09.05.2014 Sinkende Spitzenrenditen treiben Performancewachstum
Im aktuellen VICTOR Prime Office von JLL werden die Wachstumsimpulse aus dem letzten Jahr deutlich. Gegenüber dem Vorquartal kann nach den ersten drei Monaten des laufenden Jahres ein Performancewachstum in den Spitzenlagen von + 1,4% notiert werden. Der neue Indexstand liegt damit bei 127,7 Punkten. Die Jahresperformance (+ 4,0%) übertrifft das Niveau des Vorquartals leicht (+3,6 %).
„Die Performance und das Wachstum der Preise in den deutschen Büro-Spitzenlagen war in der jüngeren Vergangenheit nachhaltig“, so Andrew Groom, bei JLL Head Valuation & Transaction Advisory Germany. „Noch konnte die sich erholende Weltwirtschaft den auf Sicherheit fokussierten Investoren keine echte Investitionsalternative außerhalb des Immobiliensektors bieten. Es ist offen, wie weit sich die Schere zwischen A- und B- Lagen in naher Zukunft schließen kann. Aus der Bewertungsperspektive lassen sich bereits erste Tendenzen in diese Richtung beobachten, etwa bei langfristig vermieteten Objekte an Secondary Standorten mit entsprechender Bonität“, so Groom.
Die Toplagen in den Investmentmärkten boomen weiter, mit dem Unterschied zum Vorjahr, dass die Investoren anders als in 2013 wieder höhere Preise für gleichbleibende Returns zu zahlen bereit sind. In drei Toplagen sanken die Spitzenrenditen: In München (+2,5 % auf 133,5 Punkte) und Hamburg (+2,3 % auf 135,5 Punkte) sorgte diese Entwicklung für ein deutliches Performancewachstum, beide Märkte konnten sich dadurch weiter absetzen. Die bayerische Landeshauptstadt profitiert darüber hinaus auch von einer anhaltend steigenden Marktmiete. Das gilt auch für Düsseldorfer Spitzenlagen, deren Wachstum aber deutlich geringer ausfällt (+1,2 % auf 122,9 Punkte). Berlin punktet mit einer niedrigeren Spitzenrendite und kommt auf 123,7 Punkte (+ 1 %). Allerdings wird in der Bundeshauptstadt das Performancewachstum in den Spitzenlagen von höheren Kaufnebenkosten, bedingt durch eine höhere Grunderwerbssteuer, gedämpft. Frankfurts Bankenlage weist zum zweiten Mal einen rückläufigen Performancewert auf: die Spitzenlage kann durch einen Abbau des Leerstandes bei einem gleichzeitigen leichten Rückgang der Marktmiete* nur sehr moderate Wachstumsimpulse verzeichnen (+0,6 % auf 124,9 Punkte).
Das unterschiedliche Quartalswachstum der einzelnen Lagen beeinflusst auch die laufende Jahresperformance. Hier hat sich die Hamburger Innenstadt wieder an die Spitze gesetzt mit einem Wachstum von + 5,2% vor Münchens Innenstadt (+4,5%). Auf den Plätzen folgen Berlin (+ 4,3%), Frankfurt (+3,7 %) und Düsseldorf (+ 2,5%).
EIN WEITERER RENDITEGETRIEBENER PERFORMANCEANSTIEG IST NICHT AUSZUSCHLIESSEN
Der Total Return im VICTOR Prime Office bewegt sich auch im ersten Quartal auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau (+ 8,7% nach + 8,3% im Vorquartal); dies liegt vor allem an einer überwiegend gleichbleibenden Wertänderungsrendite in den untersuchten Städten. Der höchste Wert im ersten Quartal 2007 lag immerhin bei + 24,9%, der höchste Wert seit der Trendwende in zweiten Quartal 2009 bei +13,2%.
Hamburg hat auch beim Total Return die Nase vorn (+ 9,9%). Die Berliner Innenstadt konnte den zweiten Platz aus dem Vorquartal festigen und weist einen Total Return von + 9,1 %, gefolgt von München (+ 8,9 %), Frankfurt (+ 8,5 %) und Düsseldorf (+ 7,2 %).
