23.05.2014 Bremen: Buten und Binnen – wagen und gewinnen
Dieser altehrwürdige Wahlspruch der Bremer Kaufmannschaft ziert seit fast 120 Jahren das Eingangsportal des Schütting. In den Blütejahren diente dieses prachtvolle Gebäude am Rande des historischen Rathausmarktplatzes der ehrwürdigen Gilde als Sitz. Inzwischen residiert dort die Bremer Handelskammer. Der Wahlspruch sollte seinerzeit jedem bewusst machen, dass es den Bremer Kaufleuten immer wichtig war, außerhalb und inner¬halb der Stadtgrenzen offen und selbstsicher jede geschäftliche Möglichkeit gewinnbringend zu nutzen. Wie erfolgreich dies gelungen ist, untersuchten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
Mit seinen knapp 550.000 Einwohnern stellt Bremen nach Hamburg die zweite große hanseatische Metropole und Hafenstadt in Norddeutschland dar. Die im gesamtdeutschen Maßstab immerhin zehntgrößte Stadt fungiert dabei als das maßgebliche Oberzentrum Nordwestdeutschlands. Zudem bildet die Stadt Bremen zusammen mit der Stadt Bremerhaven das kleinste Bundesland Deutschlands. Jenseits der großen hanseatischen Tradition vollzieht sich in Bremen seit Jahren ein bemerkenswerter Strukturwandel, weg vom Schiffbau- und Hafenstandort hin zu einem zukunftsorientierten Wirtschaftsstandort. Immer stärker treten technologieorientierte Branchen, wie z.B. die Luft- und Raumfahrt oder der Automobilbau, in den Vordergrund. Aber auch die logistische Drehscheibenfunktion der Stadt wird angesichts sehr guter Erreichbarkeitsvoraussetzungen per Auto, zu Wasser und in der Luft zukunftsorientiert weiterentwickelt. Vor diesem Hintergrund hat sich Bremen als Standort mit hoher Wirtschaftskompetenz etabliert, was die Liste namhafter Arbeit¬geber wie z.B. Airbus, BLG Logistics Group, Siemens oder Daimler Benz unterstreicht. Dennoch ist die Situation auf dem Arbeitsmarkt unverändert angespannt: Mit einer Arbeitslosenquote von ca. 10 % rangiert Bremen deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt (ca. 6,6 %). Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft erreicht laut GfK GeoMarketing 99,6 (Durchschnitt = 100) nahezu Bundesniveau, fällt aber gegenüber Städten ähnlicher Größenordnung (104,6) merklich ab.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Als Einzelhandelsstandort stellt Bremen anknüpfend an die geostrategische solitäre Großstadtlage wie auch die oberzentrale Versorgungsfunktion für das ländliche Umland naturgemäß die zentrale Einkaufsstadt für den Nordwesten dar. So reflektiert die City auf ein Einzugsgebiet in einer Größenordnung von stattlichen 1,1 Millionen Menschen, also in etwa doppelt so viele, wie in der Hansestadt selber wohnhaft sind. Zudem profitiert die Stadt von der Wachstumsbranche Tourismus. Zuletzt wurde in 2013 mit etwa 1,7 Millionen Übernachtungen ein neuer Rekordwert erreicht. Zusätzlich sind nach Angaben der Bremer Tourismus-Zentrale pro Jahr etwa 40 Millionen Tagestouristen zu berücksichtigen. Das zusammengenommene Einzelhandels-Potenzial sowohl der Übernachtungs- wie auch der Tagestouristen macht danach allein rund 700 Millionen Euro p.a. aus. Vor diesem Hintergrund erreicht der gesamtstädtische Einzelhandel einen Umsatz von über 3,3 Milliarden Euro und es ergibt sich 2013 eine Einzelhandelszentralität von 121,1, die damit auch oberhalb des Niveaus gleich oder ähnlich großer Städte (117,0) liegt. Insgesamt also durchaus gute einzelhandelsrelevante Rahmenbedingungen, welche allerdings Bremens Innenstadt aus Sicht der COMFORT durch Gegenüberstellung vergleichbarer Metropolen, wie z. B. Hannover, Nürnberg oder Stuttgart, nicht adäquat ausnutzen kann. Wesentlich ist ein für diese Stadtgröße nach wie vor relativ geringer Anteil an internationalen und erfolgreichen Filialisten. Trotz generell hohem Interesse finden diese aufgrund der recht begrenzten Gesamtgröße der Einzelhandelsflächen in den 1A-Lagen Sögestraße und Obernstraße nur selten eine Möglichkeit, adäquate Verkaufsflächen anzumieten. Obwohl die Toplagen, hier im Besonderen die Obernstraße, optimal mit dem ÖPNV erreicht werden können, locken die an der Peripherie angesiedelten Einkaufscenter wie der Weser-Park, Waterfront und das Roland-Center sowie Großflächenagglomerationen, wie vor allem im benachbarten Brinkum sowie Dodenhof in Posthausen, viele potenzielle Kunden in ihre Geschäfte.
