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27.06.2014 Immobilienmarkt Saarland 2014: Deutliches Stadt-Land-Gefälle

Die Wohnungsmieten sind im Landesdurchschnitt in den vergangenen zwölf Monaten um knapp zwei Prozent gesunken. In weiten Teilen der Region kam es zu noch deutlicheren Preisabschlägen. Andererseits sind in Saarbrücken, Saarlouis und an der Luxemburgischen Grenze weiterhin Preissteigerungen zu verzeichnen. Die Verkaufspreise für Einfamilienhäuser nahmen im Durchschnitt eine stabile Entwicklung. Die Landeshauptstadt, Saarlouis, Homburg und St. Ingbert bleiben die gefragtesten Immobilienmärkte im Saarland.

Dies geht aus dem neuen Immobilienpreisspiegel Saarland 2014 hervor, den der Immobilienverband IVD West herausgab und in dem 14 Orte untersucht wurden. Alle in Prozentpunkten angegebenen Steigerungswerte beziehen sich auf einen Berichtszeitraum von 12 Monaten. Dabei ist zu beobachten, dass dramatische Entwicklungen aus anderen Bundesländern wie Wohnraummangel und Mietpreisexplosionen an der Saar kaum Niederschlag finden. Allenfalls das Phänomen der Landflucht und die ungebrochene Tendenz zu mehr Singlewohnungen sind spürbar und lassen die Bevölkerung in den größeren Zentren anwachsen. Die ehemalige Industrie- und Bergbaustädte wie Neunkirchen und Völklingen haben den Strukturwandel zu Dienstleistungs- und Technologiestandorten noch nicht gänzlich vollzogen. Positive Entwicklungen auf den Immobilienmärkten können die Bildungs-, Verwaltungs- und Handelszentren Saarbrücken, Homburg und Saarlouis verzeichnen, sie ziehen besonders Studenten und Gewerbetreibende an. Viele Luxemburger investieren weiterhin in den grenznahen Gemeinden wie Perl, Mettlach oder Merzig. Bauland, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus dem gehobenen Bereich bilden dort daher eine Art Sondermarkt.

In Zeiten niedriger Zinsen ist die Vermietung von Immobilien eigentlich eine attraktive Renditelösung für viele Menschen, die lukrative und sichere Vermögensanlagen suchen. Wenn nicht die saarländische Landespolitik aktionistisch an der Steuerschraube drehen würde: Die angekündigte Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf den bundesweiten Höchstwert von 6,5 % ist gefährlich für den hiesigen Immobilienmarkt. „Eine höhere Grunderwerbsteuer erschwert den Erwerb von Wohneigentum und steht dem Ziel, die Eigentumsquote im Saarland zu erhöhen, entgegen“, erläutert dazu Burkhard Blandfort, stellv. Vorsitzender des IVD West.

Vermietete Mehrfamilienhäuser mit sechs bis zwölf Wohnungen beziehungsweise vermietete Eigentumswohnungen sind momentan noch die Immobilien mit der höchsten Nachfrage bei dieser Gruppe. Familien mit mittleren und gehobenen Einkommen zieht es bisher ebenfalls zum Immobilienkauf. Hier steht die Eigennutzung der Immobilie stärker im Vordergrund als die Bindung von Kapital in Betonwerte. Doch eine erhöhte Grunderwerbsteuer wird vor allem junge Familien treffen, die diese ständig steigende Zwangsabgabe kaum schultern können.

Im Segment der einfach ausgestatteten Einfamilienhäuser kam es besonders in den kleineren Gemeinden wie Dillingen, Merzig und Dudweiler zu einem Preisanstieg von 5 bis 6 Prozent. Bei den mittelgut und gut ausgestatteten Eigenheimen blieben die Preise fast überall stabil. Bei den hochklassigen Immobilien sind nennenswerte Steigerungen einzig in Dudweiler-Süd zu verzeichnen (3 %) sowie in den Toplagen von Saarbrücken und Saarlouis. Über alle Lagen und Qualitätsstufen zeigt sich Saarlouis als der lukrativste Markt mit einem durchschnittlichen Plus von 3 Prozent.

