14.07.2014 Hamburger Büromarkt mit gestiegenem Halbjahresergebnis
Der Hamburger Büromarkt erzielte im ersten Halbjahr 2014 einen Flächenumsatz von 229.000 m² und liegt damit nicht nur 8 % über dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum, sondern auch gut 4 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
Die Hansestadt belegt nach München (302.000 m²) und Berlin (285.000 m²) den dritten Platz unter den großen deutschen Büromärkten. „Die Großabschlüsse der Telekom in der City Nord mit gut 32.000 m² sowie die bereits im ersten Quartal geschlossenen Verträge von Marquard & Bahls über 15.000 m² und Jungheinrich mit 10.000 m² haben einen wesentlichen Beitrag zu diesem Ergebnis geleistet, aber auch für einen hohen Eigennutzeranteil gesorgt“, erklärt Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Darüber hinaus war die Nachfrage im kleinteiligen Flächensegment sehr lebhaft. Umsatzstärkste Büromarktzone ist die City mit einem Fünftel des Resultats, gefolgt von der City Nord (16 %), wo die Telekom angemietet hat. Dahinter rangieren die HafenCity (12 %) und die City Süd (10 %).
Durch die genannten Großabschlüsse wird die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen im ersten Halbjahr von zwei Nachfragegruppen dominiert: Die Verwaltungen von Industrieunternehmen liegen mit gut 23 % knapp vor den Informations- und Kommunikationstechnologien, die um 14 Prozentpunkte zulegten und auf 22 % kommen. Mit jeweils etwa 9 % folgen Handelsunternehmen und die noch im Vorjahreszeitraum führenden sonstigen Dienstleistungen. Darüber hinaus erreichen Beratungsgesellschaften mit rund 8 % sowie Medien und Werbung mit knapp 7 % nennenswerte Umsatzanteile. Alle übrigen Branchen steuern weniger als 5 % zum Ergebnis bei. Die im Vorjahreszeitraum noch auf dem dritten Platz liegende öffentliche Verwaltung verzeichnet mit -10 Prozentpunkten die höchsten Anteilsverluste und spielt bisher nur eine untergeordnete Rolle.
Die Verteilung auf die Größenklassen wird von Abschlüssen über 10.000 m² mit rund einem Fünftel des Resultats angeführt. Insbesondere durch den Telekom-Deal können sie gegenüber dem ersten Halbjahr 2013 um 14 Prozentpunkte zulegen. Die nächstkleinere Kategorie zwischen 5.000 und 10.000 m² erreicht mit rund 16 % ein ähnliches Ergebnis wie zuvor. Die im Vorjahr sehr starken mittleren Größenklassen von 500 bis 5.000 m² verlieren spürbar Umsatzanteile, mit zusammen rund 43 % sind sie jedoch für den wesentlichen Teil des Resultats verantwortlich. Dabei ist das Segment zwischen 2.000 und 5.000 m² allerdings mit rund 11 % noch etwas unterrepräsentiert. Sehr lebhaft ist die Nachfrage dagegen in der Größenklasse von 200 bis 500 m², die mit gut 17 % einen bemerkenswerten zweiten Platz in der Rangfolge erreicht.
Leerstand stabilisiert sich – Spitzenmiete erreicht 25 €/m²
Der Leerstand beträgt Ende des ersten Halbjahres 852.000 m² und damit knapp 6 % weniger als Mitte 2013. Diese Entwicklung hat sich insbesondere im Vorjahr vollzogen, seit Jahresende ist das Volumen der leerstehenden Flächen relativ stabil geblieben. Das am stärksten nachgefragte Segment mit einer modernen Ausstattungsqualität verzeichnete dagegen einen leichten Anstieg, hat mit knapp 26 % jedoch nach wie vor einen relativ geringen Anteil am Gesamtleerstand. Neben den Sammelkategorien erweiterte Innenstadt und übriges Stadtgebiet weisen die Büromarktzonen City Süd und City mit jeweils 13 % nach wie vor den größten Anteil am Gesamtvolumen auf.
