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28.08.2014 Städtereport Ulm: Wann kommt das Einkaufsquartier Sedelhöfe?

Die Stadt bildet gemeinsam mit der Nachbarstadt Neu-Ulm eine aufstrebende Doppelstadt. Der Einzelhandel beider Städte profitiert einerseits von der vitalen Wirtschaft in der Region mit der damit verbundenen Kaufkraft der ansässigen Bevölkerung und andererseits von der starken Anziehungskraft der Stadtkerne.

Die Oberstadt schmückt sich mit den Prädikaten „Wissenschaftsstadt“ sowie „Die clevere Alternative im Süden Deutschlands“. Sie hat ein breit gefächertes Kulturangebot und einen hohen Freizeitwert, aufgrund ihrer exponierten Lage in der Nähe zur schwäbischen Alb, zum Allgäu sowie zum Bodensee. Der Kirchturm ihres gotischen Münsters ist mit über 161 Metern der höchste der Welt. Darüber hinaus verfügt die Stadt im Nordosten über eine Messe sowie eine Universität mit sogenannten An-Instituten, die in enger Zusammenarbeit mit Universität, Universitätsklinikum, Hochschulen und der Industrie anwendungsorientierte Forschung betreiben. Darüber hinaus ist Ulm ein bedeutender Standort für Unternehmen der elektronischen Industrie, der Waffenherstellung und Nutzfahrzeugindustrie.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT

Insgesamt resultiert hieraus eine konstant hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Im Ranking vergleichbarer Städte zählt Ulm zu den Städten mit den höchsten Mieten sowie sehr guten Kaufpreisen für Einzelhandelsimmobilien, berichtet Thorsten Kruczyna, Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFORT.

Sowohl die Kaufkraft als auch die Zentralität liegen über dem Durchschnitt. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der City knapp 460 Millionen Euro umgesetzt. Auch der Anteil der innerstädtischen Verkaufsfläche ist extrem hoch.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Hirschstraße / Bahnhofstraße

• TOP-1A-Lage / sehr hohe Passantenfrequenz
• Diskussion um die Sedelhöfe beeinflusst Anmietungs- und Investitionsentscheidungen
• Wenig Mieterwechsel
• Ausgezeichneter Mieterbesatz mit Flagshipstores von Esprit, Hugendubel, Müller, New Yorker, P & C, H & M, Tally Weijl, s.Oliver, Mango, Vodafone, etc.
• Hirschstraße/Bahnhofstraße zählen zu den besucherstärksten und beliebtesten Einkaufsstraßen Süddeutschlands
• Neue Mieter: Mango, Vodafone, Bijou Brigitte
• Aktueller Mietpreis liegt bei 135,- EUR/m²

Wer wird die Sedelhöfe jetzt final projektieren und bauen? Nach dem Rückzug von MAB aus Deutschland bzw. der Aufgabe des Projektentwicklungsgeschäftes durch die MAB-Mutter Rabobank werden die Karten neu gemischt. Neue Interessenten bringen sich in Spiel. Die Stadt wahrt ihre Interessen. Somit wird die ursprüngliche Planung des ca. 18.000 m² an Verkaufsfläche umfassenden Shopping-Centers mit Baubeginn Tiefbau 2014, Baubeginn Hochbau 2015 und Eröffnung der Sedelhöfe in 2016, nicht zu halten sein. In Neu-Ulm sieht es dagegen im Hinblick auf deren Center-Projekt nach ebenfalls langem hin und her besser aus: Die Eröffnung der Glacis-Galerie mit rund 120 Handels- und Gastronomieeinheiten auf ca. 35.000 m² Fläche ist für Frühjahr 2015 geplant. So müssen Besucher der City in Ulm die Brache an der Bahnhofstraße noch einige Zeit ertragen. Die Voraussetzungen für den Bau hatten die zuständigen Gremien fast ohne Gegenstimme geschaffen, die Umsiedlung von damaligen Bestandsmietern, die eventuell das Projekt gefährden hätten können, wurde am Beispiel von Mc Donald’s in bisher noch nie gesehener Art und Weise vollzogen. Mc Donald’s hat nun einen Standort, der sich im wahrsten Sinne des Wortes auf der 1A-Lage der Fußgängerzone in Ulm befindet.

