13.05.2014 Prime Office AG mit guten Vermietungsergebnissen im 1. Quartal
Die Prime Office AG, ein führendes Büroimmobilienunternehmen mit Fokus auf deutsche Metropolregionen, legt nach der erfolgreichen Verschmelzung der Prime Office REIT-AG auf die OCM German Real Estate Holding AG ihre Ergebnisse für das erste Quartal 2014 vor. Die Integration verläuft insgesamt schneller als erwartet und ist inzwischen weitgehend abgeschlossenen. Der Property Management Vertrag der Prime Office REIT-AG wurde vorzeitig neu verhandelt und zu attraktiven Konditionen abgeschlossen, die zu Einsparungen von rund 0,4 Mio. Euro in H2/2014 führen; die ursprünglich zum Jahresende geplante Schließung des Büros in München wird auf den 30. Juni 2014 vorgezogen.
Einmal- und Sondereffekte aus der Verschmelzung prägen Ergebnisse
Wirtschaftlich war das Q1/2014 von Einmal- und Sondereffekten im Rahmen der Verschmelzung geprägt. So haben die Transaktionskosten, insbesondere die im Rahmen der Verschmelzung anfallende Grunderwerbsteuer, das Quartalsergebnis mit insgesamt rund 23,2 Mio. Euro belastet. Demgegenüber entstand bei der Erstkonsolidierung der Prime Office REIT-AG im Konzern ein Ertrag aus Unternehmenszusammenschluss in Höhe von rund 115,4 Mio. Euro.
Aufgrund der Erstkonsolidierung der Prime Office REIT-AG zum 21. Januar 2014 fehlen in der Betrachtung von Q1/2014 die Ergebnisbeiträge der verschmolzenen Prime Office REIT-AG im Januar 2014 mit einem Nettoergebnis aus Vermietung von 2,1 Mio. Euro. Darüber hinaus reduzierte sich das Portfolio des Prime Office Konzerns durch Verkäufe in 2013 bzw. Anfang 2014 um insgesamt sieben Objekte, woraus ein Rückgang des Nettoergebnisses aus der Vermietung von 5,0 Mio. Euro resultiert. Zudem waren die Objekte in Düsseldorf (Xcite) und Frankfurt (Kastor) in Q1/2013 jeweils nahezu vollvermietet, sodass sich das Nettoergebnis aus der Vermietung in Q1/2014 aufgrund des geplanten Auszugs der Hauptmieter im letzten Jahr um 3,8 Mio. Euro reduzierte.
Bei Erträgen aus der Vermietung von 24,8 (Pro-Forma Q1/2013: 36,1) Mio. Euro erwirtschaftete die Prime Office im ersten Quartal 2014 ein Nettoergebnis aus der Vermietung in Höhe von 21,9 (Pro-Forma Q1/2013: 33,4) Mio. Euro. Unter Einbeziehung der Sondereffekte, die in Q1/2014 in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 23,8 Mio. Euro bzw. den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 116,0 Mio. Euro ausgewiesen wurden, sowie des Finanzergebnisses in Höhe von -10,6 Mio. Euro lag das Periodenergebnis im ersten Quartal 2014 bei 101,3 (Pro-Forma Q1/2013: 4,6) Mio. Euro.
Bereinigt um die Einmaleffekte aus dem Unternehmenszusammenschluss mit der Prime Office REIT-AG erwirtschaftete die Prime Office AG in Q1/2014 ein Ergebnis vor Steuern in Höhe von 9,1 Mio. Euro.
Ferner erzielte die Prime Office im Berichtszeitraum ein bereinigtes Pro-Forma-EPRA-Ergebnis („EPRA-Earnings“) von 10,1 (Pro-Forma Q1/2013: 12,3) Mio. Euro.
Die Funds from Operations (FFO) lagen mit 10,2 (Pro-Forma Q1/2013: 13,4) Mio. Euro im Rahmen der Planung. Der Wert lag aufgrund von Objektverkäufen und gestiegenem Leerstand im Portfolio unter dem Pro-Forma-Vergleichswert der Vorjahresperiode.
Operatives Geschäft
In Q1/2014 erzielte die Prime Office mit einem Vermietungsvolumen von rund 46.300 qm und einer Vermietungsleistung von ca. 4,9 % der Gesamtmietfläche ein gutes Vermietungsergebnis. Zum Stichtag 31. März 2014 erzielte das Unternehmen eine Jahresnettomiete von 111 Mio. Euro. Auf dieser Basis lag die Bruttorendite auf Jahresbasis (Gross Yield) bei rund 5,9 %. Die EPRA-Nettorendite im Portfolio erreichte 5,0 %. Sie reflektiert den aktuellen Leerstand von rund 20 %. Bei einem erfolgreichen Leerstandsabbau wird sich diese Rendite über die Zeit weiter verbessern.