Für ein gut ausgestattetes, gebrauchtes Eigenheim muss man in Saarbrücken derzeit 370.000 Euro einrechnen, in Neunkirchen 175.000, in Homburg 230.000 und in Saarlouis 335.000 Euro.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den vergangenen zwölf Monaten landesweit einzig im guten Segment leicht gestiegen, im Durchschnitt um 1 Prozent. Die größten Anstiege waren in der Landeshauptstadt (4 %) und wiederum in Saarlouis (3%) zu verzeichnen. Gleichbleibende Preise sind lediglich in Heusweiler zu beobachten. Allerdings gab es auch Orte, in denen die Preise um 1-2 Prozent sanken, wie Ottweiler oder Wadern.

Bei Eigentumswohnungen mit einfachen Ausstattungen war dies häufiger zu beobachten, widerum in Wadern (-6 %) oder in Sulzbach und Völklingen mit jeweils Preisabschlägen von 3 Prozent.

Saarbrückens bessere Lagen, wie am Rotenbühl, Triller oder Staden weisen einen Quadratmeterpreis von etwa 2.125 Euro beim Kauf auf und sind damit im Vergleich zum Vorjahr um 4 Prozent teurer geworden.

Die Entwicklung bei den Baulandpreisen war im letzten Jahr sehr uneinheitlich. Neben Kommunen wie Neunkirchen oder Ottweiler, wo die Preise in allen Lagen nachgaben (teilweise bis zu 7 %), gab es in Saarbrücken einen Preissprung von 8 Prozent in mittleren Lagen. Vielerorts ist aber eher preisliche Stagnation zu beobachten.

Am tiefsten müssen Häuslebauer für einen Bauplatz in bevorzugter Lage der Landeshauptstadt in die Tasche greifen: 450 Euro kostet hier der Quadratmeter. In vergleichbaren Lagen von Homburg kostet Bauland 240, in Saarlouis 305, in Sulzbach 160 und in Wadern 85 Euro.

Die Kaltmieten für Wohnungen stagnierten seit 2013 in vielen Gemeinden des Saarlandes oder sanken sogar leicht. Jedoch ist dies nur die eine Seite der Medaille, denn das Phänomen einer Marktspreizung ist nicht mehr zu verkennen. In Ottweiler und Wadern hielten sich die Preise beispielsweise auf Vorjahresniveau. In der Landeshauptstadt war der Mietanstieg mit durchschnittlich 2 bis 4 Prozent zwar signifikant geringer als in den Vorjahren – doch gibt es durchaus preisliche Ausreißer in den Toplagen. Hingegen waren in Völklingen und Wadern deutliche Mietpreissenkungen von bis zu 13 Prozent zu festzustellen. In Neunkirchen und Ottweiler verringerten sich die Mieten immerhin noch um 5 bis 7 Prozent. In Merzig, Homburg und Saarlouis gab es kaum preisliche Bewegung.

Mit 8,75 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche müssen die Saarländer in der Landeshauptstadt für gut gelegene Wohnungen rechnen. Bei 6,50 Euro liegen die Mieten in vergleichbaren Lagen in Homburg, bei 6 Euro in Dudweiler und St. Ingbert. Am günstigsten lassen sich Wohnungen in Völklingen und Wadern anmieten: Hier liegt die Netto-Kaltmiete in einfachen Lagen nur bei 3,25 Euro pro Quadratmeter.

Nach Teilweise deutlichen Steigerungen in den Vorjahren stagnierten die Büromieten in den letzten zwölf Monaten. Nur in Homburg, Saarbrücken und Saarlouis waren leichte Preiserhöhungen zu beobachten. Dem gegenüber stehen auf breiter Front nachgebende Preise in Völklingen, Dillingen und Wadern. Die teuersten Büros finden sich nach wie vor in Saarbrücken mit Quadratmeterpreisen von bis zu 9,50 Euro, doch auch in Saarlouis ist teilweise die 7-Euro-Marke schon überschritten.

Die Mieten für Ladenlokale verhielten sich wie im vergangenen Jahr im Saarland sehr unterschiedlich. Dramatische Rückgänge in Geschäftskernlagen gab es in Merzig und Sulzbach (jeweils -7 Prozent) und Völklingen (-13 Prozent). Preisanstiege in den Toplagen waren hingegen in St. Ingbert und Homburg erkennbar. Mit einem Quadratmeterpreis von 35 Euro auf der Französischen Straße hat Saarlouis die zweitteuerste Lage im Saarland. Nur auf Saarbrückens Bahnhofsstraße liegen die Ladenmieten ums Doppelte höher: mit 70 Euro pro Quadratmeter Verkaufsfläche sind sie auf demselben Niveau wie in den letzten drei Jahren.


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