12.06.2014 Scope Ratings veröffentlicht offene Immobilienfonds Ratings 2014
Scope Ratings hat die neuen Ratings aller relevanten offenen Immobilienpublikumsfonds in Deutschland veröffentlicht. Insgesamt wurden 15 Publikumsfonds und zusätzlich drei Spezialfonds bewertet. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Ratings von fünf Fonds verbessert, bei acht Fonds entsprach das Rating dem Vorjahresergebnis, fünf Fonds wurden herabgestuft. Das Spektrum der vergebenen Ratings für die Publikumsfonds reicht von AA-AIF bis CC-AIF.
Mittelaufkommen im ersten Quartal 2014 deutlich verringert
Die Neureglungen des KAGB haben deutliche Auswirkungen auf die Netto-Mittelzuflüsse. Im ersten Quartal 2014 flossen den offenen Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger netto fast eine Milliarde Euro weniger zu als im Vorjahresquartal – ein Rückgang des Netto-Mittelaufkommens um mehr als die Hälfte.
Scope Ratings rechnet damit, dass sich die Mittelzuflüsse zukünftig auf einem generell niedrigeren Niveau als in den Jahren unmittelbar vor der Regulierung einpendeln werden. Die Verlangsamung der Mittelzuflusse hat auch Vorteile, da der zum Teil hohe Investitionsdruck für die Fondsmanager geringer wird. Dies trifft vor allem auf Fonds mit hohen Liquiditätsquoten zu.
Liquiditätsquoten offener Immobilienfonds steigen leicht an
Die Liquiditätsquoten der aktiv am Markt befindlichen offenen Immobilienfonds sind 2013 im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Prozentpunkte auf 22,1% im gewichteten Durchschnitt gestiegen. Der UniImmo: Deutschland und der UniImmo: Europa haben mit 32,0% bzw. 28,7% die höchsten Liquiditätsquoten und stehen somit unter dem größten Investitionsdruck. Aus Sicht von Scope werden die Neuregelungen des KAGB in Bezug auf Halte- und Kündigungsfristen in der Tendenz eher zu einer Senkung der Liquiditätsquoten führen.
Kreditquoten sinken weiter
Die Kreditquoten sind im Durchschnitt leicht von 21,5% im gewichteten Durchschnitt im Jahr 2012 auf 20,9% im Jahr 2013 gesunken – eine Absenkung um 0,6 Prozentpunkte. Aufgrund gesetzlicher Erfordernisse müssen alle Fonds den Kreditanteil bis 2015 auf maximal 30% des Gesamtverkehrswertvolumens begrenzen. Anfang 2014 haben bereits elf der 15 untersuchten Fonds diese gesetzliche Beschränkung umgesetzt. Für global agierende Fonds erwartet Scope Ziel-Kreditquoten zwischen 25% und 30%. Offene Immobilienfonds mit Fokus Europa werden im Durchschnitt Kreditquoten von 15% bis 25% anstreben.
Anstieg der durchschnittlichen Vermietungsquoten
Nachdem in den vergangenen zwei Jahren die durchschnittliche Vermietungsquote leicht zurückgegangen ist, ist sie 2013 leicht um 0,6 Prozentpunkte auf 93,0% angestiegen. Den höchsten Zuwachs erzielte der UniImmo: Global mit 5,1 Prozentpunkten. Er steigerte seine Vermietungsquote damit auf 96,5%.
Offene und geschlossene Fonds rücken näher zusammen
Die Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie hat zu vergleichbaren Standards für geschlossene und offene Produkte geführt. Scope Ratings erwartet, dass sich im Laufe der kommenden drei Jahre die bislang scharfe Trennlinie zwischen Anbietern offener und geschlossener Fonds weiter aufweichen wird. Die Kapitalanlage- / -verwaltungsgesellschaften der offenen Immobilienfonds werden hierbei eine Vorreiterrolle einnehmen und künftig auch im Markt der geschlossenen AIFs aktiv werden.
