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10.09.2014 Offene Immobilienfonds können Nettomietrenditen leicht erhöhen

Scope Ratings hat sämtliche für Privatanleger zugänglichen offenen Immobilienfonds mit einem Fondsvolumen von insgesamt 57 Mrd. Euro untersucht. Während die durchschnittliche Performance der Fonds derzeit bei 2,5% liegt, erzielen die von den Fonds gehaltenen Immobilien Nettomietrenditen von durchschnittlich 4,8%. Die Ergebnisse im Detail:

Die drei untersuchten Globalfonds weisen im letzten Geschäftsjahr eine höhere Nettomietrendite (Durchschnitt: 5,4%) als Fonds mit Fokus auf Deutschland oder Europa (4,5%).

Der hausInvest und der grundbesitz europa erzielen unter den Europafonds mit 4,9% die höchste Nettomietrendite. In der Kategorie „Globalfonds“ liegt der Deka-ImmobilienGlobal mit 5,6% vorn.

Die niedrigste Nettomietrendite unter den Europafonds weist der Deka-ImmobilienEuropa mit 4,0% auf. Bei den Globalfonds ist es der grundbesitz global mit 5,1%.

Den stärksten Rückgang der Nettomietrendite mit 40 Basispunkten verzeichnete der Deka-ImmobilienEuropa. Verantwortlich dafür sind die zum Teil hohen Zugeständnisse bei Mietvertragsabschlüssen insbesondere in den Niederlanden aber auch umfangreiche Refurbishment-Maßnahmen für deutsche Objekte, die damit wieder auf einen marktgängigen Standard gehoben wurden.

Auf der anderen Seite stellt die Deka mit ihrem globalen Produkt auch den Fonds mit der größten Steigerung (100 Basispunkte) auf deutlich überdurchschnittliche 5,6%. Der deutliche Zuwachs ist insbesondere auf hohen Mietrenditen für Fondsobjekte in Frankreich, Spanien und Australien zurückzuführen.

Nettomietrenditen im Überblick:

Deka-ImmobilienGlobal: 5,6% (Scope Rating: AAIF)
UniImmo: Global: 5,4% (BBBAIF)
grundbesitz global: 5,1% (BBB-AIF)
grundbesitz europa: 4,9% (AA-AIF)
hausInvest: 4,9% (AAIF)
UniImmo: Europa: 4,8% (A+AIF)
UniImmo: Deutschland: 4,7% (AA-AIF)
WestInvest InterSelect: 4,4% (BBBAIF)
Wertgrund WohnSelect D: 4,1% (A+AIF)
Deka-ImmobilienEuropa: 4,0% (A+AIF)

Ausblick: Scope geht davon aus, dass die Nettomietrenditen der offenen Immobilienfonds weiter leicht ansteigen werden. Der Grund: In der jüngeren Vergangenheit wurden die Mietrenditen insbesondere durch hohe Zugeständnisse bei Mietvertragsabschlüssen und der Refurbishment-Strategie einiger Fonds belastet. Diese Einmaleffekte führen in der Regel mittelfristig zu einer Verbesserung der Vermarktungs- und Vermietungssituation – was sich wie derzeit wieder in steigenden Nettomietrenditen niederschlägt.

Einfluss auf das Rating: Im Rating von Scope wird neben den Risiken für den Cash Flow der Fonds vor allem die laufende Performance analysiert – Mietverträge und Leerstandsquoten stehen dabei wesentlich im Fokus. Auch wenn es keine starre Relation zwischen Nettomietrendite und Rating gibt, haben die Erträge des Immobilienportfolios großen Einfluss auf das Rating. Steigende Nettomietrenditen haben somit in der Tendenz einen positiven Einfluss auf das Rating.

Zum Hintergrund: Die Nettomietrendite stellt die Mieterträge abzgl. der Bewirtschaftungskosten in Relation zum durchschnittlichen direkt gehaltenen Immobilienvermögen dar. Neben Wertänderungs- und Liquiditätsrendite sowie dem Einfluss von Steuern, Währungsänderungen und dem Fremdkapitalhebel ist die Nettomietrendite eine wesentliche Komponente der Performance eines Immobilienfonds.


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