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25.07.2014 Nach H&M-Eröffnung in Celle ist der Ausbau der Toplagen essentiell

Die niedersächsische Kreisstadt Celle liegt in der südlichen Lüneburger Heide etwa 40 km nordöstlich der Landeshauptstadt Hannover. Die Stadt fungiert als Ober-zentrum für ein weitgehend ländlich geprägtes und dünn besiedeltes Umland und stellt einen maßgeblichen Arbeits-platzstandort sowie ein Behörden-, Dienstleistungs- und Verwaltungszentrum dar. Unter sozioökonomischen Aspekten verfügt Celle über recht stabile Rahmendaten hinsichtlich Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung (bei allerdings für die Zukunft leicht rückläufiger Prognose) sowie auch Arbeitslosigkeit und Arbeitsplatzentwicklung (in den letzten fünf Jahren ist die Zahl der sozialversicherungs-pflichtigen Beschäftigungsverhältnisse immerhin um über 8 % gewachsen). Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft erreicht mit gut 99 lt. GfK nahezu den Bundesdurchschnitt.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT

Celle ist über die drei Bundesstraßen 3, 191 und 214 an die wichtigen Autobahnen A7 und A2 angebunden und verfügt über einen IC-Haltepunkt. Die fehlende direkte Autobahnanbindung hat für die Ent¬wicklung als Einzelhandelsstandort auch Vorteile, denn durch die längeren Fahrzeiten in die Nachbarstädte Hannover, Braunschweig und Wolfsburg geben viele Einwohner vorwiegend ihr Geld in ihrer Stadt aus. Dementsprechend kann Celle auf ein auskömmliches Einzugsgebiet von rund 270.000 Einwohnern zugreifen berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen.

In dem ländlichen Raum östlich der A7 zwi¬schen Hamburg und Hannover sind Celle und Lüneburg zudem die beiden größten Städte mit entsprechender Strahlkraft auf das direkte Umland. Als wirtschaftliche Basis sind in Celle eine Reihe von mittelständischen Betrieben aus der Indust¬rie, Elektronik, Nahrungsmittelherstellung sowie der Materialver¬arbeitung beheimatet. Der Fremdenverkehr ist darüber hinaus ein bedeutender Wirtschaftszweig, der auch dem innerstädti-schen Einzelhandel zugutekommt.

Aus Sicht der COMFORT Hamburg kommen die alles in allem soliden Rahmenbedingungen auch in den aktuellen Einzelhandelsleistungsdaten der Stadt zum Ausdruck: so rangiert die Celler Kennzahl für Zen¬tralität mit 134 lt. GfK auf einem deutlich überdurchschnittlichen Niveau, liegt diese im Durchschnitt der Größenklasse der Städte 50.000 - 100.000 Einwohner doch nur bei 118,5.

Insgesamt erreichte die innerstädtische Verkaufsfläche eine Größenordnung von rd. 50.000 m², was einem Anteil an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche von rd. 21 % entsprach. Hier wurden Einzelhandelsumsätze in einer Größenordnung von knapp 170 Mio. Euro getätigt, das sind immerhin mehr als ein Drittel (rd. 35 %) aller Celler Einzelhandelsumsätze im Stadtgebiet. Allerdings weniger als im Durchschnitt der Einkaufsstädte dieser Größenklasse.

Trotz Ihrer überschaubaren Größe und Lage ist die Stadt Celle dennoch vielen bekannt: Der historische Altstadtkern verfügt mit über rund 500 restaurierten Fachwerkhäusern aus dem 16. bis 18. Jahrhundert und dem Herzogschloss sowie der barocken Stadtkirche über besondere touristische Anreize. Dieses beeindruckende Fachwerkensemble der Altstadt ist eines der größten in ganz Deutschland. Ein umfangreiches und ansprechendes gastronomisches Angebot in den vielen Seitenstraßen der Top- Einkaufslagen tragen ebenfalls zur hohen Aufenthaltsqualität der Innenstadt bei.

