07.05.2014 AENGEVELT analysiert gute Potentiale für den Magdeburger Büromarkt
Der Magdeburger Markt für Büroflächen legte 2013 gegenüber dem Vorjahr (2012: 15.000 m²) um rd. ein Drittel auf 20.000 m² zu. Er erreicht damit nahezu den Mittelwert der jüngsten fünf Jahre (? 2008 bis 2012: 20.900 m²), liegt indessen deutlich unter dem in 2011 aufgrund eines singulären Großabschlusses durch das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt (MLU) des Landes Sachsen-Anhalt (rd. 15.500 m²) überproportionalen Büroflächenumsatz von rd. 29.500 m².
Insgesamt spiegelt dies die größere Volatilität kleinerer Büromärkte, insbesondere, wenn es sich um Landeshauptstädte handelt: Fehlen in Magdeburg Großabschlüsse des Landes und der Stadt, sind Volumina von plus minus 15.000 bis 20.000 m² Büroflächenabsatz markttypisch.
Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH nach gutem Marktstart (5.600 m² bis Ende April) einen stabil hohen Büroflächenum¬satz von rd. 20.000 m².
Short Facts 2013:
• Der Büroflächenumsatz des Jahres 2013 ist durch den markant gestiegenen Anteil von Gro߬anmietungen > 500 m² (2013: 69%; 2012: 30%) geprägt. Die Marktquote des Segments 250 m² - 500 m² ging dagegen deutlich von 60% auf 18% zurück, während der Anteil der Größenklasse < 250 m² mit 13% stabil blieb (2012: 11%).
• Die nominelle Angebots¬reserve ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf rd. 134.000 m² gesunken (Anfang 2013: 139.000 m²). Die Leerstands¬quote stellt sich damit bei einem Gesamt¬bestand von rd. 1,03 Mio. m² auf 13,0%.
• Die Spitzenmiete hat sich moderat auf EUR 10,80/m² erhöht (2012: EUR 10,50/m²).
Prognose / Trends 2014
• Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen robusten, für Magdeburg ohne singuläre Großabschlüsse der öffentlichen Hand markt¬typischen Büroflächenumsatz um 20.000 m². Bestätigt wird dies durch einen dynamischen Start mit einem Umsatzgeschehen von rd. 5.600 m² Bürofläche in den ersten vier Monaten dieses Jahres (Jan. – April 2013: 5.000 m²; Jan. – April 2012: 2.500 m²). Dazu zählen u.a. zwei größere Abschlüsse über jeweils rd. 1.750 m² durch zwei Callcenter im Bürogebäude „Halberstädter Str. 42“. Einen davon vermittelte AENGEVELT.
• 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH außerdem einen weiteren markanten Abbau der nominellen Ange¬botsreserve von 134.000 m² auf rd. 126.500 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Ange¬bots¬¬sockels auf bis zu 70.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-Leerstands-IndEX).
• Gleichzeitig steigt das Volumen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH neuer bzw. sanierter Bürofläche nach gerade einmal 600 m² in 2013 auf rd. 5.600 m² (= 0,5% des Gesamtbestandes von 1,03 Mio. m²) in diesem Jahr. Dazu zählen u.a. 3.000 m² im „Katharinenturm“, in dem AENGEVELT bereits vor Fertigstellung insgesamt rd. 1.300 m² an eine Steuerberatungsgesellschaft und ein Schulungszentrum vermittelte.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine stabiles Mietni¬veau von rd. EUR 10,80/m². Damit bietet Magdeburg unverändert günstige Rahmenbe¬dingungen für Unternehmens-Expansionen und –Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze nach Lagen ausgewogen
• 2013 entfielen nahezu stabil zum Vorjahr rd. 35% der Flächenumsätze auf die City (2012: 38%). Den höchsten Umsatzanteil erzielten indessen die Stadtteil- und Nebenlagen mit rd. 62% (2012: 27%), während die Marktquote des Cityrands markant von 35% auf lediglich 3% sank.
2013: Dominanz der unternehmensbezogenen Dienstleister
• Wie bereits im Vorjahr stellten die unternehmensbezogenen und sons¬ti¬gen Dienst¬leister (Unternehmensberatungen, Rechtsanwälte, Ärzte, Bildungs-/Sozialeinrichtung¬en) auch 2013 die stärkste Nachfragegruppe mit einem Umsatzanteil von 64% (2012: 65%).
