzen im stärksten Bereich zwischen H&M (Kröpcke) und C&A, konsumorientiert
• Traditionelle innerstädtische Toplage, breites Angebot und stabiler Mieterbesatz
• Großflächenmieter Karstadt, C&A, H&M, ESPRIT, Horstmann und Sander
• Abschnitt zwischen Kröpcke und Windmühlenstraße Richung Oper mit „einhüftigem“ Einzelhandel (keine Fußgängerzone) stellt eine Niveaulage mit Entwicklungspotenzial dar
• Aktueller Mietpreis liegt bei 190,- EUR/m²
Große Packhofstraße
• Konsumige 1A-Lage mit hoher Passantenfrequenz; hundertprozentiger Filialisierungsgrad mit hohem internationalen Anteil
• Einzelhändler wie Wormland und s.Oliver nutzen zusätzlichen Antritt von der Karmarschstraße
• Geprägt durch Textil- und Schuhanbieter und eine relativ enge Straßenflucht, u.a. Karstadt Sport, Görtz, Salamander, TK Maxx, Gerry Weber, Edeka, dm, Zara
• Standort profitiert von Primarkfrequenz in der Osterstraße
• Projektentwicklung der ehemaligen Erdmann-Immobilie mit ca. 2.600 m² Einzelhandelsfläche, ab 2016 Mieter: Reserved
• Aktueller Mietpreis liegt bei 185,- EUR/m²
Karmarschstraße
• 1A-Lage mit hoher Passantenfrequenz, Übergang von Konsumlage zur Niveaulage
• Platz der Traditionshäuser Mäntelhaus Kaiser, I. G. von der Linde, Parfümerie Liebe
• CENTRUM Projektentwicklung am Kröpcke. Hier entstanden bis Frühjahr 2014 insgesamt über 18.000 m² neue Einzelhandelsflächen, u. a. P&C Weltstadthaus (über 10.000 m² Verkaufsfläche), Eckerle (ca. 2.000 m²). Die Entwicklung beseitigt die einstige Einhüftigkeit der Fußgängerzone und macht die Karmarschstraße zur echten eigenständigen Toplage
• Neue Mieter: Kiehls, Rituals, The Body Shop, COS (alle Mieter vermittelt durch COMFORT)
• Aktueller Mietpreis liegt bei 195,- EUR/m²
Unbestritten zählt die Hannoveraner Innenstadt auch in einer bundesweiten Perspektive zu den stärksten Einzelhandels-Standorten hierzulande. Die anhaltende Internationalisierung durch ansiedlungswillige neue Retailkonzepte sowie die beachtliche Anzahl von Projektentwicklungen der letzten Jahre, wie auch die aktuellen Entwicklungen, zeugen von einer dynamischen Innenstadtentwicklung, sodass in diesem Zuge auch an die etablierten A-Lagen angrenzende Nebenlagen, zukünftiges Entwicklungspotenzial versprechen.
Mit den vier annähernd gleichwertigen 1A-Lagen Georgstraße, Bahnhofstraße, Karmarschstraße und Große Packhofstraße, die ein räumlich kompaktes, fußgängerfreundliches Innenstadtgefüge bilden, verfügt Hannover über ideale Voraussetzungen für ein ungetrübtes Shopping-Vergnügen, welches mit einem attraktiven Einzelhandelsmix aus erfolgreichen Filialisten und leistungsstarken traditionellen Platzhirschen, einschließlich einer gut integrierten Ernst August Galerie, seinesgleichen unter den deutschen Großstädten sucht. Eine gute verkehrsmäßige Erreichbarkeit der Innenstadt über den ÖPNV sowie ein ausreichendes Angebot an Parkmöglichkeiten für den Individualverkehr sind weitere Merkmale von guten Standort-Voraussetzungen für den Einzelhandel.
Die herausragende Einzelhandelsentwicklung der vergangenen Jahre mit einem Flächenangebot von über 18.000 m² Einzelhandelsfläche am Schnittpunkt der drei bedeutendsten Einzelhandelslagen und gleichzeitig zentraler innerstädtischer Treffpunkt, dem Kröpcke, bildet die gleichnamige im Jahr 2014 fertiggestellte Projektentwicklung des Düsseldorfer Projektentwicklers CENTRUM. Die Immobilie wurde bereits im Herbst 2013 an die Union Investment Real Estate GmbH verkauft.
