17.07.2014 Ergebnis am Industriemarkt Hamburg ohne nennenswerte Überraschungen
Nachdem der Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland mit einem guten Ergebnis in das Jahr 2014 gestartet war, verlor die Umsatztätigkeit im 2. Quartal deutlich an Schwung. Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger belief sich der Flächenumsatz im 1. Halbjahr insgesamt auf rund 200.000 m² und nahm damit um rund 11 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum ab. Dabei entfielen rund 81.000 m² des Flächenumsatzes auf das 2. Quartal. Der Eigennutzeranteil im 1. Halbjahr lag bei gut 43 % und sank gegenüber dem Vorjahr um rund 16 %. „An der ‚generellen Wetterlage‘ auf dem Hamburger Industriemarkt mit einem hohen Eigennutzeranteil hat sich nichts geändert. Unerwartet hingegen ist das Ausbleiben der prognostizierten Nachfragebelebung im reinen Mietsegment über 10.000 m²“, sagt Stefan Harder, Immobilienberater für Industrie, Lager, Logistik bei Grossmann & Berger.
Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes mit Verträgen über 5.000 m²
Obwohl im 1. Halbjahr ein Großabschluss über 10.001 m² mehr als im Vorjahr registriert wurde, sank das Flächenvolumen in diesem Segment um 18 % auf 59.000 m². Dennoch entfiel auf diese Größenklasse mit einem Anteil von 29,5 % der zweithöchste Flächenumsatz im 1. Halbjahr. Zusammen mit dem drittgrößten Flächenumsatz des Segments zwischen 5.001 und 10.000 m² in Höhe von 45.400 m² (22,7 %) vereinigten die zwei größten Flächensegmente mit 104.000 m² mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes im 1. Halbjahr auf sich. Bei dem drittgrößten Abschluss im 1. Halbjahr – die beiden größten wurden bereits im 1. Quartal getätigt – erwarb die Stadt Hamburg knapp 11.000 m² (Jacobsenweg 16, Hamburg-West) für öffentliche kulturelle Einrichtungen. Das Flächensegment mit dem höchsten Umsatz war das mittelgroße Segment zwischen 1.001 und 3.000 m² mit einem Anteil von 30,4 % (60.800 m²). Die größten Einbußen wurden mit einem Rückgang um 51 % auf 19.800 m² im Flächensegment zwischen 3.001 und 5.000 m² verzeichnet.
Logistikbranche trotz Umsatzeinbußen größter Flächenabnehmer
Obwohl die Branche Logistik/Spedition mit rund 70.800 m² bei einem Anteil 35,4 % am Flächenvolumen der größte Flächenabnehmer im 1. Halbjahr war, ging der Flächenumsatz um 57 % deutlich zurück. Die weitere Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen fiel dagegen wesentlich einheitlicher aus: Auf die Branchen Produktion/Industrie/Handwerk (44.600 m²), Sonstige Unternehmen (42.800 m²) und Handel (41.800 m²) entfielen Anteile zwischen rund 21 und 22 %. „Die überdurchschnittlich hohen Zuwachsraten der Branchen Handel und Produktion/Industrie/Handwerk sind auf den viert- bzw. zweitgrößten Deal des 1. Halbjahres zurückzuführen“, erläutert Stefan Harder.
Hamburg-Süd und Hamburg-West Spitzenreiter bei Teilmärkten
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zeigte sich die Verteilung des Flächenumsatzes nach Teilmärkten nahezu unverändert. Mit 124.000 m² (62 %) wurde der größte Flächenumsatz erneut im Hamburger Stadtgebiet registriert, während auf das Umland 76.000 m² (38 %) entfielen. „Die vielen mittelständischen Logistikunternehmen als traditionell größte Flächenabnehmer brauchen stadtnahe Hallen, um möglichst nah am Endkunden zu sein und von der städtischen Infrastruktur zu profitieren“, erläutert Stefan Harder. Die zwei stärksten Teilmärkte waren Hamburg-Süd (35.600 m²) und Hamburg-West (35.000 m²) mit Anteilen von jeweils über 17 %. „Aufgrund der in diesen Teilmärkten registrierten großvolumigen Eigennutzerdeals fiel der Zuwachs in Hamburg-West und Hamburg Nord-West überproportional hoch aus“, so Stefan Harder. Stärkster Teilmarkt im Hamburger Umland war mit einem Anteil von 14,6 % (29.200 m²) das Umland Süd-West.
Mieten geben leicht nach
Anders als im Vorjahreszeitraum, in dem aufgrund der Angebotsverknappung ein leichter Anstieg der Mieten zu beobachten war, sanken diese im 1. Halbjahr leicht. Die Spitzenmiete* nahm um 10 Cent auf nunmehr 5,70 €/m²/Monat ab, die Durchschnittsmiete lag nach 4,75 €/m²/Monat im Vorjahreszeitraum um 15 Cent niedriger bei 4,60 €/m²/Monat. „Nach der verhaltenen Umsatztätigkeit im zweiten Quartal erwarten wir eine Belebung des Industriemarktes in Hamburg und dem Umland spätestens im vierten Quartal. Tritt dies tatsächlich ein, erscheint uns ein Flächenumsatz um die 425.000 m² zum Jahresende realistisch. Dies hängt jedoch davon ab, ob einige Großgesuche abgeschlossen werden und Hamburg bei kurzfristigen Logistik-Kontraktausschreibungen gegenüber Standorten in Niedersachsen oder Bremen bevorzugt wird“, so Stefan Harder.
Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes mit Verträgen über 5.000 m²
Obwohl im 1. Halbjahr ein Großabschluss über 10.001 m² mehr als im Vorjahr registriert wurde, sank das Flächenvolumen in diesem Segment um 18 % auf 59.000 m². Dennoch entfiel auf diese Größenklasse mit einem Anteil von 29,5 % der zweithöchste Flächenumsatz im 1. Halbjahr. Zusammen mit dem drittgrößten Flächenumsatz des Segments zwischen 5.001 und 10.000 m² in Höhe von 45.400 m² (22,7 %) vereinigten die zwei größten Flächensegmente mit 104.000 m² mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes im 1. Halbjahr auf sich. Bei dem drittgrößten Abschluss im 1. Halbjahr – die beiden größten wurden bereits im 1. Quartal getätigt – erwarb die Stadt Hamburg knapp 11.000 m² (Jacobsenweg 16, Hamburg-West) für öffentliche kulturelle Einrichtungen. Das Flächensegment mit dem höchsten Umsatz war das mittelgroße Segment zwischen 1.001 und 3.000 m² mit einem Anteil von 30,4 % (60.800 m²). Die größten Einbußen wurden mit einem Rückgang um 51 % auf 19.800 m² im Flächensegment zwischen 3.001 und 5.000 m² verzeichnet.
Logistikbranche trotz Umsatzeinbußen größter Flächenabnehmer
Obwohl die Branche Logistik/Spedition mit rund 70.800 m² bei einem Anteil 35,4 % am Flächenvolumen der größte Flächenabnehmer im 1. Halbjahr war, ging der Flächenumsatz um 57 % deutlich zurück. Die weitere Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen fiel dagegen wesentlich einheitlicher aus: Auf die Branchen Produktion/Industrie/Handwerk (44.600 m²), Sonstige Unternehmen (42.800 m²) und Handel (41.800 m²) entfielen Anteile zwischen rund 21 und 22 %. „Die überdurchschnittlich hohen Zuwachsraten der Branchen Handel und Produktion/Industrie/Handwerk sind auf den viert- bzw. zweitgrößten Deal des 1. Halbjahres zurückzuführen“, erläutert Stefan Harder.
Hamburg-Süd und Hamburg-West Spitzenreiter bei Teilmärkten
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zeigte sich die Verteilung des Flächenumsatzes nach Teilmärkten nahezu unverändert. Mit 124.000 m² (62 %) wurde der größte Flächenumsatz erneut im Hamburger Stadtgebiet registriert, während auf das Umland 76.000 m² (38 %) entfielen. „Die vielen mittelständischen Logistikunternehmen als traditionell größte Flächenabnehmer brauchen stadtnahe Hallen, um möglichst nah am Endkunden zu sein und von der städtischen Infrastruktur zu profitieren“, erläutert Stefan Harder. Die zwei stärksten Teilmärkte waren Hamburg-Süd (35.600 m²) und Hamburg-West (35.000 m²) mit Anteilen von jeweils über 17 %. „Aufgrund der in diesen Teilmärkten registrierten großvolumigen Eigennutzerdeals fiel der Zuwachs in Hamburg-West und Hamburg Nord-West überproportional hoch aus“, so Stefan Harder. Stärkster Teilmarkt im Hamburger Umland war mit einem Anteil von 14,6 % (29.200 m²) das Umland Süd-West.
Mieten geben leicht nach
Anders als im Vorjahreszeitraum, in dem aufgrund der Angebotsverknappung ein leichter Anstieg der Mieten zu beobachten war, sanken diese im 1. Halbjahr leicht. Die Spitzenmiete* nahm um 10 Cent auf nunmehr 5,70 €/m²/Monat ab, die Durchschnittsmiete lag nach 4,75 €/m²/Monat im Vorjahreszeitraum um 15 Cent niedriger bei 4,60 €/m²/Monat. „Nach der verhaltenen Umsatztätigkeit im zweiten Quartal erwarten wir eine Belebung des Industriemarktes in Hamburg und dem Umland spätestens im vierten Quartal. Tritt dies tatsächlich ein, erscheint uns ein Flächenumsatz um die 425.000 m² zum Jahresende realistisch. Dies hängt jedoch davon ab, ob einige Großgesuche abgeschlossen werden und Hamburg bei kurzfristigen Logistik-Kontraktausschreibungen gegenüber Standorten in Niedersachsen oder Bremen bevorzugt wird“, so Stefan Harder.
