01.07.2014 AENGEVELT beobachtet robusten Büromarkt in der Region Düsseldorf
Die Region Düsseldorf erzielte im ersten Halbjahr 2014 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 163.000 m² und erreicht damit das gute Ergebnis des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2013: rd. 166.000 m²). Im Vergleich zur jüngsten Dekade (2004-2013: Ø 149.000 m², jeweils erstes Halbjahr) ist ein Plus von ca. 9% zu konstatieren.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, dennoch ein verhaltenes Ergebnis angesichts der positiven gesamtwirtschaftlichen Situation in Deutschland mit einem von der Bundesregierung pro¬gnostizierten BIP-Wachstum für 2014 von 1,8% (2013: 0,4%): „Gleich¬wohl präsentiert sich der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt im Zuge der überdurchschnittlichen Flächenumsätze und der Diversität der Nachfrage insgesamt sehr robust. Zudem zeugt das in den letzten zwölf Monaten auf der Grundlage neuer, moderner Büroflächenent¬wicklungen wie z. B. des Kö-Bogens gestiegene Spitzenmietniveau von der hohen Attraktivität Düsseldorfs als Bürostandort.“
Prognose 2014
• Für das Gesamtjahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 350.000 m². „Dieser Wert“, so Fenderl, „entspricht in etwa dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2004-2013: ca. 346.000 m²).“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu markanten Umsatzver¬schiebungen:
• Während sich der Büroflächenumsatz im Umland (u.a. Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) mit rd. 37.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu verdreifacht hat und der Anteil am Gesamtabsatz auf rd. 23% gestiegen ist (1. Hj. 2013: ca. 13.000 m² bzw. 8%), sank das im Düsseldorfer Stadtgebiet kontrahierte Büroflächenvolumen im ersten Halbjahr 2014 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 18% auf ca. 126.000 m², die Marktquote ging ebenfalls deutlich auf rd. 77% zurück (1. Hj. 2013: ca. 153.000 m² bzw. 92%).
Für Mark Aengevelt, Leiter Gewerbliche Vermietung, fehlte es im Düsseldorfer Stadtgebiet im ersten Halbjahr 2014 an Großabschlüssen > 10.000 m²: „Bei dem größten Düsseldorfer Abschluss im bisherigen Jahresverlauf handelt es sich um eine Eigennutzerentscheidung von Rheinmetall über rd. 6.500 m² Bürofläche in einem Neubauprojekt, das gegenwärtig in der „Unternehmerstadt“ realisiert wird.“ Grundsätzlich beurteilt er die Perspektiven für den Düsseldorfer Büromarkt aber positiv: „Die Neuansiedlungen renommierter Unternehmen wie Alltours im Dreischeibenhaus und mfi in der Airport-City zeigen die Bedeutung, die der Imagefaktor bei der Wahl des Unternehmensstandortes hat.“ Vor diesem Hintergrund sieht Mark Aengevelt den Düsseldorfer Büromarkt gut aufgestellt.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2014 rd. 72.100 m² bzw. 44% des regionalen Gesamtbüro¬flächenumsatzes (1. Hj. 2013: 72.600 m² bzw. 44%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit 39.800 m² markant geringer als im Vorjahr (1. Hj. 2013: 52.200 m²). Die Umsatzquote sank dementsprechend von 31% im Vorjahr auf aktuell 24%.
• Auch im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) analysierte AENGEVELT einen Rückgang der Vermietungsaktivitäten: Die Nachfrage halbierte sich aktuell gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 14.100 m², die Markquote sank auf rd. 9% (1. Hj. 2013: 28.200 m² bzw. 17%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten im ersten Halbjahr 2014 mit 70.900 m² bzw. 43% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen (1. Hj. 2013: 54.500 m² bzw. 33%). Hierzu zählt u.a. der genannte Rheinmetall-Abschluss.
• Im Zuge der auf rd. 53.900 m² gestiegenen Umsatzleistung (1. Hj. 2013: 48.800 m²), erhöhte sich die Marktquote der beratenden und sozialen Dienstleister binnen Jahresfrist moderat von 29% auf nunmehr 33%.
• Den größten „Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste im ersten Halbjahr die Nachfragegruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mit einem Umsatzminus von ca. 11.700 m² hinnehmen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 13.000 m² als auch die Quote (8%) gingen markant zurück (1. Hj. 2013: 24.700 m² bzw. 15%).
• Der Flächenumsatz der öffentlichen Hand halbierte sich nahezu gegenüber dem Vorjahresniveau auf nur noch rd. 7.800 m² bzw. 5% (1. Hj. 2013: rd. 15.200 m² bzw. 9%).