Die historische Bebauung der Innenstadt erschwert allerdings die Ansiedlung neuer Einzelhandelskonzepte aufgrund von Einschränkungen in der Flächenqualität: Kleinteilige Flächen, niedrige Deckenhöhen, Stufen im Eingangsbereich und kleine Schaufensterbereiche sind in der 1A-Lage keine Seltenheit und können aufgrund von Denkmalschutzauflagen in der Regel auch nicht baulich optimiert werden. „Dass man dennoch in der Innenstadt eine ganze Reihe von filialisierten Textilhändlern vorfindet, deren Flächenqualität deutlich von den üblichen Anforderungen dieser Mieter abweicht, unterstreicht die grundsätzliche Einzelhandelsattraktivität der Stadt“ bemerkt COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig.

Die Fußgängerzone von Celle verfügt über ein weit verzweigtes Straßennetz, durch das man die Innenstadt in Ruhe durchstöbern kann und immer wieder neue Bereiche entdeckt. Die Haupteinkaufslagen sind die Zöllnerstraße und die Poststraße, in denen man die wesentlichen filialisierten Textilhändler antrifft. Abgeschwächt dazu sind der Große Plan und die Westcellertorstraße zu nennen. Die übrigen Lagen kommen für überregionale Mieter weniger in Betracht. Diese bieten aber eine große Vielfalt an gastronomischen Angeboten und regionale Händler, die gerade für den ausgiebig bummelnden Touristen spannend sein können.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN

Zöllnerstraße
• Stärkste Einkaufsstraße mit höchster Mieternachfrage
• Konsumorientierter Mieterbesatz, hoher Filialisierungsgrad
• Geradliniger Straßenverlauf vom angrenzenden C&A bis zum Celler Schloss über die Verlängerung Stechbahn (B-Lage)
• Überwiegend kleinteilige, eingeschossige Mietflächen
• Neue Mieter: H&M, demnächst Hunkemöller
• Mietflächen zwischen 80 – 120 m² bei ca. 60,-EUR/m² und bei Mietflächen zwischen
300 – 500 m² bei ca. 37,- EUR/m².

Poststraße
• Kurze Verbindungsstraße von der Zöllnerstraße zur schwächeren Lage Großer Plan
• Nur geringe Geschäftsflächenanzahl, da Standort großflächiger Mieter (Karstadt, Müller Drogerie, New Yorker)
• Mietflächen zwischen 80 – 120 m² bei ca. 60,-EUR/m² und bei Mietflächen zwischen 300 – 500 m² bei ca. 37,- EUR/m².

Am Plan
• Schwächere Lage und Mieterqualität mit unklarer Entwicklungstendenz
• Straßenseite mit unterschiedlicher Qualität, da Fahrbahn und PKW-Stellplätze Fußgängeraustausch beider Seiten beschränken
• Verbindung zur Westcellertorstraße mit mehreren Modehäusern des örtlichen Modeplatzhirschen Dettmer+Müller und nahegelegenen Parkmöglichkeiten (Südwall)
• Neue Mieter: Vom Fass

Centersituation

Seitdem 2010 eine viel diskutierte innerstädtische Centerplanung in der Bergstraße endgültig abgesagt wurde, gab es einige Zeit keine Bemühungen mehr, in dieser Größenordnung zusammenhängende Einzelhandelsflächen anzusiedeln. Großflächenmieter wie Saturn und H&M, die man unter anderem mit dem Center für die Stadt gewinnen wollte, haben mittlerweile eine Fläche gefunden. Von daher war die Absage damals auch kein Verlust für die Stadt, insbesondere da der geplante Standort nicht optimal an die Toplagen angebunden ist und Probleme für diese Lagen bedeutet hätte.

In etwas kleinerem Rahmen sind in diesem Jahr erneut Überlegungen aufgekeimt, eine innerstädtische Fläche zu entwickeln und dort nach Möglichkeit auch Einzelhandelsflächen zu platzieren: Nach dem Umzug der städtischen Feuerwehr soll das ca. 3.800 m² große ehemalige Feuerwehrareal in der

Bergstraße 26/ Südwall 14/ Wehlstraße entwickelt werden. Gewünscht ist eine Mischnutzung aus Wohnen, Einzelhandel (Nahversorgung und zentrenrelevante Angebote auf 1-2 Geschossebenen) und evtl. Hotel. In Bezug auf Einzelhandel sind mittelgroße Flächen von 300 – 800 m² von der Stadt favorisiert. Der Anfang des Jahres gestartete Investorenwettbewerb wurde jüngst abgeschlossen und die Bremer Weser-Wohnbau GmbH & Co.KG ging als Sieger hervor.

