04.07.2014 Robuster Büromarkt Frankfurt trotz Umsatzrückgang
Am Frankfurter Büromarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei wurde in den ersten sechs Monaten dieses Jahres nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 161.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2013: rd. 195.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 34.000 m² bzw. rd. 17%. Auch im Vergleich zur jüngsten Dekade (2004-2013: Ø 206.000 m², jeweils erstes Halbjahr) ist ein Minus von ca. 22% zu konstatieren.
Das verhaltene Ergebnis - angesichts der positiven gesamtwirtschaftlichen Situation in Deutschland - erklärt Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, mit fehlenden Großabschlüssen im zweiten Quartal: „Nachdem im ersten Quartal 2014 die Anmietung der Deutschen Bank mit rd. 30.000 m² erfolgte, wurden im zweiten Quartal keine Vertragsabschlüsse über 5.000 m² registriert.“ Gleichwohl zeigt sich der Frankfurter Büroflächenmarkt nach seiner Beobachtung ungeachtet der geringen Zahl an großvolumigen Anmietungen weiterhin robust. Dies bestätigt aus Sicht von Fenderl zudem der binnen Jahresfrist markant um 140.000 m² auf aktuell 1,49 Mio. m² gesunkene Büroflächenleerstand, auch wenn ein Teil hiervon durch Umnutzung in Wohnflächen vom Markt genommen wurde.
Prognose 2014
• „Zudem erwarten wir noch mehrere großvolumige Neuanmietungen in diesem Jahr“, blickt Daniel Milkus, Niederlassungsleiter AENGEVELT Frankfurt, optimistisch auf das zweite Halbjahr. Für das Gesamtjahr 2014 sieht AENGEVELT-RESEARCH daher Potential für ein überdurchschnitt¬liches Marktvolumen und prognostiziert einen im Vergleich zum Vorjahr (2013: 445.000 m²) höheren Büroflächenumsatz um 500.000 m², der zudem rd. 8% über dem Umsatzniveau der letzten Dekade (Ø 2004-2013: 461.000 m² p. a.) läge.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Im ersten Halbjahr 2014 präsentiert sich die Finanzdienstleistungs¬branche (rd. 70.500 m²) mit einem Anteil von rd. 44% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (1. Hj. 2013: 78.400 m² bzw. 40%).
• Der Marktanteil der unternehmensbezo¬genen und sonstigen Dienstleister blieb mit 26% (ca. 41.600 m²) gegenüber dem Vorjahr (1. Hj. 2013: 26%) konstant.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche (15.300 m²) ging binnen Jahresfrist markant zurück und erreicht aktuell eine Marktquote von 9% (1. Hj. 2013: 44.300 m² bzw. 23%).
• Demgegenüber war die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport (rd. 24.000 m²) im ersten Halbjahr 2014 vergleichsweise höher. Die Marktquote vervierfachte sich nahezu von 4% im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 15%.
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Er¬werbszweck erzielten mit rd. 9.600 m² im Jahresvergleich eine stabile Marktquote von rd. 6% (1. Hj. 2013: 7%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2014 den Umsatzschwerpunkt unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 65% (ca. 105.000 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert, der außerdem markant über dem Ergebnis des Vorjahres¬zeitraums liegt (1. Hj. 2013: 44% bzw. 85.800 m²).
• Nachdem im Vorjahr der Bürobezirk West seinen Marktanteil vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen auf ein beachtliches Niveau von 33% steigern konnte, verringerte sich die Marktquote im aktuellen Halbjahr wieder auf ein langjährig marktübliches Maß von rd. rd. 8% (ca. 12.200 m²).
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei hat sich von ca. 12% Mitte 2013 auf 9% im ersten Halbjahr 2014 reduziert.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: Nord (3%), Ost (7%), Süd/Sachsenhausen (5%) und Flughafen (3%).
Hohes Fertigstellungsniveau
• Nachdem im Vorjahr die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 164.000 m² noch einen unterdurchschnittlichen Wert erreichte (Ø 2004 – 2013: 202.000 m² p. a.), ist 2014 und 2015 ein anziehendes Fertigstellungsniveau zu erwarten.
• Für 2014 wird eine Fertigstellung von insgesamt rd. 308.000 m² Bürofläche erwartet. Im ersten Halbjahr 2014 wurden bislang rd. 164.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
„Von dem Fertigstellungsvolumen von rd. 308.000 m² waren indessen zum Jahresanfang 2014 bereits rd. 80% vorvermarktet, so dass lediglich noch rd. 62.000 m² am Markt verfügbar sind“, relativiert Daniel Milkus die Marktauswirkungen der anziehenden Büroflächenproduktion.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 140.000 m² auf aktuell ca. 1,49 Mio. m² reduziert (Ende Juni 2013: rd. 1,63 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dabei auf 12,2% (Ende Juni 2013: 13,4%).
• Damit rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels indessen unverändert an erster Position in Deutschland vor München (1,41 Mio. m² bzw. 7,3%) und Berlin (1,36 Mio. m² bzw. 7,4%).
Anziehende Mietpreise
Bei den Mieten zeigte sich die Frankfurter Marktentwicklung im ersten Halbjahr 2014 positiv:
• Die gewichtete Spitzenmiete stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt um EUR 1,-/m² auf nunmehr EUR 37,-/m².