• Auch die Nachfrage der Finanzdienstleister zeigte sich mit 17.400 m² bzw. einer Quote von 11% schwächer als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2013: 22.800 m² bzw. 14%).
Höhere Neubautätigkeit
• Nachdem 2013 mit rd. 49.000 m² die niedrigste Neubautätigkeit in Düsseldorf seit 20 Jahren registriert wurde, wird sich der Umfang an Büroflächenfertigstellungen im Jahr 2014 auf ca. 98.000 m² verdoppeln. Indessen waren hiervon bereits zum Jahresanfang 2014 rd. 80% vorvermietet, so dass im Jahresverlauf lediglich ca. 21.000 m² der Neubauflächen marktwirksam werden. Nach jetzigem Erkenntnisstand erwartet AENGEVELT-RESEARCH für 2015 mit ca. 87.000 m² Neubaufläche eine Konsolidierung des Neubauvolumens unterhalb des Dekadenmittels (2004-2013: Ø 102.000 m² p. a.).
Büroflächenangebot
• Zur Jahresmitte 2014 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 1.065.000 m² Bürofläche und damit leicht über den Vorjahreswert (Ende Juni 2013: rd. 1.060.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 800.000 m², auf das Umland rd. 265.000 m² (Ende Juni 2013: 795.000 m² bzw. 265.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,25 Mio. m² auf unverändert 11,5% Mitte 2014 (Mitte 2013: 11,5%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende Juni 2014 rd. 10,6%, im Umland auf rd. 15,8% (Ende Juni 2013: 10,5% bzw. 16,4%).
• Bis zum Jahresende 2014 rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen der nur durchschnittlichen Flächennachfrage und der vermehrten Flächenfreisetzungen im Stadtgebiet Düsseldorf mit einem weiteren leichten Anstieg der Angebotsreserve auf ca. 1,08 Mio. m².
Mietpreise für Büroflächen
• Die gewichtete Spitzenmiete zog in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH binnen Jahresfrist um rd. 6% an und stellt sich Ende Juni 2014 auf rd. EUR 27,50/m². Ein Jahr zuvor waren es noch rd. EUR 26,-/m². Dazu Mark Aengevelt: „Hier schlagen die hochpreisigen Vermietungen in jüngst fertiggestellten Projektentwicklungen wie z.B. dem Kö-Bogen zu Buche.“ Für den weiteren Jahresverlauf prognostiziert Aengevelt eine Stabilisierung der Spitzenmiete auf hohem Niveau.
• Die mittlere Miete in Citylagen blieb binnen Jahresfrist mit rd. EUR 17,50/m² stabil.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, dennoch ein verhaltenes Ergebnis angesichts der positiven gesamtwirtschaftlichen Situation in Deutschland mit einem von der Bundesregierung pro¬gnostizierten BIP-Wachstum für 2014 von 1,8% (2013: 0,4%): „Gleich¬wohl präsentiert sich der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt im Zuge der überdurchschnittlichen Flächenumsätze und der Diversität der Nachfrage insgesamt sehr robust. Zudem zeugt das in den letzten zwölf Monaten auf der Grundlage neuer, moderner Büroflächenent¬wicklungen wie z. B. des Kö-Bogens gestiegene Spitzenmietniveau von der hohen Attraktivität Düsseldorfs als Bürostandort.“
Prognose 2014
• Für das Gesamtjahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 350.000 m². „Dieser Wert“, so Fenderl, „entspricht in etwa dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2004-2013: ca. 346.000 m²).“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu markanten Umsatzver¬schiebungen:
• Während sich der Büroflächenumsatz im Umland (u.a. Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) mit rd. 37.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu verdreifacht hat und der Anteil am Gesamtabsatz auf rd. 23% gestiegen ist (1. Hj. 2013: ca. 13.000 m² bzw. 8%), sank das im Düsseldorfer Stadtgebiet kontrahierte Büroflächenvolumen im ersten Halbjahr 2014 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 18% auf ca. 126.000 m², die Marktquote ging ebenfalls deutlich auf rd. 77% zurück (1. Hj. 2013: ca. 153.000 m² bzw. 92%).
