03.07.2014 Hamburger Industrieflächenmarkt mit deutlich gesteigertem Ergebnis
Der Hamburger Markt* für die Vermietung von Industrie- und Logistikimmobilien hat im ersten Halbjahr 2014 gegenüber dem Vorjahr deutlich zugelegt. Laut der neuesten Analyse von Realogis – dem führenden deutschen Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks – wurden von allen Marktteilnehmern in der gesamten Region inklusive Umland insgesamt 215.000 m² umgesetzt. Das entspricht einem Plus von über 65% gegenüber dem Vorjahresergebnis (1. Hj. 2013: 140.000 m²). Zurückzuführen ist dieser positive Trend u. a. auf die bereits im Vorjahr prognostizierte steigende Anzahl von Großabschlüssen ab 8.000 m², die insgesamt 37 % des Gesamtumsatzes ausmachten. So konnte mit dem Baustart des neuen Luftfrachtzentrums am Flughafen Hamburg der größte Deal mit ca. 20.000 m² verzeichnet werden. Sehr begehrt bei Logistikern war die südliche Hamburger Metropolregion: Hier konnten zwei Mietverträge über knapp 8.900 m² und 9.500 m² mit Logistikunternehmen abgeschlossen werden. „Viele Unternehmen benötigen nicht zwingend die Nähe zu den einzelnen Container-Terminals im Hafen und Logistiker setzen bei der Standortwahl immer häufiger die zwar höheren Truck-Kosten für Lagerstandorte im Umland ins Verhältnis zu den dort aber geringeren Mieten“, erklärt Jörg Lojewski, Abteilungsleiter Realogis Immobilien Hamburg GmbH den Trend. Da viele Logistikzentren in den Metropolregionen mittlerweile über eine überwiegend gute ÖPNV-Anbindung für u.a. Mitarbeiter verfügen, bleiben diese Standorte für viele Spediteure auch in Zukunft interessant.
Weiterhin stark nachgefragt war das Flächensegment 1.000 bis 3.000 m² vorrangig in den östlichen Stadtgebieten wie Billbrook/Allermöhe (Anteil von 33 % am Gesamtumsatz). Jörg Lojewski: „Leider fehlt es in dieser bevorzugten Lage immer noch an qualitativ hochwertigen Immobilienprodukten, was einen steigenden Umsatz in diesem Segment erneut verhinderte.“ Flächen ab 3.000 m² steuerten rund 22% zum Ergebnis bei und das Segment ab 8.000 m² einen Anteil von 37%.
Großvolumige Flächen warten noch auf Mieter
Immer noch stehen im Hamburger Hafen- bzw. Stadtgebiet überwiegend Lagerflächen im Größensegment ab 10.000 m² zur Verfügung, welche primär für Kontraktlogistiker vorgesehen sind. „Durch Neubauentwicklungen und weitere vakante Bestandsimmobilien hat sich das Angebot in diesem Segment in den letzten Monaten nochmals erhöht“, so Jörg Lojewski. „Da wir im ersten Halbjahr 2014 eine spürbare Belebung der Nachfrage verzeichnen konnten, rechnen wir wie prognostiziert mit guten Abschlüssen in diesem Segment bis zum Jahresende. Zudem berücksichtigen erste Logistikimmobilien-Entwickler bei ihren Neubauten eine mögliche Teilung der Großflächen, da weiterhin eine große Nachfrage nach hochwertigen, drittverwendungsfähigen Logistikimmobilien im Flächensegment bis 5.000 m² vorherrscht.“
Fehlende Flächenausweisungen im Hamburger Stadtgebiet für mittelständische Unternehmen
Viele mittelständische Unternehmen planen – u. a. aufgrund der historisch günstigen Finanzierungskonditionen – den Erwerb einer eigenen Lager- oder Produktionsstätte. „Zudem ist oftmals das Anforderungsprofil der Unternehmen an die Immobilie so speziell, dass eine Mietlösung nicht infrage kommt“, sagt Jörg Lojewski. Jedoch gestaltet sich die Suche nach Gewerbe- und Industriegrundstücken im Hamburger Stadtgebiet sehr schwierig, da kaum noch adäquate Areale zur Verfügung stehen. Leider wurde es in der Vergangenheit versäumt, zentrumsnah entsprechend neue Areale auszuweisen, so dass der Mittelstand gezwungen ist, in das Umland auszuweichen.
Unternehmen wandern in Metropolregionen ab
Darauf haben die Wirtschaftsförderungen der Hamburger Metropolregionen reagiert und bieten an den Hamburger Stadtgrenzen Gewerbeflächen mit flexiblen Grundstückszuschnitten zu erschwinglichen und marktgerechten Kaufpreisen an. Zudem locken die Gemeinden mit geringeren Hebesätzen und einer Hamburger Telefonvorwahl. Viele Gewerbegebiete verfügen mittlerweile auch über eine hervorragende Infrastruktur welche die Arbeitsplätze für Arbeitnehmer deutlich attraktiver macht und Unternehmen die Suche nach Fachpersonal erheblich erleichtert.