Rating reflektiert risikoadjustierte Rendite
Das Scope Rating von Immobilienfonds spiegelt das Verhältnis der risikoadjustierten Rendite zur erwarteten Rendite vergleichbarer Portfolios wider. Den größten Einfluss auf das Rating haben Risiken, die aus dem Immobilienportfolio resultieren – zum Beispiel: Mietvertragsausläufe, Objektalter und Länderrisiken. Außerdem werden die Finanzstruktur und die Nachhaltigkeit der Fonds analysiert. Darüber hinaus erstellt Scope separate Asset Management-Ratings, die ebenfalls wesentlichen Einfluss auf das Rating haben.
Einheitliche Ratingskala und Subskript für Alternative Investmentfonds (AIF)
Mit der Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie wurde ein einheitlicher gesetzlicher Rahmen sowohl für offene als auch geschlossene Alternative Investmentfonds geschaffen. Scope Ratings hat dies zum Anlass genommen, die Ratingskala und -definitionen für offene und geschlossene AIF für private und institutionelle Investoren zu vereinheitlichen und mit dem Subskript „AIF“ zu kennzeichnen.
Ratings offener Immobilienfonds im Überblick
Deutschlandfonds Retail:
UniImmo: Deutschland: AA-AIF
WERTGRUND Wohnselect D: A+AIF
Europa-Fonds Retail:
grundbesitz europa: AA-AIF
UniImmo: Europa: A+AIF
Deka-ImmobilienEuropa: A+AIF
hausInvest: AAIF
WestInvest InterSelect: BBBAIF
INTER ImmoProfil: CCC+AIF
Globalfonds Retail:
Deka-ImmobilienGlobal: AAIF
UniImmo: Global: BBBAIF
grundbesitz global: BBB-AIF
Institutionelle Immobilienfonds:
WestInvest TargetSelect Logistics: AAAIF
WestInvest TargetSelect Hotel: AAAIF
WestInvest ImmoValue: AAAIF
UniInstitutional European Real Estate: AAAIF
WestInvest TargetSelect Shopping: AA-AIF
SEB ImmoPortfolio Target Return Fund: CC+AIF
UBS (D) Euroinvest Immobilien: CC-AIF
Asset Management Ratings der Anbieter offener Immobilienfonds
Deutsche Asset & Wealth Management: AAAAMR
Union Investment Real Estate: AA+AMR
DekaBank Geschäftsfeld Immobilien: AA+AMR
Commerz Real: AAAMR
KanAm Grund-Gruppe: A+AMR
Mittelaufkommen im ersten Quartal 2014 deutlich verringert
Die Neureglungen des KAGB haben deutliche Auswirkungen auf die Netto-Mittelzuflüsse. Im ersten Quartal 2014 flossen den offenen Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger netto fast eine Milliarde Euro weniger zu als im Vorjahresquartal – ein Rückgang des Netto-Mittelaufkommens um mehr als die Hälfte.
Scope Ratings rechnet damit, dass sich die Mittelzuflüsse zukünftig auf einem generell niedrigeren Niveau als in den Jahren unmittelbar vor der Regulierung einpendeln werden. Die Verlangsamung der Mittelzuflusse hat auch Vorteile, da der zum Teil hohe Investitionsdruck für die Fondsmanager geringer wird. Dies trifft vor allem auf Fonds mit hohen Liquiditätsquoten zu.
Liquiditätsquoten offener Immobilienfonds steigen leicht an
Die Liquiditätsquoten der aktiv am Markt befindlichen offenen Immobilienfonds sind 2013 im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Prozentpunkte auf 22,1% im gewichteten Durchschnitt gestiegen. Der UniImmo: Deutschland und der UniImmo: Europa haben mit 32,0% bzw. 28,7% die höchsten Liquiditätsquoten und stehen somit unter dem größten Investitionsdruck. Aus Sicht von Scope werden die Neuregelungen des KAGB in Bezug auf Halte- und Kündigungsfristen in der Tendenz eher zu einer Senkung der Liquiditätsquoten führen.