Die Flächen im Bau sind im Vorjahresvergleich um knapp 7 % auf 250.000 m² gestiegen. Die dem Vermietungsmarkt davon noch zur Verfügung stehenden Flächen sind dagegen um rund 12 % gesunken: Mit 119.000 m² weisen sie den niedrigsten Wert seit mehr als zehn Jahren auf. Das größte Volumen dieser Flächen entsteht in den Büromarktzonen City (27.500 m²), Alsterlagen (26.000 m²) und City Süd (20.000 m²). In den beiden letztgenannten Teilmärkten ist allerdings erst im Jahr 2016 mit einer Fertigstellung zu rechnen. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist um gut 6 % auf 971.000 m² gesunken.
Die Spitzenmiete ist Ende vergangenen Jahres um 4 % auf 25 €/m² gestiegen und hat sich seitdem auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Sie wird für hochwertige Flächen im Teilmarkt City erzielt, der sich damit wieder vor die HafenCity geschoben hat. Durch das abnehmende moderne Flächenangebot zieht in den meisten Büromarktzonen das Mietpreisniveau an, was insbesondere für die Spitzenmieten in den Teilmärkten der City- und Cityrandlagen gilt. Darüber hinaus legen aber auch die Durchschnittsmieten in vielen Büromarktzonen zu.
Stabile Entwicklung prognostiziert
„Der Hamburger Büromarkt hat ein gutes Halbjahresergebnis erzielt, das jedoch wesentlich von mehreren großflächigen Abschlüssen profitiert. Vor dem Hintergrund einer sich belebenden Konjunktur gehen wir für die zweite Jahreshälfte von einer stabilen Entwicklung aus, die ein Gesamtergebnis über 450.000 m² ermöglichen sollte. Der seit 2010 erfolgte Leerstandsabbau verlangsamt sich spürbar, sodass sich das Volumen der leerstehenden Flächen kaum weiter reduzieren dürfte. Bei konstant bleibender Bautätigkeit werden die verfügbaren Flächen im Bau jedoch voraussichtlich noch weiter abnehmen. Für die Spitzenmiete dürfte sich konstant entwickeln“, so Marco Stahl.
Die Hansestadt belegt nach München (302.000 m²) und Berlin (285.000 m²) den dritten Platz unter den großen deutschen Büromärkten. „Die Großabschlüsse der Telekom in der City Nord mit gut 32.000 m² sowie die bereits im ersten Quartal geschlossenen Verträge von Marquard & Bahls über 15.000 m² und Jungheinrich mit 10.000 m² haben einen wesentlichen Beitrag zu diesem Ergebnis geleistet, aber auch für einen hohen Eigennutzeranteil gesorgt“, erklärt Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Darüber hinaus war die Nachfrage im kleinteiligen Flächensegment sehr lebhaft. Umsatzstärkste Büromarktzone ist die City mit einem Fünftel des Resultats, gefolgt von der City Nord (16 %), wo die Telekom angemietet hat. Dahinter rangieren die HafenCity (12 %) und die City Süd (10 %).
Durch die genannten Großabschlüsse wird die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen im ersten Halbjahr von zwei Nachfragegruppen dominiert: Die Verwaltungen von Industrieunternehmen liegen mit gut 23 % knapp vor den Informations- und Kommunikationstechnologien, die um 14 Prozentpunkte zulegten und auf 22 % kommen. Mit jeweils etwa 9 % folgen Handelsunternehmen und die noch im Vorjahreszeitraum führenden sonstigen Dienstleistungen. Darüber hinaus erreichen Beratungsgesellschaften mit rund 8 % sowie Medien und Werbung mit knapp 7 % nennenswerte Umsatzanteile. Alle übrigen Branchen steuern weniger als 5 % zum Ergebnis bei. Die im Vorjahreszeitraum noch auf dem dritten Platz liegende öffentliche Verwaltung verzeichnet mit -10 Prozentpunkten die höchsten Anteilsverluste und spielt bisher nur eine untergeordnete Rolle.
