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06.08.2014 Großabschlüsse als Motor für starkes Halbjahr am Hamburger Büromarkt

Der Hamburger Büromarkt verzeichnete im 2. Quartal mit einem Flächenumsatz von 130.300 Quadratmetern ein deutliches Wachstum von 18,5 Prozent (20.300 Quadratmeter) gegenüber dem Vorquartal und erreichte damit den höchsten Wert seit dem 4. Quartal 2011. Auch der Flächenumsatz im ersten Halbjahr erzielte mit 240.300 Quadratmetern ein sehr gutes Ergebnis. In den letzten zehn Jahren wurde nur 2007 und 2008 ein höherer Wert im ersten Halbjahr erreicht. Dies geht aus der aktuellen DTZ-Studie „Property Times Hamburg Büromarkt Q2 2014“ hervor.

Yvo Postleb, Head of DTZ Germany sagt: „Der Hamburger Büromarkt zeigte nach den eher schwachen Jahren 2012 und 2013 im ersten Halbjahr wieder eine positive Dynamik. Vor allem einige Großanmietungen kurbelten den Take-up an. Für Mieter mit einem großen Flächenbedarf stellten die sonstigen Stadtlagen – nicht zuletzt aufgrund des fehlenden Angebots in der Innenstadt – eine attraktive Alternative dar.“

Wie bereits im Vorquartal haben auch im 2. Quartal Großdeals mit einer Fläche von mindestens 5.000 Quadratmetern maßgeblich zu dem starken Flächenumsatz beigetragen. In den letzten drei Monaten wurden in diesem Segment vier Deals mit einer Gesamtfläche von 59.000 Quadratmetern registriert, wobei mehr als die Hälfte des Volumens auf eine Projektanmietung der Deutschen Telekom (32.000 Quadratmeter) in der City-Nord fiel. Diese Anmietung entsprach einem Anteil von 25 Prozent des Quartalsumsatzes und 13 Prozent des Halbjahresumsatzes. Damit machten Großflächendeals im vergangenen Halbjahr 44 Prozent des Take-ups auf dem Hamburger Büromarkt aus. Ungewöhnlich niedrig fällt hingegen der Flächenumsatz bei der Größenklasse 1.000 bis unter 5.000 Quadratmeter aus: Im ersten Halbjahr steuerten diese mit 56.300 Quadratmetern nur 23 Prozent zum Gesamtumsatz bei, ein deutlicher Rückgang gegenüber 77.100 Quadratmetern im Vorjahreszeitraum. Ebenfalls rückläufig zeigten sich kleinflächige Anmietungen unter 1.000 Quadratmeter, die gegenüber dem 1. Halbjahr 2013 um 6.700 Quadratmeter bzw. 7,8 Prozent auf 79.500 Quadratmeter fielen.

Großdeals treiben dezentrale Lagen

Die gesteigerte Nachfrage nach Großflächen schlägt sich ebenfalls in den Büroteilmärkten nieder. Im 1. Halbjahr 2014 wurden in den zentralen Bürolagen 135.800 Quadratmeter vergeben – dies entspricht einem Anteil von nur 57 Prozent. Ursache für den verhältnismäßig niedrigen Anteil ist, dass sich der Take-up in den zentralen Lagen gegenläufig zum Gesamttrend entwickelt hat. Während der Flächenumsatz insgesamt vom 1. Halbjahr 2013 zum 1. Halbjahr 2014 um 12 Prozent stieg, sank er in den zentralen Bürolagen um 11 Prozent. Im Gegensatz dazu konnten die sonstigen Stadtlagen ihren Flächenumsatz – getragen durch Großdeals – um 67 Prozent auf 104.500 Quadratmeter steigern. Von den fünf Großdeals wurden nur zwei in den zentralen Bürolagen realisiert. Gemessen an der Anzahl der Abschlüsse dominierten mit knapp Dreiviertel der Vertragsunterschriften allerdings weiterhin die zentralen Bürolagen. Besonders gefragt waren die Mikrolagen City, HafenCity und CitySüd.

Die realisierbaren Spitzenmieten liegen dabei unverändert auf dem Niveau der beiden Vorquartale von 24 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Zum Ende des 2. Quartals standen in Hamburg mit 860.000 Quadratmeter der Büroflächen leer. Damit verharrt die Leerstandsquote unverändert auf tiefem Niveau bei 6 Prozent. Dies ist der niedrigste Wert seit Mitte 2003. Gleichzeitig weist Hamburg sowohl in relativen als auch in absoluten Werten den mit Abstand geringsten Leerstand der deutschen Top5-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München) auf. Maßgeblich für den niedrigen Wert ist das geringe Fertigsstellungsvolumen im 1. Halbjahr. Insgesamt wurden bislang nur 47.600 Quadratmeter neu errichtet, gleichzeitig gingen allein im 2. Quartal 58.600 Quadratmeter vom Markt ab. Aktuell befinden sich 134.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau, die bis zum Jahresende bezugsfertig sein sollen. Damit entspricht das prognostizierte Fertigstellungsvolumen von 182.000 Quadratmetern für 2014 dem Durchschnitt der vergangenen drei Jahre (183.000 Quadratmeter). Mit einer deutlichen Steigerung neu auf den Markt kommender Büroflächen ist in Hamburg erst ab 2016 zu rechnen.

Jan Seebeck, Head of Office Letting Hamburg, ergänzt: „Wir erwarten, dass auch in der zweiten Jahreshälfte einige Großabschlüsse realisiert werden. Zudem sehen wir im Bereich der Anmietungen bis 3.000 Quadratmeter aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Lage noch Steigerungspotential. Dank der anhaltenden Dynamik rechnen wir bis Jahresende mit einem Flächenumsatz, der im Bereich des Durchschnitts der letzten neun Jahre, also bei rund 473.000 Quadratmetern liegt.“



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