Kreditquoten sinken weiter
Die Kreditquoten sind im Durchschnitt leicht von 21,5% im gewichteten Durchschnitt im Jahr 2012 auf 20,9% im Jahr 2013 gesunken – eine Absenkung um 0,6 Prozentpunkte. Aufgrund gesetzlicher Erfordernisse müssen alle Fonds den Kreditanteil bis 2015 auf maximal 30% des Gesamtverkehrswertvolumens begrenzen. Anfang 2014 haben bereits elf der 15 untersuchten Fonds diese gesetzliche Beschränkung umgesetzt. Für global agierende Fonds erwartet Scope Ziel-Kreditquoten zwischen 25% und 30%. Offene Immobilienfonds mit Fokus Europa werden im Durchschnitt Kreditquoten von 15% bis 25% anstreben.
Anstieg der durchschnittlichen Vermietungsquoten
Nachdem in den vergangenen zwei Jahren die durchschnittliche Vermietungsquote leicht zurückgegangen ist, ist sie 2013 leicht um 0,6 Prozentpunkte auf 93,0% angestiegen. Den höchsten Zuwachs erzielte der UniImmo: Global mit 5,1 Prozentpunkten. Er steigerte seine Vermietungsquote damit auf 96,5%.
Offene und geschlossene Fonds rücken näher zusammen
Die Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie hat zu vergleichbaren Standards für geschlossene und offene Produkte geführt. Scope Ratings erwartet, dass sich im Laufe der kommenden drei Jahre die bislang scharfe Trennlinie zwischen Anbietern offener und geschlossener Fonds weiter aufweichen wird. Die Kapitalanlage- / -verwaltungsgesellschaften der offenen Immobilienfonds werden hierbei eine Vorreiterrolle einnehmen und künftig auch im Markt der geschlossenen AIFs aktiv werden.
Rating reflektiert risikoadjustierte Rendite
Das Scope Rating von Immobilienfonds spiegelt das Verhältnis der risikoadjustierten Rendite zur erwarteten Rendite vergleichbarer Portfolios wider. Den größten Einfluss auf das Rating haben Risiken, die aus dem Immobilienportfolio resultieren – zum Beispiel: Mietvertragsausläufe, Objektalter und Länderrisiken. Außerdem werden die Finanzstruktur und die Nachhaltigkeit der Fonds analysiert. Darüber hinaus erstellt Scope separate Asset Management-Ratings, die ebenfalls wesentlichen Einfluss auf das Rating haben.
Einheitliche Ratingskala und Subskript für Alternative Investmentfonds (AIF)
Mit der Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie wurde ein einheitlicher gesetzlicher Rahmen sowohl für offene als auch geschlossene Alternative Investmentfonds geschaffen. Scope Ratings hat dies zum Anlass genommen, die Ratingskala und -definitionen für offene und geschlossene AIF für private und institutionelle Investoren zu vereinheitlichen und mit dem Subskript „AIF“ zu kennzeichnen.
Ratings offener Immobilienfonds im Überblick
Deutschlandfonds Retail:
UniImmo: Deutschland: AA-AIF
WERTGRUND Wohnselect D: A+AIF
Europa-Fonds Retail:
grundbesitz europa: AA-AIF
UniImmo: Europa: A+AIF
Deka-ImmobilienEuropa: A+AIF
hausInvest: AAIF
WestInvest InterSelect: BBBAIF
INTER ImmoProfil: CCC+AIF
Globalfonds Retail:
Deka-ImmobilienGlobal: AAIF
UniImmo: Global: BBBAIF
grundbesitz global: BBB-AIF
Institutionelle Immobilienfonds:
WestInvest TargetSelect Logistics: AAAIF
WestInvest TargetSelect Hotel: AAAIF
WestInvest ImmoValue: AAAIF
UniInstitutional European Real Estate: AAAIF
WestInvest TargetSelect Shopping: AA-AIF
SEB ImmoPortfolio Target Return Fund: CC+AIF
UBS (D) Euroinvest Immobilien: CC-AIF
Asset Management Ratings der Anbieter offener Immobilienfonds
Deutsche Asset & Wealth Management: AAAAMR
Union Investment Real Estate: AA+AMR
DekaBank Geschäftsfeld Immobilien: AA+AMR
Commerz Real: AAAMR
KanAm Grund-Gruppe: A+AMR