Eine weitere Ursache für eine vergleichsweise schwach aufgestellte Innenstadt in Bezug auf den Einzelhandel im gesamten Bremer Stadtgebiet ist das auffällige Missverhältnis an Verkaufsfläche zwischen der Innenstadt und der Peripherie. „Zwar ist die gesamtstädtische Ausstattung an Einzelhandelsflächen in Bremen mit 972.000 m² (= rund 1,8 m² pro Einwohner) sogar überdurchschnittlich, allerdings befinden sich nur 147.000 m² bzw. 15 % davon in der Innenstadt. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Anteil vergleichbarer leistungsstarker westdeutscher Innenstädte (z.B. Stuttgart ca. 37,5 %, Hannover ca. 28,7 %, Dortmund ca. 23,5 %, Nürnberg ca. 20,4 %). Und selbst für ostdeutsche Städte dieser Größenordnung, welche durch eine außerordentlich starke Flächenexpansion ‚auf der grünen Wiese‘ nach der Wende gekennzeichnet sind, liegen die innerstädtischen Verkaufsflächenanteile merklich höher (Leipzig 22,8 %, Dresden 21,0 %) als in Bremen“, berichtet COMFORT Chefresearcher Olaf Petersen. Wenn man weiterhin berücksichtigt, dass von den vorhandenen 147.000 m² allein Karstadt ca. 34.000 m² aufweist und die Bremer Innenstadt zusätzlich mit einem großen Peek & Cloppenburg, Kaufhof und C&A aufwartet, lässt sich schnell erkennen, dass ein größen- und genrebezogenes, ausgewogenes und attraktives Einzelhandelsangebot in der Innenstadt auf der derzeit verfügbaren Fläche nicht realisierbar ist. „Neben dem ohnehin zu geringen absoluten Flächenangebot sind zudem die Ladenformate jenseits der beschriebenen Großmieter oftmals zu klein, sodass insbesondere für Mietkonzepte mit Flächenformaten oberhalb von 800 m² in den Bestandsflächen ein unzureichendes Angebot vorhanden ist“, betont COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Sögestraße
• Die ehemals niveaugeprägte Lage entwickelte sich in den letzten Jahren verstärkt zu einer Konsummeile
• Stärkste Lage in Bremen mit sehr hohem Anteil an Filialisten, relativ stabilem Mieterbesatz und wenig Entwicklungspotenzial für solche Lagen, höchste Passantenfrequenz
• Zugang zur Katharinenpassage bzw. Domhof
• Standort namhafter Filialisten sowie regionaler Anbieter, wie z.B. H&M, Roland Fashion, Dittfeld Lederwaren oder Café Knigge
• Neue Mieter: Jack & Jones (demnächst), Snipes
• Aktueller Mietpreis liegt bei 125,- EUR/m² für Mietflächen mit 80 -120 m². Der Mietpreis für Mietflächen mit 300 – 500 m² liegt bei ca. 79 EUR/m²
Obernstraße
• Klassische Toplage mit mäßiger Aufenthaltsqualität
• Breite Einkaufsstraße mit teilendem Straßenbahnverkehr
• Große Karstadt-Immobilie mit ca. 80 m Front zur Obernstraße
• Darüber hinaus Standort weiterer Großflächenmieter, wie z. B. Peek & Cloppenburg, Anson’s, Thalia und ZARA
• Durch größere Grundflächen und nicht zeitgemäßem Zustand einiger Immobilien bietet diese Lage deutlich mehr Entwicklungspotenzial als die Sögestraße
• Einige Mietflächen haben rückwärtig Zugang zur parallel verlaufenden A-Lage Lloyd-Passage
• Neue Mieter: ZARA, Tamaris, Vodafone
• Aktueller Mietpreis liegt bei 110,- EUR/m² für Mietflächen mit 80 -120 m². Der Mietpreis für Mietflächen mit 300 – 500 m² liegt bei ca. 65 EUR/m²
Lloyd-Passage
• Überdachte Passage als Querverbindung von der Sögestraße zum Hanseatenhof/Bremer Quarree
• Karstadt und Galeria Kaufhof mit Saturn sind die wesentlichen Anlieger
• Darüber hinaus viele kleine Mietflächen mit ausgeprägter Gastronomienutzung
• Einige Mietflächen haben rückwärtig Zugang zur parallel verlaufenden A-Lage Obernstraße
• Sehr hohe Passantenfrequenz
• Neue Mieter: keine Veränderungen
Hutfilterstraße
• Gerade Verlängerung der Obernstraße verursacht durch verschiedene „Billiganbieter“ ein ungeordnetes, teilweise unnatürliches Erscheinungsbild
• Schwerpunkt von strukturfördernden Maßnahmen und Revitalisierungen, wie z.B. das BRILLissimo
• Dennoch ähnlich der Obernstraße noch weitere Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund vorhandener nicht zeitgemäßer Immobilien
• Im hinteren Bereich zur Bürgermeister-Smidt-Straße kleinteilige Mietflächen und wenig namhafter Besatz
• Neue Mieter: keine Veränderungen
• Aktueller Mietpreis liegt bei 61,- EUR/m² für Mietflächen mit 80 -120 m². Der Mietpreis für Mietflächen mit 300 – 500 m² liegt bei ca. 30,- EUR/m²
Centersituation
Hinsichtlich des Centerangebots kann sich Bremen als die Nr. 1 unter vergleichbar großen Städten in Deutschland ansehen, zumindest was die Peripherie betrifft. Mit der Waterfront im Stadtteil Gröpelingen, dem Weserpark im Ortsteil Osterholz oder dem Roland Center im Ortsteil Huchting seien nur drei Center genannt, die zusammen über eine Verkaufsfläche von ca. 130.000 m² verfügen, was schon nahe an das Verkaufsflächenangebot in der Innenstadt herankommt. Aktuell rüstet der Weserpark auf: rund 40 zusätzliche Geschäfte werden das Missverhältnis nochmals verstärken. Nach der Fertigstellung stehen den Besuchern somit dann insgesamt ca. 140 Geschäfte und ca. 4.800 kostenlose Parkplätze zur Verfügung. Auch der erst in den letzten Jahren erweiterte Dodenhof in Posthausen bietet nunmehr mit insgesamt ca. 125.000 m² Verkaufsfläche und ca. 5.000 Parkplätzen eine gewichtige Alternative.
