19.08.2014 Büromarkt paradox: Beschäftigung wächst, Flächenumsatz nicht
Obwohl die Zahl der Beschäftigten in den deutschen Top-6-Märkten seit 2005 kontinuierlich angestiegen ist, war der Flächenumsatz in den vergangenen Jahren rückläufig und dürfte auch in diesem Jahr nur stagnieren. Diese zunächst paradox erscheinende Entwicklung hat Savills in einer heute veröffentlichten Analyse untersucht und drei Erklärungsansätze identifiziert.
„Ein wichtiger Aspekt ist der kaum noch steigende Anteil der Bürobeschäftigten an der Gesamtbeschäftigung“, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. „Das Beschäftigungswachstum der vergangenen Jahre fand vor allem abseits der klassischen Bürobranchen, beispielsweise im Gastgewerbe und der Logistik, statt“, ergänzt er. So stieg der Anteil der in den Top-6-Märkten sozialversicherungspflichtig Bürobeschäftigten an der Gesamtbeschäftigung zwischen 2006 und 2011 nur noch um 0,4 Prozentpunkte auf 47,7 %. Zum Vergleich: Allein von 2000 auf 2001 betrug der Anstieg 1,0 Prozentpunkte.
Hinzu kommt zweitens, dass das Beschäftigungswachstum der letzten zehn bis fünfzehn Jahre unter dem Strich ein reines Wachstum der Teilzeitbeschäftigten ist. Die Zahl der Vollzeitbeschäftigten stagnierte dagegen. Lag der Anteil der Vollzeitbeschäftigten im Jahr 2000 noch bei 87 %, so waren es im vergangenen Jahr lediglich noch 74 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, die Vollzeit arbeiteten. Da Teilzeitbeschäftigte einen geringeren Büroflächenverbrauch aufweisen, wächst die Büroflächennachfrage langsamer.
Eine dritte Erklärung: „Die Bürokosten sind nach den Personalkosten in der Regel der zweithöchste Kostenblock in den Unternehmen und seit Mitte der 2000er spielt die Steigerung der Flächeneffizienz eine zunehmend wichtige Rolle“, so Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland. Die Folge: Seit 2006 ist der Flächenverbrauch je Bürobeschäftigten in den Top 6 von durchschnittlich 27,3 m² auf 26,2 m² gesunken.
Alle drei Faktoren führen dazu, dass sich das Beschäftigtenwachstum im Laufe der Jahre von der Büroflächennachfrage entkoppelt hat. „Dass der Zusammenhang nicht mehr so eng ist, heißt freilich nicht, dass die Beschäftigungsentwicklung für die Büroflächennachfrage ohne Bedeutung wäre. Für Büroinvestoren ist ein Blick auf die Beschäftigtenentwicklung in potenziellen Zielstandorten nach wie vor hilfreich, weil sich daraus Rückschlüsse über die relative Performance eines Büromarktes gegenüber anderen Märkten ableiten lassen“, streicht Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland, heraus. Im Vergleich der Top-6-Standorte wies etwa Berlin das höchste Beschäftigtenwachstum zwischen 2009 und 2013 auf (+ 13 %), zugleich ist dies der Markt mit dem größten Anstieg beim Flächenumsatz.
„Ein wichtiger Aspekt ist der kaum noch steigende Anteil der Bürobeschäftigten an der Gesamtbeschäftigung“, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. „Das Beschäftigungswachstum der vergangenen Jahre fand vor allem abseits der klassischen Bürobranchen, beispielsweise im Gastgewerbe und der Logistik, statt“, ergänzt er. So stieg der Anteil der in den Top-6-Märkten sozialversicherungspflichtig Bürobeschäftigten an der Gesamtbeschäftigung zwischen 2006 und 2011 nur noch um 0,4 Prozentpunkte auf 47,7 %. Zum Vergleich: Allein von 2000 auf 2001 betrug der Anstieg 1,0 Prozentpunkte.
Hinzu kommt zweitens, dass das Beschäftigungswachstum der letzten zehn bis fünfzehn Jahre unter dem Strich ein reines Wachstum der Teilzeitbeschäftigten ist. Die Zahl der Vollzeitbeschäftigten stagnierte dagegen. Lag der Anteil der Vollzeitbeschäftigten im Jahr 2000 noch bei 87 %, so waren es im vergangenen Jahr lediglich noch 74 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, die Vollzeit arbeiteten. Da Teilzeitbeschäftigte einen geringeren Büroflächenverbrauch aufweisen, wächst die Büroflächennachfrage langsamer.
Eine dritte Erklärung: „Die Bürokosten sind nach den Personalkosten in der Regel der zweithöchste Kostenblock in den Unternehmen und seit Mitte der 2000er spielt die Steigerung der Flächeneffizienz eine zunehmend wichtige Rolle“, so Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland. Die Folge: Seit 2006 ist der Flächenverbrauch je Bürobeschäftigten in den Top 6 von durchschnittlich 27,3 m² auf 26,2 m² gesunken.
Alle drei Faktoren führen dazu, dass sich das Beschäftigtenwachstum im Laufe der Jahre von der Büroflächennachfrage entkoppelt hat. „Dass der Zusammenhang nicht mehr so eng ist, heißt freilich nicht, dass die Beschäftigungsentwicklung für die Büroflächennachfrage ohne Bedeutung wäre. Für Büroinvestoren ist ein Blick auf die Beschäftigtenentwicklung in potenziellen Zielstandorten nach wie vor hilfreich, weil sich daraus Rückschlüsse über die relative Performance eines Büromarktes gegenüber anderen Märkten ableiten lassen“, streicht Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland, heraus. Im Vergleich der Top-6-Standorte wies etwa Berlin das höchste Beschäftigtenwachstum zwischen 2009 und 2013 auf (+ 13 %), zugleich ist dies der Markt mit dem größten Anstieg beim Flächenumsatz.