Im Verlauf des ersten Quartals setzte die Prime Office zudem die Optimierung ihres Portfolios fort. Das Unternehmen verkaufte ein Gebäude in Stuttgart/Fellbach für rund 34 Mio. Euro im Februar 2014. Darüber hinaus hat die Gesellschaft am 30. April bzw. am 12. Mai 2014 Kaufverträge für drei weitere Immobilien, davon zwei in Leipzig und eine in Frankfurt, mit einem Volumen von insgesamt 24,8 Mio. Euro beurkundet. Aus diesen Transaktionen resultiert ein Nettogewinn von rund 1 Mio. Euro. Aufgrund der Verkäufe wird sich der Leerstand im Portfolio um rund 3.500 qm und die Leerstandsquote um rund 20 Basispunkte reduzieren.
Im Jahresverlauf erwartet die Gesellschaft weitere Mietvertragsabschlüsse, insbesondere für die Immobilien in Frankfurt und Düsseldorf. Ziel ist es, den derzeitigen Leerstand von knapp 20% bis zum Jahresende deutlich zu reduzieren. Hierbei werden insbesondere in Frankfurt auch alternative Nutzungskonzepte geprüft, entsprechend dem gerade verkauften Objekt in der Gutleutstraße in Frankfurt.
Refinanzierung führt zu deutlicher Verbesserung der Bilanzqualität
Die Prime Office verwendete die Erlöse aus getätigten Immobilienverkäufen sowie wesentliche Teile aus der im Februar 2014 erfolgreich abgeschlossenen Barkapitalerhöhung für die Tilgung von Darlehen. Zudem wurden im Februar 2014 die Refinanzierungen des Homer- und des Herkules Portfolios zu attraktiven Finanzierungskonditionen erfolgreich zum Abschluss gebracht. Der Verschuldungsgrad (Net-LTV) verbesserte sich in Folge der vorgenommenen Tilgungen und der Refinanzierungen des Homer- und Herkulesportfolios trotz der Abwertung des Westend-Ensembles in Frankfurt in Höhe von 25,9 Mio. Euro um 3,6 %-Punkte auf 55 %.
Die Prime Office verfügt heute über eine attraktive Finanzierungsstruktur: Bei einer gewichteten Restlaufzeit von 5 Jahren beträgt der gewichtete durchschnittliche Zinssatz 3,7 %. Er liegt damit unter dem zunächst erwarteten Zinssatz von rund 4 %. Insgesamt resultierte bereits im ersten Quartal 2014 eine deutliche Verbesserung des Finanzergebnisses. Der Vorstand erwartet, den gewichteten durchschnittlichen Zinssatz in Q2/2014 auf 3,5 % senken zu können.
Prime Office bestätigt Prognose 2014
Basierend auf dem Ergebnis des ersten Quartals bestätigt die Prime Office die Prognose für das Geschäftsjahr 2014 mit erwarteten Erträgen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von 112 bis 114 Mio. Euro und FFO in Höhe von 44 bis 46 Mio. Euro. Zudem stellt die Prime Office den Aktionärinnen und Aktionären der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2014 eine Dividende in Höhe von 40 % bis 45 % des FFO in Aussicht.
Der Quartalsbericht der Prime Office AG ist auf der Webseite der Prime Office AG unter http://prime-office.de online verfügbar.
Einmal- und Sondereffekte aus der Verschmelzung prägen Ergebnisse
Wirtschaftlich war das Q1/2014 von Einmal- und Sondereffekten im Rahmen der Verschmelzung geprägt. So haben die Transaktionskosten, insbesondere die im Rahmen der Verschmelzung anfallende Grunderwerbsteuer, das Quartalsergebnis mit insgesamt rund 23,2 Mio. Euro belastet. Demgegenüber entstand bei der Erstkonsolidierung der Prime Office REIT-AG im Konzern ein Ertrag aus Unternehmenszusammenschluss in Höhe von rund 115,4 Mio. Euro.
Aufgrund der Erstkonsolidierung der Prime Office REIT-AG zum 21. Januar 2014 fehlen in der Betrachtung von Q1/2014 die Ergebnisbeiträge der verschmolzenen Prime Office REIT-AG im Januar 2014 mit einem Nettoergebnis aus Vermietung von 2,1 Mio. Euro. Darüber hinaus reduzierte sich das Portfolio des Prime Office Konzerns durch Verkäufe in 2013 bzw. Anfang 2014 um insgesamt sieben Objekte, woraus ein Rückgang des Nettoergebnisses aus der Vermietung von 5,0 Mio. Euro resultiert. Zudem waren die Objekte in Düsseldorf (Xcite) und Frankfurt (Kastor) in Q1/2013 jeweils nahezu vollvermietet, sodass sich das Nettoergebnis aus der Vermietung in Q1/2014 aufgrund des geplanten Auszugs der Hauptmieter im letzten Jahr um 3,8 Mio. Euro reduzierte.
Bei Erträgen aus der Vermietung von 24,8 (Pro-Forma Q1/2013: 36,1) Mio. Euro erwirtschaftete die Prime Office im ersten Quartal 2014 ein Nettoergebnis aus der Vermietung in Höhe von 21,9 (Pro-Forma Q1/2013: 33,4) Mio. Euro. Unter Einbeziehung der Sondereffekte, die in Q1/2014 in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 23,8 Mio. Euro bzw. den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 116,0 Mio. Euro ausgewiesen wurden, sowie des Finanzergebnisses in Höhe von -10,6 Mio. Euro lag das Periodenergebnis im ersten Quartal 2014 bei 101,3 (Pro-Forma Q1/2013: 4,6) Mio. Euro.