Zu den oben genannten Großcentern kommt eine Vielzahl an kleineren Fachmarktagglomerationen und Nahversorgungscentern hinzu sowie außerhalb des Stadtgebietes mit dem Ochtum Park in Brinkum ein Designer Outlet, das erst im letzten Jahr die Verkaufsfläche durch einen Neubautrakt nochmals vergrößert hat. Dass Bremen die peripheren Einzelhandelsansiedlungen in der Vergangenheit zu unkritisch geprüft und genehmigt hat, unterstreichen auch die jeweiligen Flächendimensionen.
Ein Beispiel dafür ist das Center Haven Höövt in Bremen-Vegesack. In dem nur rund 35.000 Einwohner zählenden Stadtteil wurde 2003 das Center mit einer Verkaufsfläche von über 25.000 m² errichtet. Dass dieses Center extrem zu kämpfen hat, ist jedem Besucher sofort klar. Hier wurde schlichtweg zu groß geplant. Über den Ansatz als Nahversorger konnte dieses Center keine nachhaltige Bedeutung gewinnen.
Der zunächst als Freizeitpark konzipiert und fulminant gescheiterte Space-Park wurde nach Neugestaltung als Einkaufscenter Waterfront 2008 wiedereröffnet. Nach anfänglich mäßigem Erfolg wählte der zum britischen Lebensmittelkonzern Associated British Foods gehörende Textilhändler Primark diesen Standort als erste Filiale in Deutschland aus. Das hatte zur damaligen Zeit eine deutliche Belebung der Waterfront zur Folge. Denn aus ganz Nord- und Mitteldeutschland pilgerten die Kunden scharenweise nach Bremen. In gewisser Weise profitierte von diesem Shopping-Tourismus in den vergangenen Jahren auch die Bremer Innenstadt. Mittlerweile gibt es allerdings neue zusätzliche Primark Standorte und der einstige Magneteffekt dürfte in den nächsten Jahren deutlich nachlassen.
Vermietung
Die Nachfrage nach geeigneten Verkaufsflächen ist insbesondere in der Sögestraße über das vergangene Jahr stabil geblieben. Im bundesweiten Vergleich etwa gleichgroßer Städte liegt Bremen jedoch grundsätzlich deutlich unter dem Durchschnitt. Zukünftig wird aber sicherlich die Nachfrage nach Mietflächen in der Obernstraße spürbar steigen. Die erste ZARA Filiale in Bremen wurde ausgesprochen gelungen umgesetzt. Vergleicht man die vorherige Fassade des Gebäudes, das zunächst von Brinkmann und anschließend von Kult genutzt wurde, mit der nun neu erschaffenen ZARA Fassade, zeigt dieser Wechsel oder besser Wandel, wie sehr eine gelungene Projektentwicklung einen gesamten Bereich einer Lage aufwerten kann.
Nun liegt es an dem Eigentümer des Bremer Quarree und der angedachten Entwicklung des Lloydhofes, diesen Teil der Bremer Innenstadt den wünschenswerten Schwung zu geben. Hier besteht die Chance zur nachhaltigen Attraktivitätssteigerung der Innenstadt gegenüber den übermächtigen Einkaufscentern vor den Toren der Stadt. Rund 70 Meter Karstadtfassade bieten perspektivisch zusätzliches Entwicklungspotenzial für die Obernstraße.
INVESTMENT
Allgemein wird das Transaktionsaufkommen in der Bremer 1A-Lage durch den sehr hohen Anteil an Privateigentümern mit erfahrungsgemäß wenig Verkaufsbereitschaft gehemmt. Die Nachfrage ist durchaus ausgeprägt, denn Bremen hat aufgrund seiner Einwohnerzahl einen hohen Stellenwert bei institutionellen Investoren, die in Norddeutschland suchen. Höhere Einstiegsrenditen als in Hamburg oder Hannover locken zusätzlich. Denn bei Renditen von 5,5 – 6,0 % p.a. können in der Regel auch stärker renditeorientierte Anleger, wie beispielsweise Fondsgesellschaften, in Toplagen noch investieren. Allerdings hat die Stadt nicht zuletzt aufgrund ihrer hohen Privateigentümerstruktur auch eine hohe Käuferdichte an örtlichen Privatinvestoren, die im Einzelfall auch bereit sind, zu niedrigeren Renditen zu kaufen.