Die Anbindung an die 1A-Lage ist für dieses Areal noch weniger gegeben, als das damals geplante Center in der Bergstraße. Von daher ist hier Nahversorgung noch vorstellbar, alles andere ist kaum aussichtsreich und dürfte im Falle der Realisierung die 1A Lage auch keineswegs unterstützen. Richtig ist der grundsätzliche Gedanke, das Einzelhandelsangebot auszubauen, da aufgrund der kleinteiligen Liegenschaften und fast durchgehender Denkmalschutzeinschränkungen ein signifikanter Bedarf an modernen mittelgroßen Einzelhandelsflächen besteht. Jegliches Flächenangebot ausserhalb der gewohnten Wege der Passanten birgt die Gefahr von Lageverschiebungen und dürfte kontraproduktiv für die erhoffte Stärkung der Angebotsvielfalt der Celler Innenstadt sein. Es bleibt abzuwarten, welche Planung der Investor verfolgen wird und welche Nutzung dort letztendlich entstehen sollen.

PERSPEKTIVE

Nach Absage der ursprünglichen Centerplanungen in der Bergstraße ist die Stadt stolz darauf, einige damals mit dem Center verbundenen Ziele dennoch realisiert zu haben: Elektronikmarkt, Lebensmittelmarkt und Stärkung der Angebote im Bereich Junger Mode. Zuerst erreichte man 2011 die Ansiedlung eines Saturn Elektronikmarktes im ehemaligen Karstadt Technikhaus. Der Standort am Nordwall ist nicht direkt an die A-Lage angebunden, direkt nebenan befindet sich jedoch ein für die Innenstadt wichtiges Parkhaus, sodass hier für viele Auswärtige der Einkauf beginnt und somit eine gewisse Frequenz vorhanden ist. Spektakulärer wurde die Anmietung des schwedischen Moderiesen H&M in der Toplage Zöllnerstraße 31 zelebriert, dessen Verkündung sich der Oberbürgermeister selbst vorbehielt. Nach längerem Leerstand und umfangreichen Umbaumaßnahmen durch den Eigentümer MIB wurde eine der wenigen großflächigen Liegenschaften für H&M hergerichtet und die Schweden eröffneten Ende Mai auf rund 1.800 m² und zwei Ebenen in der Zöllnerstraße 31. Das Geschäft bringt einen echten Mehrgewinn für die Stadt, denn es erweitert das preisgünstige Textilangebot und erhöht die Attraktivität der innerstädtischen Geschäftslage. „Darüber hinaus untermauert es die Stellung der Zöllnerstraße als stärkste 1A-Lage der Celler Innenstadt“, berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.

Auch die dritte Forderung nach einem Lebensmittelmarkt wurde im Monat zuvor erfüllt: In der Bergstraße, die seit der Absage des Centers ein trauriges Bild abgibt, eröffnete im April ein Lobetal FrischMarkt. Dahinter steht die Lobetalarbeit, eine Behinderteneinrichtung aus Celle. Als Kooperations-partner fungiert die Firma Edeka-Cramer aus Burgdorf, die damit eine Auflage erfüllt haben, nämlich die Eröffnung eines innerstädtischen Lebensmittelmarktes, um ihrem eigentlichen Ziel näher zu kommen: den Bau eines Edeka Vollsortimenters mit rund 3.500 m² Verkaufsfläche außerhalb der Innenstadt. Hier muss man sehen, inwieweit sich die im Herbst anstehende Aufgabe des real,- Standorts in Groß-Hehlen auf diese Pläne auswirkt. Ob sich der Lobetal FrischMarkt langfristig wirtschaftlich in der Bergstraße halten wird, bleibt abzuwarten. Der Markt alleine dürfte jedenfalls nicht ausreichen, um eine Belebung der Bergstraße herbeizuführen.