„2013 hat vor allem ein solider Vermietungsmarkt die Performance beeinflusst bei einer gleich bleibenden Cashflow Rendite, mittlerweile treibt sehr viel vorhandenes Kapital die Investoren. Höhere Preise werden an den Topstandorten akzeptiert. Ein weiterer renditegetriebener Performanceanstieg ist insofern nicht auszuschließen“, so Groom.
POSITIVE ENTWICKLUNG DER JLL-RISIKOPRÄMIE (JLL Prime Risk Premium, „JLL PRP“) AUFGRUND FALLENDER RISIKOLOSER ZINSEN
Aufgrund einer erneuten Senkung der risikofreien Zinssätze sowie stagnierender interner Zinsfußerwartungen im letzten Quartal steigt das Niveau der erwarteten Risikoaufschläge auf Immobilieninvestments wieder an. Das „JLL Prime Risk Premium“ („JLL PRP“, Zinssatz deutscher Staatsanleihen gegenüber der Entwicklung des „unleveraged IRR“ - die interne Zinsfußerwartung der Investoren) notiert einen neuen Stand von 433 Basispunkten verbuchen (Q4 2013: 406 Basispunkte). „Spitzenrenditen befinden sich fast wieder auf dem Level der Boomphase in 2007. Obwohl der sinkende risikolose Zinssatz mittlerweile mehr Attraktivität in das Spitzenbürosegment bringt, stellt sich die Frage, wie lange Investoren, insbesondere Fonds, in der Lage sind, die mittlerweile viel zu niedrigen Returns für ihre Investitionen ihren Anlegern zu plausibilisieren“, so Groom. „Noch scheinen Immobilien die deutlich attraktivere Anlage für Versicherungen und Pensionskassen zu sein als zum Beispiel Anlagemöglichkeiten im Kapitalmarkt“, Groom weiter. Zu dem Anlagedruck und dem Wunsch nach Sicherheit geselle sich bei den Investoren zusätzlich nun auch der Performancedruck. „Das spricht für eine weitere Ausweitung der Investitionstätigkeiten auf risikoreichere Segmente“. Und in der Tat: das Transaktionsvolumen außerhalb der Spitzenstandorte hat sich im Jahresvergleich bereits deutlich erhöht: das von JLL registrierte Transaktionsvolumen stieg bundesweit um 41%, während sich das Transaktionsvolumen in den Top-Lagen um 13% reduzierte.
„Die Performance und das Wachstum der Preise in den deutschen Büro-Spitzenlagen war in der jüngeren Vergangenheit nachhaltig“, so Andrew Groom, bei JLL Head Valuation & Transaction Advisory Germany. „Noch konnte die sich erholende Weltwirtschaft den auf Sicherheit fokussierten Investoren keine echte Investitionsalternative außerhalb des Immobiliensektors bieten. Es ist offen, wie weit sich die Schere zwischen A- und B- Lagen in naher Zukunft schließen kann. Aus der Bewertungsperspektive lassen sich bereits erste Tendenzen in diese Richtung beobachten, etwa bei langfristig vermieteten Objekte an Secondary Standorten mit entsprechender Bonität“, so Groom.
Die Toplagen in den Investmentmärkten boomen weiter, mit dem Unterschied zum Vorjahr, dass die Investoren anders als in 2013 wieder höhere Preise für gleichbleibende Returns zu zahlen bereit sind. In drei Toplagen sanken die Spitzenrenditen: In München (+2,5 % auf 133,5 Punkte) und Hamburg (+2,3 % auf 135,5 Punkte) sorgte diese Entwicklung für ein deutliches Performancewachstum, beide Märkte konnten sich dadurch weiter absetzen. Die bayerische Landeshauptstadt profitiert darüber hinaus auch von einer anhaltend steigenden Marktmiete. Das gilt auch für Düsseldorfer Spitzenlagen, deren Wachstum aber deutlich geringer ausfällt (+1,2 % auf 122,9 Punkte). Berlin punktet mit einer niedrigeren Spitzenrendite und kommt auf 123,7 Punkte (+ 1 %). Allerdings wird in der Bundeshauptstadt das Performancewachstum in den Spitzenlagen von höheren Kaufnebenkosten, bedingt durch eine höhere Grunderwerbssteuer, gedämpft. Frankfurts Bankenlage weist zum zweiten Mal einen rückläufigen Performancewert auf: die Spitzenlage kann durch einen Abbau des Leerstandes bei einem gleichzeitigen leichten Rückgang der Marktmiete* nur sehr moderate Wachstumsimpulse verzeichnen (+0,6 % auf 124,9 Punkte).