Der Ankauf des Lloydhofes durch die Stadt von der österreichischen S Immo AG im letzten Jahr bedeutete für die seit vielen Jahren andauernden Entwicklungspläne zu einem innerstädtischen Center einen neuen Schub. „Dementsprechend hatte COMFORT gesteigerte Aktivitäten in der Obernstraße erwartet, die in den bereits erwähnten Anmietungen nun auch erkennbar sind“, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Günter Rudloff. Dementsprechend passt dazu eine bedeutungsvolle Immobilientransaktion in dieser Lage: Der Ankauf des Karstadthauses durch den Bremer Bau- und Immobilienunternehmer Kurt Zech. Mit dem Kauf erwarb er auf einen Schlag rund 25 % der verfügbaren Verkaufsfläche der Bremer Innenstadt und eine 70 Meter lange Front in der Obernstraße, die bisher nicht genutzt wird.
Sofern man mit dem Mieter über Flächenabgaben Einigkeit erzielen sollte, oder der Mieter mittelfristig das Haus verlassen sollte, hat Zech sicherlich eine wertvolle Immobilie in einer Schlüssellage in der Bremer Innenstadt erworben. „Das erklärt vielleicht den vereinbarten Kaufpreis, der sich um die 100 Millionen Euro bewegen soll. Es ist anzunehmen, dass Projektentwickler weiterhin eine sehr aktive Käufergruppe in der 1A-Lage sein werden mit besonderem Fokus auf Chancen im Umfeld um das zukünftige Innenstadtcenter“, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Günter Rudloff.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Die ungenügende Flächenausstattung der Innenstadt und das geringe Großflächenangebot sind den Verant¬wortlichen in Bremen seit vielen Jahren bekannt. Die allseits bekannten Anstrengungen, die Innenstadt durch die Errichtung eines innerstädtischen Centers stärker gegenüber der Peripherie aufzustellen, werden fast ebenso lange verfolgt. Vorangegangene Studien zur Standortbestimmung und Verträglichkeit ergaben eine Zielgröße von ca. 30.000 m² Verkaufsfläche. Als optimalen Standort für diese bedeutende innerstädtische Entwicklung wurden seinerzeit die Flächen rund um den Ansgarikirchhof auserkoren. Der seit langem überwiegend leerstehende Lloydhof spielte immer eine zentrale Rolle bei diesen Bemühungen. Ein erster Schritt zu dieser dringend notwendigen Entwicklung ist vor geraumer Zeit durch den Erwerb des Lloyd¬hofes durch die Stadt Bremen erfolgt. Die anschließende Ausschreibung verlief bisher offenbar weniger erfolgreich. Die Absage der ECE für die Übernahme der Projektierung lässt auch Unkundige erahnen, dass die erfolgreiche Umsetzung keine leichte Aufgabe sein wird.
Zu einem großen Teil mag es diese Ungewissheit über die Entwicklung dieser Lage gewesen sein, die den Eigentümer des Bremer Quarree mit der Umsetzung von Neuvermietungen in dieser zentral gelegenen Einzelhandelsimmobilie bisher zögern ließ. Doch die Entscheidung von ZARA, gegenüber diesem grundsätz¬lich sehr interessanten Standort anzumieten, sollte die Entscheidungsträger aufhorchen lassen. Jetzt wäre die Zeit, den positiven Schwung mitzunehmen und neue hoch attraktive Einzelhandelsflächen zu entwickeln.
Wenn diese beiden Objekte sinnvoll umgesetzt werden, wird nach Auffassung der COMFORT dieser Stand¬ortbereich zukünftig eine neue Qualität und einen gewichtigen Schwerpunkt in den innerstädtischen 1A-Lagen darstellen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die dringend erforderliche Stärkung der Innenstadt nur durch die quantitative und qualitative Ausweitung des Einzelhandelsangebotes und der vorhandenen Einzelhandelsflä¬che in und an der Toplage gelingen wird. Der Anteil der Innenstadt an der gesamten Einzelhandelsfläche muss nachhaltig deutlich gesteigert werden, um genug Kraft zu entwickeln, an die Peripherie innerhalb und außerhalb des Stadtgebietes verlorene Kaufkraft wieder zurück in die Innenstadt zu holen. Zusätzlich wären die Stadtväter gut beraten, weitere Wachstumsbestrebungen der bereits aufgeführten Einkaufscenter zu unterbinden.
Grundsätzlich verfügt Bremen aufgrund seiner in den letzten Jahren nachhaltig verbesserten wirtschaftlichen Basis über solide Rahmenbedingungen auch in der Gegenüberstellung vergleichbarer Städte. Im natürlichen Einzugsgebiet ist somit eine solide Plattform für nachhaltiges Wachstum vorhanden. Nun gilt es, die offen-sichtlichen Chancen zu nutzen und die Innenstadt durch die Schaffung von zusätzlichen Verkaufsflächen – dies gilt besonders für mittlere und größere Flächen - nachhaltig zu stärken.