Die Bestrebungen der Stadt, das Einzelhandelsangebot auszubauen, sind grundsätzlich richtig. Ob es in einer Stadt wie Celle mit seiner hervorragenden Aufenthaltsqualität der historischen Innen-stadt in der Form eines Centers sein muss, ist wohl fraglich. Die damalige Lage in der Bergstraße wäre nachteilig für die 1A-Lage gewesen, die neuen Bestrebungen auf dem Areal der Feuerwehr sind für die Erweiterung des innerstädtischen An-gebotes ungeeignet, da sie auch nicht an die Einkaufslagen angebunden sind. Insofern sind Anmietungen, wie jetzt H&M in der Zöllnerstraße, sicherlich das bessere Signal für die Stärkung und Angebots-erweiterung der Innenstadt. „Der Mieter alleine ist aber auch kein Allheilsbringer und es ist nun die Aufgabe der Stadt, hier sinnvoll anzuknüpfen und im Zuge dieser Welle weitere neue Mietkonzepte in die Innenstadt zu bringen, die Modekompetenz ausbauen und das Einzelhandelsprofil zu schärfen“ empfehlen die Einzelhandels- und Immobilienexperten.

Nur so kann Celle weiterhin genügend Zulauf aus dem Umland erhalten, denn auch die deutlich größeren benachbarten Einzelhandelsstandorte Hannover und Braunschweig sind nicht untätig und erweitern Ihr Angebot stetig. Die erfolgte Anmietung von Hunkemöller in der Zöllnerstraße 5 beispielsweise geht genau in die richtige Richtung, ebenso der begonnene Umbau der Liegenschaft Zöllnerstraße 41 durch den Celler Privateigentümer zur Schaffung attraktiver Einzelhandelsflächen. Mit Gespür für Lage und Flächenpotenzial sind hier weitere Ansiedlungen wünschenswert, z.B. ist fraglich, ob es das richtige Aushängeschild für die Toplage ist, wenn dort eine Großfläche mit 33 Meter Front durch das Bettenhaus Gebers genutzt wird.

Die Poststraße hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt und bietet aufgrund ihrer kurzen Ausdehnung auch nur wenige, aber zumeist größerflächige Einzelhandelsflächen. Der dominante Drogist Müller hat hier seine Mietfläche und seit der Übernahme des Modehauses Warg im Jahr 2010 befinden sich zwei New Yorker Filialen in der Straße. Ob beide langfristig weiterbetrieben werden, ist anzuzweifeln. Zuletzt befindet sich hier auch die größte Einzelhandelsfläche der Innenstadt, das Karstadt Warenhaus. Das Haus befindet sich damit in sehr guter Lage, zeigt aber insbesondere an der Fassade deutlichen Sanierungsstau. Die ungewisse Zukunft des Großmieters wird von vielen Investoren in den großen Städten als Chance gesehen, entsprechend eifrig sind in den letzten Monaten Karstadt-Immobilien gehandelt worden. In den kleineren Städten wie in Celle ist es oftmals erheblich schwerer, im Falle eines Auszuges von Karstadt, ein nachhaltiges Konzept für die Neunutzung aller Etagen zu erstellen. Die aktuellen beunruhigenden Nachrichten über die drohende Schließung mehrerer Filialen dürfte besonders Städten wie Celle vor schwierige Aufgaben stellen.

Die Lage Großer Plan entwickelt sich unklar. Deutlich abgeschwächter als Zöllner- oder die Poststraße bietet die Lage nicht die gleiche Mieterqualität und auch topografische Schwierigkeiten. Es ist eine sich verbreiternde, dreiecksförmige Einkaufsstraße, die durch die Fahrstraße und Parkbuchten unübersichtlich ist und unter Barrieren leidet, weswegen die südliche Straßenseite stärker ausgeprägt ist als die nördliche. Zuletzt hat Douglas seine zweite Filiale hier aufgegeben und seine Aktivitäten in Celle auf das Haupthaus in der Zöllnerstraße konzentriert. Andere aufgegebene Mietflächen standen meist längere Zeit leer. Auch für die an sich gut gelegene ehemaligen Fläche von It´z (früher Jeans Fritz) am Robert Meyer Platz (Verbindungsplatz zwischen Poststraße und Großer Plan) ist noch kein neuer Mieter erkennbar.

Neben den ohnehin starken Einzelhandelsdestinationen Hannover und Braunschweig ist seit Ende 2012 mit einem Designer Outlet Center (DOC) in Soltau in ca. 50 km Entfernung ein weiterer Wettbewerber hinzugekommen. Das DOC verfügt über 13.500 m² Verkaufsfläche und etwa 70 Läden. Spürbare Auswirkungen hat es in Celle bisher nicht gegeben, das Angebot überlappt sich in erster Linie mit einem gehobenen Damen- und Herrenmodeangebot, welches in Celle ohnehin nur schwach ausgeprägt ist. Auch ist das Center überschaubar und das Mieterangebot nicht völlig überzeugend und bietet bei weitem nicht so eine Markenvielfalt, wie beispielsweise das ebenfalls neue DOC in Neumünster. Das sollte für Celle aber keine Entwarnung bedeuten, zumal auch Vergrößerungswünsche beim DOC Soltau bestehen, sondern Celle darin bekräftigen, an einem Kurs zur sinnvollen Weiterentwicklung der Innenstadt festzuhalten.