Mieter sind das neue „Weltstadthaus“ von P&C (ca. 10.300 m² Verkaufsfläche), der Münchener Herrenausstatter Eckerle, COS und weitere namhafte Einzelhändler, wie Rossmann, Tchibo, Kamps, The Body Shop, Kiehls und Rituals, für deren Vermittlung gesamt die COMFORT Hamburg verantwortlich zeichnet. Mit der bis zum Jahresende 2014 erwarteten Vollvermietung des Geschäftshauses am Kröpcke schließt die Karmarschstraße endgültig zu den anderen 1A-Lagen auf, welches sich bereits in der Mietenentwicklung bestätigt, welche die größte Dynamik im Vergleich aller Hannoveraner Einzelhandelslagen in den vergangenen Jahren aufweist. Ein sehr deutliches Statement zugunsten Hannover setzt auch der mit Druck auf den deutschen Markt strebende polnische Fashion-Retailer Reserved, der neben der ehemaligen Hugendubel-Fläche in der Ernst August Galerie nun auch rund 2.600 m² Einzelhandelsfläche in der Projektentwicklung des ehemaligen Erdmann-Hauses in der Große Packhofstraße bei Development Partner angemietet hat und bis 2016 eröffnen wird. Ergänzt werden die Toplagen durch gut funktionierende Nebenlagen, wie Schillerstraße, Rathenaustraße und Luisenstraße. Das Luisenquartier mit seinem überschaubaren aber qualitativ überwiegend höherwertigeren Einzelhandelsangebot im Niveaubereich sowie vereinzelten Luxusangeboten wird sinnvoll ergänzt durch lokale Player, wie den Modeanbietern Terner und Schlösser. Für die klassischen High Streets-Anbieter scheidet diese Lage jedoch in der Regel aufgrund der eher mäßigen Frequenzsituation aus, dennoch hat sie ihren festen und berechtigten Platz im ausgewogenen Hannoveraner Einzelhandelsgefüge.
Auch das Quartier um den irischen Textilgiganten Primark in der Osterstraße entwickelte sich durch den frequenzbringenden Großmieter positiv. Neue Laufwege wurden etabliert, wie z.B. die zuvor unbedeutende Kleine Packhofstraße als Direktverbindung zwischen Primark und Georgstraße. In erster Linie profitieren bisher gastronomische Mieter in diesem Quartier von der neuen Frequenz und eine Reihe von Gastronomen, wie z.B. Vapiano in der Heiligerstraße/ Ecke Limburgstraße ließen sich in den letzten Jahren dort nieder.
INVESTMENT
Das Ankaufsinteresse von Investoren ist in Hannover stark ausgeprägt und hat steigende Tendenz. Gestützt wird dies einerseits durch die sehr gute und kontinuierliche Einzelhandelsentwicklung der Hannoveraner City der letzten Jahre sowie dem allgemein wachsenden Interesse nach Standorten, wie z.B. Hannover: Die zunehmende Anzahl an Investoren, die derzeit dem Trend folgend Ihren Handlungskreis über die BIG 7 hinaus erweitern, landen sehr schnell bei Hannover. Dies war z.B. beim offenen Immobilienfonds von Union Investment Real Estate zu sehen, als dieser 2013 die wohl prominenteste Einzelhandelsimmobilie in der Hannoveraner Innenstadt für einen dreistelligen Millionenbetrag erwarb (Vermittlung durch COMFORT): Das Kröpcke mit dem Ankermieter Peek & Cloppenburg. Es war der erste Ankauf der Hamburger Fondsgesellschaft in der Innenstadt von Hannover und Ziel ist es, mit dem Ankauf das Portfolio weiter durch Standorte dieser Größenordnung zu diversifizieren. Ende 2013 erwarb Real I.S. für einen Spezialfonds das aus dem 19. Jahrhundert stammende Büro- und Geschäftshaus "Ernst-August-Carree" seitlich des Hauptbahnhofs von CBRE Global Investors. Die ca. 6.800 m² Gesamtfläche wird im Erdgeschoss von Einzelhändlern und Gastronomen genutzt, darüber befinden sich Büros und Arztpraxen.