Von daher ist es die maßgebliche Aufgabe der Stadt, die aktuelle Situation zu verbessern und den Ausbau der innerstädtischen Einzelhandelsflächen zügig voranzutreiben. Vielen Diskussionen und Worten müssen nun zügig Taten folgen statt weiter abzuwarten. Denn der kaufwillige Konsument findet immer Alternativen – buten und binnen!
Mit seinen knapp 550.000 Einwohnern stellt Bremen nach Hamburg die zweite große hanseatische Metropole und Hafenstadt in Norddeutschland dar. Die im gesamtdeutschen Maßstab immerhin zehntgrößte Stadt fungiert dabei als das maßgebliche Oberzentrum Nordwestdeutschlands. Zudem bildet die Stadt Bremen zusammen mit der Stadt Bremerhaven das kleinste Bundesland Deutschlands. Jenseits der großen hanseatischen Tradition vollzieht sich in Bremen seit Jahren ein bemerkenswerter Strukturwandel, weg vom Schiffbau- und Hafenstandort hin zu einem zukunftsorientierten Wirtschaftsstandort. Immer stärker treten technologieorientierte Branchen, wie z.B. die Luft- und Raumfahrt oder der Automobilbau, in den Vordergrund. Aber auch die logistische Drehscheibenfunktion der Stadt wird angesichts sehr guter Erreichbarkeitsvoraussetzungen per Auto, zu Wasser und in der Luft zukunftsorientiert weiterentwickelt. Vor diesem Hintergrund hat sich Bremen als Standort mit hoher Wirtschaftskompetenz etabliert, was die Liste namhafter Arbeit¬geber wie z.B. Airbus, BLG Logistics Group, Siemens oder Daimler Benz unterstreicht. Dennoch ist die Situation auf dem Arbeitsmarkt unverändert angespannt: Mit einer Arbeitslosenquote von ca. 10 % rangiert Bremen deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt (ca. 6,6 %). Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft erreicht laut GfK GeoMarketing 99,6 (Durchschnitt = 100) nahezu Bundesniveau, fällt aber gegenüber Städten ähnlicher Größenordnung (104,6) merklich ab.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Als Einzelhandelsstandort stellt Bremen anknüpfend an die geostrategische solitäre Großstadtlage wie auch die oberzentrale Versorgungsfunktion für das ländliche Umland naturgemäß die zentrale Einkaufsstadt für den Nordwesten dar. So reflektiert die City auf ein Einzugsgebiet in einer Größenordnung von stattlichen 1,1 Millionen Menschen, also in etwa doppelt so viele, wie in der Hansestadt selber wohnhaft sind. Zudem profitiert die Stadt von der Wachstumsbranche Tourismus. Zuletzt wurde in 2013 mit etwa 1,7 Millionen Übernachtungen ein neuer Rekordwert erreicht. Zusätzlich sind nach Angaben der Bremer Tourismus-Zentrale pro Jahr etwa 40 Millionen Tagestouristen zu berücksichtigen. Das zusammengenommene Einzelhandels-Potenzial sowohl der Übernachtungs- wie auch der Tagestouristen macht danach allein rund 700 Millionen Euro p.a. aus. Vor diesem Hintergrund erreicht der gesamtstädtische Einzelhandel einen Umsatz von über 3,3 Milliarden Euro und es ergibt sich 2013 eine Einzelhandelszentralität von 121,1, die damit auch oberhalb des Niveaus gleich oder ähnlich großer Städte (117,0) liegt. Insgesamt also durchaus gute einzelhandelsrelevante Rahmenbedingungen, welche allerdings Bremens Innenstadt aus Sicht der COMFORT durch Gegenüberstellung vergleichbarer Metropolen, wie z. B. Hannover, Nürnberg oder Stuttgart, nicht adäquat ausnutzen kann. Wesentlich ist ein für diese Stadtgröße nach wie vor relativ geringer Anteil an internationalen und erfolgreichen Filialisten. Trotz generell hohem Interesse finden diese aufgrund der recht begrenzten Gesamtgröße der Einzelhandelsflächen in den 1A-Lagen Sögestraße und Obernstraße nur selten eine Möglichkeit, adäquate Verkaufsflächen anzumieten. Obwohl die Toplagen, hier im Besonderen die Obernstraße, optimal mit dem ÖPNV erreicht werden können, locken die an der Peripherie angesiedelten Einkaufscenter wie der Weser-Park, Waterfront und das Roland-Center sowie Großflächenagglomerationen, wie vor allem im benachbarten Brinkum sowie Dodenhof in Posthausen, viele potenzielle Kunden in ihre Geschäfte.
