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20.06.2014 Afrikanische Immobilienmärkte mit verbesserter Transparenz

Wo die Transparenz zunimmt, fließt Immobilienkapital und der Markt verändert sich. Diese Entwicklung hat mittlerweile eine der "letzten Grenzen" des weltweiten Gewerbeimmobilienmarktes erreicht: Fünf Länder aus Subsahara-Afrika (SSA) sind im aktuellen globalen Transparenz-Index von JLL und LaSalle Investment Management unter den weltweiten Top 10 der Länder mit verbesserter Transparenz des Immobilienmarktes vertreten: Kenia, Ghana, Nigeria, Sambia und Mauritius. Diese Märkte befinden sich in einem ganz frühen Stadium des Auf- und Umbaus der Infrastruktur ihres Gewerbeimmobiliensektors - ihre Reaktion auf das ausländische Interesse spiegelt jedoch Reformen von "Tabellenführern" früherer Studien wider, wie die "MIST"-Länder (Mexiko, Indonesien, Südkorea und die Türkei), die diese weltweite Top 10 vor zwei Jahren 2012 anführten, sowie die "BRIC"-Länder (Brasilien, Russland, Indien und China) in 2010.

Zu den wichtigsten Motoren der Transparenz-Verbesserung weltweit zählen:

. die Erkenntnis der Regierungen, dass eine geringe Transparenz Auswirkungen auf Investitionen und damit letztlich auf die Lebensqualität der Bürger hat.
. die Berichterstattung der Medien über Korruption, Skandale und Unfälle im Zusammenhang mit Baumängeln.
. die Zunahme grenzüberschreitender Investitionen infolge stabilerer Immobilienmärkte.
. die Erwartungen der Generation Y ("Millenials"), die die Bedeutung von "Open Data" und Nachhaltigkeit auf die Agenda setzt.

"Bei den Märkten mit den größten Transparenz-Fortschritten während eines Zyklus besteht im Allgemeinen ein Zusammenhang mit der Zunahme ausländischer Direktinvestitionen. Investoreninteresse führt zur Durchsetzung von Reformen, auch weil Regierungen schnell realisieren, dass eine geringe Transparenz weitere ausländische Investitionen in das Land abhalten", so Jeremy Kelly, Global Research bei JLL. "Kenia ist ein gutes Beispiel. Das Land hat im vergangenen Jahr eine Zunahme an Projekten unter Beteiligung ausländischer Direktinvestitionen erlebt und hat nicht nur zufällig in diesem Jahr den größten Sprung nach vorn im Blick auf die Transparenz seines Immobiliensektors gemacht." Das Land hätte eine Reihe von Verbesserungen der Infrastruktur seines Gewerbeimmobiliensektors auf den Weg gebracht, wie die Digitalisierung der Grundbuchdaten, verbesserte Immobilienmarkterhebungen und -analysen, sowie die Einführung eines REIT-Systems für das Land. Diese Maßnahmen haben Kenia auf Rang 55 des Transparenz-Indexes katapultiert, von Rang 67 in 2012.

Der grenzüberschreitende Katalysator

Sei es in Afrika oder anderswo auf der Welt, grenzüberschreitende (Investitions-)Tätigkeiten sind ein wichtiger Treiber für die Verbesserung der Markttransparenz. In Lateinamerika beispielsweise wurden die größten Fortschritte in Kolumbien und Peru erzielt, die wichtigsten neuen Zielländer internationalen Immobilienkapitals. In anderen Teilen der Welt schreitet der Fortschritt allgemein - wenn auch stetig - nur langsam voran. Im asiatisch-pazifischen Raum zum Beispiel hat es in diesem Jahr kein Land in die Top 10 der Länder mit verbesserter Transparenz geschafft (2012 immerhin drei), größtenteils darauf zurückzuführen, dass die Verfügbarkeit der Marktdaten sich nur wenig verbessert hat und die politischen Reformen nur langsam vorangekommen sind. "Gleiches gilt für andere ,Tabellenführer' früherer Zyklen, wie die Türkei, Südafrika, Dubai und Polen, wenn auch aus ganz anderen Gründen. In Polen könnte die nur schleppend vorankommende Transparenz-verbesserung auf die Tatsache zurückzuführen sein, dass viele grenzüberschreitende Investoren sich insgesamt zufrieden mit dem derzeitigen Transparenz-Niveau zeigen, während in der MENA-Region vielversprechende Anzeichen von Reformen im Vorfeld der weltweiten Finanzkrise nicht im gleichen Tempo weiter vorangetrieben wurden, Katar ausgenommen", so Craig Plumb, bei JLL Head of Research MENA (Middle East North Africa).

Tatsächlich verschlechtert hat sich die Transparenz nur bei wenigen Märkten. Prominentestes und aktuellstes Beispiel: die Ukraine. Dies unterstreicht, wie schnell politische Unsicherheit das Transparenz-Niveau untergraben kann.

Innovation als treibende Kraft

Nirgendwo jedoch ist das Verhältnis zwischen dem Reifegrad des Marktes und der stufenweisen Veränderung so offensichtlich wie im oberen Segment des Transparenz-Index. Bei "sehr transparenten" Märkten gelten Standards, die andere Länder von der Stufe "wenig transparent" auf die Stufe "semi-transparent" befördern könnten. In der Folge laufen die Fortschritte am sehr transparenten oberen Ende der Skala - das weiterhin von den anglofonen Märkten dominiert wird - mit dem neuen Spitzenreiter Großbritannien vor der Top 1 aus 2012, den USA - größtenteils auf Innovation und technologische Entwicklungen wie Open-Data-Initiativen hinaus.

"Derartige Innovationen werden in der Zukunft wichtige Katalysatoren des Wandels der Immobilientransparenz sein. Darauf können wir zählen, seit die digitale Revolution von einer jungen, hypervernetzten, informationshungrigen und stark mobilen Generation von Arbeitskräften vorangetrieben wird", meint Jacques Gordon, bei LaSalle Investment Management verantwortlicher Analyst für globale Strategien.



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