• Zweitstärkste Nachfragegruppe waren 2013 erneut die sonstigen Unternehmen (u.a. Industrie- bzw. Handelsbe¬triebe), auch wenn sich ihr Markt¬anteil im Vergleich zum Vorjahr (2012: 24%) auf 12% halbiert.
• Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen konnten ihre Marktquote mit 10% gegenüber dem Vorjahr verdoppeln (2012: 5%) und sind damit die drittstärkste Gruppe.
• Wurden 2012 keine nennenswerten Flächenumsätze seitens der öffentlichen Hand registriert, entfiel auf sie 2013 9% des am Magdeburger Büroflächenumsatzes.
• Der Marktanteil der Branchen IT/Telekommunikation/Medien verblieb dagegen stabil auf 5% (2012: 6%).
Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stellt sich Anfang 2014 auf nominell 134.000 m² (Anfang 2013: 139.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,03 Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von 13%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizie¬rung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den „AENGEVELT RESEARCH-Leerstands-IndEX“, kurz: „ARLEX“:
- So sind von der am Jahresanfang insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 134.000 m²) aufgrund der Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre rd. 24.800 m² bzw. 19% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 30.000 m² bzw. 22% auf so- genann¬te „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% auf¬wei¬sen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten nicht mehr vermarktungsfähig und damit nicht marktrelevant (Fachjargon: „Marktleichen“).
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 4.500 m² bzw. 3% des gesamten Leerstandes.
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 74.700 m² bzw. 56% des Gesamtleerstandes. Dies entspricht einem Anteil von „nur“ 7,3% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Für das laufende Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Nettoabsorption (= steigende Büroflächeninanspruchnahme) eine weitere Verringerung des marktaktiven Flächenleerstandes auf bis zu 70.000 m².
Spitzenmiete leicht gestiegen
Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, zeichnet sich das am Magdeburger Büro¬markt erzielbare Mietpreisniveau durch kalkulierbare Stabilität aus:
• So ist die Spitzenmiete moderat auf EUR 10,80/m² gestiegen, die mittlere City-Miete liegt konstant bei rd. EUR 8,50/m².
• Am Cityrand werden ebenfalls unverändert rd. EUR 6,-/m² im Mittel erzielt.
• In den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen stieg das Mietpreisniveau um EUR 0,50 auf rd. EUR 5,50/m² in der Spitze, während der mittlere Mietpreis unverändert EUR 4,-/m² erreicht.
Insgesamt spiegelt dies die größere Volatilität kleinerer Büromärkte, insbesondere, wenn es sich um Landeshauptstädte handelt: Fehlen in Magdeburg Großabschlüsse des Landes und der Stadt, sind Volumina von plus minus 15.000 bis 20.000 m² Büroflächenabsatz markttypisch.
Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH nach gutem Marktstart (5.600 m² bis Ende April) einen stabil hohen Büroflächenum¬satz von rd. 20.000 m².
Short Facts 2013:
• Der Büroflächenumsatz des Jahres 2013 ist durch den markant gestiegenen Anteil von Gro߬anmietungen > 500 m² (2013: 69%; 2012: 30%) geprägt. Die Marktquote des Segments 250 m² - 500 m² ging dagegen deutlich von 60% auf 18% zurück, während der Anteil der Größenklasse < 250 m² mit 13% stabil blieb (2012: 11%).
• Die nominelle Angebots¬reserve ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf rd. 134.000 m² gesunken (Anfang 2013: 139.000 m²). Die Leerstands¬quote stellt sich damit bei einem Gesamt¬bestand von rd. 1,03 Mio. m² auf 13,0%.
• Die Spitzenmiete hat sich moderat auf EUR 10,80/m² erhöht (2012: EUR 10,50/m²).
Prognose / Trends 2014
• Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen robusten, für Magdeburg ohne singuläre Großabschlüsse der öffentlichen Hand markt¬typischen Büroflächenumsatz um 20.000 m². Bestätigt wird dies durch einen dynamischen Start mit einem Umsatzgeschehen von rd. 5.600 m² Bürofläche in den ersten vier Monaten dieses Jahres (Jan. – April 2013: 5.000 m²; Jan. – April 2012: 2.500 m²). Dazu zählen u.a. zwei größere Abschlüsse über jeweils rd. 1.750 m² durch zwei Callcenter im Bürogebäude „Halberstädter Str. 42“. Einen davon vermittelte AENGEVELT.