Ansonsten ist in Ulm aus Sicht des Einzelhandels alles planmäßig und das heißt bestens. Die Begehrlichkeit nach Flächen in den Top Lagen von Ulm, Bahnhofstraße, Hirschstraße und Münsterplatz, ist hoch. So konnte sich zum Beispiel das Modelabel Mango in der Bahnhofstraße den lang ersehnten Store sichern, und auch das Mobilfunkunternehmen Vodafone hat eine geeignete Fläche in der Hirschstraße an Land gezogen. Der Neubau in der Hirschstraße 6, ehemals Mercedes Schuhhaus, zukünftig Salamander Schuhe, ist in vollem Gange. Bijou Brigitte hat die Fläche von Oro Viro in der Hirschstraße 11 übernommen. Das war es dann aber auch mit Neuanmietungen in der Toplage. Der somit nachhaltig vorhandene Stau der anmietungswilligen und -fähigen Filialunternehmen aus den verschiedensten Branchen könnte durch die Sedelhöfe zukünftig deutlich abgebaut werden.

INVESTMENT

Die Nachfrage nach geeigneten Anlageobjekten in der Ulmer 1A-Lage hat sich aufgrund der nachhaltig hohen Attraktivität die Situation der Stadt weiterhin auf einem sehr hohen Niveau entwickelt. Allerdings ist im Augenblick: Auf Seiten der verschiedenen Marktteilnehmer ist vielfach ein gewisses Abwarten in Bezug auf den weiteren, konkreten Fortgang des Einkaufsquartiers Sedelhöfe festzustellen. Solange nicht geklärt ist, wer letztendlich als Bauherr des Großprojektes final auftreten wird, hängt die gesamte Entwicklungsmaßnahme in der Luft. Diese Unsicherheit schätzen insbesondere Investoren gar nicht. Aus diesem Grund haben die Kaufpreise in der 1A-Lage zuletzt auch nicht so zugelegt wie in vergleichbaren Top-Städten.

Ulm hätte ja aufgrund der extrem positiven Kennzahlen sowie der nachhaltig hohen Attraktivität gleichwohl das entsprechende Potenzial. In sehr guten Lagen sind somit immer noch Renditen um die 5,4 %, in Einzelfällen können es auch weniger sein, zu erzielen. Allerdings ist festzuhalten, dass auch auf Verkäuferseite Abwarten vorherrscht und aktuell entsprechende Spekulationen in Zusammenhang mit den Sedelhöfen großen Raum einnehmen. In den Fokus geraten somit auch Objekte die an und um die 1A-Lage liegen. Ein sehr gutes Beispiel dafür ist der von COMFORT in diesem Jahr vermittelte Verkauf des C&A-Hauses in der Friedrich-Ebert-Straße 12 an einen privaten Investor. Wir sind sicher, dass dieser jetzt bereits sehr gut eingeführte und angenommene Einzelhandelsstandort von den Sedelhöfen zukünftig noch einmal profitieren wird.


FAZIT UND PERSPEKTIVE

Ulm ist eine hochinteressante und attraktive Stadt in ihrer Bevölkerungsgrößenklasse mit einer exzellenten Zentralität von 142, die zum Einkaufen und Bummeln einlädt. Der neue Platzhirsch Reischmann versorgt nicht nur Ulmer sondern auch Kunden aus dem Umland mit hochwertigen Marken. Nach wie vor können die Gesuche nach Flächen in Ulm nicht befriedigt werden.

Inwieweit es durch die Sedelhöfe zu einer deutlichen Lage- oder Frequenzverschiebung innerhalb des recht klaren Ulmer Stadtgefüges kommen wird, ist zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht absehbar. Abzusehen ist, dass der obere Bereich der Bahnhofstraße profitieren wird. Inwieweit die Neu-Ulmer Glacis-Galerie die Innenstadt von Ulm tangieren wird, kann ebenfalls noch nicht exakt prognostiziert werden. Wir gehen davon aus, dass die klassischen 1A-Lagen der Ulmer-City stark und attraktiv genug sind, um sich auch in diesem Wettbewerb behaupten zu können, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.



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