Bereinigt um die Einmaleffekte aus dem Unternehmenszusammenschluss mit der Prime Office REIT-AG erwirtschaftete die Prime Office AG in Q1/2014 ein Ergebnis vor Steuern in Höhe von 9,1 Mio. Euro.
Ferner erzielte die Prime Office im Berichtszeitraum ein bereinigtes Pro-Forma-EPRA-Ergebnis („EPRA-Earnings“) von 10,1 (Pro-Forma Q1/2013: 12,3) Mio. Euro.
Die Funds from Operations (FFO) lagen mit 10,2 (Pro-Forma Q1/2013: 13,4) Mio. Euro im Rahmen der Planung. Der Wert lag aufgrund von Objektverkäufen und gestiegenem Leerstand im Portfolio unter dem Pro-Forma-Vergleichswert der Vorjahresperiode.
Operatives Geschäft
In Q1/2014 erzielte die Prime Office mit einem Vermietungsvolumen von rund 46.300 qm und einer Vermietungsleistung von ca. 4,9 % der Gesamtmietfläche ein gutes Vermietungsergebnis. Zum Stichtag 31. März 2014 erzielte das Unternehmen eine Jahresnettomiete von 111 Mio. Euro. Auf dieser Basis lag die Bruttorendite auf Jahresbasis (Gross Yield) bei rund 5,9 %. Die EPRA-Nettorendite im Portfolio erreichte 5,0 %. Sie reflektiert den aktuellen Leerstand von rund 20 %. Bei einem erfolgreichen Leerstandsabbau wird sich diese Rendite über die Zeit weiter verbessern.
Im Verlauf des ersten Quartals setzte die Prime Office zudem die Optimierung ihres Portfolios fort. Das Unternehmen verkaufte ein Gebäude in Stuttgart/Fellbach für rund 34 Mio. Euro im Februar 2014. Darüber hinaus hat die Gesellschaft am 30. April bzw. am 12. Mai 2014 Kaufverträge für drei weitere Immobilien, davon zwei in Leipzig und eine in Frankfurt, mit einem Volumen von insgesamt 24,8 Mio. Euro beurkundet. Aus diesen Transaktionen resultiert ein Nettogewinn von rund 1 Mio. Euro. Aufgrund der Verkäufe wird sich der Leerstand im Portfolio um rund 3.500 qm und die Leerstandsquote um rund 20 Basispunkte reduzieren.
Im Jahresverlauf erwartet die Gesellschaft weitere Mietvertragsabschlüsse, insbesondere für die Immobilien in Frankfurt und Düsseldorf. Ziel ist es, den derzeitigen Leerstand von knapp 20% bis zum Jahresende deutlich zu reduzieren. Hierbei werden insbesondere in Frankfurt auch alternative Nutzungskonzepte geprüft, entsprechend dem gerade verkauften Objekt in der Gutleutstraße in Frankfurt.
Refinanzierung führt zu deutlicher Verbesserung der Bilanzqualität
Die Prime Office verwendete die Erlöse aus getätigten Immobilienverkäufen sowie wesentliche Teile aus der im Februar 2014 erfolgreich abgeschlossenen Barkapitalerhöhung für die Tilgung von Darlehen. Zudem wurden im Februar 2014 die Refinanzierungen des Homer- und des Herkules Portfolios zu attraktiven Finanzierungskonditionen erfolgreich zum Abschluss gebracht. Der Verschuldungsgrad (Net-LTV) verbesserte sich in Folge der vorgenommenen Tilgungen und der Refinanzierungen des Homer- und Herkulesportfolios trotz der Abwertung des Westend-Ensembles in Frankfurt in Höhe von 25,9 Mio. Euro um 3,6 %-Punkte auf 55 %.
Die Prime Office verfügt heute über eine attraktive Finanzierungsstruktur: Bei einer gewichteten Restlaufzeit von 5 Jahren beträgt der gewichtete durchschnittliche Zinssatz 3,7 %. Er liegt damit unter dem zunächst erwarteten Zinssatz von rund 4 %. Insgesamt resultierte bereits im ersten Quartal 2014 eine deutliche Verbesserung des Finanzergebnisses. Der Vorstand erwartet, den gewichteten durchschnittlichen Zinssatz in Q2/2014 auf 3,5 % senken zu können.
Prime Office bestätigt Prognose 2014
Basierend auf dem Ergebnis des ersten Quartals bestätigt die Prime Office die Prognose für das Geschäftsjahr 2014 mit erwarteten Erträgen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von 112 bis 114 Mio. Euro und FFO in Höhe von 44 bis 46 Mio. Euro. Zudem stellt die Prime Office den Aktionärinnen und Aktionären der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2014 eine Dividende in Höhe von 40 % bis 45 % des FFO in Aussicht.
Der Quartalsbericht der Prime Office AG ist auf der Webseite der Prime Office AG unter http://prime-office.de online verfügbar.