• 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH außerdem einen weiteren markanten Abbau der nominellen Ange¬botsreserve von 134.000 m² auf rd. 126.500 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Ange¬bots¬¬sockels auf bis zu 70.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-Leerstands-IndEX).
• Gleichzeitig steigt das Volumen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH neuer bzw. sanierter Bürofläche nach gerade einmal 600 m² in 2013 auf rd. 5.600 m² (= 0,5% des Gesamtbestandes von 1,03 Mio. m²) in diesem Jahr. Dazu zählen u.a. 3.000 m² im „Katharinenturm“, in dem AENGEVELT bereits vor Fertigstellung insgesamt rd. 1.300 m² an eine Steuerberatungsgesellschaft und ein Schulungszentrum vermittelte.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine stabiles Mietni¬veau von rd. EUR 10,80/m². Damit bietet Magdeburg unverändert günstige Rahmenbe¬dingungen für Unternehmens-Expansionen und –Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze nach Lagen ausgewogen
• 2013 entfielen nahezu stabil zum Vorjahr rd. 35% der Flächenumsätze auf die City (2012: 38%). Den höchsten Umsatzanteil erzielten indessen die Stadtteil- und Nebenlagen mit rd. 62% (2012: 27%), während die Marktquote des Cityrands markant von 35% auf lediglich 3% sank.
2013: Dominanz der unternehmensbezogenen Dienstleister
• Wie bereits im Vorjahr stellten die unternehmensbezogenen und sons¬ti¬gen Dienst¬leister (Unternehmensberatungen, Rechtsanwälte, Ärzte, Bildungs-/Sozialeinrichtung¬en) auch 2013 die stärkste Nachfragegruppe mit einem Umsatzanteil von 64% (2012: 65%).
• Zweitstärkste Nachfragegruppe waren 2013 erneut die sonstigen Unternehmen (u.a. Industrie- bzw. Handelsbe¬triebe), auch wenn sich ihr Markt¬anteil im Vergleich zum Vorjahr (2012: 24%) auf 12% halbiert.
• Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen konnten ihre Marktquote mit 10% gegenüber dem Vorjahr verdoppeln (2012: 5%) und sind damit die drittstärkste Gruppe.
• Wurden 2012 keine nennenswerten Flächenumsätze seitens der öffentlichen Hand registriert, entfiel auf sie 2013 9% des am Magdeburger Büroflächenumsatzes.
• Der Marktanteil der Branchen IT/Telekommunikation/Medien verblieb dagegen stabil auf 5% (2012: 6%).
Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stellt sich Anfang 2014 auf nominell 134.000 m² (Anfang 2013: 139.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,03 Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von 13%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizie¬rung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den „AENGEVELT RESEARCH-Leerstands-IndEX“, kurz: „ARLEX“:
- So sind von der am Jahresanfang insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 134.000 m²) aufgrund der Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre rd. 24.800 m² bzw. 19% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 30.000 m² bzw. 22% auf so- genann¬te „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% auf¬wei¬sen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten nicht mehr vermarktungsfähig und damit nicht marktrelevant (Fachjargon: „Marktleichen“).
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 4.500 m² bzw. 3% des gesamten Leerstandes.
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 74.700 m² bzw. 56% des Gesamtleerstandes. Dies entspricht einem Anteil von „nur“ 7,3% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Für das laufende Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Nettoabsorption (= steigende Büroflächeninanspruchnahme) eine weitere Verringerung des marktaktiven Flächenleerstandes auf bis zu 70.000 m².
Spitzenmiete leicht gestiegen
Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, zeichnet sich das am Magdeburger Büro¬markt erzielbare Mietpreisniveau durch kalkulierbare Stabilität aus:
• So ist die Spitzenmiete moderat auf EUR 10,80/m² gestiegen, die mittlere City-Miete liegt konstant bei rd. EUR 8,50/m².
• Am Cityrand werden ebenfalls unverändert rd. EUR 6,-/m² im Mittel erzielt.
• In den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen stieg das Mietpreisniveau um EUR 0,50 auf rd. EUR 5,50/m² in der Spitze, während der mittlere Mietpreis unverändert EUR 4,-/m² erreicht.