Für Mark Aengevelt, Leiter Gewerbliche Vermietung, fehlte es im Düsseldorfer Stadtgebiet im ersten Halbjahr 2014 an Großabschlüssen > 10.000 m²: „Bei dem größten Düsseldorfer Abschluss im bisherigen Jahresverlauf handelt es sich um eine Eigennutzerentscheidung von Rheinmetall über rd. 6.500 m² Bürofläche in einem Neubauprojekt, das gegenwärtig in der „Unternehmerstadt“ realisiert wird.“ Grundsätzlich beurteilt er die Perspektiven für den Düsseldorfer Büromarkt aber positiv: „Die Neuansiedlungen renommierter Unternehmen wie Alltours im Dreischeibenhaus und mfi in der Airport-City zeigen die Bedeutung, die der Imagefaktor bei der Wahl des Unternehmensstandortes hat.“ Vor diesem Hintergrund sieht Mark Aengevelt den Düsseldorfer Büromarkt gut aufgestellt.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2014 rd. 72.100 m² bzw. 44% des regionalen Gesamtbüro¬flächenumsatzes (1. Hj. 2013: 72.600 m² bzw. 44%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit 39.800 m² markant geringer als im Vorjahr (1. Hj. 2013: 52.200 m²). Die Umsatzquote sank dementsprechend von 31% im Vorjahr auf aktuell 24%.
• Auch im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) analysierte AENGEVELT einen Rückgang der Vermietungsaktivitäten: Die Nachfrage halbierte sich aktuell gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 14.100 m², die Markquote sank auf rd. 9% (1. Hj. 2013: 28.200 m² bzw. 17%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten im ersten Halbjahr 2014 mit 70.900 m² bzw. 43% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen (1. Hj. 2013: 54.500 m² bzw. 33%). Hierzu zählt u.a. der genannte Rheinmetall-Abschluss.
• Im Zuge der auf rd. 53.900 m² gestiegenen Umsatzleistung (1. Hj. 2013: 48.800 m²), erhöhte sich die Marktquote der beratenden und sozialen Dienstleister binnen Jahresfrist moderat von 29% auf nunmehr 33%.
• Den größten „Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste im ersten Halbjahr die Nachfragegruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mit einem Umsatzminus von ca. 11.700 m² hinnehmen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 13.000 m² als auch die Quote (8%) gingen markant zurück (1. Hj. 2013: 24.700 m² bzw. 15%).
• Der Flächenumsatz der öffentlichen Hand halbierte sich nahezu gegenüber dem Vorjahresniveau auf nur noch rd. 7.800 m² bzw. 5% (1. Hj. 2013: rd. 15.200 m² bzw. 9%).
• Auch die Nachfrage der Finanzdienstleister zeigte sich mit 17.400 m² bzw. einer Quote von 11% schwächer als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2013: 22.800 m² bzw. 14%).
Höhere Neubautätigkeit
• Nachdem 2013 mit rd. 49.000 m² die niedrigste Neubautätigkeit in Düsseldorf seit 20 Jahren registriert wurde, wird sich der Umfang an Büroflächenfertigstellungen im Jahr 2014 auf ca. 98.000 m² verdoppeln. Indessen waren hiervon bereits zum Jahresanfang 2014 rd. 80% vorvermietet, so dass im Jahresverlauf lediglich ca. 21.000 m² der Neubauflächen marktwirksam werden. Nach jetzigem Erkenntnisstand erwartet AENGEVELT-RESEARCH für 2015 mit ca. 87.000 m² Neubaufläche eine Konsolidierung des Neubauvolumens unterhalb des Dekadenmittels (2004-2013: Ø 102.000 m² p. a.).
Büroflächenangebot
• Zur Jahresmitte 2014 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 1.065.000 m² Bürofläche und damit leicht über den Vorjahreswert (Ende Juni 2013: rd. 1.060.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 800.000 m², auf das Umland rd. 265.000 m² (Ende Juni 2013: 795.000 m² bzw. 265.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,25 Mio. m² auf unverändert 11,5% Mitte 2014 (Mitte 2013: 11,5%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende Juni 2014 rd. 10,6%, im Umland auf rd. 15,8% (Ende Juni 2013: 10,5% bzw. 16,4%).
• Bis zum Jahresende 2014 rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen der nur durchschnittlichen Flächennachfrage und der vermehrten Flächenfreisetzungen im Stadtgebiet Düsseldorf mit einem weiteren leichten Anstieg der Angebotsreserve auf ca. 1,08 Mio. m².
Mietpreise für Büroflächen
• Die gewichtete Spitzenmiete zog in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH binnen Jahresfrist um rd. 6% an und stellt sich Ende Juni 2014 auf rd. EUR 27,50/m². Ein Jahr zuvor waren es noch rd. EUR 26,-/m². Dazu Mark Aengevelt: „Hier schlagen die hochpreisigen Vermietungen in jüngst fertiggestellten Projektentwicklungen wie z.B. dem Kö-Bogen zu Buche.“ Für den weiteren Jahresverlauf prognostiziert Aengevelt eine Stabilisierung der Spitzenmiete auf hohem Niveau.
• Die mittlere Miete in Citylagen blieb binnen Jahresfrist mit rd. EUR 17,50/m² stabil.