Eine weitere Ursache für eine vergleichsweise schwach aufgestellte Innenstadt in Bezug auf den Einzelhandel im gesamten Bremer Stadtgebiet ist das auffällige Missverhältnis an Verkaufsfläche zwischen der Innenstadt und der Peripherie. „Zwar ist die gesamtstädtische Ausstattung an Einzelhandelsflächen in Bremen mit 972.000 m² (= rund 1,8 m² pro Einwohner) sogar überdurchschnittlich, allerdings befinden sich nur 147.000 m² bzw. 15 % davon in der Innenstadt. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Anteil vergleichbarer leistungsstarker westdeutscher Innenstädte (z.B. Stuttgart ca. 37,5 %, Hannover ca. 28,7 %, Dortmund ca. 23,5 %, Nürnberg ca. 20,4 %). Und selbst für ostdeutsche Städte dieser Größenordnung, welche durch eine außerordentlich starke Flächenexpansion ‚auf der grünen Wiese‘ nach der Wende gekennzeichnet sind, liegen die innerstädtischen Verkaufsflächenanteile merklich höher (Leipzig 22,8 %, Dresden 21,0 %) als in Bremen“, berichtet COMFORT Chefresearcher Olaf Petersen. Wenn man weiterhin berücksichtigt, dass von den vorhandenen 147.000 m² allein Karstadt ca. 34.000 m² aufweist und die Bremer Innenstadt zusätzlich mit einem großen Peek & Cloppenburg, Kaufhof und C&A aufwartet, lässt sich schnell erkennen, dass ein größen- und genrebezogenes, ausgewogenes und attraktives Einzelhandelsangebot in der Innenstadt auf der derzeit verfügbaren Fläche nicht realisierbar ist. „Neben dem ohnehin zu geringen absoluten Flächenangebot sind zudem die Ladenformate jenseits der beschriebenen Großmieter oftmals zu klein, sodass insbesondere für Mietkonzepte mit Flächenformaten oberhalb von 800 m² in den Bestandsflächen ein unzureichendes Angebot vorhanden ist“, betont COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Sögestraße
• Die ehemals niveaugeprägte Lage entwickelte sich in den letzten Jahren verstärkt zu einer Konsummeile
• Stärkste Lage in Bremen mit sehr hohem Anteil an Filialisten, relativ stabilem Mieterbesatz und wenig Entwicklungspotenzial für solche Lagen, höchste Passantenfrequenz
• Zugang zur Katharinenpassage bzw. Domhof
• Standort namhafter Filialisten sowie regionaler Anbieter, wie z.B. H&M, Roland Fashion, Dittfeld Lederwaren oder Café Knigge
• Neue Mieter: Jack & Jones (demnächst), Snipes
• Aktueller Mietpreis liegt bei 125,- EUR/m² für Mietflächen mit 80 -120 m². Der Mietpreis für Mietflächen mit 300 – 500 m² liegt bei ca. 79 EUR/m²
Obernstraße
• Klassische Toplage mit mäßiger Aufenthaltsqualität
• Breite Einkaufsstraße mit teilendem Straßenbahnverkehr
• Große Karstadt-Immobilie mit ca. 80 m Front zur Obernstraße
• Darüber hinaus Standort weiterer Großflächenmieter, wie z. B. Peek & Cloppenburg, Anson’s, Thalia und ZARA
• Durch größere Grundflächen und nicht zeitgemäßem Zustand einiger Immobilien bietet diese Lage deutlich mehr Entwicklungspotenzial als die Sögestraße
• Einige Mietflächen haben rückwärtig Zugang zur parallel verlaufenden A-Lage Lloyd-Passage
• Neue Mieter: ZARA, Tamaris, Vodafone
• Aktueller Mietpreis liegt bei 110,- EUR/m² für Mietflächen mit 80 -120 m². Der Mietpreis für Mietflächen mit 300 – 500 m² liegt bei ca. 65 EUR/m²
Lloyd-Passage
• Überdachte Passage als Querverbindung von der Sögestraße zum Hanseatenhof/Bremer Quarree
• Karstadt und Galeria Kaufhof mit Saturn sind die wesentlichen Anlieger
• Darüber hinaus viele kleine Mietflächen mit ausgeprägter Gastronomienutzung
• Einige Mietflächen haben rückwärtig Zugang zur parallel verlaufenden A-Lage Obernstraße
• Sehr hohe Passantenfrequenz
• Neue Mieter: keine Veränderungen
Hutfilterstraße
• Gerade Verlängerung der Obernstraße verursacht durch verschiedene „Billiganbieter“ ein ungeordnetes, teilweise unnatürliches Erscheinungsbild
• Schwerpunkt von strukturfördernden Maßnahmen und Revitalisierungen, wie z.B. das BRILLissimo
• Dennoch ähnlich der Obernstraße noch weitere Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund vorhandener nicht zeitgemäßer Immobilien
• Im hinteren Bereich zur Bürgermeister-Smidt-Straße kleinteilige Mietflächen und wenig namhafter Besatz
• Neue Mieter: keine Veränderungen
• Aktueller Mietpreis liegt bei 61,- EUR/m² für Mietflächen mit 80 -120 m². Der Mietpreis für Mietflächen mit 300 – 500 m² liegt bei ca. 30,- EUR/m²
Centersituation
Hinsichtlich des Centerangebots kann sich Bremen als die Nr. 1 unter vergleichbar großen Städten in Deutschland ansehen, zumindest was die Peripherie betrifft. Mit der Waterfront im Stadtteil Gröpelingen, dem Weserpark im Ortsteil Osterholz oder dem Roland Center im Ortsteil Huchting seien nur drei Center genannt, die zusammen über eine Verkaufsfläche von ca. 130.000 m² verfügen, was schon nahe an das Verkaufsflächenangebot in der Innenstadt herankommt. Aktuell rüstet der Weserpark auf: rund 40 zusätzliche Geschäfte werden das Missverhältnis nochmals verstärken. Nach der Fertigstellung stehen den Besuchern somit dann insgesamt ca. 140 Geschäfte und ca. 4.800 kostenlose Parkplätze zur Verfügung. Auch der erst in den letzten Jahren erweiterte Dodenhof in Posthausen bietet nunmehr mit insgesamt ca. 125.000 m² Verkaufsfläche und ca. 5.000 Parkplätzen eine gewichtige Alternative.