INVESTMENT

Das insgesamt überaus positive Investmentklima, das mit steigenden Kaufpreisen in den Topstandorten einhergeht, stärkt grundsätzlich das Interesse an Ausweichmöglichkeiten auf B- und C-Standorte, sodass auch Mittelstädte, wie z.B. Celle, stärker in den Fokus von renditeorientierten Investoren rücken. Das anhaltend niedrige Zinsniveau treibt vor allem Privatinvestoren in überschaubare Immobilieninvestments, die hier aufgrund eines hohen Anteils kleinteiliger Liegenschaften auch genügend fündig werden könnten. „Celle bietet für Investoren eine recht attraktive Innenstadt und gesunde Kennzahlen“, berichtet COMFORT Geschäftsführer Günter Rudloff. Die letzten großen Neuanmietungen der vergangenen Jahre, wie z.B. Müller Drogerie, New Yorker, Saturn, Intersport und aktuell H&M sprechen für die positive Entwicklung des Mieterangebotes. Aufgrund der Stadtgröße unter 100.000 Einwohnern liegt der Schwerpunkt der nachfragenden Investoren auf lokale und regionale Käufer, ergänzt durch einige institutionelle Investoren. Diese Zielgruppe ist aber deutlich geringer ausgeprägt, als beispielsweise in der ähnlich großen Mittelstadt Lüneburg.

Hier kommt der Standort dann auch an seine Grenzen, denn Celle hat in den letzten Jahren nicht nur positive Schlagzeilen gemacht. Der langwierige Streit um das geplante innerstädtische Center abseits der Toplage, deutlicher Einzelhandelsausbau in den größeren Wettbewerbsstandorten im Umfeld (Hannover und Braunschweig) und periphere Neuansiedlungen (z.B. Designer Outlet Soltau) zeigen Risiken auf, die besonders für kleinere Standorte spürbare Auswirkungen haben können. Eine aktive Käufergruppe werden auch weiterhin Projektentwickler sein, da es durchaus modernen Flächenbedarf gibt und die Stadt selbst bemüht ist, Flächenpotenztiale zu heben (Stichwort Feuerwehrareal). Von daher ist die Nachfrage in Celle stabil, aber nicht herausragend. Gebremst wird das Transaktionsaufkommen durch die geringe Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer, die in der Innenstadt klar dominieren. Die aktuelle Anfangsrendite für Topobjekte in bester Lage bewegt sich konstant leicht oberhalb von 6,5%.

FAZIT

Celle ist eine Einkaufsstadt mit hoher Aufenthaltsqualität in den historischen Einkaufslagen, die für das ländlich geprägte Umfeld eine wichtige Bedeutung hat. Die Stadt hat sich aber mit einer schwächeren Dynamik entwickelt, als die großen Einzelhandelsstandorte Hannover und Braunschweig und liegt im Vergleich ihrer Einwohnerklasse hinter Städten, wie z.B. Lüneburg. Von daher besteht in punkto Einzelhandelsbedeutung nach Auffassung der Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT noch Luft nach oben. Die Anmietungen von H&M sowie die zwar in kleinen Schritten, aber insgesamt stetige Erweiterung des innerstädtischen Einzelhandels in den letzten Jahren geben Grund, eine positive Entwicklung zu erwarten, sofern sich die Stadt nicht mit den falschen Standorten beschäftigt und durch die Konkurrenz in der Peripherie eigenen Wettbewerb in der Stadt schafft und die angestammten Lagen dadurch schwächen würde. Der Ausbau in den innerstädtischen Lagen muss weiter fortgeführt werden und vorhandene Angebotslücken sind zu schließen. Das sind die wirksamen Maßnahmen, um im regionalen Wettbewerb weiter bestehen zu können resümiert COMFORT Geschäftsführer GünterRudloff.




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