Relevante Abschlüsse im ersten Halbjahr 2014: Wie erwartet stieg die Anzahl von Großabschlüsse im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr
Hamburg Airport HH-Fuhlbüttel/Nord 20.000 m²
Asropa Food Glinde/Umland Ost 11.700 m²
van Eupen Service Logistik Rade/Umland Süd 9.500 m²
Spedition Dirk Vollmer Rade/Umland Süd 8.850 m²
Logistikunternehmen führen Branchenranking weiter an
Beim Ranking des Flächenumsatzes bezogen auf die einzelnen Branchen gab es laut der Analyse von Realogis keine Veränderungen. Die Logistikdienstleister konnten die Spitzenposition mit rd. 67 % behaupten und um 4 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitrum leicht ausbauen. Umsatzschwerpunkt waren die stadtnahen Standorte wie Billbrook/Allermöhe im Osten, der Hafen und das südliche Hamburger Umland, wozu auch die Abschlüsse der Logistiker van Eupen und Spedition Dirk Vollmer zählten. Mit Abstand folgen die Handelsunternehmen auf Rang 2 mit 17 % (minus 3 Prozentpunkte), die Industrie/Produktion mit 14 % (minus 1 Prozentpunkte) sowie die sonstigen Branchen mit unveränderten 2 % des Flächenumsatzes.
Ausblick
Die steigende Nachfrage nach großvolumigen Flächen wird sich auf den Markt für Lager- und Logistikflächen in Hamburg positiv auswirken und zu einer Reduzierung des Leerstands von spekulativ errichteten Flächen und Bestandsimmobilien in diesem Segment führen. Indikatoren für diesen positiven Trend sind u. a. auch die wieder steigenden Zahlen des Containerumschlages im Hamburger Hafen, das gute Konsumklima und das von der Bundesregierung prognostizierte wirtschaftliche Wachstum in Deutschland von 1,8 % für 2014 und 2,0% für 2015. Realogis rechnet bis Jahresende mit einem Flächenumsatz im Bereich des Fünfjahresdurchschnitts von 540.000 m². Das entspricht einem Plus von rund 6 % gegenüber dem Vorjahr.
Eine der Hauptaufgaben für die Zukunft bleibt der Ausbau des Hafens und der damit verbundenen Infrastruktur für einen störungsfreien Zu- und Ablauf der Verkehre. Aufgrund der Arbeiten für den Ausbau der BAB 7 nördlich und südlich des Elbtunnels hat sich die für die Logistikbranche relevante Verkehrssituation nochmals verschärft. Jörg Lojewski: „Logistiker befürchten aufgrund der Dauerbaustellen Auswirkungen auf die Kostenstruktur des Container-Truckings. Kleine und mittelständische Unternehmen könnten in finanzielle Schwierigkeiten geraten.“ Weiterhin bleibt abzuwarten, wie sich die Krise in der Ukraine auf das Marktgeschehen auswirken wird.
* Marktgebiet Großraum Hamburg
Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in der Region Hamburg und im Umkreis von ca. 50 km entlang der Bundesautobahnen A 1 „Lübeck – Bremen“, der A 7 „ Hannover – Flensburg“ sowie der A 39 ab dem „Maschener Kreuz“.
Weiterhin stark nachgefragt war das Flächensegment 1.000 bis 3.000 m² vorrangig in den östlichen Stadtgebieten wie Billbrook/Allermöhe (Anteil von 33 % am Gesamtumsatz). Jörg Lojewski: „Leider fehlt es in dieser bevorzugten Lage immer noch an qualitativ hochwertigen Immobilienprodukten, was einen steigenden Umsatz in diesem Segment erneut verhinderte.“ Flächen ab 3.000 m² steuerten rund 22% zum Ergebnis bei und das Segment ab 8.000 m² einen Anteil von 37%.