Zu den oben genannten Großcentern kommt eine Vielzahl an kleineren Fachmarktagglomerationen und Nahversorgungscentern hinzu sowie außerhalb des Stadtgebietes mit dem Ochtum Park in Brinkum ein Designer Outlet, das erst im letzten Jahr die Verkaufsfläche durch einen Neubautrakt nochmals vergrößert hat. Dass Bremen die peripheren Einzelhandelsansiedlungen in der Vergangenheit zu unkritisch geprüft und genehmigt hat, unterstreichen auch die jeweiligen Flächendimensionen.
Ein Beispiel dafür ist das Center Haven Höövt in Bremen-Vegesack. In dem nur rund 35.000 Einwohner zählenden Stadtteil wurde 2003 das Center mit einer Verkaufsfläche von über 25.000 m² errichtet. Dass dieses Center extrem zu kämpfen hat, ist jedem Besucher sofort klar. Hier wurde schlichtweg zu groß geplant. Über den Ansatz als Nahversorger konnte dieses Center keine nachhaltige Bedeutung gewinnen.
Der zunächst als Freizeitpark konzipiert und fulminant gescheiterte Space-Park wurde nach Neugestaltung als Einkaufscenter Waterfront 2008 wiedereröffnet. Nach anfänglich mäßigem Erfolg wählte der zum britischen Lebensmittelkonzern Associated British Foods gehörende Textilhändler Primark diesen Standort als erste Filiale in Deutschland aus. Das hatte zur damaligen Zeit eine deutliche Belebung der Waterfront zur Folge. Denn aus ganz Nord- und Mitteldeutschland pilgerten die Kunden scharenweise nach Bremen. In gewisser Weise profitierte von diesem Shopping-Tourismus in den vergangenen Jahren auch die Bremer Innenstadt. Mittlerweile gibt es allerdings neue zusätzliche Primark Standorte und der einstige Magneteffekt dürfte in den nächsten Jahren deutlich nachlassen.
Vermietung
Die Nachfrage nach geeigneten Verkaufsflächen ist insbesondere in der Sögestraße über das vergangene Jahr stabil geblieben. Im bundesweiten Vergleich etwa gleichgroßer Städte liegt Bremen jedoch grundsätzlich deutlich unter dem Durchschnitt. Zukünftig wird aber sicherlich die Nachfrage nach Mietflächen in der Obernstraße spürbar steigen. Die erste ZARA Filiale in Bremen wurde ausgesprochen gelungen umgesetzt. Vergleicht man die vorherige Fassade des Gebäudes, das zunächst von Brinkmann und anschließend von Kult genutzt wurde, mit der nun neu erschaffenen ZARA Fassade, zeigt dieser Wechsel oder besser Wandel, wie sehr eine gelungene Projektentwicklung einen gesamten Bereich einer Lage aufwerten kann.
Nun liegt es an dem Eigentümer des Bremer Quarree und der angedachten Entwicklung des Lloydhofes, diesen Teil der Bremer Innenstadt den wünschenswerten Schwung zu geben. Hier besteht die Chance zur nachhaltigen Attraktivitätssteigerung der Innenstadt gegenüber den übermächtigen Einkaufscentern vor den Toren der Stadt. Rund 70 Meter Karstadtfassade bieten perspektivisch zusätzliches Entwicklungspotenzial für die Obernstraße.
INVESTMENT
Allgemein wird das Transaktionsaufkommen in der Bremer 1A-Lage durch den sehr hohen Anteil an Privateigentümern mit erfahrungsgemäß wenig Verkaufsbereitschaft gehemmt. Die Nachfrage ist durchaus ausgeprägt, denn Bremen hat aufgrund seiner Einwohnerzahl einen hohen Stellenwert bei institutionellen Investoren, die in Norddeutschland suchen. Höhere Einstiegsrenditen als in Hamburg oder Hannover locken zusätzlich. Denn bei Renditen von 5,5 – 6,0 % p.a. können in der Regel auch stärker renditeorientierte Anleger, wie beispielsweise Fondsgesellschaften, in Toplagen noch investieren. Allerdings hat die Stadt nicht zuletzt aufgrund ihrer hohen Privateigentümerstruktur auch eine hohe Käuferdichte an örtlichen Privatinvestoren, die im Einzelfall auch bereit sind, zu niedrigeren Renditen zu kaufen.
