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05.06.2014 Einzelhandel trotzt Krisen und ist im europäischen Vergleich performant

Die durch die Ukraine- bzw. Krim-Krise ausgelösten politischen Turbulenzen in Europa konnten dem deutschen Einzelhandel nichts anhaben. Das Jahr 2014 startete generell ordentlich. Er profitiert von der gerade auch im Vergleich zum Vorjahr relativ milden Witterung im Zusammenspiel mit einer moderaten gesamtwirtschaftlichen Belebung, einer niedrigen Inflation sowie Rekordzahlen bezogen auf die Anzahl der Beschäftigten von rund 42 Millionen in Deutschland.

Nach den jüngst veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamtes für das erste Tertial (Januar bis April) stiegen die Einzelhandelsumsätze nominal um 2,0 bzw. real 1,2 %. Relativ günstig schnitt in diesem Zusammenhang die für den Innenstadt-Einzelhandel so wichtige Modebranche (+ 4,1 % nominal, + 2,9 % real) ab, während z.B. der Lebensmittelbereich in etwa durchschnittlich (+ 3,1 % nominal, + 1,1 real) bzw. der Bereich Einrichtung ( rd. - 1 % sowohl nominal wie auch real) eher ungünstig performten.

„Generell ist festzustellen, dass der deutsche Einzelhandel zwar nur geringes reales Wachstum, aber dabei im Kontext des Euro-Raums und als bezogen auf seine Dimension größter Markt eine außerordentliche Performance zeigt“, berichtet COMFORT Chefresearcher Olaf Petersen. Bei der Entwicklung in der mittleren Frist der letzten drei Jahre wie auch am aktuellen Rand (siehe Grafik) rangiert die bundesdeutsche Entwicklung immerhin um durchschnittlich 5%-Punkte oberhalb des Euroraum-Durchschnitts..

„Ausgehend von den aktuellen Zahlen des GfK Konsumklimas Ende Mai ist davon auszugehen, dass die generell für den Einzelhandel positive Grundstimmung bis auf weiteres anhalten wird. Insbesondere die Anschaffungsneigung wie auch die Einkommenserwartung der Verbraucher bewegen sich auf einem im langfristigen Vergleich außerordentlich hohen Niveau“, resümiert Petersen.

TRENDS IM INNERSTÄDTISCHEN MARKT FÜR HANDELSIMMOBILIEN

Investment – Starker Jahresauftakt bei weiterhin sinkenden Renditen

• Mit über 3 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen von deutschen Retail-Investments im ersten Quartal 2014 in etwa doppelt so hoch wie im Vorjahr. Rund 50 % davon entfielen auf außerstädtische Retail-Investments. Die Zahlen von April und Mai weisen auch auf ein äußerst starkes zweites Quartal hin.

• Bei Fach- und Supermärkten als auch Fachmarktzentren beobachtet man wieder deutliche Trends zu Portfolio-Transaktionen. Bei High Street-Immobilien bleiben die Einzeldeals im Vordergrund.

• Aufgrund des extremen Angebotsengpasses im Core-Segment, weichen eine Vielzahl von Investoren in andere Segmente aus. Davon profitieren nicht nur die „value-added-Produkte“, sondern auch die „secondary-cities“.

• Die aktivsten Käuferschichten waren in den Anfangsmonaten 2014 nicht mehr nur die Spezialfonds, und offenen Fonds, sondern vor allem auch die Immobilien AG’s und REITs. Pensionskassen finden derzeit kaum das passende Produkt. Weiterhin dominiert mit einem Anteil weit über 75% „das deutsche Geld“. Die wenigen ausländischen Käufer sind keine Exoten, sondern bekannte Profis.

• Im Frühjahr / Sommer 2014 sind noch eine Vielzahl von Verkaufsprozessen in Vorbereitung, um den extrem starken Markt „mitzunehmen“. Vor allem „Retail“, „Volumen“ und „gute Standorte“ stehen dabei im Fokus. Die Renditen geben nochmals nach. Die Stimmung erinnert ein wenig an die Jahre 2006 / 2007.

• „Das Marktumfeld ist weiterhin extrem positiv. Die sehr guten Konsum- und Wirtschaftsdaten fördern die ohnehin schon motivierende Stimmung. Das Finanzierungsumfeld bleibt weiterhin günstig. Das Jahr 2014 kann somit nochmals im Transaktionsvolumen über die 10-Millarden-Grenze kommen“, berichtet Jürgen Kreutz, Head of COMFORT-Investment.

Vermietung – Internationale Filialisten erobern die deutschen Metropolen und Großstädte
Deutschland bleibt weltweit im Fokus: Insbesondere die hochfrequentierten, etablierten und klassischen innerstädtischen 1A-Lagen der deutschen Metropolen und Großstädte sind bei internationalen Retailern hoch begehrt. BIG 7 ganz vorne: Berlin, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart verzeichnen jeweils zahlreiche lokale Markteintritte. Ein besonderes Highlight war die erfolgreiche und vielbeachtete Eröffnung des ersten deutschen Uniqlo-Stores in Berlin am Tauentzien am 11. April 2014. COMFORT hatte dem japanischen Kultlabel diesen Flagshipstore vermittelt.

• Luxusmarken geben nachhaltig Vollgas: Allerdings werden kaum mehr Kompromisse gemacht, was Lage und Umfeld betrifft. Das verstärkt noch einmal den Druck auf die wenigen echten Luxuslagen in Deutschland.
• Land der Regionen: Die dezentrale Struktur begünstigt und pusht weiterhin ganz extrem eine ganze Reihe von attraktiven Einkaufsstädten unterhalb der BIG 7. Beste Beispiele für gefragte Mittelstädte sind die 1A-Lagen in Münster, Osnabrück, Oldenburg, Braunschweig, Wiesbaden, Freiburg, Mannheim, Würzburg, Potsdam oder Erfurt.
• Somit bleiben, mit wenigen Ausnahmen, die Mieten in diesen attraktiven Lagen insgesamt stabil auf hohem Niveau bis leicht steigend. Stärkere Mietpreissteigerungen sind in den Metropolen sowie in den besonders begehrten Top-Standorten zu verzeichnen. Nur vereinzelt gibt es Verlierer auch in Städten mit an sich guten Kenndaten, wie z.B. Ingolstadt, die Gründe hier sind jedoch hausgemacht. Grundsätzliche Probleme haben in erster Linie kleinere, unattraktive Städte ohne lokale Anker bzw. mit strukturellen Schwächen sowie häufig in die Jahre gekommene Center, die niemand mehr braucht, zeigt Manfred Schalk, Head of COMFORT-Vermietung, auf.
• Das gesamte Einzelhandels- und Marktumfeld in Deutschland ist also sehr positiv. Gleichwohl erfordern Entscheidungsprozesse auf Mieterseite genügend Zeit, Know-how und Ressourcen. Vermieter sind gut beraten, die damit verbundenen längeren Vermarktungszeiten bei ihren Abläufen und Planungen zu berücksichtigen.



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