Die Verteilung auf die Größenklassen wird von Abschlüssen über 10.000 m² mit rund einem Fünftel des Resultats angeführt. Insbesondere durch den Telekom-Deal können sie gegenüber dem ersten Halbjahr 2013 um 14 Prozentpunkte zulegen. Die nächstkleinere Kategorie zwischen 5.000 und 10.000 m² erreicht mit rund 16 % ein ähnliches Ergebnis wie zuvor. Die im Vorjahr sehr starken mittleren Größenklassen von 500 bis 5.000 m² verlieren spürbar Umsatzanteile, mit zusammen rund 43 % sind sie jedoch für den wesentlichen Teil des Resultats verantwortlich. Dabei ist das Segment zwischen 2.000 und 5.000 m² allerdings mit rund 11 % noch etwas unterrepräsentiert. Sehr lebhaft ist die Nachfrage dagegen in der Größenklasse von 200 bis 500 m², die mit gut 17 % einen bemerkenswerten zweiten Platz in der Rangfolge erreicht.
Leerstand stabilisiert sich – Spitzenmiete erreicht 25 €/m²
Der Leerstand beträgt Ende des ersten Halbjahres 852.000 m² und damit knapp 6 % weniger als Mitte 2013. Diese Entwicklung hat sich insbesondere im Vorjahr vollzogen, seit Jahresende ist das Volumen der leerstehenden Flächen relativ stabil geblieben. Das am stärksten nachgefragte Segment mit einer modernen Ausstattungsqualität verzeichnete dagegen einen leichten Anstieg, hat mit knapp 26 % jedoch nach wie vor einen relativ geringen Anteil am Gesamtleerstand. Neben den Sammelkategorien erweiterte Innenstadt und übriges Stadtgebiet weisen die Büromarktzonen City Süd und City mit jeweils 13 % nach wie vor den größten Anteil am Gesamtvolumen auf.
Die Flächen im Bau sind im Vorjahresvergleich um knapp 7 % auf 250.000 m² gestiegen. Die dem Vermietungsmarkt davon noch zur Verfügung stehenden Flächen sind dagegen um rund 12 % gesunken: Mit 119.000 m² weisen sie den niedrigsten Wert seit mehr als zehn Jahren auf. Das größte Volumen dieser Flächen entsteht in den Büromarktzonen City (27.500 m²), Alsterlagen (26.000 m²) und City Süd (20.000 m²). In den beiden letztgenannten Teilmärkten ist allerdings erst im Jahr 2016 mit einer Fertigstellung zu rechnen. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist um gut 6 % auf 971.000 m² gesunken.
Die Spitzenmiete ist Ende vergangenen Jahres um 4 % auf 25 €/m² gestiegen und hat sich seitdem auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Sie wird für hochwertige Flächen im Teilmarkt City erzielt, der sich damit wieder vor die HafenCity geschoben hat. Durch das abnehmende moderne Flächenangebot zieht in den meisten Büromarktzonen das Mietpreisniveau an, was insbesondere für die Spitzenmieten in den Teilmärkten der City- und Cityrandlagen gilt. Darüber hinaus legen aber auch die Durchschnittsmieten in vielen Büromarktzonen zu.
Stabile Entwicklung prognostiziert
„Der Hamburger Büromarkt hat ein gutes Halbjahresergebnis erzielt, das jedoch wesentlich von mehreren großflächigen Abschlüssen profitiert. Vor dem Hintergrund einer sich belebenden Konjunktur gehen wir für die zweite Jahreshälfte von einer stabilen Entwicklung aus, die ein Gesamtergebnis über 450.000 m² ermöglichen sollte. Der seit 2010 erfolgte Leerstandsabbau verlangsamt sich spürbar, sodass sich das Volumen der leerstehenden Flächen kaum weiter reduzieren dürfte. Bei konstant bleibender Bautätigkeit werden die verfügbaren Flächen im Bau jedoch voraussichtlich noch weiter abnehmen. Für die Spitzenmiete dürfte sich konstant entwickeln“, so Marco Stahl.