Der Ankauf des Lloydhofes durch die Stadt von der österreichischen S Immo AG im letzten Jahr bedeutete für die seit vielen Jahren andauernden Entwicklungspläne zu einem innerstädtischen Center einen neuen Schub. „Dementsprechend hatte COMFORT gesteigerte Aktivitäten in der Obernstraße erwartet, die in den bereits erwähnten Anmietungen nun auch erkennbar sind“, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Günter Rudloff. Dementsprechend passt dazu eine bedeutungsvolle Immobilientransaktion in dieser Lage: Der Ankauf des Karstadthauses durch den Bremer Bau- und Immobilienunternehmer Kurt Zech. Mit dem Kauf erwarb er auf einen Schlag rund 25 % der verfügbaren Verkaufsfläche der Bremer Innenstadt und eine 70 Meter lange Front in der Obernstraße, die bisher nicht genutzt wird.
Sofern man mit dem Mieter über Flächenabgaben Einigkeit erzielen sollte, oder der Mieter mittelfristig das Haus verlassen sollte, hat Zech sicherlich eine wertvolle Immobilie in einer Schlüssellage in der Bremer Innenstadt erworben. „Das erklärt vielleicht den vereinbarten Kaufpreis, der sich um die 100 Millionen Euro bewegen soll. Es ist anzunehmen, dass Projektentwickler weiterhin eine sehr aktive Käufergruppe in der 1A-Lage sein werden mit besonderem Fokus auf Chancen im Umfeld um das zukünftige Innenstadtcenter“, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Günter Rudloff.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Die ungenügende Flächenausstattung der Innenstadt und das geringe Großflächenangebot sind den Verant¬wortlichen in Bremen seit vielen Jahren bekannt. Die allseits bekannten Anstrengungen, die Innenstadt durch die Errichtung eines innerstädtischen Centers stärker gegenüber der Peripherie aufzustellen, werden fast ebenso lange verfolgt. Vorangegangene Studien zur Standortbestimmung und Verträglichkeit ergaben eine Zielgröße von ca. 30.000 m² Verkaufsfläche. Als optimalen Standort für diese bedeutende innerstädtische Entwicklung wurden seinerzeit die Flächen rund um den Ansgarikirchhof auserkoren. Der seit langem überwiegend leerstehende Lloydhof spielte immer eine zentrale Rolle bei diesen Bemühungen. Ein erster Schritt zu dieser dringend notwendigen Entwicklung ist vor geraumer Zeit durch den Erwerb des Lloyd¬hofes durch die Stadt Bremen erfolgt. Die anschließende Ausschreibung verlief bisher offenbar weniger erfolgreich. Die Absage der ECE für die Übernahme der Projektierung lässt auch Unkundige erahnen, dass die erfolgreiche Umsetzung keine leichte Aufgabe sein wird.
Zu einem großen Teil mag es diese Ungewissheit über die Entwicklung dieser Lage gewesen sein, die den Eigentümer des Bremer Quarree mit der Umsetzung von Neuvermietungen in dieser zentral gelegenen Einzelhandelsimmobilie bisher zögern ließ. Doch die Entscheidung von ZARA, gegenüber diesem grundsätz¬lich sehr interessanten Standort anzumieten, sollte die Entscheidungsträger aufhorchen lassen. Jetzt wäre die Zeit, den positiven Schwung mitzunehmen und neue hoch attraktive Einzelhandelsflächen zu entwickeln.
Wenn diese beiden Objekte sinnvoll umgesetzt werden, wird nach Auffassung der COMFORT dieser Stand¬ortbereich zukünftig eine neue Qualität und einen gewichtigen Schwerpunkt in den innerstädtischen 1A-Lagen darstellen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die dringend erforderliche Stärkung der Innenstadt nur durch die quantitative und qualitative Ausweitung des Einzelhandelsangebotes und der vorhandenen Einzelhandelsflä¬che in und an der Toplage gelingen wird. Der Anteil der Innenstadt an der gesamten Einzelhandelsfläche muss nachhaltig deutlich gesteigert werden, um genug Kraft zu entwickeln, an die Peripherie innerhalb und außerhalb des Stadtgebietes verlorene Kaufkraft wieder zurück in die Innenstadt zu holen. Zusätzlich wären die Stadtväter gut beraten, weitere Wachstumsbestrebungen der bereits aufgeführten Einkaufscenter zu unterbinden.
Grundsätzlich verfügt Bremen aufgrund seiner in den letzten Jahren nachhaltig verbesserten wirtschaftlichen Basis über solide Rahmenbedingungen auch in der Gegenüberstellung vergleichbarer Städte. Im natürlichen Einzugsgebiet ist somit eine solide Plattform für nachhaltiges Wachstum vorhanden. Nun gilt es, die offen-sichtlichen Chancen zu nutzen und die Innenstadt durch die Schaffung von zusätzlichen Verkaufsflächen – dies gilt besonders für mittlere und größere Flächen - nachhaltig zu stärken.
Von daher ist es die maßgebliche Aufgabe der Stadt, die aktuelle Situation zu verbessern und den Ausbau der innerstädtischen Einzelhandelsflächen zügig voranzutreiben. Vielen Diskussionen und Worten müssen nun zügig Taten folgen statt weiter abzuwarten. Denn der kaufwillige Konsument findet immer Alternativen – buten und binnen!