• Auch die mittlere Miete in City-Lagen konnte um EUR 1,-/m² zulegen und erreichte zur Jahresmitte 2014 ca. EUR 22,50/m².
Das verhaltene Ergebnis - angesichts der positiven gesamtwirtschaftlichen Situation in Deutschland - erklärt Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, mit fehlenden Großabschlüssen im zweiten Quartal: „Nachdem im ersten Quartal 2014 die Anmietung der Deutschen Bank mit rd. 30.000 m² erfolgte, wurden im zweiten Quartal keine Vertragsabschlüsse über 5.000 m² registriert.“ Gleichwohl zeigt sich der Frankfurter Büroflächenmarkt nach seiner Beobachtung ungeachtet der geringen Zahl an großvolumigen Anmietungen weiterhin robust. Dies bestätigt aus Sicht von Fenderl zudem der binnen Jahresfrist markant um 140.000 m² auf aktuell 1,49 Mio. m² gesunkene Büroflächenleerstand, auch wenn ein Teil hiervon durch Umnutzung in Wohnflächen vom Markt genommen wurde.
Prognose 2014
• „Zudem erwarten wir noch mehrere großvolumige Neuanmietungen in diesem Jahr“, blickt Daniel Milkus, Niederlassungsleiter AENGEVELT Frankfurt, optimistisch auf das zweite Halbjahr. Für das Gesamtjahr 2014 sieht AENGEVELT-RESEARCH daher Potential für ein überdurchschnitt¬liches Marktvolumen und prognostiziert einen im Vergleich zum Vorjahr (2013: 445.000 m²) höheren Büroflächenumsatz um 500.000 m², der zudem rd. 8% über dem Umsatzniveau der letzten Dekade (Ø 2004-2013: 461.000 m² p. a.) läge.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Im ersten Halbjahr 2014 präsentiert sich die Finanzdienstleistungs¬branche (rd. 70.500 m²) mit einem Anteil von rd. 44% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (1. Hj. 2013: 78.400 m² bzw. 40%).
• Der Marktanteil der unternehmensbezo¬genen und sonstigen Dienstleister blieb mit 26% (ca. 41.600 m²) gegenüber dem Vorjahr (1. Hj. 2013: 26%) konstant.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche (15.300 m²) ging binnen Jahresfrist markant zurück und erreicht aktuell eine Marktquote von 9% (1. Hj. 2013: 44.300 m² bzw. 23%).
• Demgegenüber war die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport (rd. 24.000 m²) im ersten Halbjahr 2014 vergleichsweise höher. Die Marktquote vervierfachte sich nahezu von 4% im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 15%.
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Er¬werbszweck erzielten mit rd. 9.600 m² im Jahresvergleich eine stabile Marktquote von rd. 6% (1. Hj. 2013: 7%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2014 den Umsatzschwerpunkt unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 65% (ca. 105.000 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert, der außerdem markant über dem Ergebnis des Vorjahres¬zeitraums liegt (1. Hj. 2013: 44% bzw. 85.800 m²).
• Nachdem im Vorjahr der Bürobezirk West seinen Marktanteil vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen auf ein beachtliches Niveau von 33% steigern konnte, verringerte sich die Marktquote im aktuellen Halbjahr wieder auf ein langjährig marktübliches Maß von rd. rd. 8% (ca. 12.200 m²).
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei hat sich von ca. 12% Mitte 2013 auf 9% im ersten Halbjahr 2014 reduziert.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: Nord (3%), Ost (7%), Süd/Sachsenhausen (5%) und Flughafen (3%).
Hohes Fertigstellungsniveau
• Nachdem im Vorjahr die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 164.000 m² noch einen unterdurchschnittlichen Wert erreichte (Ø 2004 – 2013: 202.000 m² p. a.), ist 2014 und 2015 ein anziehendes Fertigstellungsniveau zu erwarten.
• Für 2014 wird eine Fertigstellung von insgesamt rd. 308.000 m² Bürofläche erwartet. Im ersten Halbjahr 2014 wurden bislang rd. 164.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
„Von dem Fertigstellungsvolumen von rd. 308.000 m² waren indessen zum Jahresanfang 2014 bereits rd. 80% vorvermarktet, so dass lediglich noch rd. 62.000 m² am Markt verfügbar sind“, relativiert Daniel Milkus die Marktauswirkungen der anziehenden Büroflächenproduktion.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 140.000 m² auf aktuell ca. 1,49 Mio. m² reduziert (Ende Juni 2013: rd. 1,63 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dabei auf 12,2% (Ende Juni 2013: 13,4%).
• Damit rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels indessen unverändert an erster Position in Deutschland vor München (1,41 Mio. m² bzw. 7,3%) und Berlin (1,36 Mio. m² bzw. 7,4%).
Anziehende Mietpreise
Bei den Mieten zeigte sich die Frankfurter Marktentwicklung im ersten Halbjahr 2014 positiv:
• Die gewichtete Spitzenmiete stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt um EUR 1,-/m² auf nunmehr EUR 37,-/m².
• Auch die mittlere Miete in City-Lagen konnte um EUR 1,-/m² zulegen und erreichte zur Jahresmitte 2014 ca. EUR 22,50/m².