Die hohe Anzahl von bedeutenden Transaktionen in der Innenstadt wie auch an der Peripherie konnte in 2014 aufgrund mangelnden Angebots nicht wiederholt werden. Im letzten Jahr erwarb z.B. das Münchener Familienunternehmen Accom Immobilien Holding (AIH) zusammen mit dem Lister Podbi-Park die Galerie Luise in der Luisenstraße. Beide Liegenschaften sollen durch Investitionen aufgewertet werden: Die Galerie Luise soll stärker im Premium Segment positioniert werden sowie hinsichtlich der Eingangssituation zur Joachimstraße hin und der Gemeinschaftsflächen optimiert werden.
Die Bestlagen der Karmarschstraße, Bahnhofstraße, Georgstraße und Große Packhofstraße liegen in Bezug auf Miet- und Renditeniveau immer enger zusammen und bieten eine einheitliche Attraktivität für Investoren. Insbesondere die Karmarschstraße bietet gute Chancen im Zuge der Fertigstellung des Kröpckes weiter an Qualität zu gewinnen und ihren Aufwärtstrend fortzusetzen. Die schon seit langem zur Diskussion stehende Aufwertung und Neubebauung des Steintorplatzes könnte im Zusammenspiel u.a. mit der städtebaulich geplanten Neustrukturierung im weiteren Umfeld (u.a. Marstall) perspektivisch die bisher eher schwache Qualität am Ende der Georgstraße verändern – hin zu einer Lage nunmehr auch mit deutlich mehr Attraktivität und Ambiente. Ebenso bietet die unsichere Zukunft des Karstadt Konzerns und in diesem Zuge wieder aufkommende Überlegungen hinsichtlich eines Zusammenschlusses von Karstadt und Galeria Kaufhof auch Raum für Entwicklungsmöglichkeiten in Hannover: Wurden bereits das Karstadt Technikhaus sowie das Bettenhaus verkauft und für neue Mieter entwickelt, gibt es noch das Haupthaus in sehr guter Lage in der Georgstraße sowie zwei Galeria Kaufhöfe, womit sich Projektentwickler gerne beschäftigen würden. Angesichts der zunehmenden Attraktivität für Investoren für die Stadt und dem geringen Angebot, geraten die Renditen weiter unter Druck und liegen in den Toplagen derzeit bei knapp über 5 % p.a.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Durch die in der Vergangenheit vollzogenen vielfältigen Maßnahmen zur Qualifizierung der Innenstadt ist Hannover auch als Standort für den modernen stationären Einkauf enorm vorangekommen. In dieser Hinsicht überzeugt sie mit einer sehr beachtlichen, absolut ‚erstligareifen‘ ‚kritischen Masse‘, die aber auch in qualitativer Hinsicht mit einem breit gestaffelten Angebot und unterschiedlichsten Formaten unterlegt ist. Dabei ist die City durch die enge Verzahnung der einzelnen Lagen kompakt und überschaubar genug, um sie fußläufig erfahren zu können. Die sozio-ökonomischen Parameter stellen sich als solide und perspektivreich dar.
Das sind alles in allem sehr gute Rahmenbedingungen für erfolgreichen Einzelhandel, die nicht zuletzt auch in der Entwicklung der maßgeblichen immobilienwirtschaftlichen Parameter zum Ausdruck kommen: tendenziell anziehende Retail-Mieten und zunehmende Kaufpreise. Von daher, wie aber mit Blick auf die Tatsache, dass mit der erfolgten Fertigstellung des Kröpcke und Eröffnung von Apple die großen ‚Leuchturm‘-Entwicklungen der Vergangenheit demnächst abgeschlossen sein werden, ist durchaus noch weiteres Projektentwicklungspotenzial gegeben. Dies nicht zuletzt mit Blick auf den regionalen Wettbewerb, der aktuell sicherlich die dominierende Position der Hannoveraner City noch nicht in Frage stellt, auf der anderen Seite aber auch keineswegs schläft. Das zweifellos auch zu den deutschen Top-Einkaufsmetropolen zählende Düsseldorf hat sich in einer ähnlichen Gemengelage einen „Kö-Bogen“ geleistet und projektiert dazu gerade eine nächste Erweiterung. Standort- und Marktseitig könnte man sich Ähnliches sicherlich auch für Hannover vorstellen.