Großvolumige Flächen warten noch auf Mieter
Immer noch stehen im Hamburger Hafen- bzw. Stadtgebiet überwiegend Lagerflächen im Größensegment ab 10.000 m² zur Verfügung, welche primär für Kontraktlogistiker vorgesehen sind. „Durch Neubauentwicklungen und weitere vakante Bestandsimmobilien hat sich das Angebot in diesem Segment in den letzten Monaten nochmals erhöht“, so Jörg Lojewski. „Da wir im ersten Halbjahr 2014 eine spürbare Belebung der Nachfrage verzeichnen konnten, rechnen wir wie prognostiziert mit guten Abschlüssen in diesem Segment bis zum Jahresende. Zudem berücksichtigen erste Logistikimmobilien-Entwickler bei ihren Neubauten eine mögliche Teilung der Großflächen, da weiterhin eine große Nachfrage nach hochwertigen, drittverwendungsfähigen Logistikimmobilien im Flächensegment bis 5.000 m² vorherrscht.“
Fehlende Flächenausweisungen im Hamburger Stadtgebiet für mittelständische Unternehmen
Viele mittelständische Unternehmen planen – u. a. aufgrund der historisch günstigen Finanzierungskonditionen – den Erwerb einer eigenen Lager- oder Produktionsstätte. „Zudem ist oftmals das Anforderungsprofil der Unternehmen an die Immobilie so speziell, dass eine Mietlösung nicht infrage kommt“, sagt Jörg Lojewski. Jedoch gestaltet sich die Suche nach Gewerbe- und Industriegrundstücken im Hamburger Stadtgebiet sehr schwierig, da kaum noch adäquate Areale zur Verfügung stehen. Leider wurde es in der Vergangenheit versäumt, zentrumsnah entsprechend neue Areale auszuweisen, so dass der Mittelstand gezwungen ist, in das Umland auszuweichen.
Unternehmen wandern in Metropolregionen ab
Darauf haben die Wirtschaftsförderungen der Hamburger Metropolregionen reagiert und bieten an den Hamburger Stadtgrenzen Gewerbeflächen mit flexiblen Grundstückszuschnitten zu erschwinglichen und marktgerechten Kaufpreisen an. Zudem locken die Gemeinden mit geringeren Hebesätzen und einer Hamburger Telefonvorwahl. Viele Gewerbegebiete verfügen mittlerweile auch über eine hervorragende Infrastruktur welche die Arbeitsplätze für Arbeitnehmer deutlich attraktiver macht und Unternehmen die Suche nach Fachpersonal erheblich erleichtert.
Relevante Abschlüsse im ersten Halbjahr 2014: Wie erwartet stieg die Anzahl von Großabschlüsse im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr
Hamburg Airport HH-Fuhlbüttel/Nord 20.000 m²
Asropa Food Glinde/Umland Ost 11.700 m²
van Eupen Service Logistik Rade/Umland Süd 9.500 m²
Spedition Dirk Vollmer Rade/Umland Süd 8.850 m²
Logistikunternehmen führen Branchenranking weiter an
Beim Ranking des Flächenumsatzes bezogen auf die einzelnen Branchen gab es laut der Analyse von Realogis keine Veränderungen. Die Logistikdienstleister konnten die Spitzenposition mit rd. 67 % behaupten und um 4 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitrum leicht ausbauen. Umsatzschwerpunkt waren die stadtnahen Standorte wie Billbrook/Allermöhe im Osten, der Hafen und das südliche Hamburger Umland, wozu auch die Abschlüsse der Logistiker van Eupen und Spedition Dirk Vollmer zählten. Mit Abstand folgen die Handelsunternehmen auf Rang 2 mit 17 % (minus 3 Prozentpunkte), die Industrie/Produktion mit 14 % (minus 1 Prozentpunkte) sowie die sonstigen Branchen mit unveränderten 2 % des Flächenumsatzes.
Ausblick
Die steigende Nachfrage nach großvolumigen Flächen wird sich auf den Markt für Lager- und Logistikflächen in Hamburg positiv auswirken und zu einer Reduzierung des Leerstands von spekulativ errichteten Flächen und Bestandsimmobilien in diesem Segment führen. Indikatoren für diesen positiven Trend sind u. a. auch die wieder steigenden Zahlen des Containerumschlages im Hamburger Hafen, das gute Konsumklima und das von der Bundesregierung prognostizierte wirtschaftliche Wachstum in Deutschland von 1,8 % für 2014 und 2,0% für 2015. Realogis rechnet bis Jahresende mit einem Flächenumsatz im Bereich des Fünfjahresdurchschnitts von 540.000 m². Das entspricht einem Plus von rund 6 % gegenüber dem Vorjahr.
Eine der Hauptaufgaben für die Zukunft bleibt der Ausbau des Hafens und der damit verbundenen Infrastruktur für einen störungsfreien Zu- und Ablauf der Verkehre. Aufgrund der Arbeiten für den Ausbau der BAB 7 nördlich und südlich des Elbtunnels hat sich die für die Logistikbranche relevante Verkehrssituation nochmals verschärft. Jörg Lojewski: „Logistiker befürchten aufgrund der Dauerbaustellen Auswirkungen auf die Kostenstruktur des Container-Truckings. Kleine und mittelständische Unternehmen könnten in finanzielle Schwierigkeiten geraten.“ Weiterhin bleibt abzuwarten, wie sich die Krise in der Ukraine auf das Marktgeschehen auswirken wird.
* Marktgebiet Großraum Hamburg
Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in der Region Hamburg und im Umkreis von ca. 50 km entlang der Bundesautobahnen A 1 „Lübeck – Bremen“, der A 7 „ Hannover – Flensburg“ sowie der A 39 ab dem „Maschener Kreuz“.