Das unterschiedliche Quartalswachstum der einzelnen Lagen beeinflusst auch die laufende Jahresperformance. Hier hat sich die Hamburger Innenstadt wieder an die Spitze gesetzt mit einem Wachstum von + 5,2% vor Münchens Innenstadt (+4,5%). Auf den Plätzen folgen Berlin (+ 4,3%), Frankfurt (+3,7 %) und Düsseldorf (+ 2,5%).
EIN WEITERER RENDITEGETRIEBENER PERFORMANCEANSTIEG IST NICHT AUSZUSCHLIESSEN
Der Total Return im VICTOR Prime Office bewegt sich auch im ersten Quartal auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau (+ 8,7% nach + 8,3% im Vorquartal); dies liegt vor allem an einer überwiegend gleichbleibenden Wertänderungsrendite in den untersuchten Städten. Der höchste Wert im ersten Quartal 2007 lag immerhin bei + 24,9%, der höchste Wert seit der Trendwende in zweiten Quartal 2009 bei +13,2%.
Hamburg hat auch beim Total Return die Nase vorn (+ 9,9%). Die Berliner Innenstadt konnte den zweiten Platz aus dem Vorquartal festigen und weist einen Total Return von + 9,1 %, gefolgt von München (+ 8,9 %), Frankfurt (+ 8,5 %) und Düsseldorf (+ 7,2 %).
„2013 hat vor allem ein solider Vermietungsmarkt die Performance beeinflusst bei einer gleich bleibenden Cashflow Rendite, mittlerweile treibt sehr viel vorhandenes Kapital die Investoren. Höhere Preise werden an den Topstandorten akzeptiert. Ein weiterer renditegetriebener Performanceanstieg ist insofern nicht auszuschließen“, so Groom.
POSITIVE ENTWICKLUNG DER JLL-RISIKOPRÄMIE (JLL Prime Risk Premium, „JLL PRP“) AUFGRUND FALLENDER RISIKOLOSER ZINSEN
Aufgrund einer erneuten Senkung der risikofreien Zinssätze sowie stagnierender interner Zinsfußerwartungen im letzten Quartal steigt das Niveau der erwarteten Risikoaufschläge auf Immobilieninvestments wieder an. Das „JLL Prime Risk Premium“ („JLL PRP“, Zinssatz deutscher Staatsanleihen gegenüber der Entwicklung des „unleveraged IRR“ - die interne Zinsfußerwartung der Investoren) notiert einen neuen Stand von 433 Basispunkten verbuchen (Q4 2013: 406 Basispunkte). „Spitzenrenditen befinden sich fast wieder auf dem Level der Boomphase in 2007. Obwohl der sinkende risikolose Zinssatz mittlerweile mehr Attraktivität in das Spitzenbürosegment bringt, stellt sich die Frage, wie lange Investoren, insbesondere Fonds, in der Lage sind, die mittlerweile viel zu niedrigen Returns für ihre Investitionen ihren Anlegern zu plausibilisieren“, so Groom. „Noch scheinen Immobilien die deutlich attraktivere Anlage für Versicherungen und Pensionskassen zu sein als zum Beispiel Anlagemöglichkeiten im Kapitalmarkt“, Groom weiter. Zu dem Anlagedruck und dem Wunsch nach Sicherheit geselle sich bei den Investoren zusätzlich nun auch der Performancedruck. „Das spricht für eine weitere Ausweitung der Investitionstätigkeiten auf risikoreichere Segmente“. Und in der Tat: das Transaktionsvolumen außerhalb der Spitzenstandorte hat sich im Jahresvergleich bereits deutlich erhöht: das von JLL registrierte Transaktionsvolumen stieg bundesweit um 41%, während sich das Transaktionsvolumen in den Top-Lagen um 13% reduzierte.
